我國投資性房地產會計準則與國際會計準則比較的論文

我國投資性房地產會計準則與國際會計準則比較的論文

　　在學習和工作中，大家都不可避免地會接觸到論文吧，論文寫作的過程是人們獲得直接經驗的過程。相信很多朋友都對寫論文感到非�？鄲腊�，下面是小編幫大家整理的我國投資性房地產會計準則與國際會計準則比較的論文，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

　　一、我國投資性房地產會計準則與國際會計準則的比較

　�。ㄒ唬┩顿Y性房地產會計準則定義的比較

　　我國《企業會計準則第3號——投資性房地產》明確指出投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括：（1）已出租的土地使用權；（2）持有并準備增值后轉讓的士地使用權；（3）已出租的建筑物。對于自用房地產、作為存貨的房地產不應歸為投資性房地產，前者屬于企業的固定資產，后者則歸屬于企業的存貨項目。還明確指出投資性房地產必須是能夠單獨i卜量和出售的。IAS40中投資性房地產是指為了賺取租金或為資本增值，或兩者兼而有之，而由業主或融資租賃的承租人持有的房地產（土地或建筑物，或建筑物的一部分，可兩者兼而有之），但不包括：（1）用于商品或勞務的生產或供應，或用于管理目的的房地產；（2）在正常經營過程中銷售的房地產。IAS40同時還對投資性房地產列舉如下：

　�。�1）為長期資本增值而持有的土地，不包括在正常經營過程中為短期銷售而持有的土地；（2）尚未確定未來用途的土地，應視為用于資本增值；（3）報告企業擁有或融資租賃下持有，并在一項或多項經營租賃下租出的建筑物；（4）一項或多項經營租賃下租出的空閑建筑物。IAS40同時還采用列舉的方式在第七條中指出4種情況不屬于投資性房地產。2003年國際會計準則又新增了定義：“當且僅當承租人在經營租賃下持有的房地產權益符合投資性房地產的定義，且承租人按照本準則第33段至第55段規定的公允價值模式確認資產時，承租人在經營租賃下持有的房地產權益才可以歸類為投資性房地產，并按照投資性房地產的規定進行處理”。進一步完善和補充了對投資性房地產的范圍的界定。

　　我國投資性房地產會計準則對投資性房地產的定義及范圍的規定比較簡單，雖然在投資性房地產應用指南中作了進一步規定，但仍然比較簡單。IAS40在列舉不屬于投資性房地產的示例中規定得比我國詳細；在范圍上，我國投資性房地產沒有考慮融資租賃獲得的投資性房地產的確認，也沒有考慮經營性租賃條件下存在投資性房地產的可能及處理方式；但我國投資性房地產準則中強調了投資性房地產應當能夠單獨計量和出售，這一點在其他國家準則屮是沒有單獨加以列示和強調。

　�。ǘ�）投資性房地產會計準則內容的比較

　　IAS40包括目的、定義、確認、初始計量、后續支出、初始確認后的計量、公允價值模式、無法可靠計量公允價值、成本模式、轉換、處置和披露、生效日期等內容，體系全面，內容詳盡。我國投資性房地產會計準則與IAS40之間的根本件差異是“土地使用權”與“土地所有權”。我國投資性房地產會計準則中的土地指的是土地使用權，而IAS40中的土地指的是土地所有權。IAS40將以融資租賃方式租入的房地產和以經營租賃方式租人后轉租的房地產納人投資性房地產的范圍；我國沒有將其納人本準則，而是作為租賃準則的內容。我國投資性房地產會計準則應用指南指出：按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值的土地使用權，即不屬于投資性房地產。而IAS40第6段投資性房地產示例中指出，尚未確定未來用途的土地，視為用于資本增值，屬于投資性房地產。

　�。ㄈ�）投資性房地產會計準則確認的比較

　　《國際會計準則第40號》中指出，有關投資性房地產的初始成本和后續支出適用統一的確認原則，即“當且僅當下列條件滿足時，投資性房地產才確認為一項資產=1、與投資性房地產相關的未來經濟利益很可能流人企業；2、投資性房地產的成本能夠可靠的計量�！睂τ诖_認我國的準則沿用了國際準則沒有任何變化？

　�。ㄋ模┩顿Y性房地產會計準則計量的比較

　　在初始計量和后續計量上兩者都存在一定的差異。在初始計量方面：

　　1、計量萎求上IAS40應按成本計量，交易費用包括在初始計量之中，而我國投資性房地產會計準則沒有對交易費用的處理作說明。

　　2、外購投資性房地產上我國與IAS40的購置成本相同包括買價和任何可直接歸屬于投資性房地產的支出。

　　3、自建投資性房地產IAS40其成本指投資性房地產建造或開發完工日的成本，在完工日之前，企業應按IAS16“不動產、廠場和設備”處理。在完工日，房地產成為投資性房地產，應采用IAS40。而我國的準則的說明簡單，容易產生歧義，是否投資性房地產完工前后均通過投資性房地產準則進行處理。

　　4、啟動費上IAS40規定啟動費（使房地產達到工作狀態所必需的啟動費除外）、在投資性房地產達到計劃占用水平之前發生的初始經營虧損、房地產建造或開發過程中浪費的材料、人工或者它的資源等不正常的損失，不作為投資性房地產成本。而我國對于啟動費沒有作說明。

　　在后續計量方面：我國投資性房地產會計準則與IAS40差異主要有：

　　1、兩者對價值模式的側重不同。我國投資性房地產準則規定：企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行計量。投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更，只有存在確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的，才允許采用公允價值模式，很顯然我國投資性房地產會計準則側重于成本模式JAS40側重于公允價值模式。

　　2、兩者對公允價值模式變更的表述不同。我國投資性房地產準則規定：已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。而IAS40規定：企業可以自愿變更會計政策，只要能夠對事項或交易進行更恰當的列報，但從公允價值模式變更為成本模式不大可能導致更恰當的列報。

　�。ㄎ澹┩顿Y性房地產會計準則披露的比較

　　我國投資性房地產會計準則規定，企業應當在財務報告附注中披露與投資性房地產有關的下列信息投資性房地產的種類、金額和計量模式；2、采用成本模式的，披露投資性房地產的折舊或攤銷，以及減值準備的計提情況；3、采用公允價值模式的，披露公允價值的確定依據和方法，以及公允價值變動對損益的影響；4、房地產轉換情況、理由，以及對損益或所有者權益的影響；5、當期處置的投資性房地產及其對損益的影響。IAS40的規定比我國更詳細，一是要求對收益表中的有關金額披露；二是在成本模式下，也要披露投資性房地產的公允價值。而我國投資性房地產會計準則沒有這兩方面的要求。

　　二、對我國投資性房地產會計準則完善的啟示

　　通過以上投資性房地產會計準則的比較分析，對我國投資性房地產會計準則的日后逐步完善將起到巨大的啟示引領作用。隨著我國市場經濟的穩健發展，我們的準則今后需要在以下幾個方面來繼續完善和更新。

　�。ㄒ唬┳赓U條件下符合條件的房地產應確認為投資性房地產

　　IAS40指出：報告企業擁有（或在融資租賃下持有）并在一項或多項經營租賃下租出的建筑物，應確認為投資性房地產。在我國企業實務中，也存在企業利用自有（或融資租入）房地產進行經營性租賃的情況，但這部分房地產的歸屬在我國投資性房地產會計準則中并未加以規范，而是作為一般租賃在“租賃準則”中進行規定。我認為，為體現會計信息的真實性、完整性和可比性，這部分房地產如果符合投資性房地產定義，應借鑒IAS40的作法，歸入投資性房地產范疇，在投資性房地產準則中加以規范。

　�。ǘ�）應對投資性房地產轉換為非投資性房地產進行規范

　　我國《企業會計準則第3號——投資性房地產》中對非投資性房地產轉換為投資性房地產進行了規范。但對投資性房地產轉換為非投資性房地產的情況未作說明。我認為從會計準則的完整性來考慮，應把兩種情況的處理都涵蓋進去。

　�。ㄈ�）進一步推進公允價值計量模式的應用盡管我國新會計準則體系多處運用公允價值，但整體來看比較謹慎，從我國房地產上市公司實施投資性房地產會計準則的結果來看，也是相當謹慎，這與國際上推崇公允價值的趨勢不一致，加大了我國與國際會計的差距。因此，今后強調優先采用公允價值，在確認無法獲得公允價值的前提下，才采用成本模式。盡管在現階段，我國選擇兩種計量模式的方式，但是隨著我國經濟的發展，未來對公允價值計量模式的運用將會越來越多。為強化公允價值計量確認的可靠性，在運用公允價值時卩丨以聘請有資格的獨立評估師評估；可以要求在附注中披露其價值的增減變動情況，公允價值的確認方法及理由等。

　　綜上所述，通過對我國投資性房地產會計準則與國際會計準則IAS40的比較分析，為我國投資性房地產的進一步完善及其應用起到了啟示指引作用。

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