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新準則下如何加強投資性房地產的財稅治理
摘要：隨著經濟的發展和投資觀念的改變，以賺取租金或資本增值為目的的投資性房地產已成為人們青睞的投資工具。于是，財政部于2006年2月頒布了《企業會計準則第3號——投資性房地產》用于專門規范企業投資性房地產的確認、計量和表露。新準則有關投資性房地產的處理引進了公允價值的計量屬性，這對企業投資性房地產的財稅治理造成了一定影響。關鍵詞：新準則;投資性房地產;財稅治理
隨著我國住宅分配制度由實物分配向貨幣分配轉變，房地產業得到飛速發展，一些企業出于資金保值增值目的而投資房地產業已逐漸成為普遍現象，這種投資行為已逐漸流行，甚至成為企業新的經濟增長點，于是，有關企業投資性房地產的會計處理也成為理論界研究的焦點。財政部在2006年頒布的會計準則中（以下簡稱“新準則”）將投資性房地產單獨出來進行會計處理。
一、新準則有關投資性房地產的有關規定
新準則有關投資性房地產的規定較為細致，這里僅對投資性房地產的定義、范圍以及公允價值在投資性房地產會計處理中的應用進行探討。
1.投資性房地產的定義、范圍
根據新準則第二條規定：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。新準則主要規范三類投資性房地產：已出租的土地使用權，持有并預備增值后轉讓的土地使用權，已出租的建筑物。新準則同時也明確規定自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產。其中，自用房地產是指企業為生產商品，提供勞務或經營治理而持有的房地產，其核算由《企業會計準則第4號——固定資產》規范。作為存貨的房地產，符合存貨的定義，其核算由《企業會計準則第1號——存貨》規范。另外，由建造合同形成的，企業代建的房地產適用《企業會計準則第15號——建造合同》。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。
2.公允價值在投資性房地產會計處理中的應用
公允價值即公允市價、公允價格，是指熟悉情況的買賣雙方在公平交易的條件下所確定的價格，或無關聯的雙方在公平交易的條件下一項資產可以被買賣的成交價格。公允價值日益成為盛行全球會計和其他經濟治理領域的重要計量模式主要是由于公允價值計量模式相對于歷史本錢計量模式具有其明顯的優越性，其在投資性房地產的會計處理中被廣泛應用。
《企業會計準則第3號——投資性房地產》為企業的投資性房地產提供了本錢模式與公允價值模式兩種可選擇的計量模式。
在本錢模式下，投資性房地產比照固定資產和無形資產準則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值預備；在有確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的，企業可以采用公允價值計量模式。
采用公允價值計量的投資性房地產的折舊、減值或土地使用權攤銷價值直接反映在公允價值變動中，并通過“公允價值變動損益”對企業利潤產生影響，而不再單獨計提。受此影響，在目前房地產價格處于持續上漲的背景下，擁有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用權的貿易、房地產類企業，采用公允價值計量模式計量能夠比較真實的反映資產價值。所以此時采用公允價值計量，能夠進步會計信息的有用性，相關性，有利于企業投資者據此做出正確決策。
二、新準則對企業投資性房地產財稅治理的影響
新準則有關投資性房地產的會計處理引進公允價值計量屬性，所提供的會計信息決策相關性較高，但對企業的財稅治理造成了一定的影響。
1.企業納稅核算方面
引進公允價值計量后，稅法有關投資性房地產的核算并未改變，這樣公允價值變動引起的損益的變動以及投資性房地產的折舊本錢成為企業納稅調整的對象，無疑增加了企業進行納稅核算的難度，進步了企業納稅的“交易本錢”。此外，通過這種方式國家便可在一定程度上通過稅收杠桿來遏制房地產市場的投機行為，嚴控投資性房地產市場的***，增強房地產市場的穩定性，也更利于國家實施對房地產市場的宏觀調控，企業稅務籌劃的自由度有所降低。 2.公允價值不“公允”，不利于企業實施財務治理
目前我國的房地產市場與國外發達國家相比，市場的完善程度仍有待進步；受相關利益的驅使，交易過程中非法牟取暴利的不規范行為仍屢見不鮮，一些上市公司為滿足二級市場增發、配股以及經理人股票期權計劃的需要而操縱利潤；市場的法制建設也相對落后，尤其是對公允價值信息的控制規范沒有制定。
從企業角度看，一方面獲取公允價值的本錢較高。公允價值計量屬性是動態計量屬性，對投資性房地產運用公允價值計量就意味著每一個會計期間都要對其進行重新計量，除了需要專門的評估計量職員從事正確的確定資產和負債的公允價值工作外，還需要會計職員對資產和負債進行全面調整的賬務處理，這就要增加資產評估本錢、賬務治理本錢和監管本錢。再者公允價值的不同確認周期將加重企業的操縱本錢。由于，采用公允價值模式，企業在資產負債表日必須持續取得公允價值，頻繁地確認公允價值會加重企業的操縱本錢。另一方面是企業利潤波動較大。由于采用公允價值核算后，企業不再對投資性房地產計提折舊和減值預備，期末公允價值與賬面價值的差額直接計人當期損益，在我國投資性房地產市場的加速發展中，企業利潤將不斷創新高，得到持續地額外提升。但由于我國房地產市場還不太完善，房價下跌不是沒可能，從而引起利潤的較大波動，導致企業先盈利后虧損，加大企業的經營和財務風險，不利于企業實施有效的財務治理。
三、加強企業持有投資性房地產的財稅治理
新準則頒布后，有關企業投資性房地產的財稅治理發生了變化，企業如何根據新準則的有關規定，加強企業持有投資性房地產的財稅治理，是企業生存與發展的關鍵。
1.科學公道地選擇投資性房地產轉換為其他資產的時機
當企業選擇以本錢計價模式對投資性房地產進行計價時，無論何時將投資性房地產轉換為其他資產均不會產生轉換損益。但當企業選擇以公允價值計價模式對投資性房地產進行計價時，不同的時機選擇會產生很大的差異。當企業所持有的投資性房地產在活躍的房地產交易市場上的價格處于上升趨勢時，企業應繼續將其作為投資性房地產。一方面，由于市場價值的不斷提升，租金的價格可以相應地進步，從而獲得較高的租金回報。另一方面，待市場價格達到一個相對高點時再將其轉換為其他資產，從而獲得一個更高的轉換收益，增加轉換當期的利潤。反之，當市場價格處于下降趨勢時則應選擇盡快轉換為其他資產，從而回避轉換損失。
2.審慎地進行納稅調整
在運用新準則對投資性房地產進行核算后，年終對所得稅進行匯算清繳時，由于納稅調整項目的增多，相關會計職員一定要審慎進行調整，避免因工作過失引起納稅本錢的上升（不應扣除的項目扣除后引致罰沒本錢或者應予扣除的項目沒有扣除引致稅費的增加）。這里主要從兩個方面做起：
(1)進步企業會計職員的業務素質。企業應當組織相關會計職員進行新準則方面的學習，及時吸收與新準則有關的會計和稅法方面變動的內容。
(2)深進分析、研究稅法與會計相關處理差異，在保證相關財稅處理合規正當的基礎上，做好公司的稅務籌劃。比如，在年末要做好以下工作：確認投資性房地產折舊計提基礎，正確計算折舊并做好備查登記；恰當運用遞延稅款科目，做好企業所得稅匯算調整。
3.建設公允價值信息數據庫
為使公允價值的評估本錢降低，企業應盡快建設公允價值信息數據庫。為獲取公允價值的相關信息，企業應根據其所涉及的房地產業務類型，應建立容量大、時效性強且與企業相關的公允價值信息數據庫，注重平時的積累，及時獲得房地產市場的相關信息，以便財會職員在對公允價值的計量時能夠快速地選取適當的參數，正確評估企業投資性房地產的公允價值，從而降低公允價值的評估本錢和操縱本錢，增強企業會計信息的相關性。
總之，公允價值計量屬性用于投資性房地產本身是一種進步、一種與國際會計準則接軌的體現，但公允價值計量屬性的運用需要一系列配套措施予以保障，只有這樣才能發揮其效用。
參考文獻：
[1]財政部:企業會計準則（2006），經濟科出版社,2006年2月.
[2]沈小平 房振武 孫元元:投資性房地產會計處理題目探討，貿易會計，2006年第8期.
[3]邱近峰:試析新會計準則對房地產行業的影響，法制與社會，2006年第9期.
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