略論房地產開發企業資金預算治理

略論房地產開發企業資金預算治理

【摘 要】房地產行業屬資金密集型行業，房地產企業最大的風險來自于資金治理。很多房地產企業都非常重視資金治理能力的打造，以確保企業資金鏈的安全。房地產開發企業的資金預算治理主要包括以下幾個方面：（1）資金預算的編制；（2）資金預算的執行與控制；（3）預算分析調整；（4）預算考評。
　　【關鍵詞】房地產 資金 治理 預算
　　
　　房地產行業屬資金密集型行業，房地產企業最大的風險來自于資金治理。因利潤低而破產的房地產企業很少，大部分破產的企業是由于資金治理出現題目，導致資金鏈斷裂。所以，很多房地產企業都非常重視資金治理能力的打造，以確保企業資金鏈的安全。房地產開發企業的資金預算治理主要包括以下幾個方面。
　　
　　一、資金預算的編制
　　
　　開發企業資金預算治理的關鍵點在于企業現金流和開發項目數目、開發進度的精準匹配和銜接。企業應通過不同的資金預算形式，將開發項目不同階段的資金流與企業非項目資金流進行統籌計劃和平衡，為公道調配和使用資金服務。房地產企業的開發項目處在的不同階段，需要編制的資金預算有較大的區別，具體包括：
　　1．項目拓展階段
　　在項目拓展階段的可行性論證分析環節，項目拓展部分應組織策劃、研發、財務、工程等部分，對開發項目的定位、投資總額、分期投進資金的時間、投資節奏和投資金額等進行測算，在此基礎上編制《項目投資匡算》和《項目啟動資金預算》。根據項目需要投進的啟動資金，以及企業自身可動用的資金存量來決定是否投資該項目。項目所需啟動資金金額與企業的項目開發模式，工程款支付方式有很大的關系。通常情況下，項目的啟動資金主要包括土地款、土地取得相關稅費和項目前期用度。
　　2．項目開發計劃制定階段
　　企業已取得的項目在開發計劃制定后，應立即組織對項目開發周期內的現金流量進行測算，并編制《項目資金流量預算》。項目開發計劃和項目投資匡算是編制項目資金流量預算的基礎資料，同時還需要公司明確項目的各項采購付款政策。項目資金流量預算完整反映了項目在全開發周期內各關鍵開發節點的現金流量情況，能夠幫助企業提前預判現金流量能否實現平衡。同時，通過該預算的編制，能夠為企業調整項目開發計劃和項目投資匡算提供決策依據�！俄椖抠Y金流量預算》最好按季度反映，也可按月反映。假如按月反映，則對企業的基礎資料要求很細，對企業的計劃治理水平要求較高，否則會大大降低預算的正確度。
　　項目資金流量預算并非一成不變，當公司調整了項目開發計劃，或者項目投資匡算進行了調整，如碰到原材料價格上漲，項目重大設計方案變更等，項目的現金流量預算應進行相應的動態調整。此外，假如企業的采購付款政策發生了變化，資金流量預算也應進行調整。
　　3．項目開發階段
　　對于多項目運作的房地產開發企業，在項目開發階段應按季度或月度編制具體的資金執行預算。項目資金流量預算反映的是單一項目開發全周期的完整現金流量，它并未包括公司除該項目以外的其他項目的現金流，也未反映公司層面的資金收付，如對外融資、往來款項劃轉、公司治理用度等。
　　對同時進行多項目運作的房地產企業來說，公司短期內的資金能否在各開發項目和公司之間進行統籌協調，需要通過編制具體的資金執行預算來平衡。因此，編制短期公司整體的資金執行預算，既能夠解決項目資金流量預算和其他長期預算正確度不高的題目，又能為公司短期資金收付，以及資金使用情況的考核提供直接的依據。它是房地產開發企業應該高度重視的預算。
　　資金執行預算編制的周期可以為季、月或周。假如采用季度編制方式，最好在月度進行調整和修訂，以進步執行預算的正確度。按月度編制執行預算相對來說比較科學和公道，既保證了預算相對比較正確，又避免因預算期過短導致企業各部分整天陷于預算之中，從而產生對預算治理的逆反心理。 　　二、資金預算的執行與控制
　　
　　資金預算特別是執行預算編制完成后，各部分在進行具體的資金收付時，應以預算作為實施的依據。財務部分在審核資金支付時，除了審核憑據是否規范、是否符合合同約定付款條件外，還應將資金預算作為控制的依據，設置預算審核環節，重點審核該筆支付是否符合預算。對符合資金預算的款項，及時安排支付；對不符合資金預算的款項，包括無此預算的款項，以及實際支付金額大于預算金額的款項，應先與承辦部分進行溝通，確定能否延期支付或不予以支付。如確需支付，則應作為預算外支出，履行特殊的審批程序。
　　
　　三、預算分析調整
　　
　　房地產開發企業應當建立資金預算執行情況的動態反映體系。通過對預算執行情況的動態反映，財務部分才能正確審核款項支付是否符合預算，為預算控制提供及時和正確的信息，同時為預算分析提供基礎信息。
　　由于房地產項目開發周期長，在開發過程中還受到國家宏觀調控、市場變化等諸多因素影響，這些因素的變化都會導致原先編制的資金預算不正確。因此，在預算執行過程中，企業還應建立預算調整制度，對臨時發生的、影響企業經營治理的重大事項對預算的影響進行調整，以進步預算的正確度。
　　
　　四、預算考評
　　
　　為了進步資金預算的執行率，充分發揮預算的控制作用，企業應將資金預算的執行情況與績效考核掛鉤。在確定各相關部分的關鍵績效考核指標（KPI）時，應將預算執行指標作為KPI之一，通�？勺鳛椴糠諯PI的預算考核指標有“超資金預算率”、“預算執行率”等。
　　在企業預算正確度不高的階段，可將“超資金預算率”指標作為考核指標。財務部分應對各部分發生的預算外支出進行統計，并計算出考核期內的“超資金預算率”，提交人力資源部分作為考核依據。對非部分自身原因的各項超預算支出，如宏觀政策變化、公司開發計劃調整等導致的超預算支出，應進行預算調整，不納進部分的考核。對部分自身原因導致的超預算支出，如工作計劃性不夠、預算編制不正確等發生的支出，應作為部分的超預算支出。
　　當企業涉及到多項目開發，對資金預算執行率要求很高的時候，可將“預算執行率”作為關鍵績效考核指標，以此不斷進步各部分對預算編制正確度的重視程度，同時進步預算的執行率。

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