改制企業土地資產評估中的留意事項

改制企業土地資產評估中的留意事項

本錢估價法又稱本錢逼近法，是指在求取估價對象房地產的價格時，以開發或建造估價對象房地產或類似房地產所需耗費的各項必要用度之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金，來確定估價對象房地產價格的一種估價。　　本錢估價法的運用范圍有時比市場比較法還要廣泛，特別適用于市場狹小、無法運用市場比較法進行估價的房地產的估價。購房者運用這一方法，可以“擠出”賣方不公道的利潤，達到降低房價的目的�！　�本錢估價法的基本公式　　一、新建房地產的本錢估價法公式　　新建房地產的價格按本錢估價法進行，其公式為：新建房地產價格=取得土地用度 建造建筑物用度 正常利稅　　結合上海房地產開發實際，上述公式可具體化為：　　新建房地產價格=土地使用權出讓金 動拆遷用度（或征地安置補償費） 市政配套增容費十建筑工程用度 專業用度 開發商投資利息 銷售用度 相關稅費 開發利潤　　1：土地使用權出讓金—土地使用權出讓金有內銷與外銷之分。內銷出讓金相當于5年土地使用費，再根據建筑容積率高低調整；外銷出讓金完全由市場決定，可參照上海市基準地價表標定的基準地價調整。　　2：動拆遷用度—包括動遷安置費、補償費、拆遷治理費等。動拆遷用度因地段、拆遷房屋類型、土地用免被拆遷對象的不同而差異較大。例如，南京東路拆遷商展安置補償費高的達每平方米4萬多元，而在上海有些地方只需一兩千元。黃浦區動遷一戶居民均勻需要20多萬元，而在楊浦區只需要10多萬元�！　�3：征地用度—征地用度是指征用農地的用度。征地用度包括項目很多，主要有拆遷安置費、勞力安置費、青苗補償費、耕地占用費、征地補償費、征地治理費等。征地用度與動拆遷用度一樣，不同區域、不同地塊、不同對象差別較大。上海城郊農地征用用度每畝從幾萬元到五六十萬元不等，有的還要高些�！　�4：市政配套增容費—對于住宅建設項目來說，只有住宅建設配套費、增容（指水、煤氣、電話等用量擴大或新增）費和貼費（電貼費）發生在非住宅建設項目，增容費、電貼費的高低視用量和新增額度而定。，住宅建設配套費為每平方米建筑面積370元�！　�5：建設工程用度—這項用度包括建筑工程費、安裝工程費、附屬工程費（指為房屋居住使用創造條件的工程）。室外工程費（指基地規劃紅線內的水、電、氣、道路、綠化、環衛、照明等的建設用度）。建設工程用度隨建材價格、人工本錢的變化而波動。　　6：開發商投資利息—投資利息包括支付土地用度的利息、建設工程用度的利息、專業用度的利息和配套用度的利息。利息計算有靜態計算和動態計算兩種，前者計算的是單利，后者計算的是復利。例如，某項目開發周期為2.5年，則其取得土地用度5000萬元的利息為（年利率為10.08%）：　　7：銷售用度—這項用度包括市場推廣費（廣告費）、銷售代理費、銷售手續費等，一般取房屋銷售價格的2%～4%.開發項目規模較大的（如10萬平方米以上的項目），這項用度比例可相應降低，尤其是廣告用度�！　�8：相關稅費—相關稅費是指營業稅、城市維護建設稅、費附加和印花稅。假如契稅（以出讓方式取得土地使用權時繳納，稅率為3%）米計進土地用度，則應單獨列出�！岸�稅一費”為房屋銷售價格的5.56%，印花稅為0.03%.　　9：開發利潤—開發利潤應視整個房地產市場狀況而定。1993～1995年，上海房地產開發利潤多在30%～50%以上，有的高達100%.而近兩三年，房地產市場低迷，銷售不暢，為數不少的房地產無利銷售甚至虧本銷售，房地產行業利潤率大大降低。一般而言，上海的房地產項目開發周期在2年以內（不包括2年）的住宅。利潤率可取15%～20%；開發周期在2～3年的，利潤率可取一ZO%～25%.貿易樓、辦公樓等在此基礎上視具體情況調高或壓低。　　二：舊有房地產的本錢估價法公式　　舊有房地產的價格按本錢估價法進行計算，其公式為：舊有房地產價格=舊有房地產重新建造完全價值-建筑物折舊　　所謂重新建造完全價值，是指在估價時點（基準日）重新建造或購置全新狀態的舊房地產時所必須的本錢價格�；\統地說，重新建造完全價值可以采用新建房地產本錢法公式取得，或者運用市場比較法測算全新狀態的舊有房地產在估價時點的市場價格�！　�建筑物的折舊　�。ㄒ唬�：折舊因素。建筑物的折舊主要由三個方面的因素引起：　　1：物理因素—主要表現為以下幾種形式：　　A：建筑物的老化，一般是由風雨的腐蝕、機械震動等原因造成的�！　�B：使用過程中人為的損壞�！　�C：災難性損壞，如水災、風災、火災、地震等造成的損壞�！　�D：由于設計、用料或施工原因而造成的“先天性”磨損�！　�2：功能性因素—功能性折舊是指由于需求變化、技術進步、等原因而使同類型房屋變得功能不適宜、設施不足、設計不良、結構簡陋或規格過期等引起的房地產的相對減價。例如，現在新建的住宅都是成套獨用，有室有廳，樓頂有防水隔熱層、地下有樁基；相比之下，原來的那些不成套、不獨用、有室無廳、無樁基、無隔熱層的住宅的使用功能就退化了�，F在有些住宅區還采用智能化系統、凈化水設備，附設鍛煉場所，住宅使用功能大為進步，這也使無此功能的住宅相形見細。很多新建辦公樓配有中心空調、電梯，采用雙回路供電（確保不停電），不少具備3A一SA智能化水準；相比之下，那些無中心空調、無電梯、無智能化的舊辦公樓的使用功能就大為遜色，發生了功能性折舊�！　�3：經濟性折舊—經濟性折舊是指由房地產外在因素導致的效用和價值降低造成的損失和價格下降。這經常是由于市場變化或政府行為導致的房地產最佳用途的改變而引起的，主要包括競爭對手增加、需求減少、城市發展重心轉移、市容老化、公共設施不足、居民區接近污染嚴重的區等造成的相對減價�！　�（二）、折舊的　　折舊額的計算方法可分為四大類：一是耐用年限法，二是成新折舊法，三是實際觀察法，四是混正當。其中，耐用年限法又有直線折舊法、余額遞減法�！　�1：直線折舊法—這是一種最簡單也是最普遍的折舊方法，又稱定額法。直線折舊法假定建筑物在耐用年限范圍內的損耗是均勻的，每年的折舊額相等�！　∵@種方法注重建筑物的實際損耗程度，經過觀察判定建筑物有幾成新，尚存多大價值，應折舊多少。評估職員可根據建設部頒發的《房屋完損等級評定標準》中所列項目進行逐項比較評估，確定房屋新舊程度�！　�2：混正當—在估價實務中，評估職員應將以上幾種方法綜合運用，即把各種方法求出的結果作加權均勻或算術均勻。一般是先用耐用年限法確定基準減價額，然后依實際觀察法進行修正。　　對于房屋功能性折舊和經濟性折舊的計算，尚無成熟的方法，主要依據評估職員對市場的熟悉程度和經驗來確定。

【改制企業土地資產評估中的留意事項】相關文章：

探析企業無形資產評估方法03-18

企業改組中的商譽評估12-06

留意力治理在企業電子商務中的應用03-22

再論資產評估準則中的價值類型選擇03-22

租賃資產評估中租賃價格確定方法的探討12-06

資產評估增值的探討03-23

試述并購中目標企業的價值評估03-22

無形資產評估中需要關注的幾個問題03-21

淺議網絡軟件企業無形資產評估方法03-24