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析物權變動時對財產買受人的保護
按照大陸法系民法理論，規范財產關系的財產法，分為物權法和債權法兩大部分，其中，物權法是規范財產歸屬關系的法律，債權法是規范財產流轉關系（主要是市場交易關系）的法律。由于中國進行經濟體制改革是從發展市場經濟開始的，因此比較重視規范財產流轉關系，這方面的法律法規相對要完善一些，如《合同法》的制定實施；而規范財產歸屬關系的物權法則缺乏最基本的規則和制度，如我國現行的民事基本法——《民法通則》，通篇未采用“物權”的概念，致使相關當事人在物權變動時得不到應有的法律保護。我國《合同法》第133條規定：標的物所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。在司法實踐中，經常出現下列情形：1、出賣人出賣其不動產，但未辦理所有權變更登記，買受人如何才能取得該標的物的所有權？2、未能取得處分權的人出賣他人財產，買受人能否取得標的物的所有權？由于《合同法》規范的僅是市場交易關系，而規范上述財產歸屬關系的物權法規現未形成完善體系，故在上述情形下援引《合同法》及有關物權的法理，有效保護財產買受人的權益，顯得極為必要。
物權的本質為排他性權利，一項物權的變動能否發生排他性后果、財產買受人利益能否得到保護，均應建立在一個符合物權法法理的客觀和公正基礎之上。關于物權的變動，各國立法上有四種模式：一是意思主義，買賣合同有效成立，標的物所有權即行移轉，無須登記或交付；二是登記對抗主義，買賣合同一經有效成立，標的物所有權即行移轉，但非經登記或交付不得對抗第三人；三是登記要件主義，買賣合同雖有效成立，其所有權的移轉必須以登記或交付為要件；四是形式主義，即買賣合同有效成立后，在登記或交付之外，還須當事人就標的物所有權之移轉達成一個獨立于買賣合同的物權合意，此即德國民法所采用的物權行為獨立性和無因性理論。對此法國、日本等一些國家不承認有獨立于債權行為之外的物權行為。中國民法學界多數學者也不贊成采納德國民法上述理論，而將物權變動作為債權行為的法律效果進行區分，即對作為原因行為的債權合同的生效條件及生效時間，與作為債權合同法律效果的物權變動事實的發生條件與發生時間，加以區分，此謂物權變動與原因行為的區分原則。按照區分原則，買賣合同的生效，與買賣合同生效后所發生效果的標的物所有權轉移，應予區分并依不同規則：買賣合同自成立生效，標的物所有權依公示方法，動產依交付轉移、不動產依登記轉移。即在物權變動模式上，我國采用登記要件主義，既便于實行又能保障交易安全。這與《合同法》第133條關于買賣合同標的物所有權轉移的基本規則，是一致的。該法條中所謂法律另有規定，指的是不動產所有權依登記轉移；所謂當事人另有約定，指保留所有權的買賣合同，如當事人約定價款支付后，標的物（動產）所有權轉移，亦為合法。
司法實踐中對物權變動的認定，應按登記要件主義處理，堅持物權變動與原因行為的區分原則。曾有下述比較典型的案例：甲將其平房賣給乙，數年后，平房拆遷，乙分得樓房，甲即已未辦產權過戶手續為由訴至法院，主張買賣合同無效，樓房歸其所有，最終法院判如所請。這種裁判結果，是將原因行為與物權變動、合同生效與所有權轉移混為一談，助長了社會上的不道德行為，是錯誤的�！逗贤ā返�135條規定：轉移標的物所有權是出賣人的義務。按照前述法條的規定及物權變動與原因行為的區分原則，本案法院應確認甲乙之間的房產買賣合同有效，判令由甲負責辦理產權過戶手續，方能體現法律的公平與正義。
應當注意的是，為符合國際慣例，我國現行海商法、民用航空法規定船舶、飛行器物權變動均采登記對抗主義。與此相似，汽車也屬于較為貴重的動產，其物權變動模式應否亦采用登記對抗主義？實踐中汽車買賣糾紛比較多見，按我國所采用的登記要件主義物權變動模式，汽車的所有權應依公示方法交付轉移無疑；且汽車價值遠小于船舶、飛行器，其數量多、交易頻繁，適用登記要件主義，更為適當，亦與前述其他動產物權變動模式相符。我國法律及國務院制定的行政法規對此并無強制性規定，但國務院有關部委制定的行政規章規定，汽車買賣自辦理所有權變更登記時生效。鑒于物權變動與原因行為的區分原則，及《合同法》實施后，國務院部委的行政規章已不再是認定合同無效的依據，該規章不屬于《合同法》第133條但書部分中所指的“法律”，汽車所有權的轉移應不受該法條除外規定的制約。上述行政規章與法律規定相沖突，不應援用。
按照物權公示原則的要求，建立完善的不動產登記制度，是物權法的制度基礎。要采用登記要件主義，就必須要建立統一的、與行政管理脫鉤的不動產登記制度。按現行規定，凡不動產權利的取得、變動，都要到管理機關登記。我國現存問題是，多個登記機關、多頭登記；本應屬于“行政服務”性質的不動產登記，卻被用來牟利。如辦理抵押權登記，本因資金短缺才辦理抵押，卻還要依據評估價值交費，動輒幾萬十幾萬元；有的地方甚至規定了抵押登記有效期限，違反了我國《擔保法》第52條的規定，嚴重損害了企業和個人利益。因此，設立統一的不動產登記機關，實現法律根據和法律效力的統一，取消登記機關的行政管理權，禁止其以異化的“權限”牟利，迫在眉睫。
按照我國《合同法》第51條規定的無權處分制度，出賣人未經權利人追認，事后亦未取得處分權的，買賣合同無效。此種情形下，買受人能否取得標的物的所有權？早期羅馬法嚴格堅持“傳來取得的原則”，認為物權受讓人取得的權利，只能是出讓人出讓的權利，如出讓的權利有瑕疵，則該權利不能對抗原來所有權人的返還請求權。因此，原所有權出讓人可以將此所有權追回。這種做法的本質是不保護買受人的利益，即使其在交易中毫無過錯，也避免不了最后遭受損害。后來的立法都放棄了這種理論，加大了對財產買受人的保護，以確立正常的交易秩序。早期日耳曼法建立了“前手交易的瑕疵不及于后手的原則”，即前手交易有瑕疵，但是在物上權利移轉于后手買受人時，買受人取得的權利即為無瑕疵，任何人不得追奪。這就是著名的“以手護手”的原則。這種做法對買受人非常有利，但對于原物權人而言則有失公允，存在著矯枉過正的問題。后期羅馬法根據“善意取得原則”建立了對第三人實行有條件保護的立法體例，這是一種歷史久遠且在國際上有較大影響的法律制度，也就是現代民法為保護交易的安全，一直沿用的所謂“善意取得制度”。我國對此尚無明文規定，這顯然不利于交易安全之保障和買受人正當利益之保護�！逗贤ā凡莅钢嘘P于無權處分制度的條文曾規定：“權利人不追認，處分人事后也未取得處分權的，合同無效。但其無效不得對抗善意第三人�！庇捎谏埔赓I受人的保護，即善意取得制度，屬于物權法制度，應當在物權法上作完整的規定，因此《合同法》頒布時將無權處分條文的但書部分刪除。
依據法理，善意取得制度的應用僅限于法律許可的動產。按照動產所有權在交付時轉移的登記要件主義物權變動模式，在前述買賣合同無效的情況下，1、如買受人在受讓動產時不知出賣人無處分權，且其已盡充分注意的義務，在交易中無重大過失，即買受人出于善意，則其支付對價并因出賣人交付而占有動產后，即取得該動產的所有權；2、如果
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