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酒店式公寓經(jīng)營管理研究
摘要：隨著國家GDP的增長和人均消費水平的不斷增長，旅游模式由單一的觀光旅游、商務(wù)旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)化，旅游者更強調(diào)旅游全過程的質(zhì)量與舒適程度，旅游者在旅游、休閑度假的同時，更將作為投資者投資旅游房產(chǎn)。文章從酒店式公寓經(jīng)營管理模式分析研究如何投資酒店式公寓。 關(guān)鍵詞：酒店式公寓；投資；經(jīng)營管理“酒店式公寓”來源于歐洲的“產(chǎn)權(quán)式公寓”，起源于20世紀70年代歐美國家，由“時權(quán)酒店”（Time share Hotel）演變過來。酒店式公寓指由開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請酒店管理公司引進酒店式物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租服務(wù)和理財服務(wù)。這類物業(yè)一般建在市中心和交通便捷地區(qū)，周邊商店、餐飲、娛樂等配套齊全，外立面、電梯、中央空調(diào)、電容量等配套完備。
一、酒店式公寓的管理模式
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全權(quán)管理模式。受發(fā)展商或業(yè)主委員會的委托，物業(yè)公司全權(quán)負責受托物業(yè)的管理，并以酒店式公寓的經(jīng)營模式委托物業(yè)公司成立管理處，招聘員工，并按照合同確定的管理目標、要求、標準開展具體管理工作，此模式能充分體現(xiàn)全權(quán)管理的品牌效應(yīng)。
合作管理模式。由發(fā)展商與物業(yè)公司合作成立項目管理公司，共同負責項目的物業(yè)管理。物業(yè)公司派員擔任公司的總經(jīng)理和各部門主管，通過合作管理，提高項目管理水平并為合作方培養(yǎng)一支素質(zhì)過硬的管理人才隊伍，以便在合作期滿后使合作方能接手管理。
顧問管理模式。由發(fā)展商自建物業(yè)管理隊伍，物業(yè)公司受聘擔任管理顧問，提供整套的管理規(guī)章，并指導發(fā)展商運行及操作。顧問管理又可以分三種情況：一是物業(yè)公司派駐高級管理人員長駐項目擔任管理公司的總經(jīng)理及各部門主管，對項目進行具體的指導和管理；二是物業(yè)公司派人員長駐項目，但并不擔任管理公司的任何職務(wù)，只是應(yīng)發(fā)展商要求提供顧問服務(wù)；三是物業(yè)公司不派駐管理人員，而是根據(jù)發(fā)展商的要求由顧問小組定期或不定期的到項目指導工作。
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顧問管理方式。根據(jù)發(fā)展商要求，酒店管理公司派出酒店管理專業(yè)人員對酒店的功能設(shè)計布局、裝修風格、工程配備、管理流程、服務(wù)配備、酒店市場定位、營銷推廣等提供顧問意見。
全權(quán)委托管理方式。酒店管理公司受發(fā)展商委托派駐總經(jīng)理對一酒店實行全面經(jīng)營管理。酒店的最高權(quán)力機構(gòu)是董事會，酒店管理公司向董事會上報經(jīng)營方案、營業(yè)計劃、財務(wù)預(yù)算，在征得董事會同意后開展經(jīng)營管理工作。酒店管理公司不承擔酒店經(jīng)營的風險，每月從營業(yè)收入中按一定比例提取管理酬金。
承包經(jīng)營管理方式。酒店管理公司向發(fā)展商提供具體的酒店承包經(jīng)營管理方案，發(fā)展商同意了承酒店式公寓的經(jīng)營模式研究包指標后展商負責，酒店管理公司派駐項目總經(jīng)理開展具體管理工作，并以承包指標對發(fā)展商負責。
二、國內(nèi)酒店式公寓在經(jīng)營管理過程中存在的問題
�。ㄒ唬﹪鴥�(nèi)物業(yè)管理公司缺乏酒店管理經(jīng)驗
在硬件條件差不多的情況下，服務(wù)成為關(guān)鍵因素�？蛻羧チ舻臎Q定，60-70%受物業(yè)管理水平高低的影響。管理公司能接受和保證正常運作的酒店式公寓，至少應(yīng)有70%以上的客戶簽訂租賃協(xié)議。一個具有良好市場經(jīng)營能力的酒店式公寓物業(yè)公司，是保證投資者贏利的基本條件。但從現(xiàn)在市場上來看，這種物業(yè)公司非常少，存在物業(yè)公司缺乏酒店經(jīng)營能力，而酒店管理公司又缺少物業(yè)管理經(jīng)驗的矛盾。如果沒有物業(yè)公司高效、系統(tǒng)、專業(yè)的市場開發(fā)能力，業(yè)主最后只能是一種傳統(tǒng)粗放的出租方式，投資回報率很難得到穩(wěn)定的保證。投資回報率低，反過來又影響到酒店式公寓開發(fā)的市場消費支柱，投資者的積極性。
�。ǘ﹪鴥�(nèi)酒店管理公司不能勝任酒店式公寓管理
作為一個投資者，擁有良好的經(jīng)營方式、豐富管理及經(jīng)驗，對投資的盈利與否以及盈利大小，有著非常大的影響，業(yè)內(nèi)人士一般認為，酒店消費價格（元/天）是房地產(chǎn)價格（元/平方米）的10%，酒店式公寓銷售價格比一般房地產(chǎn)價格高1.5-2倍左右，這是促使發(fā)展商去開發(fā)該產(chǎn)品的原因。但是，國內(nèi)的酒店管理公司有兩個弱點，一是總想管理高檔酒店，但總是在外國著名酒店管理公司的競爭中處于被動地位；二是總想用中長期的全權(quán)委托方式的管理方法，與酒店業(yè)主的利益和經(jīng)營習慣總有根本的矛盾。國內(nèi)酒店管理公司普遍存在創(chuàng)新力不夠，無法尋找穩(wěn)定的市場發(fā)展培育點。
�。ㄈI(yè)權(quán)分割導致委托者虛位問題
作為一個一般性的酒店，投資方是唯一的業(yè)主，可以委托酒店管理公司來管理。但作為酒店式公寓，已將各房間分散地賣給不同投資者，因此就會產(chǎn)生委托者虛位，會侵害中小投資者的利益。所以就導致了酒店式公寓在管理過程中過于混亂，業(yè)主權(quán)益無法得到保護，租金收入無法得到保障。
三、如何規(guī)避風險投資酒店式公寓
（一）選址定位與經(jīng)營方式?jīng)Q定升值空間
酒店式公寓的主要目標客戶群來自跨國公司和國內(nèi)中小型企業(yè)中第三產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)機構(gòu)。他們對辦公場所的空間要求不大，但必須便于信息交流人員交流和資金交流，配套服務(wù)全面，交通條件優(yōu)越。酒店式公寓恰恰具備了這些特質(zhì)。而且性價比遠遠優(yōu)于酒店和普通寫字樓，所以會成為他們的首選。從常見的8-10%的年回報率來看，酒店式公寓比較適合中長線的投資者。對于開發(fā)商而言，在區(qū)域的選址上，就應(yīng)當從產(chǎn)品的功能出發(fā)，滿足各類商旅人士和中小型服務(wù)企業(yè)的需要。一般地說，最有利的位置位于中心城區(qū)和交通樞紐的核心位置。
（二）物業(yè)管理決定客戶去留
提供良好的物業(yè)管理是吸引客源的最直接的條件，國內(nèi)物業(yè)管理公司依然存在不能妥善管理的問題，打擊了部分投資者的信心，因此，酒店式公寓聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司或酒店管理公司進行管理，客人不但可以享受到星級酒店的服務(wù)，并且物業(yè)公司還能幫助業(yè)主打理整棟物業(yè)的形象，幫助物業(yè)升值。
（三）物有所值，性價比高
找一個“性價比”高的酒店式公寓，能讓你在投資前賺錢。酒店式公寓看上去是一個價位非常高的投資產(chǎn)品，其實不然。在選擇那些包租的酒店式公寓一定要看清楚單價，一些開發(fā)商往往把包租的錢已經(jīng)折合在房價里。因此，投資酒店式公寓，投資者還要掌握一些在“購買前賺錢”的技巧，而這種技巧取決于投資者在購買前的比較。 四、案例研究——奧林國際酒店式公寓市場策略研究（海寧國際輪滑中心）
奧林國際酒店式公寓用地性質(zhì)為70年住宅產(chǎn)權(quán)，總建筑面積1634434平方米左右，共25層，3臺電梯；其中1-2層為商業(yè)配套，第3層為恒地房產(chǎn)公司辦公用房，5-25層為酒店式公寓，共420戶，主力戶型建筑面積為30-50平方米，套內(nèi)實際可利用面積為22.41-60平方米；戶型包括一室戶、一室一廳和二室一廳，以一室一廳戶型為主。
（一）地理位置優(yōu)越
公寓位于海洲路和海昌路交叉處，北臨海州路，南靠海昌路，地處海寧新老城區(qū)交界處，是海寧市政府重點扶持工程——海寧國際輪滑中心的重要組成部分。公寓所處位置既擁有到老城區(qū)的便捷，又與海寧城市發(fā)展規(guī)劃接軌。城南新區(qū)占地7.4公頃的新皮革城已建成并使用，二期工程也已啟動。海洲路上的市行政中心、海寧文化中心、市文化館、市建設(shè)局等政府職能部門，與公寓近在咫尺。位于城南大道南側(cè)占地約7公頃的客運中心已動工建設(shè)。位于東南組團的教育園區(qū)初步建成。
（二）奧林國際酒店式公寓客源市場細分
短期旅游觀光、購物客源主要包括鹽官古鎮(zhèn)、錢江觀潮等著名景區(qū)旅游觀光，以及皮革城、輕紡城等專業(yè)市場旅游購物。該兩類客源市場一般以短程旅游觀光為主，主要來自于上海、杭州等周邊城市，一般來說，選擇在海寧住宿過夜的可能性較小。
政府接待主要包括各級政府來海寧視察、觀摩等，政府組織的招商引資、貿(mào)易洽談接待等，根據(jù)接待的檔次不同，一般是選擇相應(yīng)的星級酒店。
公司商務(wù)主要包括來自海內(nèi)外的采購商和批發(fā)商，以及周邊來海寧洽談業(yè)務(wù)的其他類公司商務(wù)客人。
輪滑運動中心比賽及訓練市場主要包括參加比賽和訓練的運動員和教練員，以及來自外省市的觀眾。
企業(yè)外來員工中短期住宿主要包括經(jīng)編產(chǎn)業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)各大中型企業(yè)和科研機構(gòu)的外來高級管理和高級技術(shù)人員在海寧的中長期居住，以及外省市企業(yè)常駐海寧的高級采購人員。
�。ㄈ⿰W林國際酒店式公寓配套功能及管理模式建議
管理模式主要是以奧林國際酒店式公寓的產(chǎn)品特征和它所處周邊的商業(yè)環(huán)境特征為主要制定依據(jù)，在充分考慮自住購買者享受到高品質(zhì)酒店式服務(wù)的前提下，通過最佳的經(jīng)營管理模式設(shè)計，為廣大投資客戶獲得最大的物業(yè)經(jīng)營回報和物業(yè)保值增值。
穩(wěn)定的經(jīng)營收益＋物業(yè)增值，同時將獲得一定時段的免費入住權(quán)益（每年15-30天左右），極其適合穩(wěn)健型私人投資者，其經(jīng)營回報往往數(shù)倍于銀行儲蓄、國債和保險投資收益；酒店在專業(yè)酒店管理公司的精心打理下，其房地產(chǎn)的增值將超過其他類的房地產(chǎn)項目，是海內(nèi)外養(yǎng)老基金、社�；�、私人資本在獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金收益的同時，能使資產(chǎn)得以保值、增值的最佳投資選擇。
租賃＋委托經(jīng)營：酒店管理公司和所有產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主簽訂為期10年的統(tǒng)一經(jīng)營管理合同，合同的前三年為租賃經(jīng)營，租金回報相當于業(yè)主所購產(chǎn)權(quán)酒店總價的6-8%左右，后7年按照酒店的實際經(jīng)營利潤分紅。
（四）經(jīng)營財務(wù)預(yù)算
公寓房套內(nèi)可實際利用面積22.41-26.18平方米戶型，根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，海寧目前三星級酒店的年平均出租率為70%左右，經(jīng)濟型酒店更高一些。商務(wù)型酒店一般的經(jīng)營成本在45%左右。以經(jīng)濟型商務(wù)酒店的經(jīng)營數(shù)據(jù)來計算該項目最小一室戶的經(jīng)營利潤如下：
第一，最小面積22.41-26.18平方米客房年經(jīng)營指標：一間客房年總收入：140元×365天×70%＝35770元；營業(yè)稅：35770×5.67%＝2028元；經(jīng)營成本：35770×45%＝16097元；經(jīng)營利潤：35770－（2028＋16097）＝20116元；每平方米銷售價格預(yù)測：建筑面積31平方米左右，按租賃稅稅前投資回報8%來計算，該房屋每平方米銷售單價為：（20116元÷8%）÷31平方米＝8100元/平方米。
第二，較大面積一室戶和一室一廳（30.19-39.15平方米）年經(jīng)營指標：該類客房面積已基本達到四星級左右的客房標準，以海寧目前三星級以上酒店平均房價200元為標準，平均出租率70%左右來計算：一間客房年總收入：200元×365天×70%＝43800元；營業(yè)稅：43800×5.67%＝2483.46元；經(jīng)營成本：43800×45%＝19710元；經(jīng)營利潤：43800－（2483.46＋19710）＝21607元；每平方米銷售價格預(yù)測：建筑面積平均38平方米，按租賃稅稅前投資回報8%來計算，該房屋每平方米銷售單價為：（21607元÷8%）÷38.75平方米＝7108元/平方米
第三，較大戶型的一室一廳和二室一廳（實際利用面積是47.69平方米和57.73平方米）年經(jīng)營指標：該戶型主要以自住和中長期租賃經(jīng)營為主，租賃經(jīng)營的用途，一是中小企業(yè)作為商住用房，二是海寧企業(yè)外來高級員工的中長期住宿（一個月以上）。海寧市場上目前可參考的物業(yè)包括賓館的長包房，如財富大廈3500元/月，建筑面積：90平方米，住宿面積60平方米。以財富大廈作為參考，3500元/月，物業(yè)管理費和水電煤等日常費用由租戶自理：一間客房年租金總收入：3500元/月×12＝42000元；每平方米銷售價格預(yù)測：建筑面積49.63平方米，按租賃稅稅前投資回報8%來計算，該房屋每平方米銷售單價為：（42000元÷8%）÷49.63平方米＝10578元/平方米。
現(xiàn)在奧林國際酒店式公寓已經(jīng)按照既定計劃運營，房間全部售出。
五、總結(jié)
面對來勢洶涌的酒店式公寓開發(fā)潮，開發(fā)商們無不想做大酒店式公寓租賃的這塊蛋糕。但是面對酒店式公寓投資，也面臨著很大的風險，因此在投資的同時，同樣也需要注意到經(jīng)營管理中存在的不足，規(guī)避風險，找準自身的市場定位，獲得預(yù)期的收益。
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