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房地產論文發表房地產企業管理模式的研究論文(通用6篇)
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房地產論文發表房地產企業管理模式的研究論文 篇1
摘要:隨著改革開放的不斷推進和社會經濟的全面發展,房地產企業的競爭日漸加劇。當前,規模化、集團化發展已成為房地產企業的重要特征,而這種發展趨勢對房地產企業的管理提出了新的要求。以價值鏈理論為視角,在分析房地產企業的價值鏈構成的基礎上,對房地產企業價值鏈運營管理模式進行了研究。
關鍵詞:房地產論文發表,價值鏈,房地產企業,管控模式
1、房地產企業的發展趨勢
規模化經營是“指企業采用生產要素凝聚和重組的經營方式以及由此所決定的經濟效益”。規模化發展要求房地產企業從以往粗放式的發展模式向集約式、精細化轉變,它特別強調企業管理的專業化能力,同時要求企業的組織結構清晰、各組織模塊職能明確,業務單元劃分適當,并且相互之間的聯系通道順暢,業務流程管理高效。
集團化發展對房地產企業的管控能力和資源整合能力以及專業化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集團總部能夠從整體上保證各職能模塊和業務單元的有機運轉,且高效地掌控不同區域的多項目運作;同時,不同區域的項目在開發時還要保持協調運轉、規范運行,以保證高效順利地完成。另一方面,必須更好地配置企業資源,做到優勢互補,互相推動,有效降低管理成本。
規模化、集團化已成為當前中國房地產業的發展趨勢,在其促動之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼項目操作者和管理者雙重角色,企業從“母公司―項目公司/項目部”的架構向“總部―區域聯動”的集團模式轉型成為必然。相應地,現有的房地產企業的組織管控模式也應做出必要的調整與創新,否則難以適應發展的要求。
2、價值鏈理論
1985年,邁克爾.波特首次提出“價值鏈(Value chain)”管理理論,其認為,企業的價值產生于包括生產(投資)、經營、銷售、服務和內部管理的各個環節以及各環節協調運作產生的整體價值增值,而這一相互聯系、彼此促進的價值產生的動態過程就是價值鏈。
價值鏈具有如下特性:
(1)企業的價值活動只要包括基本活動和輔助活動兩個方面,其中基本活動主要是直接創造價值的業務環節,而輔助活動主要是企業的內外部管理活動;
(2)企業的價值活動其各環節是相互聯系的統一整體,每一環節完成自身的工作內容后,傳遞到下一環節。價值鏈上的參與者通過縱向上和橫向上的分工協作,實現價值增值。
(3)企業競爭優勢來自于成本領先和差異化,而從價值鏈角度來看,企業競爭能力和效率的提高主要來自于價值活動本身和最優化、協調的價值鏈活動。
3、房地產企業價值鏈構成
按照價值鏈理論,房地產企業的開發作業流程,同樣也可分為基本活動和輔助活動兩個方面。
3.1房地產企業價值鏈中的基本活動
(1)前期研究決策階段:通過縝密細致的市場調研,結合企業自身綜合實力,對目標地塊的購買與否進行可行性分析。對于已購買地塊進行前期研究,確定項目業態和開發模式,進行價值研判與決策。
(2)規劃階段:根據前期決策,委托設計單位對已獲得地塊進行策劃設計,形成良好的功能規劃和市場識別,將土地最大限度實現增值。確定設計方案后,依法對擬建地塊進行規劃保健,獲得許可。
(3)工程建設階段:通過招標比選,選擇最優施工企業,使其有能力完成設計方案,實現低成本、高質量施工,并對工程施工進度、質量、安全進行有效控制。工程建設是對土地、建筑材料等原料通過作業投入成本,使之轉化為產品價值。
(4)銷售階段:在取得房屋銷售許可證的基礎上,對產品進行推廣與銷售,并根據客戶需求反饋,對在建和后期擬建產品設計和建造進行修正,實現銷售價值最大化。
(5)物業管理階段:產品開發、銷售完成后,對產品進行物業管理、保修和后期維護。
3.2房地產企業價值鏈中的輔助活動
房地產企業價值鏈中的輔助活動都是圍繞具備房地產特有產業價值鏈特性的基本活動的開展而開展的,它穿插、融合于房地產價值鏈運作的整個過程。
(1)戰略定位管理:確定企業的發展方向和宏觀戰略,作為具體經營方針制定的依據,保證企業核心競爭力的培育和發展。
(2)財務和人力資源管理:人力和資本是企業發展重要支撐要素。人力資源管理就是要利用合理的薪酬、培訓、晉升等機制,促進知識資源的積累和應用;財務管理是就做好企業的投資管理、營運資金和籌資管理以及
稅務籌劃。
(3)企業文化:企業在生產經營過程中形成的具有自身特色的價值理念和行為準則。企業文化是企業重要的價值附加值來源,在凝心聚力、品牌推廣、市場評價等方面具有重要作用。
(4)企業創新:在激烈競爭的房地產市場中,技術、產品、銷售和管理等方面的創新,是企業不斷獲取競爭優勢和獲得價值增值的重要手段。
4、價值鏈運營管理模式
價值鏈運營管理模式是以房地產價值鏈為核心,按項目開發流程實現一體化協同。公司所有職能模塊和業務單元均基于價值鏈定位,從業務線、職能線及戰略、管理、審計線三個層次各自承擔相應職責,整個價值鏈上橫向的各個協同單元成為利益共同體,互為依存,互為客戶,各自形成可以量化的對整體價值鏈的貢獻,通過協同提高效率,從而實現整個價值鏈的價值創造最大化,形成橫向一體化。相互協同又相對獨立的各個業務單元和模塊作為“小價值鏈”,通過積累形成各自的專業化優勢,提高專業化能力,形成縱向一體化。橫向一體化和縱向一體化的相互作用提升集團整體優勢,從而形成集團不可復制的核心競爭力。根據上述價值鏈理論,將房地產企業的價值鏈條整合為橫向一體化協同和縱向一體化協同。橫向一體化協同注重提高運作效率、降低成本;縱向一體化協同注重知識積累、專業能力的提升。
4.1橫向一體化協同
首先由四大中心――戰略研發中心、產品設計中心、制造中心和營銷中心串成項目開發業務鏈條,這是地產企業價值鏈的核心和主干;由財務、人力資源、企管等職能部門搭成資源提供、職能管理和專業化服務的支持平臺;業務鏈條以支持平臺為依托開展經營活動,相互作用,形成立體協同的價值鏈。這條鏈延伸到企業外部與戰略合作伙伴和利益相關方(如:供應商、建筑商、設計公司、裝飾公司、銷售代理等)對接串聯起來,就構成了房地產企業的整條價值鏈。
基于價值鏈,四大中心作為業務單元分工明確、準確定位。戰略研發中心側重于集團戰略研究,目標計劃及項目的高、精研發和經營環境分析;產品設計中心側重于項目規劃與設計,致力于環保、節能、舒適、溫馨、有品味的品牌訴求和產品設計;制造中心側重于產品制造過程的標準化、程序化、規范化以及產品制造的高效率、低成本;營銷中心側重于營銷和服務,基于消費者心理,研究需求趨勢和營銷方式,建立營銷管理和服務特色;與客戶、合作伙伴相互尊重、關注共贏;實現價值鏈創造價值的做大化。
基于價值鏈,業務單元與資源提供和職能支持模塊互為依存,互為客戶。創造是所有業務單元和模塊的共同取向。這樣,就會產生協同效應,并打破部門和業務單元之間的界限,實現價值鏈的價值最優。具體工作中,各業務單元和模塊在各自分工負責的重點工作和領域內首先努力做得最專業、最有效率,然后主動地參與價值鏈其他環節的`工作,從不同的視野貢獻智慧,避免漏洞,防止風險。
4.2縱向一體化協同
縱向一體化協同就是在價值鏈分工明確的前提下,各業務單元和模塊工作范圍相對固定,業務聚焦,打造專業化團隊,提升專業化能力。縱向一體化使專業技術人員或其他專業人員有參與更多項目、更多業務的機會,有利于員工個體在實踐中積累經驗,成為專業化人材,并通過專業化發展的通道成長,實現自身價值。同時,各業務單元和模塊作為專業化團隊,有了人才培養的途徑和良好機制,團隊內更容易培養知識分享的氣氛,從而更有利于知識的積累,進而形成專業化優勢,提高價值創造的能力,能為價值鏈的價值貢獻更大。
價值鏈運營管理模式一種以價值為核心的管控模式,它將整個項目運作過程都納入到集團的管控范圍之內,在很大程度上提高了集團的管控能力;并且通過業務單元和職能模塊的設置,一方面使得房地產企業組織的架構更為清晰,業務流程更為順暢,另一方面這種調整弱化了職能部門的權力,強化了職能部門對項目之間的溝通與協調意識。因為在一體化趨勢下,各部門只有通過不斷的溝通與協調才能實現價值,進而也避免了各職能部門高高在上,缺乏服務意識的現象,使項目運作過程中公司的各種資源可以達到最大化利用。此外,重要的是將各職能部門對應于相應的業務單元使各部門的專業化優勢能夠更好地發揮,而且這種圍繞業務流程的專業化優勢整合促進了公司整體競爭力的提高,使其更加能夠適應市場不斷變化的競爭與壓力。
房地產論文發表房地產企業管理模式的研究論文 篇2
一、房地產企業安全生產管理的現狀
安全生產事故多有發生,以廣東省為例,2011年上半年共發生建筑施工生產安全事故15起,死亡15人。其中,責任事故12起,共死亡12人。從事故類別分析來看,高處墜落事故死亡有6人,占廣東省施工安全責任事故死亡人數的50%;坍塌事故共死亡2人,占總數的16.7%;物體打擊共發生2起,占總數的16.7%;機具傷害事故發生1起,占總數的8.3%;起重傷害發生1起,占總數的8.3%。
二、安全事故產生的原因分析
從人員上來看,房地產企業中從事建筑活動的人員基本都來自農村,這部分人員的文化程度較低,缺乏足夠的安全意識與自我保護意識,基本也不了解安全生產的基本常識和安全操作規程。從材料上來看,有一些安全防護用品本身就存在著較多的安全隱患,例如材質不合格、沒有合格證以及相關的檢測報告等等。這些安全防護產品的價格通常比正規廠家生產的安全防護用品低很多。還有一些施工單位為了單方面的追求經濟利益,“降低成本”,經常使用一些破舊的安全網;施工工地上所用的也是一些在市場上購買的價格低廉的所謂安全防護用品。從機械上來看,施工工地上有些施工機械設備處于年久失修的狀態,或者干脆就是帶“病”作業,在加上為了趕工期,這些機械在施工中超負荷運轉,讓這些設備加速老化,很容易造成安全事故。從方法上來看,主要包括了安全防護用品的使用方法與安全管理方法。安全防護用品的使用方法是否正確,對建筑施工安全也有很大影響。企業安全管理方法簡單或不正確,未建立健全各項安全生產規章制度及責任制,沒有很好地以制度管理人,以制度約束人,只是一味地憑口說。從環境上來看,在施工的過程中經常會遇到一些不利于施工的天氣,例如刮大風、下大雨等等,此時如果進行施工就很不安全,尤其是高空作業更危險。
三、運用安全生產動態管理模式加強管理
安全生產動態管理系統是一種先進的現代管理模式,其主要內容包括了行為規范、安全行為監督和實體安全監督這三個方面。在其貫徹執行的過程中要求必須要符合現代管理學動態管理相關、封閉原則、反饋原則、整分合這四大原則。行為規范包括了安全監督人員與施工人員的行為規范。安全監督人員必須要堅持原則,秉公辦事,在執法的過程中要做到啟動、檢查、處罰、整改改進、再啟動,遵循形成一個閉合環后回到起點的.封閉原則。而建筑施工人員則必須要按照相應規范來嚴格執行各自施工操作。安全行為監督。房地產企業必須與業主、物管等進行多方協作配合,對施工過程中的各種行為進行監督。如發現任何安全隱患必須報知施工單位,要求施工單位及時整改;情況嚴重的,應當要求施工單位暫時停止施工,并及時報告建設單位。監督過程中必須做到審查――整改改進――再審查。實體安全監督。實體安全防護措施直接體現了企業是否將責任直接落實到了具體的人頭,是否體現出了企業對安全生產原則的重視,因此必須要重視對實體安全的監督。同時還必須要對作業人員的安全防護知識和自身安全意識進行考核,防止安全管理資料等安全行為與實體安全防護措施不相符。
房地產論文發表房地產企業管理模式的研究論文 篇3
摘要:隨著市場經濟體制的不斷變化,現代企業的發展和管理模式將進入新的時期,采用以往的管理方式很難保障企業穩定的經營和長遠的發展,尤其在房地產企業的管理中,企業運營過程中涉及的領域較廣,資金支出種類繁多,在實際工作中為了保障房地產企業在新經濟環境下順利的開展項工程項目,應采用有效的管理方式,細化企業的內部管理,進而為房產商品銷售提供良好的方案。基于這樣的原因,筆者對戰略成本會計在房地產企業管理中的應用展開論述,筆者對戰略成本會計的基本概念和對企業管理的作用進行簡述,并從三個方面應用進行論述,望本次的研究能為現今房地產企業穩定的經營和長遠的發展獻上綿薄之力。
關鍵詞:戰略成本管理;房地產企業;企業管理
現今市場經濟中使用的戰略成本會計與傳統成本會計相比具有較強的優勢,特別是以目前信息技術為不背景的信息集成平臺系統的研發和應用,為了使成本會計更適應現代企業制定管理制度和企業的發展,應對傳統的成本會計進行升級,在本文中研究的戰略成本會計,應用在企業管理中能打破企業原有的生產和經營順序,將成本會計理念貫穿在整個生產和經營的每個環節中,使現代企業能在社會主義市場經濟中占據優勢地位,進而增強企業的核心競爭力,推動企業的長遠發展。
一、戰略成本會計的基本概念與作用
(一)戰略成本會計概念簡述
戰略成本會計指的是企業通過完成投資決策、研發與設計、原料采購、商品生產、銷售與售后服務予以全面的監管,將監管貫穿于整個經營過程中,從戰略的角度而言,其影響著成本每一個環節,規劃和控制成本使其保持在適當的水平,有助于企業在市場占據更多的市場份額,進而保障企業實現發展的戰略目標。由于現今市場中企業管理制度逐漸完善,企業生產和經營環境不斷變化,以往的成本會計無法滿足新經濟體制下對成本管理的需求,傳統成本會計的缺陷逐漸顯現出來,這嚴重地影響著企業穩定的經營。現代企業經營和者在企業管理中應從自身出發,采用管理理論和方法,改善傳統陳舊的成本會計,予以創新進而形成新的戰略成本會計,使之適應新成本會計環境。隨著經濟不斷發展與企業管理能力的提高,戰略成本會計理論概念不斷豐富,應用范圍逐漸擴張。
(二)戰略成本會計在企業管理中的作用
企業作為現今市場經濟的主體,生產產品的質量和服務應在市場中進行準確的定位,才能為企業存在的價值提供保障。現代企業在對產品生產和提供服務之前,戰略成本會計能收集市場發展趨勢、消費者需求、原材料質量以及價格等信息;然后現代企業會按照內部資源與外部環境,對信息予以篩選和整合,制定出優質的發展方案;最后,現代企業從營利的角度選擇最適合企業目前發展的最佳的方案。基于戰略成本會計通過對商品銷售反饋信息予以分析,明確各個部門的責任所在,協同合作避免了無效的生產環節與資金成本。
二、房地產企業成本管理當中戰略成本會計分析
戰略成本會計在房地產企業中的應用主要是在企業成本管理當中,屬于對傳統成本管理模式進行優化的過程,同時也是企業通過完善對成本管理的模式,來降低企業成本和制定新發展戰略的第一步。其中成本分析和管理能通過成本核算來降低成本因素和與生產經營環節,這樣的發展狀況,對現今房地產企業而言,代銷售的商品是房產企業的存貨。通常情況系企業通過存貨成本核算和管理,通過對采購原材料各方面屬性的了解,來實現對原材料采購環節愛好難的成本管理。在房地產企業中,其商品在建造的過程中,對建筑才來哦的采購的周期、次數和平均采購成本進行計算,從而計算出較為合理的投資方式,尤其是針對不同階段施工的`狀況,結合不同時間段的原材料價格,在最大程度上降低采購的成本。另外,在對商品房存貨的營銷階段,應按照房地產市場發展的程度展開相應的銷售活動,進而實現對商品房存貨銷售有節奏的控制,在這樣的過程中能清楚地掌握房地產市場當下存在的問題和影響的因素,進而制定有效的價格策略和促銷的政策,再配合發盤的節奏,實現房地產企業自身存貨待售費用的管理和控制,進而提升房地產企業經營的績效。所以,從這一角度而言戰略成本會計對于房地產企業而言,是將生產經營和全局進行緊密的聯系,在此過程中不僅要將每一個生產環節在房地產企業的經營管理中整個系統中的成本進行優化,同時還對房地產企業自身經營產生的經濟效益進行整合,這樣才能更好地為房地產企業的發展起到促進的作用。基于這樣的狀況,適當的采用的成本核算的方式,將存貨和成本價格分攤到不同的環節中,能發現當中成本改善的因素,以便從單一的環節來上升到全局成本優化的層次,充分地體現了房地產企業管理策略的戰略性高度。從上述的分析得知,將戰略成本會計理念充分的應用到房地產企業中,能在很大程度上提升房地產企業的經濟效益,并為房地產企業制定長遠的發展戰略提供真實和明確指導建議。
三、戰略成本會計在房地產企業管理中的應用分析
(一)在房地產企業房產銷售中的應用
采用戰略成本會計理論銷售前對銷售人員培訓費用的控制,屬于戰略成本控制和管理的適度服務質量控制的關鍵環節,銷售網點的安置則是在開展市場調查后對設計廣告宣傳投放地進行選擇。通過對銷售網絡進行合理的布局,進而實現低成本的資金投入來換取搞銷售業績,這在房產銷售階段具有重要的位置,在對銷售網絡進行合理時,應在人流量較大的地方設置廣告牌,例如在公交站對廣告牌進行設計和安放,這一環節中應用戰略會計能更好地權衡廣告費用和銷售業績間的關系。對于房地產行業而言,房產商品售后的服務對房地產企業的經營和發展具有深遠的影響,通常情況下售后服務在完成房產銷售后,開發商將房產所有物業管理事務移交到相應的物業公司,而房產業主對商品房售后物業管理的滿意度通常不高,這樣就嚴重地影響了房地產開發公司的企業形象。為了給業主提供良好的售后服務,提高物業管理質量實在必行。將戰略成本會計理念應用到房產商品售后的服務環節要求房地產企業對售后提供的服務智力那個進行嚴格的管理,但是在提升售后服務質量時,需要耗費大量的資源和資金成本。因此,應嚴格按照實際的狀況,對物業管理公司和售后服務人員進行培訓,進而有效提升售后服務的質量和水平,這對進一步提升銷售業績和樹立良好的品牌形象具有重大的意義。從銷售的角度進行分析得知,戰略性成本會計理念的應用,能在很大程度上提升房地產企業銷售的業績,同時在保障業績的狀況下,逐漸提升企業的品牌形象,這對房地產企業長遠的發展具有重大的意義。
(二)在房地產決策管理中的應用
戰略成本會計和傳統成本會計最大的差異性是對企業的戰略意義,房地產行業的發展具有較強的實時性,基于這樣的發展狀況,房地產應時刻關注市場環境的變化,特別是房產商品的價格走勢,戰略成本會計在完成市場調研和市場未來發展方向預測之后,能為房地產提供豐富的信息,進而輔助房地產企業制定優質的發展戰略方案,提升房地產企業的核心競爭力。另外,戰略成本會計能夠輔助企業掌握購房者的實際需求,這樣有助于實現企業和消費者雙贏的戰略發展目標。應用戰略成本會計是對企業運營時最直觀的分析,基于這樣的狀況,對項目投資成本有效的控制和分析,能增強戰略成本會計應用后得到的效果,進而更好的輔助房地產管理的工作。另外,對房地產企業生產經營的過程中,經營戰略性成本會計會計信息的應用方面,若要充分的發揮其應有的效能,無論是企業經營決策管理人員,或是房地產企業的投資者,是企業在展開自身經營活動過程中其經營狀況能直觀的描述出經營戰略的有效性,合理的成本分析和管控能在極大程度上提升該方面信息的使用效率,進而輔助房地產企業的管理工作。從這一角度進行分析得知,戰略性成本會計方面管理理念的應用,能輔助房地產企業的穩定經營和長遠的發展,尤其是在經濟體制逐漸轉型的環境下,凸顯出戰略性成本會計管理的優勢。
四、結論
通過本文的論述中得知,戰略成本會計的應用貫穿于企業整個運營的環節中,其對市場環境、消費者需求和價格等市場信息的搜集,對房地產企業的經營和發展而言具有重要的作用。在對房產商品進行銷售之前,應根據戰略成本會計采集的市場信息和房產商品銷售后的反饋信息,對銷售的價格和銷售模式進行調整,能更好地輔助房地產企業提升其核心競爭力。
房地產論文發表房地產企業管理模式的研究論文 篇4
隨著社會經濟的快速發展,國內的房地產企業發展也是如火如荼,但是我國房地產企業的發展特點十分明顯,主要依靠資源推動自身發展。雖然在發展實踐當中,一些企業有目的對預算和成本等進行了管理,但是其對于成本管理、全面預算管理等相關管理會計方法的探索和應用,還是不太成功。這是與房地產開發企業的管理基礎薄弱、企業投資金額大、項目開發周期長等特點緊密聯系的,所以其管理難度較其他行業更為困難。鑒于這種情況,房地產開發企業有必要建立起經營決策平臺、運營監控平臺、成本管控平臺,提升企業的管理水平,實現長期穩健發展。
一、房地產企業的管理特點
房地產企業和其他行業企業的發展是不同的,其有著自身的業務特點,在運營和管理方面要比其他企業復雜的多,主要表現在以下幾個方面:第一,房地產企業的業務一般都是圍繞著工程項目展開,項目是企業發展的基礎,企業為了管理這些發展中的項目,設置了多個分層機構,導致企業的組織機構十分復雜,管理難度較大。第二,房地產企業項目開發前期投入比較大,這對企業的資金和成本控制要求非常高。第三,房地產企業的開發項目時間持續一般比較長。通常情況下,房地產企業開發一個項目都需要兩到三年的時間,甚至更長。有些大型工程開發周期可能超過10年,這給企業的運營和管理都帶來了比較大的風險和難度。
二、房地產企業發展的管理難點
企業在發展過程中,追求利潤是他們一直生存下去的重要動力,也是企業生存的重要支撐點。在現代企業管理過程中,現金流、利潤和運營力是企業管理的重點和難點。現金流是維持企業正常生存發展的血液,利潤則是企業生存的目的,運營能力的好壞則直接體現在現金流和利潤上。房地產企業也不例外,但是房地產企業與其他一般企業在業務上有一定的差異,所以房地產企業在管理中又需要克服一些管理的新難點。
第一,房地產企業屬于資金密集型企業,對于資金的需求非常大。這決定了企業對于現金流的管控是至關重要的.,不僅要關注企業集團公司的現金流,還要關注企業下屬的區域公司現金流和項目公司現金流,同時為了避免資金周轉困難帶來的風險,還必須要做好企業的融資規劃。
第二,房地產企業的業務圍繞工程項目展開。項目是房地產企業耐以生存的業務基礎,但是房地產企業在開發任何項目時,需要的時間都會比較長,以前一些傳統的以年度為周期的管理方式已經不能適應房地產企業的發展特點,也無法解決企業在發展過程中的現實的具體問題。所以房地產企業要根據企業的發展需要,建立適合企業項目周期的短、中、長期運營管理制度。
第三,房地產企業也是資源依靠型企業。地皮就是房地產企業發展過程中的重要資源,而購買地皮而是一筆比較龐大的成本支出,這就需要房地產企業在購買地皮時做好相關的預算工作,做好成本控制工作。
三、房地產企業管理會計體系建設的重點
房地產企業管理的核心問題是對現金流、成本以及項目運營狀況的有力管控,要想有力的解決房地產企業發展中這三方面的問題,必須要直接切中要害,運用管理會計工具實施精準有力的管控。管理會計工具在房地產企業的發展過程中,主要運用的是全面預算工具、管理會計報告工具以及成本管理工具,而對應著這些工具的主要是三大平臺,經營決策平臺,可提前對企業的資源進行有效的配置,提高資源的利用率,有效降低資金風險,提升決策的科學性和準確性。隨時監控企業發展狀況的運營監控平臺;全面預算成本、控制成本的成本管控平臺。
(一)建立經營決策平臺
經營決策平臺對于企業的發展來說是比較重要的,他可以為企業的發展提供質量比較高的決策依據。房地產企業的經營決策平臺行業特點則比較突出,內容主要有五大板塊:年度預算、項目周期預算、地皮預算、盈利預算和現金流預測等。房地產企業的每個板塊的預算都是不可或缺的,必須做好每個環節的預算,確保企業經營發展的正常有序。對于房地產企業而言,應逐步建立覆蓋公司上下多層的全面預算管理模型,并在后期發展中,橫向展開,建立覆蓋多個行業的全面預算管理模型,以更好的適應公司的發展機制。
(二)建立運營監控平臺
運營監控平臺主要指企業的管理會計報告系統,他主要借助的是商業智能技術,在企業不同運營系統的數據中提取有用的數據,并將這些數據合并到一個指定的信息庫里邊,然后對這些數據進行分析,形成有用的信息,對企業的運營實施監控,并及時發現處理問題。
房地產企業構建運營監控平臺分為三步:第一,建立適合房地產企業體系的綜合報表分析系統,能夠對房地產企業的各種報表實施快速分析,提高企業的管理能力。第二,建立企業數據倉庫,對企業的各種數據進行整合管理。最后,建立統一標準的數據管理平臺,著實提高企業的執行力。
(三)建立成本管控平臺
建立成本管控平臺就是要做好成本數據的收集和管理。成本管理數據庫主要有三方面的內容歷史數據、標準數據和外部數據。成本數據庫為房地產企業的成本管控提供了切實可行的方法。它使企業的所有成本都可以通過數據來進行對比,更加有效的對成本進行管控。
成本數據庫的建設主要著重三個方面的建設,含量指標庫、單方指標庫和材料價格庫。第一,企業應建立含量指標庫。在企業設計優化方案的過程中,將含量指標和規劃指標緊密結合,引導設計部門優化設計方案,從方案的制定上控制成本。第二,建立單方指標庫。對項目的所有建造標準都進行統一的規定,合理控制單方造價。第三,建立材料價格庫。建筑材料是房地產企業發展過程中,成本支出的一個重要方面,做好材料成本控制,有利于提升企業利潤。
房地產論文發表房地產企業管理模式的研究論文 篇5
【關鍵詞】新經濟時代、房地產開發、管理
【摘要】著重從房地產項目的可行性研究、項目建設全過程管理、品牌戰略和人力資源管理等方面入手,對新經濟時代房地產開發企業管理進行了深入探討。
房地產開發具有投資數額大、風險系數大、綜合性強的特點。每一個房地產項目的開發都是一個系統工程,具有很強的綜合性。無論是單體開發還是小區綜合開發,都要經過很多程序:選址和征地一前期策劃一工程建設一產品出售一售后物業管理,每一環節都包含許多工序,而且都需要依靠特定的專業人士完成。這要求房地產開發企業不斷加強管理,成立各個事業部,去完成各個階段的任務。
1、可行性研究是房地產開發的先決條件
在做出投資決策前,先對有關的技術、經濟、社會、環境等方面進行調查研究,對項目各種可能的擬建方案進行技術經濟分析論證,對項目建成投產后的經濟效益、社會效益、環境效益進行科學地預測和評價,據此提出該項目是否應該投資建設。并選定最佳投資建設方案等結論性意見。
2、項目建設全過程的管理。
2.1建立項目品質管理體系
(1)進行小區整體規劃及單體方案招標,從中選擇最佳方案,由中標單位負責項目的施工圖設計任務。這樣利用競爭機制,使設計單位在競爭中提高設計水平,公司從中選擇經濟實用、品質優秀的方案。有些企業往往利用設計招標選擇好的方案,再委托另外的設計單位進行施工圖設計,這種方式不可取。因為一是損害中標單位的積極性,不利于知識產權的保護;二是局部設計需要和整體設計吻合,由不同單位設計會影響整體效果。
(2)組織設計人員踏勘現場,提高對現場的感性認識,同時避免設計圖紙脫離實際、與現場環境不協調。
(3)設計招標時可以把方案的造價作為評標的一項內容,促使設計單位改變設計方法,由以往的單純設計變為設計與預算同時進行,根據預算調整設計。在設計階段控制投資最有效的方法是利用優化設計,國內最常用的方法是在方案設計階段進行多方案比較來對方案優化,而國外最常用的優化設計方法是業主在施工圖紙完成之后,再聘請另外一個設計公司或者就由原來的設計公司從控制投資的目的出發,以第一次的設計圖紙為基礎,再對建筑物結構的選型、材料設備的選擇、施工方案及施工的可行性等方面進行詳細的分析和論證,然后由原設計公司或者另外聘請的設計公司對第一次的圖紙進行二次優化設計,這樣做可能會增加項目的工期,但是進行二次優化設計給業主帶來的收益要遠高于由于工期的延長帶來的損失,因此可以大大節省項目的造價。
(4)組織設計評審小組對各個專業的設計進行審核,評審工作主要在規劃及方案設計階段。評審小組由項目策劃、銷售、監理等各方面負責人及各專業的專家組成,對設計提出全面的意見。對設計的評審許多開發公司往往依據個人的意見,由領導拍板,這樣缺乏科學性。
(5)合理安排設計進度,使出圖的時間與招標、施工計劃吻合。
(6)通過合同明確規定設計的職責,規定設計質量獎懲方法。并要求項目負責人必須在工程進展過程中親臨現場對施工進行必要的監督和指導。
2,2建立完善的進度計劃管理體系
(1)設計報建進度計劃:主要包括規劃設計及報建進度、單體方案設計及報建進度、單體施工圖設計及報建進度、市政園林設計及報建進度;
(2)施工準備階段進度計劃:主要內容包括工程招投標、材料設備、分項工程招標、施工臨時水電安裝和施工臨時設施進度計劃、辦理施工前手續計劃;
(3)施工進度計劃:主要包括土建施工和水電設備安裝、材料定板定貨文秘站:計劃、鋁合金門窗工程和木門及防火門工程進度計劃等;
(4)配套設施工程進度計劃:主要包括永久供水供電報裝及施工、電信工程、防盜系統工程、有線電視工程、煤氣工程、市政工程和綠化園林工程進度計劃等。
2.3建立完善的項目投資管理體制
(1)建設用地成本:土地有償使用費、征地拆遷費等;
(2)工程建設成本:土建費、水電設備安裝費、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費、設計監理費、向政府交納的配套設施建設費、人防易地建設費、檔案保證金、勞動保險金等;
(3)銷售費用:銷售營業、售樓中介費、廣告宣傳費等;
(4)財務費用:貸款利息、資金運作利息等。
(5)工程計量控制;主要負責工程的預算與結算工作,審核工程量及工程價款,編制工程招標文件及標底,編制工程款支付計劃,控制工程款的支付。計量工作是成本控制中最繁瑣的工作,這要求計量人員有豐富的經驗及專業知識。此外還應做到:
(1)了解施工現場、了解工程量實際發生變化情況,及時對工程量的變化進行核實。
(2)要參與材料設備的定貨洽商,據市場價格變化情況來確定材料設備預算價,不能盲目照搬定額或文件價。另外,地產公司可以委托有資質的監理公司履行工程計量職責及工程執法招標工作,地產公司只需負責對其結果審核及支付工程款。
(3)建立完善的合同管理體系。在項目的開發實施工程中,開發公司會與設計院、監理公司、施工單位、材料設備供貨等單位發生合同關系。通過合同形式來約束雙方的責任、義務與利益關系,共同完成項目建設過程。開發公司通過合同對各單位進行監控,以保證項目按計劃完成。同時,對違約方要依據合同進行索賠。
(4)組織對各單位的協調工作。開發公司必須在項目進展的各個階段都真正起組織者作用,通過組織召開定期例會的方式,加強各方的溝通。例如,在設計階段要定期組織設計例會及方案討論會,通過例會協商解決設計中出現的問題。在施工階段,項目經理應組織工程例會,及時解決工程有關問題。項目經理親自組織召開例會,是督促各方的'工作進度最有效方法,是一種主動監控方式,但開發公司的組織作用應與監理公司的組織作用明確劃分開來,監理公司的工作應著重在對各施工單位、設備安裝單位、材料供應商等的組織協調管理,目的在于保證工程的施工質量、進度及投資達到計劃要求。而開發公司著重對整個項目全面管理,使項目的品質、進度及總成本滿足計劃的控制目標。所以對施工單位的管理應委托監理公司負責,而開發公司應著重在對設計的監控,使整個項目的策劃意圖通過圖紙表達出來。(5)負責申請并獲取項目開發建設工程中的有關批文及許可證等。如土地規劃許可證、土地使用證、建設規劃許可證、建筑施工許可證等。
(6)負責有關配套設施的報裝工作。如電信、煤氣、公共天線、門牌、施工臨時水電及永久生活水電等報裝工作。
(7)組織項目的有關驗收工作。如竣工驗收、建管驗收、小區綜合驗收等工作。
3、房地產企業必須重視品牌發展戰略
當前,我國房地產行業正處于高增長、高需求、高品位的發展階段。未來房地產市場,只能靠精品和品牌來占領,品牌是房地產市場發展到一定程度的產物。隨著中國正式加入WTO,外國房地產名牌企業對中國市場虎視眈眈,有的公司甚至規劃要每年開發上千萬平米。中國的房地產企業必須加快品牌化的步伐,把房地產品牌做好,牢牢扎根在中國大地,迎接新的挑戰。
決策者應對企業品牌進行長期性、全面性和總體性的謀劃和運籌。品牌策劃有其自身的規律,其策劃者必須樹立創新意識,在經營管理上要有超前意識、運作和實施過程中必須具備高超的組織協調能力、資源統籌能力、挖掘和吸引顧客能力、綜合市場競爭能力。要提升企業核心、房地產企業競爭力,就必須牢固地樹立品牌意識,并按照品牌策劃的自身規律運作。
4、高素質人才至關重要
新經濟時代的市場競爭,歸根結底是人才的競爭。對人才的重視和開發,是新經濟時代的重要特征之一,搞好人才資源開發,是新經濟時代的客觀要求。但在大多數房地產開發企業的人力資源管理工作中仍存在著下列的問題和誤區:
(1)人力資源管理者的素質低,管理理念落后。許多企業的領導尚未充分認識到人力資源管理在現代企業管理中的核心地位。
(2)缺乏完善、科學、規范的人力資源體系。沒有從開發人的能力的角度,制定出符合企業未來發展需要的系統的人力資源管理制度,人力資源管理工作缺乏制度性和規范性。
(3)人力資源開發工作不力。一般來說,人力資源開發是考慮個人的個性特征、性格、氣質、能力等內在素質如何配合組織的發展需要,簡單地說,就是事得其人,人盡其才,才盡其用。
在新經濟時代,針對人力資源開發出現的新問題,只有采取新的人力資源開發方式,才能取得成效。
首先,提高人力資源管理者自身的知識水平。要實現從傳統人事管理到現代人力資源管理的轉變,只有依靠一批既懂理論又有實踐經驗的人力資源管理專門人才才能完成。
其次,完善激勵機制。今天社會經濟生活較以往已發生了重大的變化,單純應用傳統的激勵方式已不能滿足需要。只有樹立以人為本的思想,建立起多維交叉的員工激勵體系,給員工發揮潛能、施展才能提供舞臺,并將企業的奮斗目標和員工的個人目標相結合,從而讓員工同企業一起成長,使員工能夠分享企業成長所帶來的好處,感受到成功的幸福,他們才能自覺自愿開拓創新,敬業敬職。
第三,建立科學嚴謹的員工培訓體系,真正實現由傳統企業向學習型組織的轉變。在新經濟時代,企業人力資源的開發應著眼于人的健康人格的培養,包括持久的工作熱情、堅韌不拔的意志力、人際關系的協調和團隊合作精神等。
第四,營造良好的企業氛圍,加強企業文化的建設。企業文化是全體員工衷心認同和共有的企業核心價值觀,它規定了人們的基本思維模式和行為模式。在我們所面臨的新經濟時代,企業人才資源管理的核心對象將是層次較高的知識工作者,企業在實踐中只有塑造以尊重人、關心人、信任人、培養人為核心的企業文化,才能集聚人才,從而在經濟競爭中成為贏家。
5、結語
房地產開發是一項風險較大的系統工程,房地產企業只有精心策劃,規范操作,以“精品”與人競爭,以“品牌”占領市場,才能實現既定目標。只有做好管理,才能減少失誤,保證決策正確;才能增強企業的競爭力,贏得主動;才能有效地整合房地產項目資源,如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等,使之形成一種前所未有的優勢
房地產論文發表房地產企業管理模式的研究論文 篇6
論文導讀:對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎,它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課,而且也是任何資深人員,對房地產市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。區別于單個樓盤的地理位置分析,在具體分析中,區域分析更側重于整體的分析和宏觀評估。
關鍵詞:房地產,市場調研,樓盤
房地產市場調研,就是以房地產為特定的商品對象,對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析,進而對房地產市場進行研究與預測,為決策者們了解房地產市場的變動趨勢,制定公司營業計劃,擬訂經營策略提供參考與建議。由于土地和房屋“不動性”,房地產市場調查也烙有很深的地域特征。我們對房地產市場的切入,也習慣依據地域形態,由點(單個樓盤)到線、面(區域市場),再由線、面(區域市場)到體(宏觀環境);然后再從體回復到點、線和面,不斷的循環往復,融會貫通,才可真正把握。
1.點—單個樓盤
對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎,它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課,而且也是任何資深人員,對房地產市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。
單個樓盤的市場調查通常包括以下五大項:
第一項是分析樓盤的地理位置。大的方面講,就是分析樓盤的區域歷史沿革,區域特性(商業中心、工業中心、學院社區等);了解區域交通狀況,(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區縣級公路等);公共配套設施(水、電煤等市政配套;公園、學校、醫院、影劇院商業中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等生活配套)和人文環境等等。小的方面講,就是樓盤地塊的大小形狀,所處位置,它的東西南北的鄰居是誰?它的進出道路如何?是否臨街……等等。和其他商品不一樣,樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素,它的優劣與否,往往決定了樓盤的大部分價值。
第二項是分析產品特征。這是樓盤市調的主體部分,重點在于了解樓盤的土地、總體規劃、建筑設計、總建面積與外觀、總建套數與房型、面積、格局配比,建筑用材,公共設施和施工進度……等等。分析產品是理解樓盤的基礎,只有認真分析產品,才能正確把握因此而產生的種種變化。產品因素中有一特別項目,雖不是產品本身,但卻是產品的重要構成,它就是我們常說的公司的組成,即知道樓盤的投資、設計、建設和物業管理等主要事項的承擔公司是誰?他們的資質如何?彼此間是如何合作的等等,從而評估樓盤的資信度。
第三項是剖析價格組合。即產品的單價、總價和付款方式。市場中,往往有許多價格方面的促銷活動,但萬變不離其宗,其最終歸結于價格組合的三個方面。剖析價格組合并了解其運用策略是市場調查最吸引人的地方。
第四項是了解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點、媒體選擇、廣告密度和實施效果等等。
第五項是銷售執行。這是最關鍵的地方,一方面是指銷售點的選擇,人員的配置,業務執行等,另一方面則是指什么樣的房型最好賣?什么樣的總價最為市場所接受?吸引客戶最主要的地方是什么?購房客戶群有什么特征等?所有的這一切都是市場調查所應該了解的。其中的銷售狀況是結果,其他幾個方面都是因,了解因果,分析其中的緣由,是單個樓盤,也是整個市場調研工作的全部內涵。
2.線和面—區域市場
對單個樓盤的詳盡了解之后,可以著手區域市場的調查與分析。區域市場的調查與分析,主要包括區域分析、區域產品和需求特征這三個方面。
一是區域分析,區域分析是指在特定區域中,對影響房地產市場的交通路線、區域特征和發展規劃這三方面因素的綜合分析。區別于單個樓盤的地理位置分析,在具體分析中,區域分析更側重于整體的分析和宏觀評估。如上海虹橋開發區的崛起,通過區域分析便可得知,它是和虹橋飛機場至市中心的良性交通線路,虹橋商貿區的發展規劃是分不開的。
二是區域產品,區域產品主要包括了解和分析在某個特定的'區域范圍內,樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結構、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。分析區域產品關鍵在于認真研究區域產品的共同性與特異點,以及它們市場反映強弱的緣由。如某區域的樓盤,在大家都是住宅,都是一樣的價格,都是一樣的品質的情況下,其中的一個賣得相當好,這就是區域產品應該著力分析的地方。
三是需求特征,需求特征是指區域人口數量和密度,人口結構和家庭規模,購買力水平,客戶的需求結構與特征,人口素質和習慣嗜好等,需求特征是從客戶的角度對產品的一種審視,把握需求特征是不斷創新的動力與源泉。
區域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調查基礎之上的。要寫好區域市場分析報告,首先應該詳細調查該區域某一單個樓盤,而后以這個樓盤所在的街道為延伸區,將整個街道的所有樓盤調查仔細。最后,則以這一街道為基準,分別詳細調查周邊的各條街道的樓盤情況,由此從點到線,從線到面,不斷的比較、分析,歸納和總結,區域市場的狀況便會了如指掌。
3.體—宏觀環境
對點、線、面的把握是市場調查的主體,但不是全部,只有對體(宏觀環境)的深刻理解,才可能將房地產的市場調查做得更活更深入。房地產市場的體(宏觀環境)包括政治社會、經濟發展、行政法規、國際狀況等各方面的因素。
政治社會是指國家運作體制、政治安定狀況、社會治安程度,房地產投資和城市化進程等方方面面的情況。政治穩定是社會發展的基石,剖析房地產市場,不能忽視政治因素。
經濟因素是所有房地產宏觀因素中,對公司和個人最為顯現,最為直接的因素。它包括國家的經濟發展狀況,財政收支與物價,人口數量與消費,居民收入與儲蓄……等各種因素,如1997年存款利率的幾次大幅下調,對刺激個人購房愿意的作用就是顯而易見的,房地產市場也因此幾起波瀾。
行政法規主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發展戰略、城市規劃和特殊政策等各項內容。如取消實物分房制度,對商品房銷售市場的影響就是顯而易見的。還有土地增值稅,它的貫徹實施也是一把雙刃的劍。限制過多,投資資金就不太愿意進來,經濟發展速度就相對緩慢一點;限制過少,投機暴利的行為就接踵而至,對國民經濟的損害也不可低估。
國際間經濟、軍事、政治等環境如何,對房地產的影響不容忽視。如1997年末發生的東南亞金融危機,它就或多或少地影響我國房地產市場。單就投資成本這一點分析,因為在東南亞金融危機中,中國周邊國家的貨幣均貶值20%~50%,而人民幣則巍然不動。作為一個投資商人,他在作出決策之前,肯定就會對人民幣的未來穩定性和現階段的相對成本作一評估。在勢態尚未明朗的時候,他必然裹足不前。
總之,點、面(線)、體構成了房地產市場調查基本框架,它的融會貫通則是房地產市場深入研究的有效途徑,只有認真地進行市場調查,科學的進行分析整理,我們才可能成為真正的市場專家。
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