1.1.1行業概念

房地產業是指從事土地和房地產開發、經營、管理和服務的行業。

房地產業主要包括以下一些內容：

1、國有土地使用權的出讓，房地產的開發和再開發，如征用土地、拆遷安置、委托規劃設計、組織開發建設、對舊城區土地的再開發等；

2、房地產經營，包括土地使用權的轉讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動；

3、房地產中介服務，包括房地產咨詢、估價和經紀代理、物業管理。

4、房地產的調控和管理，即建立房地產的資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地產價格，建立和健全房地產法規，以實現國家對房地產市場的宏觀調控。

1.1.2行業特點

(1)、房地產行業從事的不是建筑活動，而是經濟活動。

房地產行業是一個非常特殊的行業，涵蓋了從土地的取得，到項目策劃、項目規劃設計、到建設實施、銷售及后期物業管理的全過程。雖然始終圍繞著建筑展開工作，但實際上它卻是從事經濟活動，因為他的目的不是要建房子，而是賺取巨額的利潤。房子如何建、建什么樣的房子，都不是關鍵，最關鍵是要利益最大化。建筑只是個載體，是達成經濟目的的載體。這與建筑單位有著嚴格的區別，建筑行業雖然也要賺取利潤，但他的主要目的是為別人建房子，是通過建房子賺取合理的利潤。房地產的經濟特征，也決定它經營方法、經營目標也與建筑單位有本質的區別。

(2)、房地產行業需要策劃活動來貫徹實施。

房地產行業始終在做著策劃活動，從土地的取得，到最后的交房，都離不開策劃，甚至策劃的好壞，還直接影響到利潤的高低。這就使我們的工作，始終需要有策劃意識，任何事情、事物都需要多方案、多角度地考慮它，甚至要創造性地考慮它。房地產行業沒有做不了的事，只有尋找不到的最佳方案。

(3)、房地產行業是多項目的綜合體工程系統。

房地產行業工程系統是多項目的綜合體。它牽涉到投資、策劃、廣告、銷售、建筑設計、建筑施工、監理、物業服務、裝飾、材料采供、商業等等。

(4)、房地產行業的工作是決策，而不是簡單地工作。

房地產行業牽涉范圍非常廣泛，而房地產開發公司又是總策劃者與總管理者。所以每一個行為都是決策，而不是簡單的工作。優柔寡斷會喪失很多機會。要是等別人給你決策，難免就太阿倒持了。很多人只是覺得是份工作，要被權威部門左右。比如在設計院面前不敢決策，不能勇于要求，完全聽設計院擺布。在成本控制上造成很大浪費。在工程進度控制上還會造成時間的拖延。而設計院也在等決定，結果就是只能是踢皮球。

(5)、房地產行業的利潤渠道很多。

房地產行業牽涉非常廣，這也決定了，房地產行業的利潤來源也非常多。很多企業都只是利用了房地產的建設和銷售方面功能。這兩項利潤是房地產利潤來源的主要部分。銷售利潤表現為開源性，目標是利用各種手段達到最高的銷售利潤、最短的銷售時間、最小的銷售成本。而建設利潤表現為節流性，目標是用最低的建筑費用、最快的工程進度、達到最佳的工程質量。

房地產行業還可以利用規劃商業設施，創造持續的經營利潤;利用物業管理創造后續利用。這兩項利潤都有隱形性，暫時沒有結果，但持續時間非常長，利潤規模量也非常大，還表現為一次投入，長期盈利。當然合理的商業設施、規范的物業管理，也可以從側面促進項目品質的提升，從而促進銷售創造更大的利潤。

房地產行業還可以利用新項目的初期性特征，組織建材銷售(材料配送)、裝飾招商(裝飾公司競標)活動。這兩方面利潤來源，有著暫時性、短期性。但所需要投入的精力非常少，利潤總額也很高。當然利用得當也可以從側面促進項目影響力的提升、美譽度的提升，從而促進銷售創造更大的利潤。

當然房地產行業經濟規模量大，資金的運用得當也可以創造更大的利潤。這是投資和融資的范疇。不是我們考慮的重點。