房產(chǎn)新政組合

房產(chǎn)新政組合

　　近期，媒體報(bào)道了幾條關(guān)于房地產(chǎn)市場可能的新政策，看上去似乎有矛盾的地方。比如營改增后可能可能取消非普通住宅和普通住宅之分，似乎是利好。而上海和深圳似乎又有收緊購房資格的意向。我們認(rèn)為，如果這些政策實(shí)施，這些看似矛盾的房地產(chǎn)政策實(shí)際上背后有清晰的政策邏輯：

　　1)穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)資產(chǎn)負(fù)債表始終是政府的最終目的;

　　2)三、四線城市需刺激需求化解庫存，因而政策始終偏正面;

　　3)但一線城市定位微妙，需在“保持一線房價(jià)熱度”與“防止從其他市場抽水太快”之間保持平衡，因而政策是有保有壓。

　　看上去矛盾的地產(chǎn)新政策組合

　　自去年房地產(chǎn)去庫存被列為供給側(cè)改革最重要的方面之一以來，針對提振房地產(chǎn)市場的政策層出不窮，政府對于房地產(chǎn)市場的意圖非常明確。然而，近期我們看到政策出現(xiàn)一些變化，似乎出現(xiàn)一些自相矛盾的地方。

　　一方面，根據(jù)財(cái)新的報(bào)道，營改增將在不久之后推廣至二手房交易，由原來的營業(yè)稅稅率平行移動至增值稅稅率。但是可能取消普通住宅與非普通住宅的區(qū)別，那么可能意味著原來的非普通住宅也將享受普通住宅滿2年不繳增值稅的優(yōu)惠，這對于二手房交易無疑是利好;

　　另一方面，根據(jù)彭博以及其他媒體的報(bào)道，上海可能會將二手房的首付比例提高至70%，同時(shí)延長非滬籍人士買房必須滿足的繳納社保的時(shí)限。同時(shí)，深圳也傳言將非深圳戶口的購房條件由社保繳納時(shí)間由1年延長至3年，并提高首套房首付比例，這對于這兩個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)交易又將是不利的舉措。

　　然而，我們認(rèn)為實(shí)際上這些政策本質(zhì)上并不矛盾，其最終仍然符合我們對房地產(chǎn)整體政策的判斷，即穩(wěn)房價(jià)、去庫存是戰(zhàn)略目標(biāo)，而戰(zhàn)術(shù)上將因城施策。

　　戰(zhàn)略上，穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)資產(chǎn)負(fù)債表是最終目的

　　我們在此前的報(bào)告中多次指出，當(dāng)前中國在轉(zhuǎn)型的過程中，第一要做的事情即穩(wěn)住傳統(tǒng)行業(yè)，也即穩(wěn)住債務(wù)、穩(wěn)住資產(chǎn)負(fù)債表。因而，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，相對于量(即房地產(chǎn)投資回升對沖經(jīng)濟(jì)下滑)，政府更看重的是房價(jià)。只有整個(gè)經(jīng)濟(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表不出現(xiàn)問題，不出現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)格下跌-去杠桿的負(fù)反饋，政府才可能推進(jìn)轉(zhuǎn)型以及供給側(cè)改革。而要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，消化現(xiàn)在相對較高的庫存水平是一個(gè)中介目標(biāo)。

　　戰(zhàn)術(shù)上，一線房價(jià)的微妙定位

　　但從戰(zhàn)術(shù)上來說，由于中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性問題，即高庫存的問題主要體現(xiàn)在三四線城市，因而對于三四線城市而言，其政策始終將呈現(xiàn)減少稅費(fèi)、降低購買要求、擴(kuò)大購買群體等方向以提振需求。

　　然而，對于一線城市而言，其定位則比較微妙。

　　一方面，與2015年上半年股市在激活全民創(chuàng)業(yè)熱情中所起的作用類似，一線房價(jià)是三、四城市房價(jià)的領(lǐng)先指標(biāo)。通常我們首先看到一線房價(jià)的企穩(wěn)，隨后才能看到三、四線城市房價(jià)的逐步企穩(wěn)，因而一線房價(jià)需要維持一定的熱度;

　　然而，另一方面中國當(dāng)前是存量資金的市場，一線房價(jià)如果上漲過快，可能導(dǎo)致一線城市房地產(chǎn)市場從其他市場(股、債、實(shí)體經(jīng)濟(jì))抽走大量資金。這無論是對于實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，還是對于防止系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)而言，都是不利的。因而從政策層面來看，我們可能看到政策對于一線城市的房價(jià)整體是正面的，但更希望其是溫和上漲，而非“逼空式”的上漲。

　　從以上角度，我們不難理解為何近期房地產(chǎn)的政策出現(xiàn)全局性放松，但對于一線城市出現(xiàn)有保有壓的對沖型政策的組合。

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