2016年全國樓市50強城市排行榜

　　2月20日，上海易居房地產研究院發(fā)布《2016年全國樓市50強城市排行榜》，選取2016年全國樓市50強城市的量價數據進行分析，其中50強城市或TOP50城市選取了2016年全國新建商品住宅成交面積排行前50的城市。

　　2016年全國樓市50強城市排行榜

　　2016年中國房地產市場呈現出火熱的狀態(tài)，體現在成交面積和成交均價等指標上。尤其是一些熱點城市的樓市更顯亢奮。關注此類熱點城市，對于回顧2016年樓市的發(fā)展歷程、把握2017年的市場走勢等都有積極的作用。

　　本報告選取2016年全國樓市50強城市的量價數據進行分析，其中50強城市或TOP50城市選取了2016年全國新建商品住宅成交面積排行前50的城市。(2016年這50個城市新建商品住宅成交面積約占全國總成交面積的38%。)對此類城市新建商品住宅成交面積、成交面積同比增幅、新建商品住宅成交均價、成交均價同比增幅等數據進行分析和排行，能夠更好地總結出此類城市的樓市特征。同時，本報告基于成交面積同比增幅和成交均價同比增幅繪制了散點圖(象限圖)，并對這50個城市進行了分類。此類分類有利于我們更好地掌握相關城市的樓市基本面，也有利于更好地把握此類城市的樓市發(fā)展趨勢。

　　一、 2016年TOP50城市的成交面積排行

　　1、城市排行

　　2016年TOP50城市的成交面積排行中，排行前三位的城市分別為成都、武漢和天津，成交面積分別為2909、2881和2332萬平方米。(注：本報告的房地產量價及同比數據均做過四舍五入的處理。)成都房地產市場納入統(tǒng)計的區(qū)域相對較多，近幾年新房的供應量也較大，所以市場交易規(guī)模也較大。武漢城市規(guī)模較大、城市投資價值不斷提升，住房交易規(guī)模也較大。2016年天津市場快速崛起，趕超重慶市場，成為排行第三的城市，其個別月度成交面積甚至超過了300萬平方米的水平。受京津冀概念、武清板塊市場活躍等因素的影響，2016年天津房地產市場成交行情較為火爆。

　　2016年TOP50城市的成交面積排行中，排行后三位的城市分別為蕪湖、呼和浩特和洛陽，成交面積分別為381、409和418萬平方米。蕪湖房地產市場受到了周邊城市南京的影響，雖然在TOP50排行中相對靠后，但對比同類的三四線城市，蕪湖樓市表現強勁。呼和浩特屬于省會城市中排行相對靠后的城市，當然這兩年樓市基本面總體處于改善的狀態(tài)。而洛陽也受到了鄭州房地產市場的影響，市場交易較為活躍。

　　2、城市分類

　　基于不同的成交面積，以及考慮到2016年房地產市場較為火熱的因素，我們對TOP50城市進行了分類，如下表。分類標準為：1、超重量級城市：成交面積超過2000萬平方米。2、重量級城市：成交面積介于1000-2000萬平方米之間。3、中量級城市：成交面積介于500-1000萬平方米之間。4、輕量級城市：成交面積低于500萬平方米。

　　表 1 2016年TOP50城市新建商品住宅成交面積及城市分類(單位：萬平方米)

　　數據來源：CRIC、易居研究院

　　二、 2016年TOP50城市的成交面積同比增幅排行

　　1、城市排行

　　2016年TOP50城市的成交面積同比增幅排行中，排行前三位的城市分別為鎮(zhèn)江、漳州和蕪湖，同比增幅分別為164%、139%和105%。此類城市均為重點三線城市，其成交行情較火爆，受到了周邊二線城市的影響，比如鎮(zhèn)江和蕪湖受到了南京市場的影響，而漳州則受到了廈門市場的影響。加上此類城市本身不限購不限貸，市場交易容易反彈。

　　2016年TOP50城市的成交面積同比增幅排行中，排行后三位的城市分別為深圳、蘇州和烏魯木齊，同比增幅分別為-37%、-23%和-18%。包括深圳和蘇州在內的城市，市場交易面積不增反降，說明處于樓市降溫期，這和此類城市新房庫存不足的因素有關，同時潛在的供求矛盾以房價上漲的形式體現出來。而對于烏魯木齊房地產市場來說，2016年市場表現較為平淡，成交面積呈現同比下跌態(tài)勢。實際上另外一個指標也印證了這一市場特點，2016年國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價指數中，烏魯木齊的房價屬于省會城市中相對疲軟的。

　　2、城市分類

　　基于不同的成交面積同比增幅，我們對TOP50城市進行了分類，如下表。分類標準為：1、強勁反彈：同比增幅超過50%。2、積極活躍：同比增幅超過全國平均水平(2016年全國商品住宅成交面積同比增幅為22.4%)，我們將其定義為30%-50%的區(qū)間。3、略偏溫和：同比增幅介于0%-30%的區(qū)間。4、略顯疲軟：同比增幅低于0%。

　　表 2 2016年TOP50城市新建商品住宅成交面積同比增幅及城市分類

　　數據來源：CRIC、易居研究院

　　三、 2016年TOP50城市的成交均價排行

　　1、城市排行

　　2016年TOP50城市的成交均價排行中，排行前三位的城市分別為深圳、上海和北京，成交均價分別為53774、38283和33412元/平方米。深圳此前房價不及上海，但經歷了一輪大漲后(個別月份均價已超過6萬元/平方米的水平)，成為了房價最貴的城市。上海和北京則處于3萬元以上的水平。受2016年第四季度政策調控的影響，這幾個城市房價上漲的水平受到了明顯遏制，年底前均價有所回落。

　　2016年TOP50城市的成交均價排行中，排行后三位的城市分別為洛陽、清遠和呼和浩特，成交均價分別為5284、5338和5407元/平方米。此類城市的房價水平和實際感受總體一致，相對偏低，這和此類城市經濟相對落后，或者不是熱點的房地產投資目的地等因素有關。

　　2、城市分類

　　基于不同的成交均價，我們對TOP50城市進行了分類，如下表。分類標準為：1、超高房價： 成交均價高于3萬元/平方米。2、高房價：成交均價介于1-3萬元/平方米的區(qū)間。3、中等房價：根據國家統(tǒng)計局數據，2016年全國商品住宅成交均價為7203元/平方米，我們將其定義為7000-10000元/平方米的區(qū)間。4、低房價：均價低于7000元/平方米。

　　表 3 2016年TOP50城市新建商品住宅成交均價及城市分類(單位：元/平方米)

　　數據來源：CRIC、易居研究院

　　四、 2016年TOP50城市的成交均價同比增幅排行

　　1、城市排行

　　2016年TOP50城市的成交均價同比增幅排行中，排行前三位的城市分別為深圳、蘇州和東莞，同比增幅分別為56%、43%和38%。對于深圳和蘇州兩個城市來說，房價過快上漲的態(tài)勢也是倒逼其出臺嚴厲管制政策的重要原因。而東莞此前受到了限購收緊預期的影響，購房者積極入市，房價也隨之快速上漲。

　　2016年TOP50城市的成交均價同比增幅排行中，排行后三位的城市分別為溫州、臺州和淮安，同比增幅分別為-9%、-5%和-1%。溫州和臺州房價實際情況是溫和復蘇，統(tǒng)計數據可能存在結構性偏差。對于淮安來說，市場供應量一直較大，為積極去庫存相關房企主動降價，希望達到以價換量的效果。另外該數據和現實中的感受情況略有差異，或存在數據異動的情況。

　　2、城市分類

　　基于不同的成交均價同比增幅，我們對TOP50城市進行了分類，如下表。分類標準為： 1、房價過熱：同比增幅超過20%。2、房價偏熱：同比增幅介于10%-20%的區(qū)間(2016年全國商品住宅成交均價同比增幅為11.3%).3、房價合理：同比增幅介于5%-10%的區(qū)間(其中2016年GDP的同比增速為6.7%).4、房價偏冷：同比增幅低于5%。

　　注意：由于這是年度數據所在，而且涉及成交結構變化因素，個別城市的房價漲幅存在異常，比如深圳、蘇州存在高估現象，杭州、鄭州、武漢、珠海、淮安存在低估現象。

　　表 4 2016年TOP50城市新建商品住宅成交均價同比增幅及城市分類

　　數據來源：CRIC、易居研究院

　　五、 2016年TOP50城市的量價增幅散點圖

　　我們對TOP50城市進行新的分類，主要依據成交面積同比增幅和成交均價同比增幅這兩個指標而進行。根據全國行業(yè)平均值即成交面積增幅約25%、成交均價增幅約11%，分別設置上下兩個區(qū)間，這樣就形成了四個象限。不同的象限或散點圖，對應了不同的樓市特征和趨勢。相應分類如下。

　　第一象限：面積增幅>25%，均價增幅>11%。共11個城市，分別為漳州、鎮(zhèn)江、天津、蕪湖、長沙、南通、濟南、無錫、佛山、南昌和廣州。此類城市庫存量總體偏大，但2016年購房熱度快速上升，房價也隨之快速上漲，屬于去庫存和控房價兼顧的城市。

　　第二象限：面積增幅≤25%，均價增幅>11%。共11個城市，分別為深圳、蘇州、東莞、合肥、南京、北京、上海、昆山、惠州、成都和常州。此類城市屬于成交面積增幅較小、但房價上漲過快的城市�？傮w上屬于庫存不足的熱點城市，另外部分購房需求轉移到了二手房市場，進而使得二手房的買賣也比較活躍。

　　第三象限：面積增幅≤25%，均價增幅≤11%。共13個城市，分別為南寧、蘭州、沈陽、貴陽、烏魯木齊、淄博、重慶、大連、昆明、長春、西安、臺州和溫州。此類城市屬于量價相對不活躍的城市，或和庫存量相對較大、需求量相對較小等因素有關。

　　第四象限：面積增幅>25%，均價增幅≤11%。共15個城市，分別為洛陽、杭州、鄭州、武漢、呼和浩特、中山、寧波、青島、徐州、珠海、太原、�？�、煙臺、清遠和淮安。此類城市市場交易相對活躍，但庫存相對高、房價漲幅也相對小。

　　圖 1 2016年TOP50城市量價增幅散點圖

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