廣州住房公積金新政策
日前，廣州住房公積金貸款新政征求意見稿悄然上網，引發熱議
《廣州住房公積金個人住房貸款實施辦法》（征求意見稿）及《關于我市住房公積金貸款有關問題的通知》(征求意見稿)于3月21日悄然掛上官網，這幾天連續引起媒體和市民的熱議。有關文件的意見征集日期截至4月10日，《辦法》一旦實施有效期將是5年。據一位接近住房公積金中心的消息人士透露，雖然住房公積金中心主任聲言“公積金充足”，從貸款使用次數的限制以及貸款申請門檻的提高、可貸額度的收窄來看，住房公積金中心很有可能是為了避免未來無款可貸而出臺這個新規定。這位人士透露，由于住房公積金無法吸儲，收入只有靠個人和單位繳存的公積金以及利息，一些人專門為使用公積金貸款而繳存6個月左右的公積金，申請成功過后就斷繳，未來有可能出現“入不敷出”的狀況。
按政府規定處理流程，征詢意見后可能需要數月才正式實施，坊間猜測公積金新政預計或在7月起實施，故此從現在至正式實施之日起的時間或許會涌動公積金貸款的“末班車”效應，地產人士表示，目前尚在猶豫的買家或因這個即將實施的新辦法而恐慌性入市，其中“賣一買一”的換房族入市尤為緊迫，因為在公積金新政之下，他們將是政策的最大犧牲品。
公積金新政（征求意見稿）專家解讀：
變化一：貸過不可再貸
《廣州住房公積金個人住房貸款實施辦法》的征求意見稿第七條明確規定，屬于以下三種情況的，不予貸款：建筑結構為磚木結構、混合結構；用途為非居住用房及低密度商品住宅；已使用過住房公積金貸款。
中原地產匯瀚按揭高級業務經理莫靜告訴記者，第一、二種不可使用公積金的情況一早已實行，并非新政策；第三條有關已使用公積金貸款的情況不予貸款，是本次政策的新變化。莫靜粗略估算，目前二次貸款的公積金貸款申請者大約只占公積金貸款人群的10%左右，90%以上屬于首次置業人士。一位資深按揭專家認為，這個規定明顯嚴于央行和銀監局規定的“住宅三套停貸”，即使是已使用公積金的人士暫時沒有置業需求，他們覺得自己的貸款機會被剝奪也非常不爽。
變化二：貸款門檻大幅提高
在貸款人申請條件方面，征求意見稿也明顯收緊了，對繳存時限的要求大幅提升。意見稿規定，具有本市戶籍的，申請貸款時需已連續繳存住房公積金24個月以上（含24個月）；非本市戶籍的，申請時需已連續繳存住房公積金36個月以上（含36個月）。而此前，該條規定是：廣州市常住戶口的，申請住房公積金貸款時已連續繳存住房公積金6個月以上（含6個月）；非廣州市常住戶口的，申請住房公積金貸款時已連續繳存住房公積金12個月以上（含12個月）。
中原地產匯瀚按揭莫靜表示，新規定明顯比以前嚴格，尤其是對本地人申請貸款的條件大幅提高了18個月。外地人購房需要連續繳交3年的社保，因此申請公積金貸款的條件與此匹配符合情理，但本地人無社保的要求，為何這次從6個月繳存期大幅提高24個月，非常令人費解。據按揭業人士透露，目前不少公積金貸款的申請者是專門為申請公積金而繳存公積金，滿足6個月或12個月的繳存期就申請公積金貸款，申請成功后就停公積金，因此給公積金中心的收入帶來很大影響。
變化三：可貸額度減少近半
在可貸額度上，征求意見稿規定，取“根據個人住房公積金繳存情況計算的貸款額度”、“貸款最高限額”和“按照房屋價格計算的貸款額度”中的最低值。這個原則與往常一致，不過征求意見稿的“根據個人住房公積金繳存情況計算的貸款額度”計算方法有變�，F在的計算公式為：(公積金賬戶余額+公積金月繳存額×2×至法定退休月數)×2，而未來將修改為（公積金賬戶余額×2+公積金月繳存額×至法定退休年齡月數×2），一個括號的后移造成可貸額度減少近半。據記者查詢得知，目前的計算公式自2007年6月已開始試行，2007年以前的公式為：（公積金賬戶當前余額＋當前月繳存額×1.5×當前至法定離退休年齡總月數）×2。未來新規定下實施的可貸額度，比2007年以前的公式還要保守。
據資深按揭專家透露，由于是三個標準取最低值，繳交月度公積金較高的人士幾乎不受影響，因為廣州市住房公積金個人最高可貸50萬元，家庭80萬元。不過對于低繳存額的人士來說，他們的可貸額度就直接受損。他接觸一位購房者，按目前的標準，這位買家可以貸19萬元，但新規定之下可貸額度就變成10萬元出頭。
對樓市影響：短期成交放大 未來成交萎縮
匯瀚按揭莫靜表示，由于目前首次置業住房商業貸款一般是基準利率上浮5%，與同期公積金利率相差近3%，七八十萬元的貸款，一個月就相差上百元利息，故此在“剛需”密集的區域，公積金貸款的買家占總買家群50%以上。該資深按揭專家表示，在2008~2010年貸款寬松期，公積金貸款其實沒有競爭力，一是放款慢，二是貸款利息差很少，7折利率之下商業貸款利率幾乎與公積金貸款相等。2010年后，商業貸款的利率與公積金貸款利率拉大，且公積金中心加快了審批放貸速度，使越來越多購房者使用公積金貸款。
資深按揭專家認為，未來公積金新政對想用公積金貸款的購房者影響非常大，因此從現在到實施前的窗口期，或促使首次置業的“剛需”族和換房族加緊入市，短期會出現公積金貸款“末班車”效應。莫靜也表示，目前“畢買族”占比雖然不多，但仍存在一定的需求，一些畢業生在家長的支持下可畢業一年后買房，類似在銀行或事業單位、政府工作的人士有穩定且較高的公積金，因此也是“畢買族”群體，類似這個群體必須連續繳交2年或3年的公積金方可買樓，故此這批人或是現在趕緊入市，或是推遲一兩年再入市，對短期和未來的成交都帶來一定的影響。
在公積金新政之下，有過貸款記錄的“買一賣一”人士最糾結，優惠的公積金貸款可貸不多，但加上商業貸款做組合貸款，也可以幫補一點，若按未來的新政，已使用公積金貸款不可再貸，有可能催促這類人士必須在窗口期入市。莫靜提醒，由于賣出房屋再買需要一個歸檔時間，因此必須掐好時間差，以免成為新舊政策交接的犧牲品。按揭人士透露，由于過往政府對新舊政策交接的房產交易界定標準不一，有時是按照網簽時間，有的按照遞件時間，公積金中心也可能用提交審批資料的時間為界，故此，購房者要盡早把所有資料準備好。莫靜告訴記者，目前正在辦理公積金的人士已開始催促按揭中介，希望盡快辦理手續，以免夜長夢多。
負面效應：人們繳存意愿大幅下降
據一位接近公積金中心的人士透露，此次出臺新政，與公積金中心擔心入不敷出很有關系。去年底廣州市公積金放貸曾一度告急，已到期房款的'貸款需要緩貸延遲。后來，從去年底到現在，公積金貸款又恢復正常。這位人士分析了本次出臺的新政后認為，從公積金的收入結構來看，公積金收入只有個人和單位的繳存以及這些繳存額產生的利息；支出包括公積金貸款、公積金提取以及支付給個人的公積金余額利息，本身不能像銀行那樣吸收存款。有的人為了申請公積金，連續繳存6個月就申請公積金貸款，申請成功就停繳，也就是說6個月連續繳存幾百元，可以申請幾十萬元的貸款。若類似情況普遍的話，公積金中心的確未來可能“干塘”。
不過，這名人士表示，這次公積金中心出臺“苛政”，如意算盤未必打得響。首先，對于已使用公積金貸款的人士繼續繳存公積金的積極性大幅降低，因為他們未來根本沒有可能再使用公積金貸款，除了公積金繳存可以免稅的這個“優惠”，公積金對他們來說一點吸引力也沒有。此外，公積金新政的執行力度也讓人存疑。從字面上來看，本地或外地戶籍必須連續繳存公積金24個月或者36個月方可申請公積金貸款，不知道是否可以接受補繳，若是不能接受補繳，對一大批中途因跳槽而出現停繳的人士非常不公平。
一周成交風云榜
買賣雙方同為“賣一買一”
220萬成交華景新城三房
物業地址：天河區華景新城某低層單位，建筑面積：100平方米，成交總價：220萬元。
點評：據合富置業專業人士介紹，華景新城是天河公園板塊交投較活躍的大盤，該套成交單位雖是樓梯樓三房，但樓層不高，原業主一手買入用于自住，裝修保養不錯，證滿5年。業主子女已成年，該單位學位并沒有被占用。業主近期看中一套電梯樓三房，因資金不夠而出售套現，且業主希望買家一次性付款。一名學位房買家年前就通過出售原自住兩房套現160多萬元，計劃再加上自身的積蓄購買200來萬元的三房學位房。買家在3月多次看房，對該套物業比較喜歡，且考慮到兒子今年要讀小學，因此經幾次議價，最后以一次性付款220萬元入手，單價2.2萬元/m2。
置業小TIPS：華景新城位于中山大道西，由多個組團物業組成，小區樓梯樓和電梯樓可選房源較多，是天河白領和科技園IT人士購房熱盤，帶有省一級華景小學名校學位的學位房受買家的關注。目前該盤樓梯樓中低層單位成交均價達2.2萬~2.4萬元/m2，學位和自住兩種需求兼顧的買家往往會選擇兩房或三房，而純學位買家則會選擇總價約140萬元左右的電梯一房一廳。
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