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畢業(yè)生租房常見法律問題
社會(huì)生活中，越來(lái)越多的人因?yàn)樽灾骰蛘呱a(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要租賃房屋，但各種租房問題也隨之而來(lái)。租賃合同怎么簽？收房時(shí)設(shè)備壞了怎么辦？本文總結(jié)了畢業(yè)生租房常見法律問題，供大家在處理相關(guān)事務(wù)時(shí)參考。
1.房租和相關(guān)費(fèi)用問題
租房市場(chǎng)就是過(guò)年的月份相對(duì)便宜一些，其他所有的時(shí)間基本上都是一樣的。由于學(xué)生租賃高峰，7、8 月份租房?jī)r(jià)格沒有明顯變化，但房源少。所以基本上不用考慮時(shí)間問題。
物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)應(yīng)該誰(shuí)來(lái)出?如果是集中采暖都是業(yè)主出，老房子的物業(yè)費(fèi)租戶只要承擔(dān)衛(wèi)生費(fèi)就可以，大部分普通住宅的物業(yè)管理費(fèi)是800 元/年左右，原則上是業(yè)主出。如果物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)全部租客出，相應(yīng)房租就會(huì)低一些。這些在簽租賃合同時(shí)也會(huì)涉及到的。
2.租房選擇中介公司需要考慮的因素
1、合法性�？从袥]有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，有沒有經(jīng)營(yíng)許可證，有沒有經(jīng)紀(jì)人證書等。
2、公司的規(guī)模、形象。
3、服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量。
4、經(jīng)營(yíng)方式。中介門店有兩種方式：一是直營(yíng)店，由公司直接經(jīng)營(yíng)管理，一旦出事，有整個(gè)公司包賠顧客損失;二是加盟店，利用公司商標(biāo)(商譽(yù))和部分渠道，加盟開展業(yè)務(wù)，除了事故，由加盟店自己負(fù)責(zé)。購(gòu)房者了解中介門店的經(jīng)營(yíng)方式可以有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
5、房源和成交業(yè)績(jī)。
3.網(wǎng)上租房注意事項(xiàng)
1、簽約之前，應(yīng)該要求房東提供房產(chǎn)證，身份證，必要時(shí)需要有戶口本等證件的原件，以防受騙。
2、入住前應(yīng)該在房東的陪同下檢查房屋設(shè)施、家具、電器等，確保這些東西完好無(wú)損。如果不是完好無(wú)損的，應(yīng)該在合同里注明。
3、和房東一定要帳目明晰，入住之前，應(yīng)該說(shuō)明自然消耗的物品該誰(shuí)出錢置換。比如日光燈管，用壞了誰(shuí)負(fù)責(zé)出錢換，這些都是要事先說(shuō)明的，最好在合同里說(shuō)清。
4.租房流程
1、承租人查看房主產(chǎn)權(quán)原件，房屋租賃許可證原件，房主身份證原件。及產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人與身份證相同。并索取復(fù)印件做為合同附件。
2、如果房主要求支付定金，也需要請(qǐng)查看以上證件，一般定金不要超過(guò)月租金的20%，并且要求出具收條。
3、如果房主要求一年一付房租或者要求付大筆的訂金，這樣情況就要特別小心。
4、合同簽字時(shí)，房主方與產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人相同。如不相同需有產(chǎn)權(quán)人的代理委托書。
5、辦理合租合同時(shí)，需有房主方的同意合租書面證明。房主未取得共有人同意的情況下不得出租的共有房屋。
6、房主查看承租人身份證。并索取復(fù)印件做為合同附件。
7、在房主的陪同下，到居委會(huì)或物業(yè)管理處登記暫住。
8、簽合同時(shí)一定不能大意草率，不著急簽字。
房主資格問題
要求房東拿出房產(chǎn)證，并查看房產(chǎn)證上產(chǎn)權(quán)人的名字和房東的身份證是否一致，以此確定房東是否有權(quán)出租該房屋。如果房產(chǎn)證上還有其他人的名字，即房屋屬于共有房屋，則要有全部共有人的書面同意。
按照法律規(guī)定，有以下情形之一的房屋不得出租：
(1)未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書或者無(wú)其他合法權(quán)屬證明的;
(2)改變房屋用途，依法須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)而未經(jīng)批準(zhǔn)的;
(3)被鑒定為危險(xiǎn)房屋的;
(4)法律、法規(guī)規(guī)定不得出租的其他情形。
定金/押金問題
所謂定金，就是指合同雙方當(dāng)事人約定的，為保證合同的履行，由一方預(yù)先向?qū)Ψ浇o付的一定數(shù)量的貨幣或其他代替物。
《合同法》第115 條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)雙倍返還定金�！�
如果交定金，一定要想清楚是否一定要租這套房子，交完定金以后后悔了，那定金一般是要不回來(lái)的。交定金的時(shí)候應(yīng)該約定好房租，約定好什么時(shí)候簽租房合同，并根據(jù)自己的要求跟房東有一個(gè)初步的書面約定，不要僅僅口頭上說(shuō)"你給我保留房子，我交給你多少定金"，你有可能后悔，房東也可能后悔。如果是你后悔了，定金一般都要不回來(lái);如果是房東不想租了，就要賠雙倍定金。
“付×押×”問題
“付×押×”是租賃市場(chǎng)中對(duì)租金和押金支付方式的俗稱，比如付三押一，即指租金按三個(gè)月為一期支付，押金數(shù)額為一個(gè)月的租金。具體幾個(gè)月支付一期租金，則由各人自身狀況決定。支付租金，作為承租人主要的義務(wù)，在合同中必須明確約定清楚每期租金的支付時(shí)間和方式，以及逾期未支付的違約責(zé)任。此種違約責(zé)任常見的形式為：每逾期一日加收一定比例滯納金，且如果超過(guò)一定的合理期限(比如30 天)，出租人可以單方面解除租賃合同，
既有利于保護(hù)出租人的租金收益，又能給承租人合理的寬限期。押金在法律上稱為“租賃保證金”，主要用于抵沖承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。押金應(yīng)支付多少，應(yīng)當(dāng)按照租期長(zhǎng)短、裝修程度、家俱家電數(shù)量和價(jià)值等因素來(lái)確定。對(duì)于出租人而言，押金數(shù)額越高，保障性能越強(qiáng)。但許多人會(huì)把押金誤解成定金，嚴(yán)格來(lái)講，兩者屬于完全不同的兩個(gè)概念，只有在合同中有特別約定時(shí)，押金才具有定金的擔(dān)保作用。需要特別提醒的是，無(wú)論支付租金還是押金，若通過(guò)銀行劃帳方式支付的，最好直接劃入產(chǎn)權(quán)人名下的帳戶，并留好相關(guān)的劃款憑證，以此進(jìn)一步控制資金風(fēng)險(xiǎn)。
5.與人合租的問題
1)承租對(duì)象方面：最好為同性，因?yàn)楫愋圆环奖?性格一定要大方;生活方式不能過(guò)于講究;一定要有正當(dāng)職業(yè);一般情況下不要允許讓他留宿其他人在你的房子里。
2)水、電、煤氣方面要因人而異。合租前，最好簽訂書面協(xié)議，內(nèi)容包括房租的分?jǐn)偙壤�、空間的占用、衛(wèi)生誰(shuí)負(fù)責(zé)、餐飲問題、客人的來(lái)訪及留宿，及什么時(shí)間應(yīng)保持安靜，若一室友決定出去，或夜不歸宿，應(yīng)關(guān)照其他人什么事情等等，總之越詳細(xì)越好。
3)在合同方面，有的合租是跟二房東租，他也是從房主那租的房子，這時(shí)候你有權(quán)要求看他們雙方的租賃合同。確認(rèn)房東是允許他再租的，如果房主約定不能再將房子轉(zhuǎn)租就不能租，房主無(wú)所謂就可以。這種情況下再簽合同就屬于違法行為，但在這種情況下，最好互留證件和聯(lián)系方式。
4)房租最好不要年付。以按月付最好。
5)房子出租后應(yīng)注意要做好自身門戶的防盜工作。
6)要注意入住后自己的生活方式，最好不要對(duì)對(duì)方帶來(lái)不便。也要注意，如果對(duì)方有什么不良癖好，對(duì)自己的正常生活造成影響的，要友好協(xié)商。
6.租賃合同問題
在租房時(shí)，一定要和房東簽訂書面的房屋租賃合同，以明確雙方的權(quán)利義務(wù)。合同中要對(duì)租賃期限、租金數(shù)額、支付方式、房屋用途、違約責(zé)任等作出約定，以便日后解決糾紛時(shí)有據(jù)可依。房東在交房時(shí)應(yīng)告訴你該房屋的使用要求，家用電器等附屬設(shè)施如何使用，煤氣用具、淋浴器等使用時(shí)要注意的問題等。作為房客，你也應(yīng)主動(dòng)向房東了解這些情況。
房屋租賃合同屬于不動(dòng)產(chǎn)租賃合同，是租賃合同的一種。根據(jù)我國(guó)《合同法》第二百一十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是一種承諾合同，也就是說(shuō)，合同一經(jīng)簽訂，即對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力，出租人不僅應(yīng)按時(shí)交付作為標(biāo)的物的房屋，而且交付的房屋應(yīng)符合約定的使用目的。房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡對(duì)標(biāo)的物享有合法的使用權(quán)的人，都有權(quán)將其使用的標(biāo)的物轉(zhuǎn)由他人使用，成為出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有權(quán)為由主張合同無(wú)效，拒絕支付租金，只能要求出租人承擔(dān)不履行合同的違約責(zé)任。
同時(shí)，《合同法》第二百二十四條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。這一條款規(guī)定了承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)，說(shuō)明承租人只要有出租人的合法授權(quán)，也可以行使部分出租人的權(quán)利，只是其權(quán)利的行使要受到一定的限制。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》，房屋租賃不僅須由雙方當(dāng)事人簽訂租賃合同，而且應(yīng)向房產(chǎn)管理部門備案。房屋租賃中如一方系房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，則其租賃活動(dòng)應(yīng)在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易所進(jìn)行。由于房屋是特定物，雙方應(yīng)在租賃合同中明確約定標(biāo)的物的質(zhì)量和數(shù)量。質(zhì)量指房屋的內(nèi)部構(gòu)造、使用的建材、相應(yīng)的配套設(shè)施等，數(shù)量則指房屋的面積、間數(shù)等。
這是房屋租賃合同的主要條款，也是出租方收取租金的依據(jù)。如果出租方不能按照約定交付標(biāo)的物或交付的標(biāo)的物不符合約定條件，例如房屋面積與合同約定有誤差，應(yīng)視為出租方交付的標(biāo)的物有瑕疵，承租人可要求追究對(duì)方的違約責(zé)任，可以采取書面形式通知對(duì)方要求解除合同，也可以雙方經(jīng)協(xié)商減少租金，變更合同內(nèi)容。
如果出租人交付的房屋狀況與約定不符,承租人能否用其他手段如拒交物業(yè)管理費(fèi)等來(lái)對(duì)抗呢?這要看雙方在合同中的約定。如果雙方約定物業(yè)管理費(fèi)由承租人支付，則承租人不能拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)。租金由出租人收取，是承租人使用房屋的對(duì)價(jià);物業(yè)管理費(fèi)則由物業(yè)管理公司收取，是物業(yè)公司以自己的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為所有業(yè)主、租戶提供服務(wù)所收取的費(fèi)用，二者不是一個(gè)法律關(guān)系，不能混為一談。但如雙方在合同中對(duì)于此項(xiàng)無(wú)具體約定，則出租人無(wú)權(quán)要求承租人支付物業(yè)管理費(fèi)。
7.財(cái)務(wù)及其它住房安全問題
財(cái)務(wù)失竊、安全問題房東是不會(huì)承擔(dān)責(zé)任的。你可以報(bào)110抓犯罪分子。房東把房子交給你，你就是房子的使用人，你的東西失竊沒有權(quán)利讓房東承擔(dān)責(zé)任。所以希望大家在入住后一定要注意自己的財(cái)務(wù)安全，尤其是夏天更要注意，因?yàn)榭赡軙?huì)有人通過(guò)爬窗戶上去。要注意按防護(hù)欄，防盜門要鎖上。在居住的過(guò)程中一定要注意跟房東、鄰里關(guān)系是非常重要的，絲毫不亞于簽合同的重要性。
8.糾紛處理
常見的糾紛主要集中在遇到房屋設(shè)備損壞、盜竊、搶劫等意外時(shí)，到底該由誰(shuí)來(lái)“埋單”的問題上。盜竊這種問題上面已經(jīng)說(shuō)了房東是不會(huì)承擔(dān)責(zé)任的，自己可以買保險(xiǎn)。房屋設(shè)備損害的問題，《合同法》第二百二十二條承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。第二百二十三條承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。如果無(wú)法和房東達(dá)成調(diào)解協(xié)議，可找律師進(jìn)行維權(quán)。
畢業(yè)生租房常見法律問題
1、房屋租賃合同最長(zhǎng)不得超過(guò)多少年?
根據(jù)民法典第七百零五條規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。實(shí)務(wù)中，不少當(dāng)事人利用空白租賃合同來(lái)規(guī)避該法律規(guī)定。但這一舉措可以通過(guò)筆跡鑒定來(lái)判斷形成時(shí)間。
2.房屋租賃合同一定要采用書面形式嗎？
根據(jù)民法典第七百零七條規(guī)定，租賃期限為六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無(wú)法確定租賃期限的，視為不定期租賃。不定期租賃合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除，但應(yīng)在合理期間內(nèi)通知對(duì)方。
3.承租人不按照約定方法使用租賃房屋的，出租人可以解約嗎？
根據(jù)民法典第七百一十一條規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失。
4.因維修房屋而影響承租人使用的，承租人可以要求出租人減少租金嗎？
根據(jù)民法典第七百一十三條規(guī)定，因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。
5.承租人可以擅自對(duì)出租房進(jìn)行裝修嗎？
根據(jù)民法典第七百一十五條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。否則，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。
6.承租人可以將房屋轉(zhuǎn)租他人嗎？
根據(jù)民法典第七百一十六條的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
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