二手房營業稅改增值稅怎么算
二手房營業稅改增值稅啦，那么問題來了，怎么算呢?看下文!
首先是出售購買2年內的房屋。
以出售價300萬一套住宅，2年內無論是否普宅都要繳納5.5%的稅，即16.5萬。
如果以11%的增值稅計算，房屋出售價還是300萬，但最初買入價是150萬，抵扣掉進項稅后大概需要繳納14.7萬元。但獲利越多收的稅就會超過營業稅。比如出售價格為400萬元，按照營業稅需繳納22萬元;增值稅就需繳納24.77萬元。
另一種是出售購買已滿2年的房屋。
對普通住宅而言，售價300萬計算，2年外就不需要繳稅了。如果增值稅還是要繳，一繳就是14.7萬元。對非普通住宅而言，售價300萬計算，和2年內的情況類似，可能差別不是很大。值得指出的是，二手房交易稅費除了營業稅還涉及到契稅、個稅、土地增值稅、印花稅等稅費。
二手房交易目前要交哪些稅費?
(一)契稅
1、符合住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上、二手房交易稅費單套建筑面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎上上浮16.7%)、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價或評估價的1.5%。反之則按3%。
2、新政下的契稅：
普通住宅：90平米以下：1%;90-140平米：1.5%;
140平米以上或是非普宅：3%;商業房或公司產權：3%
(二)城市維護建設稅
營業稅的7%。
(三)教育費附加
營業稅的`3%。
(四)個人所得稅
1、普通住宅2年之內：{售房入-購房總額-(營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%;
2、2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。出售公房;
3、5年之內，(售房收入-經濟房價款-土地出讓金-合理費用)×20%，其中經濟房價款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。出售不是家庭唯一住房的個稅按房價的1%征收。
(五)交易手續費
3元/平方米×建筑面積
(六)印花稅
房屋成交總額×0.05%
(七)營業稅
2011 年1月27日新通知規定：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。住宅5年內：房屋評估總額×5.6% ;5年或5年以上普通住宅無營業稅。
(八)土地增值稅
普通住宅免征;非普通住宅3年內：房屋成交總額×0.5%，3年至5年：房屋成交總額×0.25%，5年或5年以上：免征。
(九)房屋所有權登記費
80元，共有權證：20元
(十)買賣合同公證費
買賣合同需要公證時才須繳納，房屋成交總額×0.3%;
(十一)過戶費用
1、契稅;90平方米以下首次購房的按1%繳納;90-140平方米按房價1.5%繳納;140平方米以上按房價3%繳納。(二套房按3%收取)
2、營業稅：房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價5.6%繳納。
3、土地增值稅;房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%繳納。
4、個人所得稅：房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計算)
5、房屋交易手續費;按房屋建筑面積6元/平方米交納
6、房屋所有權登記費：80元。
7、房屋評估費;按評估額0.5%繳納
二手房交易稅費由誰交?
按國家相關部門規定，個人所得稅、營業稅及土地增值稅、教育附加費均是賣方支付的，前二者是房屋賣出所產生，而賣方就是所得者，所以，這以上稅費由賣方支付才是合理的。但這幾個稅費所占比例較大，就成了賣方定價的一個重要標準。因此，很多賣家相應降低房價，搞一刀切，凈收房價，所有稅費由買方負責了。不過生意場上，一個愿打一個愿挨，當各自認為物有所值時，買賣就成功了。
總的來說，作為賣方而言，更樂于見到的是收到整數的房款，所以一般為了省事而選擇讓買方承擔稅費;而作為買方而言，在交易的過程中主要是計算付出的總價，包括應付的稅費，所以在目前的情況下來說多為買家負擔稅費也是市場的選擇。
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