合同履行的三大抗辯權

關于合同履行的三大抗辯權

　　租賃權雖然為債權，但與其他債權不同。我國《合同法》第二百二十九條規定，“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同效力�！奔醋赓U合同有效成立后，出租方買賣租賃物，租賃合同對租賃物的買受人繼續有效，承租人對租賃物可以依法行使租賃權，承租人可以對抗出租方以及出租方以外的任何第三人，此即通常所說的“買賣不破租賃”原則�！百I賣不破租賃”是租賃權物權化的重要表現。不動產抵押是通過不轉移不動產標的物占有來實現抵押物所有人對抵押物的使用、收益的目的。也就是說抵押人可以在抵押物上享有占有、使用、收益的權利。抵押權人支配的僅是擔保物的交換價值，所以抵押權成立后，抵押人仍享有直接支配抵押物并使用收益的權利，也可交給第三人使用。

　　抵押權區別于租賃權的特點表現在：①抵押權僅僅是價值上的優先權，而非對物的直接支配權;②租賃權僅僅是對抵押物一定期限內轉移占有、使用權，而不轉移抵押物的所有權;③設立抵押權的目的在于確保主債權的實現,抵押人通過出租抵押物獲取租金受益，從而增強抵押人清償債務的能力，這對抵押人和抵押權人都是有利的。但在處理具有租賃權和抵押權的同一不動產時，因租賃權中承租權是具有一種自擔保功能的債權，如《合同法》第二百二十九條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。第二百三十條的規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。第二百三十四條規定承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋�？梢姵凶鈾嘀�所以區別于-?般債權，就在于承租權的物權化，集中表現在對抗不動產所有權之買受人以及該對不動產在同等條件下的優先購買416權。承租權的這些特性基于不動產，為法律所設定，不需當事人的約定。筆者認為，租賃權中的承租權本身即具有擔保功能。立法者之所以設定承租權的自擔保功能，是因為與出租人相比而言，大多數承租人在經濟上處于弱勢，而且具有流動的特性，著重保護承租人，有利于社會經濟關系的穩定，但抵押權的實現往#又和租賃權發生沖突。例如：將已設定了抵押權的標的物出租給他人，或者是已出租的財產設定抵押，對抵押權的實現要求拍賣或者變賣抵押物時，原租賃合同是解除還是繼續維持，在抵押物上的這一負擔，會影響到抵押物的拍賣或者變賣，由于法律欠完善，也為抵押權人實現抵押權設置了障礙。

　　(二)已出租的房屋被抵押時的處理.由于抵押人在已出租財產上為他人設定抵押權后，所有人可以繼續使用該抵押物，這種用益關系不得對抗經拍賣取得抵押物所有權的第三人。但抵押物的承租人享有的租賃權不因拍賣、變賣而消滅�！稉�保法》第四十八條以及《關于擔保法若干問題的解釋》第六十五條都規定了“抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效”。租賃權成立在先，抵押權設定在后的情況下，給予租賃權對抗抵押權的效力，換言之，買受人要受到租賃合同的約束。具體說，抵押權設定時，抵押物已經存在租賃關系，買受人自然應當忍受這種關系存在于抵押物上的法律后果，這也符合《合同法》第二百二十九條“買賣不破租賃”原則。可見，在出賣或拍賣房屋時，承租人在同等條件下享有優先購買權和承租權的情況下，損失的自然是抵押權人，由于抵押權只是一種優先受償權，而不是優先獲得抵押物的所有權利。然而，現實中常常發生抵押人逃避債務的情形。為了在司法上便于強制執行，筆者認為，當租賃權與抵押權在同一標的物并存時，應當注意以下幾點：

　　第一，強調登記制度效力�！稉�保法》第四十八條“抵押人將已出租的財產抵押”，這里所指的“已出租”究竟是指的租賃合同成立的，還是要具備其他要件，并不明確，這是問題關鍵�！逗贤�法》第四十四條明確規定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規應當辦理批準、登記手續生效的，依照其規定。不動產抵押權以登記為生效要件，故辦理登記抵押合同生效，成立時間容易確定。但不動產租賃權何時具備對抗抵押權的要件，各國則有不同規定。我國對此問題未作規定。筆者認為，對于不動產租賃權也宜采用登記對抗主義。我國《憲法》第九十條和《立法法》第七十一條均規定國務院各部委可以在自己權限范圍內制定規章。建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規定：“房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案�！币簿褪钦f，未經登記的，不能對抗后設立的抵押權，更符合法律精神，這樣，至少有三個優點：①租賃權作為債權，其成立無須向他人昭示，故不以登記為成立要件，但立法承認其有對抗力，則應當有相應的公示方法，否則以未公示的權利對抗第三人，對第三人有失公允。②不動產租賃關系一般無法通過占有的方式來判斷，所以以登記來確定租賃關系較為合理。③同時以登記作為對抗要件可以準確記載租賃權產生對抗力的時間，避免抵押人與承租人合謀前置租賃關系時間。所以《擔保法》第四十八條“已出租”應視為不動產租賃合同巳辦理登記，如果未辦理登記，應不能對抗巳登記的抵押合同。

　　第二，抵押權人尋求司法救濟。我國法律將租賃權列入物權范疇，承認其對抗力�！逗贤�法》第二*二十九條、第二百三十條規定，承租人對承租在前的不動產有買賣不破租賃及優先購買權，及最髙人民法院《關于貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規定：出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權。未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋買賣無效。《擔保法》第四十八條規定：抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。這些條款都極大地保護了承租人的地位。而且《合同法》第二十四條規定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的超過部分無效。這樣，就同一標的物上的租賃權與抵押權而言，對抵押權在法律上保護顯得很蒼白。如果承租人與抵押人合謀，在現今登記制度不健全的情況下，如何保護抵押權人的利益顯得尤為重要。一般情況下，租賃物設定抵押權時,抵押權人知道或者應當知道租賃權對抵押權的影響，以及抵押物上存在租賃權負擔的事實，并在抵押額度上有所保留，且自愿接受了這一負擔，法院會依據事實，充分考慮租賃權的存在，對抵押物的評估拍賣做出正確處理。但如果是抵押人與承租人惡意串通，這對抵押權人將非常不利。我國《合同法》第五十二條規定有下列情形之一，合同無效：……(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益……。也就是說，如果抵押人為逃避債務與承租人惡意串通行為，抵押權人可以依事實和證據，向人民法院另行起訴，要求認定租賃合同無效。而且現代科學技術很發達，只要通過鑒定，就能確認租賃合同與抵押合同的時間前后，從而認定承租人與抵押人是否有串通和惡意。原來的執行案件可以中止執行。待無效合同案件結案后，再予以執行。其損失可由抵押人和承租人共同承擔。

　　第三，在抵押權中引入刑罰條款。《擔保法》第四十八條規定，抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。該條款對承租人進行保護，而且就算沒有告知承租人，該租賃合同也能對抗抵押合同。但對于抵押權的卻沒有說明告知義務，有時也很難做到防范風險。為了維護正常經濟秩序，筆者認為，在登記制度未盡完善情況下，也可以完善這一條款，對抵押權人，抵押人也應當履行告知義務，如不履行，實際上就是詐騙行為。根據《刑法》第二百二十四條的規定：有下列情形之一，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數額較大的，處以三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金……。抵押人把已出租不動產抵押，不告知抵押權人，抵押人有明顯的欺詐故意，情節嚴重的，就符合刑法第二百二十四條的主客觀要件。所以在《擔保法》第四十八條可以加人第二款：抵押人將已出租的財產抵押的，應當將出租情況書面告知抵押權人，未履行告知義務，情節惡劣的，可以比照刑法第二百二卜四條處理。如果對這一條款完善，防止抵押人與承租人的惡意串通，法院在執行過程中，也減少了不必要的糾紛。

　　(三)已抵押的財產被出租時的處理

　　抵押權在被擔保的債權無法受償時，對抵押物進行折價處分(拍賣變賣)后從其所得的價金中得到優先受償，這就是抵押權的實現。抵押人將抵押物設立抵押之后，其抵押物的物權仍歸抵押人所有，抵押人依法享有占用、使用、收益、處分的權利，抵押人完全可以在抵押物抵押期間將其抵押物出租，從而形成了抵押物上的租賃權。抵押權先于租賃權而設定，從抵押權和租賃權制度的立法價值及其法律性質上進行解釋，經抵押財產出租的，不適用買賣不破租賃原則，抵押權優于租賃權，雖然租賃權具有物權的屬性，仍然不能優于擔保物權的效力，故租賃權不能影響抵押權的實現。雖然《擔保法》沒有規定，但是在《關于擔保法若干問題的解釋》第六十六條作出規定：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。由于有這一條款的出現，法院在執行過程中，一般對抵押物以無負擔的方式予以拍賣，清償其所擔保的債權。而且由于這一條款的出現，在執行過程中，糾紛也很少。

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