合同履行的三大抗辯權

關于合同履行的三大抗辯權

　　租賃權雖然為債權，但與其他債權不同。我國《合同法》第二百二十九條規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同效力�！奔醋赓U合同有效成立后，出租方買賣租賃物，租賃合同對租賃物的買受人繼續(xù)有效，承租人對租賃物可以依法行使租賃權，承租人可以對抗出租方以及出租方以外的任何第三人，此即通常所說的“買賣不破租賃”原則�！百I賣不破租賃”是租賃權物權化的重要表現(xiàn)。不動產(chǎn)抵押是通過不轉移不動產(chǎn)標的物占有來實現(xiàn)抵押物所有人對抵押物的使用、收益的目的。也就是說抵押人可以在抵押物上享有占有、使用、收益的權利。抵押權人支配的僅是擔保物的交換價值，所以抵押權成立后，抵押人仍享有直接支配抵押物并使用收益的權利，也可交給第三人使用。

　　抵押權區(qū)別于租賃權的特點表現(xiàn)在：①抵押權僅僅是價值上的優(yōu)先權，而非對物的直接支配權;②租賃權僅僅是對抵押物一定期限內轉移占有、使用權，而不轉移抵押物的所有權;③設立抵押權的目的在于確保主債權的實現(xiàn),抵押人通過出租抵押物獲取租金受益，從而增強抵押人清償債務的能力，這對抵押人和抵押權人都是有利的。但在處理具有租賃權和抵押權的同一不動產(chǎn)時，因租賃權中承租權是具有一種自擔保功能的債權，如《合同法》第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。第二百三十條的規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。第二百三十四條規(guī)定承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋�？梢姵凶鈾嘀�所以區(qū)別于-?般債權，就在于承租權的物權化，集中表現(xiàn)在對抗不動產(chǎn)所有權之買受人以及該對不動產(chǎn)在同等條件下的優(yōu)先購買416權。承租權的這些特性基于不動產(chǎn)，為法律所設定，不需當事人的約定。筆者認為，租賃權中的承租權本身即具有擔保功能。立法者之所以設定承租權的自擔保功能，是因為與出租人相比而言，大多數(shù)承租人在經(jīng)濟上處于弱勢，而且具有流動的特性，著重保護承租人，有利于社會經(jīng)濟關系的穩(wěn)定，但抵押權的實現(xiàn)往#又和租賃權發(fā)生沖突。例如：將已設定了抵押權的標的物出租給他人，或者是已出租的財產(chǎn)設定抵押，對抵押權的實現(xiàn)要求拍賣或者變賣抵押物時，原租賃合同是解除還是繼續(xù)維持，在抵押物上的這一負擔，會影響到抵押物的拍賣或者變賣，由于法律欠完善，也為抵押權人實現(xiàn)抵押權設置了障礙。

　　(二)已出租的房屋被抵押時的處理.由于抵押人在已出租財產(chǎn)上為他人設定抵押權后，所有人可以繼續(xù)使用該抵押物，這種用益關系不得對抗經(jīng)拍賣取得抵押物所有權的第三人。但抵押物的承租人享有的租賃權不因拍賣、變賣而消滅�！稉�保法》第四十八條以及《關于擔保法若干問題的解釋》第六十五條都規(guī)定了“抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。租賃權成立在先，抵押權設定在后的情況下，給予租賃權對抗抵押權的效力，換言之，買受人要受到租賃合同的約束。具體說，抵押權設定時，抵押物已經(jīng)存在租賃關系，買受人自然應當忍受這種關系存在于抵押物上的法律后果，這也符合《合同法》第二百二十九條“買賣不破租賃”原則�？梢�，在出賣或拍賣房屋時，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權和承租權的情況下，損失的自然是抵押權人，由于抵押權只是一種優(yōu)先受償權，而不是優(yōu)先獲得抵押物的所有權利。然而，現(xiàn)實中常常發(fā)生抵押人逃避債務的情形。為了在司法上便于強制執(zhí)行，筆者認為，當租賃權與抵押權在同一標的物并存時，應當注意以下幾點：

　　第一，強調登記制度效力。《擔保法》第四十八條“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押”，這里所指的“已出租”究竟是指的租賃合同成立的，還是要具備其他要件，并不明確，這是問題關鍵�！逗贤�法》第四十四條明確規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)應當辦理批準、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。不動產(chǎn)抵押權以登記為生效要件，故辦理登記抵押合同生效，成立時間容易確定。但不動產(chǎn)租賃權何時具備對抗抵押權的要件，各國則有不同規(guī)定。我國對此問題未作規(guī)定。筆者認為，對于不動產(chǎn)租賃權也宜采用登記對抗主義。我國《憲法》第九十條和《立法法》第七十一條均規(guī)定國務院各部委可以在自己權限范圍內制定規(guī)章。建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定：“房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案�！币簿褪钦f，未經(jīng)登記的，不能對抗后設立的抵押權，更符合法律精神，這樣，至少有三個優(yōu)點：①租賃權作為債權，其成立無須向他人昭示，故不以登記為成立要件，但立法承認其有對抗力，則應當有相應的公示方法，否則以未公示的權利對抗第三人，對第三人有失公允。②不動產(chǎn)租賃關系一般無法通過占有的方式來判斷，所以以登記來確定租賃關系較為合理。③同時以登記作為對抗要件可以準確記載租賃權產(chǎn)生對抗力的時間，避免抵押人與承租人合謀前置租賃關系時間。所以《擔保法》第四十八條“已出租”應視為不動產(chǎn)租賃合同巳辦理登記，如果未辦理登記，應不能對抗巳登記的抵押合同。

　　第二，抵押權人尋求司法救濟。我國法律將租賃權列入物權范疇，承認其對抗力�！逗贤�法》第二*二十九條、第二百三十條規(guī)定，承租人對承租在前的不動產(chǎn)有買賣不破租賃及優(yōu)先購買權，及最髙人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權。未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋買賣無效�！稉�保法》第四十八條規(guī)定：抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。這些條款都極大地保護了承租人的地位。而且《合同法》第二十四條規(guī)定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的超過部分無效。這樣，就同一標的物上的租賃權與抵押權而言，對抵押權在法律上保護顯得很蒼白。如果承租人與抵押人合謀，在現(xiàn)今登記制度不健全的情況下，如何保護抵押權人的利益顯得尤為重要。一般情況下，租賃物設定抵押權時,抵押權人知道或者應當知道租賃權對抵押權的影響，以及抵押物上存在租賃權負擔的事實，并在抵押額度上有所保留，且自愿接受了這一負擔，法院會依據(jù)事實，充分考慮租賃權的存在，對抵押物的評估拍賣做出正確處理。但如果是抵押人與承租人惡意串通，這對抵押權人將非常不利。我國《合同法》第五十二條規(guī)定有下列情形之一，合同無效：……(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益……。也就是說，如果抵押人為逃避債務與承租人惡意串通行為，抵押權人可以依事實和證據(jù)，向人民法院另行起訴，要求認定租賃合同無效。而且現(xiàn)代科學技術很發(fā)達，只要通過鑒定，就能確認租賃合同與抵押合同的時間前后，從而認定承租人與抵押人是否有串通和惡意。原來的執(zhí)行案件可以中止執(zhí)行。待無效合同案件結案后，再予以執(zhí)行。其損失可由抵押人和承租人共同承擔。

　　第三，在抵押權中引入刑罰條款�！稉�保法》第四十八條規(guī)定，抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。該條款對承租人進行保護，而且就算沒有告知承租人，該租賃合同也能對抗抵押合同。但對于抵押權的卻沒有說明告知義務，有時也很難做到防范風險。為了維護正常經(jīng)濟秩序，筆者認為，在登記制度未盡完善情況下，也可以完善這一條款，對抵押權人，抵押人也應當履行告知義務，如不履行，實際上就是詐騙行為。根據(jù)《刑法》第二百二十四條的規(guī)定：有下列情形之一，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數(shù)額較大的，處以三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金……。抵押人把已出租不動產(chǎn)抵押，不告知抵押權人，抵押人有明顯的欺詐故意，情節(jié)嚴重的，就符合刑法第二百二十四條的主客觀要件。所以在《擔保法》第四十八條可以加人第二款：抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應當將出租情況書面告知抵押權人，未履行告知義務，情節(jié)惡劣的，可以比照刑法第二百二卜四條處理。如果對這一條款完善，防止抵押人與承租人的惡意串通，法院在執(zhí)行過程中，也減少了不必要的糾紛。

　　(三)已抵押的財產(chǎn)被出租時的處理

　　抵押權在被擔保的債權無法受償時，對抵押物進行折價處分(拍賣變賣)后從其所得的價金中得到優(yōu)先受償，這就是抵押權的實現(xiàn)。抵押人將抵押物設立抵押之后，其抵押物的物權仍歸抵押人所有，抵押人依法享有占用、使用、收益、處分的權利，抵押人完全可以在抵押物抵押期間將其抵押物出租，從而形成了抵押物上的租賃權。抵押權先于租賃權而設定，從抵押權和租賃權制度的立法價值及其法律性質上進行解釋，經(jīng)抵押財產(chǎn)出租的，不適用買賣不破租賃原則，抵押權優(yōu)于租賃權，雖然租賃權具有物權的屬性，仍然不能優(yōu)于擔保物權的效力，故租賃權不能影響抵押權的實現(xiàn)。雖然《擔保法》沒有規(guī)定，但是在《關于擔保法若干問題的解釋》第六十六條作出規(guī)定：抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。由于有這一條款的出現(xiàn)，法院在執(zhí)行過程中，一般對抵押物以無負擔的方式予以拍賣，清償其所擔保的債權。而且由于這一條款的出現(xiàn)，在執(zhí)行過程中，糾紛也很少。

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