簽訂的轉租房合同是否有效
我們都知道想要把房屋出租的話需要去房管局備案，那如果不備案的話這合同有效力嗎?接下來由YJBYS的小編為大家整理了一些關于這方面的知識，歡迎大家閱讀!
房屋租賃合同是以房屋為租賃物的租賃合同，是指出租人與承租人之間關于出租人將其房屋交付承租人使用，承租人按照約定支付租金并在租賃合同終止時將租用的房屋返還給出租人的協(xié)議。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房屋租賃合同糾紛日益增多。在我院近幾年的審判實踐中，房屋租賃合同糾紛所占比例較大。
一、法人或其它組織沒有辦理租賃許可證而出租房屋，租賃合同是否有效。
法人及其它組織出租房屋要求具備房屋租賃許可證，但現(xiàn)實的房屋租賃活動中，相當多數(shù)的單位并沒有辦理房屋許可證，我們審理的案件中也是大多數(shù)鐵路企業(yè)作為出租人的都沒有房屋租賃許可證，這類合同的效力應當如何認定呢?通常情況下應屬有效合同。法人及其它組織出租房屋要求辦理房屋租賃許可證的規(guī)定是由國家工商總局的部門規(guī)章中規(guī)定的，其效力等級屬于行政規(guī)章，在審判實踐中只能參照適用，而且這項規(guī)定只能理解為是一種倡導性規(guī)定，是國家行政管理機關站在行政管理的層面上作出的此項規(guī)定，企業(yè)是否具備租賃許可證，并不對租賃合同的效力構成影響。如果沒有辦理租賃許可證而出租房屋的，可以行政主管機關進行行政處罰，但房屋租賃合同依然有效。
二、房屋租賃合同未在房管部門備案是否影響合同的效力。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定："房屋租賃出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案"; 建設部令第四十二號《城市房屋租賃管理辦法》第十三條"房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。"從這兩部法律、法規(guī)所規(guī)定的內容來看，訂立房屋租賃合同應當在房管部門備案，但是在當前的民事活動中，很少有當事人按規(guī)定進行備案的，房屋租賃合同的效力如何呢?答案是有效合同。
我國房屋租賃的備案制度，是為了便于行政機關管理的需要，不是租賃合同的生效要件。所以，合同未備案不會導致房屋租賃合同無效。
《合同法》第四十四條明確規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。這里的行政法規(guī)是指國務院頒布的行政法規(guī)，不包括地方法規(guī)和部委規(guī)章。從這一條文中我們不難看出，必須是法律、國務院行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記手續(xù)生效的，才從辦理批準、登記手續(xù)后生效，否則不生效。這一條文顯然把部門規(guī)章是排斥在外，其中隱含如果部門規(guī)章規(guī)定批準、登記生效的，不能參照此條規(guī)定。其次，這一法條還包含法律、行政法規(guī)中規(guī)定應當辦理批準、登記手續(xù)生效的，必須是該法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，而不是倡導性規(guī)定，否則也不能適用該條規(guī)定確認合同不生效。
所以，雖然《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了房屋租賃出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同并向房產(chǎn)管理部門登記備案，從該條文中不難看出這里的"應當"明顯是倡導性條款而不是強制性條款，且該條款并未將登記備案作為合同生效的條件。建設部《城市房屋租賃管理辦法》的效力等級屬于部委規(guī)章性質，也不能作為認定合同是否生效的依據(jù)。
在租賃房屋時，雙方需要簽訂書面租賃合同，這不僅僅是法律的規(guī)定，同時也是約束雙方當事人。簽訂合同時，需要仔細閱讀合同條款，在房屋交付前簽訂租賃合同需要注意什么呢?
房屋租賃合同屬于不動產(chǎn)租賃合同，是租賃合同的一種。
根據(jù)我國《合同法》第二百一十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是一種承諾合同，也就是說，合同一經(jīng)簽訂，即對雙方當事人具有法律約束力，出租人不僅應按時交付作為標的物的房屋，而且交付的房屋應符合約定的使用目的。
房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。
凡對標的物享有合法的使用權的人，都有權將其使用的標的物轉由他人使用，成為出租人。 承租人不得以出租人不享有房屋的所有權為由主張合同無效，拒絕支付租金，只能要求出租人承擔不履行合同的違約責任。同時，《合同法》第二百二十四條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。
承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。
這一條款規(guī)定了承租人的轉租權，說明承租人只要有出租人的合法授權，也可以行使部分出租人的權利，只是其權利的`行使要受到一定的限制。
根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》，房屋租賃不僅須由雙方當事人簽訂租賃合同，而且應向房產(chǎn)管理部門備案。
房屋租賃中如一方系房地產(chǎn)經(jīng)營公司，則其租賃活動應在當?shù)胤康禺a(chǎn)交易所進行。由于房屋是特定物，雙方應在租賃合同中明確約定標的物的質量和數(shù)量。質量指房屋的內部構造、使用的建材、相應的配套設施等，數(shù)量則指房屋的面積、間數(shù)等。
這是房屋租賃合同的主要條款，也是出租方收取租金的依據(jù)。如果出租方不能按照約定交付標的物或交付的標的物不符合約定條件，例如房屋面積與合同約定有誤差，應視為出租方交付的標的物有瑕疵，承租人可要求追究對方的違約責任，可以采取書面形式通知對方要求解除合同，也可以雙方經(jīng)協(xié)商減少租金，變更合同內容。
如果出租人交付的房屋狀況與約定不符,承租人能否用其他手段如拒交物業(yè)管理費等來對抗呢?這要看雙方在合同中的約定。如果雙方約定物業(yè)管理費由承租人支付，則承租人不能拒絕支付物業(yè)管理費。
租金由出租人收取，是承租人使用房屋的對價;物業(yè)管理費則由物業(yè)管理公司收取，是物業(yè)公司以自己的經(jīng)營活動為所有業(yè)主、租戶提供服務所收取的費用，二者不是一個法律關系，不能混為一談。但如雙方在合同中對于此項無具體約定，則出租人無權要求承租人支付物業(yè)管理費。
房時一定要查看房產(chǎn)證是否是房東本人持有的，其次還要注意房間內物品的數(shù)量以及是否有所損壞。除了這些，在與房屋中介簽訂租房合同時還需要注意哪些事項呢?請大家閱讀下面的文章了解房屋中介租房合同注意事項!
房屋中介租房合同注意事項
1、簽合同時最好全程錄音，找個細心人陪你一起去。
2、交房租的日期寫清楚，一般中介要求提前一個月交，而事先商定的卻是押一付三，所以，每次交租的日期要寫清楚，以免晚交而造成自己違約，以致承擔高額違約金。
3、采暖費，有線電視費、物業(yè)費等由誰承擔，要寫清，如果需要在格式合同上劃掉這些費用，則必需雙方在劃掉處簽上各自的姓名與日期，并加按手印。注意，兩份合同都劃掉才有效。
4、兩份合同務必一致，仔細核對。
5、合同上需加上一句：“如租住期間雙方發(fā)生糾紛，則協(xié)商解決，協(xié)商不成，可由房管部門調解，或者上訴起法院。在發(fā)生糾紛，在糾紛未解決完畢期間，租戶可繼續(xù)租住此房屋至房租到期日，中介不可強行要求其搬離，糾紛解決后，由此發(fā)生的費用租戶與中介依照合同與糾紛解決結果，另行結算。”
6、房屋交割單上所提到的房屋內的物品，要仔細核查是否完好，特別是電器要試試能不能用，冰箱，洗衣機，電視，空調，抽油煙機以及自供暖的鍋爐等，如冰箱可放半碗水進去半小時，看是否制冷。給房子的墻拍照，防止中介在退押金時以房子被弄臟為由扣你押金。如果房屋交割單上的物品有壞的，要在單子上寫清，或者，干脆讓中介把壞的東西拉走，且，在交割單上劃掉，兩份交割單都要劃，并在劃掉處雙方簽字且注明日期。
7、交一切費用，都要有收據(jù)，上蓋有財務紅章，章上的公司名跟租房合同上的要一致。
8、合同上蓋的紅章，是合同章。合同的中介簽字處，要求其寫上中介公司的建委備案號，公司的地址，電話，房產(chǎn)經(jīng)紀人的經(jīng)紀人證號，跟你簽合同的人的身份證號與名字。你還得看他的身份證，最好把經(jīng)紀人的電話與地址也寫上。
9、租房期間發(fā)生的費用的單據(jù)，一定要保留好，以免中介以此為由不退押金。
10、要仔細，要小心，與中介的交流，最要全都錄音。如果中介打電話來威脅你，聽出話音后，對中介說：對不起，現(xiàn)在信號不好。然后掛掉電話，把手機調至錄音狀態(tài)，再打過去。若真遇上糾紛，不要怕，中介都是欺軟怕硬。如果中介無賴，非說你違約，或者非要你交無理費用，否則就趕走你，堵你鎖眼，你就馬上報警。報警時說擾民或者尋釁滋事。如果警察不管，就記下其警號，再打110投訴給警督，另拿出合同上加上的那條——第5點所講，要求中介打開門鎖。
簽訂的轉租房合同是否有效?
【案情】
2011年5月，黃某做生意租用門面房開店，與宋某簽訂了房屋租賃合同。在合同中雙方約定：店面由黃某使用，租金每年12000元，租期為1年。合同訂立后，黃某隨即向宋某付租金9600元，合同開始履行。后黃某得知，宋某租給自己的店面房的租房開店房主是馮某，在2010年宋某與馮某已經(jīng)簽訂租賃合同，租期為2年。黃某遂以其與宋某所訂立的租賃合同無效為由訴諸法院，要求確認合同無效，并要求宋某返還租金12000元。
【分歧】
本案在審理過程中，對于轉租未經(jīng)出租人同意的行為是否有效，存在兩種不同觀點：
第一種觀點認為，此轉租行為有效，因系黃某和宋某二人真實意思表示，不能因未經(jīng)馮某同意就當然認定合同無效。
第二種觀點認為，《合同法》對于轉租行為的效力未做出明確規(guī)定，此轉租行為無效。
【分析】
筆者贊同第一種意見，理由是：
1.本案涉及對我國《合同法》第224條規(guī)定的理解。該條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”《合同法》這條規(guī)定存在一缺點就是，對于轉租行為的效力未做出明確規(guī)定。事實上，承租人和次承租人之間簽訂的租賃合同也是雙方的真實意思表示，不能因為未經(jīng)出租人的同意就當然認定合同無效。我國《合同法》第224條并未明確說明未經(jīng)出租人同意承租人擅自轉租他人的行為當然無效，所以我們不能想當然的就認定其無效，法律所賦予出租人的權利只是解除權而已。我們不能對合同無效做出擴大的解釋，如果任意做出擴大解釋，無疑不利于保護當事人的交易，無形中增加了不穩(wěn)定因素，我國《合同法》第五十二條只規(guī)定了五種合同無效的情形，而本案中的轉租嚴格意義上來講并不符合合同無效的情形。如果出租人認為其合法權益收到了損害，完全可以依照法律規(guī)定來解除和承租人之間的合同，而沒有必要令轉租合同也無效。
2.根據(jù)《合同法》第228條規(guī)定：“因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。”從此條規(guī)定中可以看出，如果因租賃物上存在權利瑕疵而影響次承租人使用的，次承租人可以要求相應地減少租金或不支付租金。由此可見，轉租合同是有效的。因為只有在轉租合同有效的情況下，次承租人才可以向承租人主黃權利。
3. 在《合同法》第224條的規(guī)定中，涉及三個不同的法律關系，即：出租人和承租人的關系，承租人和次承租人的關系及出租人和次承租人的關系。筆者認為，對于未經(jīng)出租人同意，承租人擅自轉租的行為，會產(chǎn)生三種法律后果：對于出租人和承租人，如果出租人同意轉租當然不存在問題，如果出租人不同意轉租，出租人可以解除和承租人的合同，并可要求承租人承擔違約賠償責任;對于承租人和次承租人，他們之間訂立的合同應當是有效的，如果出租人不同意轉租并收回租賃物的話，次承租人可以向承租人主黃權利，可以要求承租人承擔違約賠償責任;對于出租人和次承租人，按合同來說，他們之間并不直接發(fā)生法律關系，如果出租人不同意次承租人承租，那么出租人應首先與承租人解除合同，在合同解除前，次承租人仍有權利繼續(xù)對租賃物享有使用和收益的權利。
綜上，筆者認為，對于轉租行為，即使未事先經(jīng)出租人同意，轉租合同仍然是有效的，應受法律保護的。
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