房屋中介租房合同注意事項
租房時一定要查看房產(chǎn)證是否是房東本人持有的，其次還要注意房間內物品的數(shù)量以及是否有所損壞。除了這些，在與房屋中介簽訂租房合同時還需要注意哪些事項呢?請大家閱讀下面的文章了解房屋中介租房合同注意事項!
【案情】
2011年5月，黃某做生意租用門面房開店，與宋某簽訂了房屋租賃合同。在合同中雙方約定：店面由黃某使用，租金每年12000元，租期為1年。合同訂立后，黃某隨即向宋某付租金9600元，合同開始履行。后黃某得知，宋某租給自己的店面房的租房開店房主是馮某，在2010年宋某與馮某已經(jīng)簽訂租賃合同，租期為2年。黃某遂以其與宋某所訂立的租賃合同無效為由訴諸法院，要求確認合同無效，并要求宋某返還租金12000元。
【分歧】
本案在審理過程中，對于轉租未經(jīng)出租人同意的行為是否有效，存在兩種不同觀點：
第一種觀點認為，此轉租行為有效，因系黃某和宋某二人真實意思表示，不能因未經(jīng)馮某同意就當然認定合同無效。
第二種觀點認為，《合同法》對于轉租行為的效力未做出明確規(guī)定，此轉租行為無效。
【分析】
筆者贊同第一種意見，理由是：
1.本案涉及對我國《合同法》第224條規(guī)定的理解。該條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”《合同法》這條規(guī)定存在一缺點就是，對于轉租行為的效力未做出明確規(guī)定。事實上，承租人和次承租人之間簽訂的租賃合同也是雙方的真實意思表示，不能因為未經(jīng)出租人的同意就當然認定合同無效。我國《合同法》第224條并未明確說明未經(jīng)出租人同意承租人擅自轉租他人的行為當然無效，所以我們不能想當然的就認定其無效，法律所賦予出租人的權利只是解除權而已。我們不能對合同無效做出擴大的.解釋，如果任意做出擴大解釋，無疑不利于保護當事人的交易，無形中增加了不穩(wěn)定因素，我國《合同法》第五十二條只規(guī)定了五種合同無效的情形，而本案中的轉租嚴格意義上來講并不符合合同無效的情形。如果出租人認為其合法權益收到了損害，完全可以依照法律規(guī)定來解除和承租人之間的合同，而沒有必要令轉租合同也無效。
2.根據(jù)《合同法》第228條規(guī)定：“因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。”從此條規(guī)定中可以看出，如果因租賃物上存在權利瑕疵而影響次承租人使用的，次承租人可以要求相應地減少租金或不支付租金。由此可見，轉租合同是有效的。因為只有在轉租合同有效的情況下，次承租人才可以向承租人主黃權利。
3. 在《合同法》第224條的規(guī)定中，涉及三個不同的法律關系，即：出租人和承租人的關系，承租人和次承租人的關系及出租人和次承租人的關系。筆者認為，對于未經(jīng)出租人同意，承租人擅自轉租的行為，會產(chǎn)生三種法律后果：對于出租人和承租人，如果出租人同意轉租當然不存在問題，如果出租人不同意轉租，出租人可以解除和承租人的合同，并可要求承租人承擔違約賠償責任;對于承租人和次承租人，他們之間訂立的合同應當是有效的，如果出租人不同意轉租并收回租賃物的話，次承租人可以向承租人主黃權利，可以要求承租人承擔違約賠償責任;對于出租人和次承租人，按合同來說，他們之間并不直接發(fā)生法律關系，如果出租人不同意次承租人承租，那么出租人應首先與承租人解除合同，在合同解除前，次承租人仍有權利繼續(xù)對租賃物享有使用和收益的權利。
綜上，筆者認為，對于轉租行為，即使未事先經(jīng)出租人同意，轉租合同仍然是有效的，應受法律保護的。
房屋中介租房合同注意事項
1、簽合同時最好全程錄音，找個細心人陪你一起去。
2、交房租的日期寫清楚，一般中介要求提前一個月交，而事先商定的卻是押一付三，所以，每次交租的日期要寫清楚，以免晚交而造成自己違約，以致承擔高額違約金。
3、采暖費，有線電視費、物業(yè)費等由誰承擔，要寫清，如果需要在格式合同上劃掉這些費用，則必需雙方在劃掉處簽上各自的姓名與日期，并加按手印。注意，兩份合同都劃掉才有效。
4、兩份合同務必一致，仔細核對。
5、合同上需加上一句：“如租住期間雙方發(fā)生糾紛，則協(xié)商解決，協(xié)商不成，可由房管部門調解，或者上訴起法院。在發(fā)生糾紛，在糾紛未解決完畢期間，租戶可繼續(xù)租住此房屋至房租到期日，中介不可強行要求其搬離，糾紛解決后，由此發(fā)生的費用租戶與中介依照合同與糾紛解決結果，另行結算。”
6、房屋交割單上所提到的房屋內的物品，要仔細核查是否完好，特別是電器要試試能不能用，冰箱，洗衣機，電視，空調，抽油煙機以及自供暖的鍋爐等，如冰箱可放半碗水進去半小時，看是否制冷。給房子的墻拍照，防止中介在退押金時以房子被弄臟為由扣你押金。如果房屋交割單上的物品有壞的，要在單子上寫清，或者，干脆讓中介把壞的東西拉走，且，在交割單上劃掉，兩份交割單都要劃，并在劃掉處雙方簽字且注明日期。
7、交一切費用，都要有收據(jù)，上蓋有財務紅章，章上的公司名跟租房合同上的要一致。
8、合同上蓋的紅章，是合同章。合同的中介簽字處，要求其寫上中介公司的建委備案號，公司的地址，電話，房產(chǎn)經(jīng)紀人的經(jīng)紀人證號，跟你簽合同的人的身份證號與名字。你還得看他的身份證，最好把經(jīng)紀人的電話與地址也寫上。
9、租房期間發(fā)生的費用的單據(jù)，一定要保留好，以免中介以此為由不退押金。
10、要仔細，要小心，與中介的交流，最要全都錄音。如果中介打電話來威脅你，聽出話音后，對中介說：對不起，現(xiàn)在信號不好。然后掛掉電話，把手機調至錄音狀態(tài)，再打過去。若真遇上糾紛，不要怕，中介都是欺軟怕硬。如果中介無賴，非說你違約，或者非要你交無理費用，否則就趕走你，堵你鎖眼，你就馬上報警。報警時說擾民或者尋釁滋事。如果警察不管，就記下其警號，再打110投訴給警督，另拿出合同上加上的那條——第5點所講，要求中介打開門鎖。
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