房屋買賣合同備案效力

房屋買賣合同備案效力

　　房屋買賣合同備案效力.小編為您整理有關商品房買賣合同備案的有關內容，希望對您有所幫助。商品房買賣進行登記可以有效防止相關的房產(chǎn)權屬糾紛，商品房買賣的當事人一定要重視商品房買賣的備案登記。

　　所謂商品房合同登記備案，就是開發(fā)商與商品房買受人簽訂商品房買賣合同后，根據(jù)法律規(guī)定，將該合同送房地產(chǎn)主管部門審查并登記在案的行為。我國實行強制備案件登記制度，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》、《城市商品房預售登記管理辦法》等法律、法規(guī)均規(guī)定了商品房買賣合同簽訂后，開發(fā)商須將合同送房地產(chǎn)主管部門登記備案，其主要目的顯然是為了規(guī)范開發(fā)商的預售行為，避免出現(xiàn)“炒房”、“一房多賣等現(xiàn)象發(fā)生，以保障房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展，維護購房者的權益。

　　實踐中，由于開發(fā)商的原因，常會出現(xiàn)商品房買賣合同未依法登記備案情況，買受人以此為主要理由而主張合同無效的爭議也時有發(fā)生。如何正確判斷該類合同的效力問題尤顯重要，這對于幫助普通購房者理性、正確維權十分關鍵。

　　其實，與未取得預售許可證簽訂的合同的效力分析方法相似，行政管理性法規(guī)調整和規(guī)范的僅是開發(fā)商的'合同登記備案行為，而無權約束合同本身，判斷合同的效力屬性問題，必須由民事法律、法規(guī)規(guī)定。鑒于在商品房合同糾紛維權法律常識解讀一已經(jīng)作了較為詳細的分析，故不再贅述。

　　根據(jù)未登記備案的商品房買賣合同約定的差別情況，可以大致按以下兩種方式進行判斷;一、約定優(yōu)于法定。合同本質上屬于契約，根據(jù)“契約自由”的締約精神，法無禁止即可為，在民事領域，特別是合同方面，只要法律、法規(guī)沒有明確禁止，當事人均可以根據(jù)自己的意志將相關事項約定，體現(xiàn)在合同條款中。《合同法》第45條： “當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。”就明確賦予當事人對合同效力問題享有約定附條件的選擇權利。體現(xiàn)到商品房買賣合同，開發(fā)商、買受人可以在合同中約定附條件，將“商品房買賣合同登記備案”作為合同生效的條件進行約定，則此時，如果因合同未備案而引發(fā)爭議，買受人則可根據(jù)該約定條件，主張合同無效;二、無約定從法定。如果該類合同中未將“合同登記備案”作為合同生效條件進行約定，則只能適用法律的規(guī)定進行該合同的效力判斷。《合同法》第44條： “依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”商品房買賣合同自開發(fā)商、買受人簽訂后即成立，且我國目前沒有法律、行政法規(guī)規(guī)定商品房買賣合同應當辦理批準、登記等手續(xù)才生效，故該類合同自雙方依法簽訂時即生效。三、司法解釋明確規(guī)定該類合同的效力問題�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條 規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。”

　　綜上，對于未登記備案的合同，不能簡單認為無效或者有效。而要按照上述情況區(qū)別對待，如果合同中約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，原則上按照約定處理，例外情況是合同一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受。如果未約定的，則不能此作為主張合同無效的法定抗辯理由。

　　商品房買賣合同審理中涉及物權、債權以及二者交叉的問題，適用法律較為復雜，有的購房者在購房時花去畢生的積蓄，甚至還要貸款，故而爭議較大。

　　正確處理該類案件，涉及到對商品房買賣合同備案登記法律性質的正確認定。我國物權法第二十條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”可見，物權法對不動產(chǎn)買賣設立了預告登記，一經(jīng)登記就具有了準物權效力。針對該條規(guī)定，從全國行政機關執(zhí)行的情況來看，只有部分城市取消商品房買賣合同備案登記，直接進行預售登記(即預告登記)，不少城市要先進行備案登記，再進行預售登記，有的城市甚至沒有開展預售登記。備案登記所依據(jù)的是城市房地產(chǎn)管理法，申請的主體是開發(fā)商;而物權法沒有規(guī)定備案登記。根據(jù)物權法定的原則，備案登記不具有準物權的效力，應當認定其為行政管理的范圍。故本案應根據(jù)合同法來確認合同的效力。

　　本案的審理帶來一個思考，即在沒有辦理預告登記的地方如何保護購房者合法權益?筆者認為，首先，應正確認定備案登記的法律性質;其次，注重審查當事人的締約目的，綜合當事人是否存在惡意以及占有使用房屋的現(xiàn)狀，然后根據(jù)公平合理等原則謹慎處理;最后，各地房屋管理部門應貫徹落實好我國物權法及關于不動產(chǎn)登記的登記管理制度，盡快開展預告(售)登記，對逾期不登記的予以處罰、警示等，以規(guī)范房地產(chǎn)市場的管理，減少類似糾紛的發(fā)生。

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