屬于我國合同法規定的特種買賣

屬于我國合同法規定的特種買賣

　　在我國《合同法》上，特種買賣合同包括分期付款買賣合、樣品買賣合同、試用買賣合同、招標投標買賣合同和拍賣合同等。

　　屬于我國合同法規定的特種買賣

　　(一)分期付款買賣合同

　　《合同法》第一百六十七條規定，分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。出賣人解除合同的，雙方應相互返還財產，可以向買受人要求支付該標的物的使用費。

　　對于分期付款買賣合同，注意的問題：

　　1、此條款是強制性條款，目的是為了保護買受人的利益。五分之一只針對出賣人而言，如果雙方當事人在合同中約定，只有未付價款達到全部價款的四分之一時，出賣人才享有相應的權利。如果雙方當事人合同沒有約定，如果未付價款達到全部價款的四分之一時，就可以行使貨幣的出賣人享有的權利是不可以的。

　　2、買受人未支付價款達到“全部”(非分期付款部分價款)價款的五分之一時，出賣人享有兩項權利：

　　(1)解除合同并要求買受人支付該標的物的使用費;

　　(2)要求買受人支付全部價款。

　　3、分期付款買賣合同多與所有權保留聯系在一起，但并非所有的分期付款買賣合同都會有所有權保留。

　　(二)樣品買賣合同：

　　對于樣品買賣合同，應當注意以下幾點：

　　1、出賣人交付的標的物不但要與樣品一致，而且應當與關于樣品質量的說明一致。

　　2、即使出賣人交付的標的物與樣品一致，但不知道樣品有隱蔽瑕疵的，仍要求其交付的標的物具有同種類物的通常標準。如果不符合同種類物的通常標準的，仍承擔違約責任。

　　(三)試用買賣合同：

　　1、買受人的認可與否，不需要附加任何條件，凡是附加條件的，均不屬于試用買賣合同。

　　2、試用買賣合同實際上是一個附生效條件的合同，其生效條件就是買受人的認可。

　　3、試用期間由當事人約定，試用期間沒有約定或者約定不明確，按照《合同法》有關規定仍不能確定的，由出賣人確定。

　　4、試用期間屆滿，買受人對是否購買標的物未作表示的'，視為購買。此外，如買受人已無保留地支付部分或全部價款，或對標的物進行處分行為的，也視為同意購買。

　　(四)商品房買賣合同：

　　1、銷售廣告的性質認定。性質上屬于要約邀請。就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當作為要約對待。在作為要約對待的情況下這些內容即使未訂入合同，仍屬于合同的組成部分，當事人違反這些內容的，承擔違約責任。

　　2、商品房預售合同的效力。商品房預售，屬于法律規定的特許經營范圍，因此出賣人必須申領商品房預售許可證明。如果雙方當事人未取得預售許可而與買受人訂立預售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預售許可的，合同有效。商品房預售合同應當辦理登記備案手續。預告登記辦理手續與否，不影響商品房預售合同的生效。

　　3、被拆遷人的優先權。拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應當予以支持。

　　4、商品房買賣合同中法定解除權的行使。出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延交付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，合同解除。約定或者法定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，因出賣人的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的，商品房買賣合同解除。

　　5、可以適用懲罰性賠償金的情形。在下列情形下，由于出賣人行為構成了欺詐，因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔不超過已付房款一倍的懲罰性賠償金。

　　6、商品房買賣合同與貸款合同的效力關系

　　(1)商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應相應解除，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔保權人和買受人。

　　(2)貸款合同未能訂立，導致商品房買賣合同不能履行的，則當事人可以要求解除合同，根據貸款合同未能訂立的原因，承擔違約責任。

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