合同案例：房屋修繕責任認定

合同案例：房屋修繕責任認定

　　2009年7月15日，出售人趙某(甲方)與買受人錢某(乙方)簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定：甲、乙雙方于2009年7月25日前辦理完結(jié)房屋交接手續(xù)，8月20日前辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。且該房屋內(nèi)有一租客李某，甲、乙雙方在簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，租約仍然延續(xù)。該租約于2009年10月30日到期且租金仍由甲方一人收取。

　　甲、乙雙方于2009年7月25日辦理完結(jié)交房手續(xù)。交房當日，乙方取得甲方和租客的同意后對房屋的幾處內(nèi)部電線進行重排，后在租客正常使用時，其中一處電線短路起火，造成房屋內(nèi)部分裝修損毀。甲方、乙方和租客就賠償事宜進行了多次協(xié)商，但均未果。乙方便以該房屋仍在甲方名下，并未過戶給自己，且甲方仍收取租金為由訴至法院，要求甲方修復房屋。

　　『案情分析』

　　乙方認為甲方在交房后仍收取房屋租金，根據(jù)公平原則即權(quán)利義務相當，房屋理應由甲方修復。乙方還認為此房屋雖已交房，但是還未過戶至自己名下，期間的該房屋所承擔的風險理應由甲方承擔。

　　《合同法》第一百四十二條“標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。”本案中并不存在法律另行規(guī)定或者當事人另有約定的情況，故房屋之風險自甲、乙雙方辦理完結(jié)交房手續(xù)起發(fā)生轉(zhuǎn)移。

　　雖該房屋內(nèi)有一租客，且甲、乙雙方約定租金一直由甲方收取至租賃關(guān)系終止，但是導致事故發(fā)生的直接原因是乙方對房屋內(nèi)電線的重排。且此時早已完成了交房手續(xù)，房屋的毀損、滅失的風險理應由乙方承擔。而乙方不應以此時房屋并未更名至其名下，無需承擔房屋風險以及房屋租金由甲方收取為由，要求甲方對其預期物權(quán)的損失進行救濟。

　　綜上所述，房屋的修復應當由乙方自行承擔。本案中乙方與甲方約定在雙方辦理過戶手續(xù)之前提前交房，其未能考慮到在產(chǎn)權(quán)不變的情況下，風險責任人卻隨交房手續(xù)的完成而變化，在仍然存有租賃關(guān)系的情況下，給自己帶來了諸多隱患。

　　『專家支招』

　　房地產(chǎn)買賣中，大量房屋存在著與第三方的租賃關(guān)系，使其中買賣雙方的權(quán)利義務關(guān)系變得模糊，有關(guān)房屋損毀、滅失的風險責任難以界定，應此我們建議在房地產(chǎn)買賣過程中注意如下問題：

　　首先，買賣雙方及承租人在簽訂買地產(chǎn)買賣合同前應對租約的處理方式進行約定，一般約定為交房前解除租約或交房當日轉(zhuǎn)交租約為宜。

　　其次，交房手續(xù)應在買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)之后，此時產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移，再辦理風險轉(zhuǎn)移才會更加合理，并且可以避免不必要的糾紛。

　　最后，簽訂買賣合同時買賣雙方應當就涉及租賃可能產(chǎn)生的風險作出合理約定，明確交房后房屋的風險責任。如此類特殊情況：若租金收益仍由賣方收取，我們建議雙方可以約定租約期間房屋風險由賣方承擔。

　　“五個清晰”減少交易風險

　　一、房屋權(quán)屬清晰

　　了解房屋權(quán)屬，俗稱“摸家底”。房屋權(quán)屬是否清晰，賣方是否具有該房屋的完全產(chǎn)權(quán)，直接決定了房屋交易安全性。例如：商品房得有兩證、“房改房”得有房改協(xié)議。而且產(chǎn)權(quán)人和賣方必須是同一人，不然虛假售賣，或買了房辦不了證，都將直接影響到交易安全。

　　二、物業(yè)交割清晰

　　物業(yè)交割包括水、電、煤氣、停車費，以及物管費等，這些金額雖不大，但是交割不清會遺留下很多問題，如果原業(yè)主拖欠房屋有關(guān)債務會給新業(yè)主入住帶來困擾。

　　三、付款時間清晰

　　買賣雙方需在簽訂購房合同時約定好付款流程，首款、尾款分別于何時支付，約定絕對日期，不要用“過戶后付余款”，此種約定過于模糊，“過戶”有很多時間點，如遞交過戶資料、兩證均已至買方名下等，一定要明確。

　　四、稅費承擔清晰

　　二手房交易涉及稅費金額是筆不小的開支，雖然由誰支付均已在辦證條款里明確，但其中一方如賣方在交易過程中認為個稅、營業(yè)稅負擔過重，想毀約或者抬高售價等，都將給交易帶來諸多麻煩。所以應該事前明確，以防止房東為轉(zhuǎn)嫁稅費而抬高房價。

　　五、違約責任清晰

　　無論是買賣雙方自行交易還是通過中介交易，都應在購房合同上明確雙方責權(quán)，確定履約時間和違約責任，這樣才能約束雙方義務的履行，即使發(fā)生分歧也有據(jù)可依，進行追究。

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