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注冊資產(chǎn)評估師資產(chǎn)評估要點：基準(zhǔn)地價修正法
基準(zhǔn)地價修正法(Base land price modification method)是我國土地估價中重要的應(yīng)用估價方法之一，下面是小編收集整理的注冊資產(chǎn)評估師資產(chǎn)評估要點：基準(zhǔn)地價修正法，希望能夠幫助到大家。
基準(zhǔn)地價的含義
1.基準(zhǔn)地價定義
按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。
基準(zhǔn)地價是已知的，政府要公布的，定期修正，幾年修正一次的
2.標(biāo)定地價(宗地地價)
市、縣政府根據(jù)需要評估的，正常土地市場中，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。
基準(zhǔn)地價測算的基本思路【基準(zhǔn)地價修正法基本思路】
1.基準(zhǔn)地價的確定
2.利用基準(zhǔn)地價，評估標(biāo)定地價
標(biāo)定地價評估可以以基準(zhǔn)地價為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率等條件通過系數(shù)修正進(jìn)行評估。
在基準(zhǔn)地價評估項目中，一般都要編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表，以滿足評估標(biāo)定地價的需要。
基準(zhǔn)地價的特點與作用
(一)基準(zhǔn)地價的特點
1.基準(zhǔn)地價是土地使用權(quán)價格;
2.基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格
這個區(qū)域可以是級別區(qū)域，也可以是區(qū)段，因而基準(zhǔn)地價的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價和路段價，或兩者結(jié)合起來共同反映某種用途的土地使用權(quán)價格。
3.基準(zhǔn)地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū)的;
4.基準(zhǔn)地價必定是平均價格
5.基準(zhǔn)地價是單位土地面積的地價;
6.基準(zhǔn)地價具有現(xiàn)實性，是評估出的特定時點的價格。
(二)基準(zhǔn)地價的作用
1.政府公告作用
2.政府參與土地有償使用收益分配的
3.依據(jù)宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù)
4.征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)
5.進(jìn)一步評估宗地地價的基礎(chǔ)
6.引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。
基準(zhǔn)地價修正法的基本思路-市場法的原理和思路
基本原理是替代原理，根據(jù)基準(zhǔn)地價考慮到它和二級市場評估的市場公允價，直接在口徑上不同和差異，利用系數(shù)把它修正為二級市場的評估價。
基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的適用范圍
1.適用于完成基準(zhǔn)地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價
2.可在短時間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價評估
3.一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。
基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法估價的程序
被估宗地地價= 待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其它因素修正系數(shù)
修正程序
a.收集有關(guān)基準(zhǔn)地價資料；
b.確定待估宗地所處級別（區(qū)域）的同類用途基準(zhǔn)地價；
c.分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表；
d.依據(jù)宗地地價影響因素指標(biāo)說明表和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法表 ,確定待估宗地地價修正系數(shù)；
e.進(jìn)行估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正；
f.求出待估宗地地價。
資產(chǎn)評估中地價指數(shù)修正怎么計算
(1)基準(zhǔn)地價修正法
基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價期日價格的方法。
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》與當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價報告，其基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估宗地地價的計算公式為：
基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法公式=基準(zhǔn)地價×K1×（1+∑K）×K2
式中：K1——期日修正系數(shù)
∑K——影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和
K2——年期修正系數(shù)
(2)成本逼近法
成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。
其基本計算公式為：
土地價格=土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益
(3)市場法
市場比較法是將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進(jìn)行對照比較，對有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。
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