2017年二手房交易流程及注意事項(xiàng)
二手房的交易流程是怎樣的呢?需要注意些什么事情?下面小編準(zhǔn)備了2017年二手房交易流程及注意事項(xiàng)，提供給大家參考!
2017年二手房交易流程
一次性付款：
查冊(cè)——簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同——網(wǎng)簽——交易遞件——完稅過(guò)戶(hù)——領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》
按揭付款：
查冊(cè)——簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同——網(wǎng)簽——簽件、送銀行審批——銀行同意借款——交易遞件——完稅過(guò)戶(hù)——領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》——辦理抵押登記——銀行放款
一、查冊(cè)
查冊(cè)是為了讓您初步了解該房屋的登記情況(如產(chǎn)權(quán)人、地址、面積等情況、有沒(méi)有抵押、有沒(méi)有被查封或被規(guī)劃等信息)以及能否正常交易，以保障買(mǎi)方的切身權(quán)益。
查冊(cè)有兩種方式：(1)業(yè)主須提供房產(chǎn)證的登記字號(hào)或房產(chǎn)的詳細(xì)地址交由中介方代查。(2)業(yè)主本人持房產(chǎn)證和身份證原件到房管局提交申請(qǐng)。
二、簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同
買(mǎi)賣(mài)雙方及中介方協(xié)商后，在簽約時(shí)期明確填寫(xiě)好交易要求，例如：房款總額、定金金額、房款的支付方式、交樓標(biāo)準(zhǔn)、交樓時(shí)間等，必要的時(shí)候，還需簽訂有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議，以避免產(chǎn)生誤會(huì)，免除糾紛。
三、簽件、送銀行審批
買(mǎi)賣(mài)雙方需備齊簽件所需資料到銀行簽貸款合同。
賣(mài)家需要準(zhǔn)備資料為：
(1)產(chǎn)權(quán)證原件及復(fù)印件;(2)賣(mài)方身份證、戶(hù)口簿原件及復(fù)印件，若有共有人則需提供共有人的身份證、戶(hù)口簿原件及復(fù)印件;(3)若賣(mài)方已婚，其配偶需簽署同意出售房產(chǎn)的聲明并盡可能提供結(jié)婚證、配偶身份證、戶(hù)口簿原件及復(fù)印件，若確實(shí)無(wú)法提供本偶的有關(guān)情況，賣(mài)方至少應(yīng)提供配偶身份證復(fù)印件且出具具結(jié)書(shū)。(4)若賣(mài)方未婚，則提供未婚證明。(5)活期存折復(fù)印件。
買(mǎi)家需提供的資料：
(1)身份證、戶(hù)口簿原件及復(fù)印件，若有多人聯(lián)合申請(qǐng)則需提供其他申請(qǐng)人的`身份證、戶(hù)口簿原件及復(fù)印件;港澳人士提供回鄉(xiāng)證或出入境證，外籍人士提供護(hù)照。(2)若買(mǎi)方已婚，需提供結(jié)婚證，配偶身份證，戶(hù)口簿原件及復(fù)印件;若買(mǎi)方未婚，則提供未婚證明。(3)經(jīng)濟(jì)收入證明原件及復(fù)印件。包括單位開(kāi)具的月收入證明(一般是月還款額的200%)，個(gè)人銀行帳戶(hù)最近半年使用的流水帳
注：物業(yè)為混合結(jié)構(gòu)的不能申請(qǐng)公積金貸款。
四、貸款申請(qǐng)成功
買(mǎi)家向按揭人員查詢(xún)銀行審批貸款金額、年限、月供款額的相關(guān)信息。
注：批貸銀行一般可提供同意貸款確認(rèn)書(shū)(俗稱(chēng)：同貸書(shū))
五、網(wǎng)簽
網(wǎng)簽就是你和銷(xiāo)售對(duì)象簽訂合同后，要到房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。可用網(wǎng)簽號(hào)在“廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)”網(wǎng)上實(shí)時(shí)查詢(xún)，得知二手房交易的辦理進(jìn)程。
六、交易遞件
買(mǎi)賣(mài)雙方親自前往房管局辦理，須持房地產(chǎn)證、買(mǎi)賣(mài)雙方身份證、戶(hù)口簿、婚姻證明，如果是單位房改房買(mǎi)賣(mài)還需提供繳款明細(xì)表。
七、完稅過(guò)戶(hù)
根據(jù)房管部門(mén)核準(zhǔn)的交稅金額交稅。先交稅費(fèi)，才能憑稅費(fèi)發(fā)票辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。稅費(fèi)如下：
買(mǎi)方稅費(fèi)為：
1. 交易管理費(fèi)=3元×建筑面積。
2. 契稅=銷(xiāo)售總價(jià)×1%(僅限于首次置業(yè)，而且購(gòu)房面積在90平方米以下);契稅=銷(xiāo)售總價(jià)×1.5%(僅限于首次置業(yè)，而且購(gòu)房面積在90~144平方米);契稅=銷(xiāo)售總價(jià)×3%(第二次購(gòu)房或購(gòu)房面積在144平方米以上的)。
3. 登記費(fèi)=50元/證(每多一個(gè)共有人多10元)
4. 貼證印花=5元/證
賣(mài)方稅費(fèi)為：
1. 交易管理費(fèi)=3元×建筑面積;
2. 營(yíng)業(yè)稅=成交價(jià)×5.61%(出證未滿(mǎn)5年才收，房產(chǎn)證已過(guò)五年以及房改房單位不需要交);
3. 個(gè)人所得稅=成交價(jià)×1%(房產(chǎn)證已過(guò)5年并且是唯一物業(yè)的可免征);
4 土地出讓金=銷(xiāo)售總價(jià)×3%(房改房才交);
注：交稅時(shí)記得帶銀行卡付款，如需現(xiàn)金付款，需到銀行辦理證明。
八、領(lǐng)新《房地產(chǎn)權(quán)證》
若沒(méi)有委托取證，請(qǐng)買(mǎi)方親持受理回執(zhí)和身份證原件，前往房管部門(mén)領(lǐng)取房產(chǎn)證。
律師提醒：
務(wù)必核對(duì)清楚新證上的內(nèi)容(如產(chǎn)權(quán)人名，身份證號(hào)碼、地址等)。
九、辦理抵押登記
房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)到房地產(chǎn)所在地的房屋管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。
注：按揭付款須由房管部門(mén)歸檔后方能辦理抵押登記，登記后房地產(chǎn)證備注欄有“貸款銀行”名稱(chēng)。
十、銀行放款
銀行根據(jù)審批約定，將房款打進(jìn)買(mǎi)方或賣(mài)方指定的銀行帳號(hào)中。
注：1. 業(yè)主到銀行打簿確認(rèn)放款金額。2. 買(mǎi)家可取回合同及借據(jù)。3. 如無(wú)特殊約定，此時(shí)可視為房款已支付結(jié)清。4. 如無(wú)特殊約定，此時(shí)可進(jìn)行物業(yè)交接。
2017年二手房交易注意事項(xiàng)
(1)房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
(2)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的`買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
(3)交易房屋是否在租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。>
(4)土地情況是否清晰
二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
(5)市政規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
(6)福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。
(7)單位房屋是否侵權(quán)
一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
(8)物管費(fèi)用是否拖欠
有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。
(9)中介公司是否違規(guī)
有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
(10)合同約定是否明確
二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮
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