物流園區如何做好規劃和運營管理

物流園區如何做好規劃和運營管理

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　　規劃和運營

　　物流園區規劃是一個全面、系統的流程，可分為可行性分析、園區選址、內部功能結構設計與布局三個部分。

　　園區的選址是物流園區投資建設非常重要的環節，好的位置是決定物流園區成本控制的關鍵因素，好的選址也意味著物流園區成功了一半。如果要投資建設一個園區，要規劃園區的定位，如：區域組織性的園區、商貿物流性的園區、產業基地型的園區、運輸樞紐型的物流園區、綜合型物流園區等。

　　園區選址有幾項原則：第一，經濟合理性的原則。需要從以下幾個方面需要考慮：(1)物流現狀分析和預測情況;(2)園區區位情況;(3)園區交通條件;(4)園區產業及消費支撐條件;(5)基礎設施情況。第二，整體規劃和適度超前的原則。第三，當地經濟結構合理性的原則。

　　在具體的運營管理中，普洛斯提出了“雙C法則”。第一，資金。第二，客戶。

　　普洛斯一直保持90%的出租率，有四點原因：首先，普洛斯的物流園區定位很清晰。普洛斯對整個物流園區投資建設有很嚴密的項目評估流程，通過這個評估流程，客戶需求的分析，很明確要建設什么樣的園區，在哪里投資建園區。

　　第二，有效的客戶管理系統。有了客戶，就需要把客戶很好管理起來。普洛斯有一整套CRM的系統，對客戶全程跟蹤，這樣能夠更好地滿足客戶未來的擴張。

　　第三，全面的激勵和營銷。物流園區很重要的指標是出租率，無論是普洛斯前線的物業經理，還是辦公室的文職人員，有時間都會去推銷普洛斯。

　　第四，注重客戶滿意率。中國物流園區還處于比較初級的階段，有很多新技術、新方法可以引入。普洛斯在這方面也在不斷地提升和探討，希望通過這樣的提升和探討，不斷滿足客戶日益增長的多樣化需求。

　　兩個案例

　　(一)電子商務物流園運營和規劃特色——以唯品會普洛斯物流園為例

　　電子商務物流園的運作特點：一是注重“最后一公里”;二是大量的分揀配送作業，系統對園區電力系統，屋面系統有特殊需求;三是車輛眾多，園區車輛及秩序需要管理，人員密集，需要對園區功能定位的設計輔助配套需求;四是電商有很多促銷，有很多季節性的高峰，對物流園區的保障能力提出了挑戰。

　　普洛斯針對電商運作特色采取了相應的措施：第一，電商對滿足“最后一公里”有要求，普洛斯幫助電商確定哪些位置是物流園區中最佳的位置，是否能滿足最快的把商品交付到使用者及客戶手里;第二，普洛斯做一些精確的計算，包括擴大電力的供應和屋面的承載，同時為一些地方配備備用的發電機組，保障園區電力;第三，采取人車分流設置和車輛管理系統來保障整個園區的車輛安全;第四，普洛斯會根據園區的特點，增加配套設施，比如食堂、宿舍、停車棚等，包括園區需要的公共休閑設施，把普洛斯園區建成一個“小社會”，來滿足園區內物流人的需求。第五，為了應對季節性高峰需求，普洛斯基本上都會提前一個月，跟客戶進行溝通，滿足在高峰期季節性運作需求。

　　從2009年到2013年，普洛斯電子商務企業的比例從3%到22%，抓住了整個電子商務強勁的增長機遇，和國內很多電商企業展開合作，快速推進全國性網絡布局。唯品會就是與普洛斯合作的眾多電子商務企業之一。唯品會與普洛斯在中國展開了全國范圍的合作，唯品會目前在中國共有四個配送中心，其中有兩個選擇了普洛斯物流園，普洛斯淀山湖物流園是其中之一。

　　唯品會是做奢侈品電子商務的企業，普洛斯的唯品會華東物流配送中心基地位于昆山市南部，淀山湖北部。土地現狀平整，無任何建筑物，周邊供電、供水等配套齊全，輻射整個華東區，因為離上海很近，距離最近的高速公路也只有4公里，A30只有7.5公里，所以它是最佳的可以做結點性的物流園區，總的建筑面積是13萬平米，是普洛斯為唯品會專門定制的園區。

　　普洛斯倉庫設計很獨特，一般物流園區的倉庫，都是獨棟設計。對于電子商務的企業，很希望把多庫連起來形成一個巨型的倉庫來提高效率。普洛斯借鑒了天津亞馬遜及昆山花橋亞馬遜的成功經驗，通過多庫結合，形成“巨型倉庫”。在倉庫北側設置了收貨區，在南側設置了發貨區，收發貨區每個柱跨都設置了貨物升降平臺以及提升門，倉庫之間則通過叉車來流通，形成快進快出的周轉模式，提高了周轉效率，解決了單棟倉庫無法達到的靈活性。

　　(二)普洛斯蘇州物流園

　　普洛斯蘇州物流園是普洛斯于2004年進入中國的第一個項目，是跟蘇州工業園區合資的項目，占地50多萬平方米，服務55家國內外知名的客戶，是華東地區現在規模最大、綜合實力最強、專業化的物流園區。物流園區有很好的地理位置，位于滬寧高速公路出口處，不僅服務于整個園區工業，也可以服務長三角市場的配送。很多知名的企業都引入到這個物流園區中，而且形成了整個園區產業鏈上下游的整合。普洛斯正在做O2O的創新，以此來增強客戶的服務體驗。初步在蘇州園區做一些試點，作為打造產品的“服務中心”，初步規劃由園區現場服務點、基于微信的信息平臺兩大模塊構成。服務中心——園區現場服務點是基于現有物業服務進行提升和功能拓展，并引入外部服務資源，形成“基礎物業服務+增值物業服務”的一體化服務能力;服務中心——基于微信的信息平臺，可為各類用戶提供便捷的工具(如服務申請、協作執行、評估)，亦便于一定的信息服務和用戶交互。通過引入第三方服務廠商在服務平臺中，來更好地為園區內的客戶服務。

　　普洛斯是新加坡上市、全球領先的物流基礎設施服務商和提供商，在全球的總資產為190億美元，擁有2690萬平米物流園區。2014年2月，普洛斯成功引入了25億美元投資，業務網絡主要圍繞中國、日本、巴西三個國家，在中國主要樞紐城市都有普洛斯的物流園區，總建筑面積達到了1940萬平米，已經建成園區的面積達到了960萬平方米。

　　普洛斯的業態主要有四種：一是通過現代物流樞紐的產業聚集園區平臺，帶動周圍相關產業的積聚和能級的提升;二是通過多模式的供應鏈服務的集成，以物流為紐帶帶動多行業聯動發展，從而提升園區周邊和整個產業區的物流效率;三是通過物流園區的信息化建設，聯合設施、設備供應商的信息、第三方物流的信息，形成物聯網和云物流為支撐的信息平臺。四是建立物流金融平臺，為客戶提供融資租賃服務。

　　普洛斯致力于設施網絡平臺和物流資源整合平臺建設，形成一種開放、多種合作的模式。合作模式可分為四大類，第一種是股權合作模式。第二種是資產管理模式。第三種是股權合作加資產管理的模式，既可以參股，也可以合資建設。第四種是服務商的戰略聯盟。普洛斯搭建整合的平臺，歡迎第三方物流平臺、設施設備企業能夠跟普洛斯聯合，形成戰略聯盟，共享客戶的資源，更好地服務整個物流業的客戶。

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