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物流園區(qū)運營模式深度剖析
引導(dǎo)語：當(dāng)前，城市建設(shè)物流園區(qū)如火如荼，但物流園建設(shè)好以后，該怎么運營?政府和企業(yè)在其中又扮演什么樣的角色?下面是yjbys小編為你帶來的物流園區(qū)運營模式深度剖析，希望對你有所幫助。
物流園區(qū)運營模式深度剖析1
一國內(nèi)外物流園區(qū)建設(shè)運營模式分析
1模式分類
國內(nèi)外物流園區(qū)現(xiàn)有的建設(shè)運營模式從大體上可以分為3類：建設(shè)運營一體化模式、建設(shè)運營相分離模式、建設(shè)運營交叉型模式。
建設(shè)運營一體化模式
可分為“政府-政府”模式、“企業(yè)-企業(yè)”模式。這兩種模式雖然都是建設(shè)運營一體化，但是在實踐中還是有很多不同之處，兩者最大的區(qū)別就在于一個是由政府完全負(fù)責(zé)，而另一個是企業(yè)完全負(fù)責(zé)。
“政府-政府”模式。這種模式的園區(qū)一般實行自上而下的模式，由政府負(fù)責(zé)物流園區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，政府的財政全額投資建設(shè)園區(qū)，包括園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和物流園區(qū)運營管理都由政府組織進(jìn)行。政府在物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)中既是基礎(chǔ)條件的創(chuàng)造者，又是運作秩序的維護者，政府在園區(qū)的建設(shè)中始終起著關(guān)鍵作用。
“企業(yè)-企業(yè)”模式。這種模式是政府將土地或現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備以租賃或出讓的形式給企業(yè), 而后由企業(yè)進(jìn)行物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，再由該企業(yè)進(jìn)行物流園區(qū)的管理組織。物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)完全是企業(yè)行為，吸納各方面投資，無論是國有、集體，還是民營、私有或者是上市公司、社會個人都可以投資，成立物流園區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司，負(fù)責(zé)物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，并負(fù)責(zé)物流園區(qū)的運營管理或者成立專門的物流園區(qū)運營企業(yè)來負(fù)責(zé)運營。雖然是企業(yè)自行發(fā)起成立的組織，但他們大多需要得到政府在各種政策上的支持。
建設(shè)運營相分離模式
主要以“政府-企業(yè)”模式為主。該模式由政府負(fù)責(zé) 物流園區(qū)的規(guī)劃，政府的財政拿出一部分資金用于物流園區(qū)的'重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè);
而物流園區(qū)的其他配套設(shè)施建設(shè)及運營管理則完全是由股份公司來完成，政府所扮演的只是物流園區(qū)建設(shè)投資者的角色，并不參與物流園區(qū)的運營管理，物流園區(qū)的日常經(jīng)濟活動及各項管理都由企業(yè)來完成。
建設(shè)運營交叉型模式
主要有“政府企業(yè)合作—企業(yè)”、“政府—政府企業(yè)合作”和“政府企業(yè)合作-政府企業(yè)合作”三種模式。它們的共同特點是由政府單獨投資或者與企業(yè)按合適的比例共同投資建設(shè)物流園區(qū)的重大基礎(chǔ)設(shè)施及其他配套設(shè)施，然后企業(yè)單獨運營或者與政府合
二模式比較
建設(shè)運營一體化模式共同的特點是建設(shè)與運營的主體相同，并且在建設(shè)與運營過程中單獨承擔(dān)的風(fēng)險較大。
“政府-政府”模式的特點是有充足的資金來源及相關(guān)政策支持，但易造成政府承擔(dān)風(fēng)險過大，并且由政府來運營會使得園區(qū)缺乏市場競爭力，一般建議在地區(qū)物流需求量較大，區(qū)域優(yōu)勢明顯等情況下采用。
“企業(yè)-企業(yè)”模式的特點是能形成項目籌資、建設(shè)、運營、還貸等責(zé)任完整和科學(xué)的項目管理體制及機制，尤其是對建設(shè)成本產(chǎn)生預(yù)算硬約束，但與前一種模式相比，沒有政府大比例投資的有力支持，項目法人對于建設(shè)和運營的巨額資金籌集有較大的難度，同時巨額的沉淀成本給法人帶來巨大的財務(wù)壓力和經(jīng)營風(fēng)險。
建設(shè)運營相分離模式的主要優(yōu)點是可以規(guī)范化運作物流園區(qū)，即使入駐方與建設(shè)方重疊也不會導(dǎo)致不正當(dāng)競爭。缺點是企業(yè)在物流園區(qū)的經(jīng)營管理中需要單獨承擔(dān)風(fēng)險，在物流園區(qū)運作中的利潤分配易出現(xiàn)分歧，并且物流園區(qū)管理企業(yè)易受到開發(fā)主體的干擾。
建設(shè)運營交叉型模式在一定程度上緩解了一體化模式與相分離模式特點中的缺點，是對它們的一種交叉與綜合。
“政府企業(yè)合作-企業(yè)”模式的主要特點是在物流園區(qū)的建設(shè)過程中能夠保證充足的資金來源和相關(guān)的政策支持，但在物流園區(qū)的運作過程中的利潤分配易出現(xiàn)分歧，這種模式可以緩解建設(shè)主體對物流園區(qū)管理企業(yè)的干擾。
“政府-政府企業(yè)合作”模式的主要特點是可以享受政府的相關(guān)政策支持，但政府在物流園區(qū)的建設(shè)過程中需要單獨承擔(dān)風(fēng)險。
“政府企業(yè)合作-政府企業(yè)合作”模式的主要特點是有充足的資金來源及相關(guān)政策支持，在物流園區(qū)建設(shè)與運營過程中的風(fēng)險可以共擔(dān)，收益可以共享，符合市場競爭的需要。
三物流園區(qū)的建設(shè)運營模式案例分析
國內(nèi)外物流園區(qū)建設(shè)運營模式大都是參照上述幾種模式進(jìn)行的，但在具體的規(guī)劃、建設(shè)實踐中，應(yīng)該根據(jù)擬建園區(qū)的功能、性質(zhì)、基礎(chǔ)條件、當(dāng)?shù)卣呢斦顩r和政策導(dǎo)向、有無開發(fā)引導(dǎo)的主體企業(yè)等不同特征和具體條件，采用不同的建設(shè)運營模式。下面選取成都市新都物流中心、遂寧市金家物流園區(qū)和傳化物流基地這三個成功的案例進(jìn)行分析，這對于許多物流園區(qū)的建設(shè)運營具有良好的借鑒意義。
1 成都市新都物流中心
新都位于成都北大門，區(qū)位得天獨厚，優(yōu)勢明顯，是發(fā)展現(xiàn)代物流之最佳區(qū)域，是發(fā)展現(xiàn)代公路物流的天然良港。
成都繞城高速公路以北、新都興城大道以南。新都物流中心是成都市物流發(fā)展體系中的重要組成部分，是全國現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)中的一個重要節(jié)點，立足成都、服務(wù)四川、輻射西部、聯(lián)結(jié)全國，集信息網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)配送、展示交易、貨物倉儲、貨物集散、貨運站場為一體。
園區(qū)規(guī)劃有倉儲配送、公路貨運集散區(qū)、商務(wù)信息服務(wù)區(qū)、商業(yè)貿(mào)易區(qū)及配套居住區(qū)五大功能區(qū)。新都物流中心由成都市政府、新都區(qū)政府和企業(yè)共同投資建設(shè)，選用“政府搭臺、企業(yè)唱戲、市場運作”的建設(shè)運營模式，也就是前面所說的建設(shè)運營相分離的“政府-企業(yè)”模式。政府負(fù)責(zé)建設(shè)物流中心縱橫主骨架網(wǎng)絡(luò)和大件路復(fù)線中心段，搞好水、電、氣、通訊等設(shè)施配套，然后按規(guī)劃分區(qū)進(jìn)行招商。新都物流中心管委會負(fù)責(zé)對中心進(jìn)行日常管理，而入駐企業(yè)負(fù)責(zé)自己的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，自主運營。
2 遂寧市金家物流園區(qū)
遂寧市金家物流園坐落于國道318線旁， 園區(qū)規(guī)劃有TOD核心區(qū)、綜合物流區(qū)、生態(tài)居住區(qū)、加工與倉儲區(qū)、工業(yè)與物流發(fā)展區(qū)和綜合商貿(mào)帶等6大功能區(qū)。
金家物流園區(qū)由遂寧市政府、船山區(qū)政府、企業(yè)和社會共同投資開發(fā)，實行“政府引導(dǎo)、市場運作、滾動發(fā)展”的建設(shè)運營模式，即建設(shè)運營交叉型模式中的“政府企業(yè)合作-政府企業(yè)合作”模式。
金家物流中心管委會負(fù)責(zé)園區(qū)建設(shè)運營，園區(qū)運營管理組織機構(gòu)將采用現(xiàn)代公司制度，在運行中始終堅持“政企分開，市場運作”，獨立對進(jìn)行園區(qū)開發(fā)建設(shè)、招商引資和運營管理，提出了“政府搭臺，企業(yè)唱戲，統(tǒng)一規(guī)劃，分步實施，完善配套，搞好服務(wù)”的建設(shè)原則。
3 成都傳化物流基地
成都傳化物流基地——位于成都市東北部的新都物流中心，是該中心的重要組成部分，由浙江傳化集團投資建設(shè)，并由該集團組建成都傳化物流基地有限公司負(fù)責(zé)具體運營，距成都市區(qū)9公里，擁有立體交通圈優(yōu)勢，東臨貨運大道，南至毗河，西靠成德大件路，北至緯一路。
成都傳化物流基地總規(guī)劃面積1150畝，總建筑面積60萬平方米，總投資15億，集信息交易、停車、倉儲、配送、零擔(dān)專線、物流商務(wù)、配套服務(wù)等功能于一體，秉承傳化物流“一站式”服務(wù)的一貫經(jīng)營理念，對入駐企業(yè)提供包括“信息、交易、設(shè)施設(shè)備、廣電通訊、技術(shù)支持、咨詢教育、工商、財稅、銀行、保險、郵局、后勤生活配套等一流的服務(wù)，為入駐物流企業(yè)創(chuàng)造一個信息化、網(wǎng)絡(luò)化、集約化的高效率公共性運營平臺。
靜態(tài)停車5000輛，日流動車輛8000輛，整合50萬輛社會車輛。規(guī)劃建設(shè)運營200多條零擔(dān)快運專線，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國28個省市自治區(qū)，服務(wù)網(wǎng)點遍布220多個中心城市，開啟了西部零擔(dān)快運行業(yè)新時代。
基地建有8萬多平方米的信息交易大樓，可容納1300多家的第三方物流企業(yè)入駐，通過信息交易大廳中的電子大屏幕，入駐的物流企業(yè)可以發(fā)布貨運信息�；厝嫱度脒\營后，日發(fā)布信息量可以達(dá)到12000條。屆時，作為西南地區(qū)最大的公路貨運信息超市，基地內(nèi)物流企業(yè)年承載貨物可達(dá)2100萬噸。
物流園區(qū)運營模式深度剖析2
物流園區(qū)是指在物流作業(yè)集中的地區(qū)，在幾種運輸方式銜接地，將多種物流設(shè)施和不同類型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場所，也是一個有一定規(guī)模的和具有多種服務(wù)功能的物流企業(yè)的集結(jié)點。其包括8個功能：綜合功能、集約功能、信息交易功能、集中倉儲功能、配送加工功能、多式聯(lián)運功能、輔助服務(wù)功能、停車場功能。
一、物流園區(qū)運營情況
一般的說，由政府設(shè)立的物流園區(qū)管委會及其投資的管理公司作為經(jīng)營主體。如果該園區(qū)是企業(yè)獨自投資的，則由企業(yè)作為經(jīng)營主體。在國外，有入住企業(yè)共同成立的委員會經(jīng)營，也有投資方進(jìn)行經(jīng)營的。
園區(qū)的收入來源主要是土地的級差收入、辦公樓、市場攤位租金、庫房貨場租金、設(shè)施設(shè)備租金、物業(yè)管理費、信息服務(wù)費、中介費、物流業(yè)務(wù)收入等。
根據(jù)問卷調(diào)查結(jié)果數(shù)據(jù)，從全國總體看，庫房/貨場租金、辦公樓租金仍然是目前物流園區(qū)的主要收入來源，排在前兩位;也有部分園區(qū)依靠土地增值、稅收優(yōu)惠、國家扶持資金等�？上驳氖牵鞣N增值服務(wù)收入已經(jīng)開始成為園區(qū)重要的收入來源。
在投入運營的園區(qū)中，50%左右的入駐企業(yè)收入以物流業(yè)務(wù)為主。其中，28.5%的園區(qū)入駐企業(yè)物流業(yè)務(wù)占總收入的比值達(dá)90%以上。越來越多的`園區(qū)開始利用自身平臺優(yōu)勢，整合當(dāng)?shù)匚锪髻Y源，介入物流業(yè)務(wù)活動。物流園區(qū)自身收入從物業(yè)收入向物流業(yè)務(wù)收入、商品貿(mào)易收入等多元化方向發(fā)展。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，69%的園區(qū)收入中有物流業(yè)務(wù)收入，37%的園區(qū)從事商品貿(mào)易，還有53%的園區(qū)開拓了其他業(yè)務(wù)。
二、物流園區(qū)盈利模式
1、土地增值
對于園區(qū)全部者與經(jīng)營者來說，均將從土地增值中獲取巨大收益。全部者(即初期投資者)從政府手中以低價購得土地，等完成初期基礎(chǔ)39設(shè)施設(shè)備建設(shè)后，地價將會有一定的升值，而到物流園區(qū)正式經(jīng)營后，還將大幅上漲。對于經(jīng)營者(即物流經(jīng)營商)來說，土地的增值將能增加其土地、倉庫、房屋等出租收入。在日本，運作最為成功的東京物流組團，其物流園區(qū)的主要贏利即來自土地價值的增加。
2、出租收入
園區(qū)全部者與經(jīng)營者按一定比例對出租收入進(jìn)行分配。
�、賯}庫租賃費用:經(jīng)營者將園區(qū)內(nèi)所建筑的大型現(xiàn)代化倉儲設(shè)施設(shè)備租給一些第三方物流商、生產(chǎn)型企業(yè)等:從中收取租金，這是出租收入主要來源之一。
�、谠O(shè)備租賃費用:將園區(qū)內(nèi)一些主要的交通設(shè)施設(shè)備如鐵路專用線、物流設(shè)備如裝卸、運輸設(shè)備等租給園區(qū)內(nèi)企業(yè)運用，收取租金。
③房屋租賃費用:主要包含園區(qū)里面一些辦公大樓及用作各種其余用途的房屋租金。
�、芡＼噲鍪召M:物流園區(qū)憑借壯大的信息功能，吸引眾多運輸企業(yè)入駐，園區(qū)內(nèi)建筑現(xiàn)代化停車場，也將收取一定的停車費用。
�、萜溆喙芾碣M用:包含物業(yè)管理費等其余費用。
3、服務(wù)費用
�、傩畔⒎⻊�(wù)費用:這是最主要的服務(wù)費用之一。
�、谂嘤�(xùn)服務(wù)費用：利用物流園區(qū)運作的成功經(jīng)驗及相關(guān)的物流發(fā)展資訊的優(yōu)勢，開展物流人才培訓(xùn)業(yè)務(wù)，從中收取培訓(xùn)費用。
�、廴谫Y中介費用：園區(qū)經(jīng)營商通過介紹投資者進(jìn)駐園區(qū)，從中收取中介費用。
④其余服務(wù)費用包含技術(shù)服務(wù)、體系設(shè)計等服務(wù)費用。
中國物流與采購聯(lián)合會、中國物流學(xué)會面向物流園區(qū)運營管理單位的對策建議主要有：一是深入推進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合;二是不斷提升服務(wù)功能;三是加快園區(qū)創(chuàng)新發(fā)展;四是構(gòu)建物流服務(wù)“生態(tài)圈”;五是促進(jìn)物流園區(qū)互聯(lián)互通。
前瞻產(chǎn)業(yè)研究院致力提供統(tǒng)計調(diào)查、產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)申報、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、產(chǎn)業(yè)布局、空間規(guī)劃、園區(qū)招商、產(chǎn)業(yè)落地運營、產(chǎn)業(yè)資本設(shè)計、產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)平臺搭建等解決方案。
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