土地估價概述

土地估價概述

　　導語：由于土地的位置固定性和市場的地域性，土地的供給與需求不同于一般商品的供給與需求，它們也帶有強烈的地域性特點。土地的自然供給是固定的、無彈性的:土地的經濟供給因土地用途不同、地域不同和政策不同而有多種表現。一般情況下，土地價格主要取決于需求方的競爭，策不同而有多種表現。一般情況下，土地價格主要取決于需求方的競爭。

　　一、地價的定義

　　土地價格實際上是土地經濟價值的反映，是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，即地租的資本化。換言之，土地價格高低取決于可以獲取的預期土地收益(地租)高低。對于土地來講，實際中可以表現為所有權價格、使用權價格、抵押權價格等價格形式。

　　我國土地價格的含義不同于一般土地私有制國家：它是取得多年土地使用權時支付的一種代價，而不是土地所有權的價格。與土地所有權價格相比，不僅量不同，而且有質的差別。在估價程序與方法上與土地私有制國家又是相似的。

　　二、地價的特點

　　1.表示方式不同

　　2.價格基礎不同

　　土地價格是土地權利和收益的購買價格。

　　例題：判斷題：土地價格是土地權利和收益的購買價格。[r]

　　3.形成時間不同

　　4.土地價格不是土地價值的貨幣表現，價格高低不由生產成本決定.

　　現實中土地的開發是有成本的，在土地價格中應該得到體現。實質是地價的附加。

　　5.地價主要由地產需求決定

　　一定條件下，需求是影響地價的主要方面。

　　6.地價具有明顯的地區性和個別性

　　7.地價呈明顯上升趨勢，地價上升的速度高于一般商品價格的上升速度。主要是由兩方面的原因造成的。首先，土地具有稀缺性，且對土地的需求總是持續增加的;其次，由于整個社會的資本有機構成的提高，使得社會平均利潤率下降，導致利潤有下降的趨勢，從而使地價呈上升勢態。

　　8.市場結構不同

　　土地價格受主觀因素影響很大。

　　9.折舊現象不同

　　一般商品有折舊現象，其價值隨使用年限增長而降低;但土地不僅沒有折舊現象，而且還有增值現象，其價格常隨社會經濟發展而自然升高。

　　三、地價的分類

　　從不同目的出發，可以將地價分成不同種類，各地價種類之間會有所交叉，同一塊土地之上可能會有多種價格。

　　(1)按土地權利分類。土地權利是多個權利的集合，包括土地的所有權及使用權、租賃權、抵押權等。相應地，土地價格可以劃分為所有權價格、使用權價格、租賃權價格、抵押權價格等。土地所有權價格，是一種土地所有權轉移價格，或說為賣斷價格。土地使用權價格，是在一定期限中擁有土地的使用權、收益權所形成的一種價格。同樣，租賃和抵押權會形成租賃權價格和抵押權價格。

　　例題：土地權利是多個權利的集合，包括土地的[ ]等。

　　a.所有權 b.使用權 c.租賃權 d.抵押權

　　答案：a。b。c。d。

　　(2)按土地價格形成的方式可以分為交易價格和評估價格。交易價格是通過市場交易形成的土地成交價格。評估價格是由專門的機構和人員，按照一定的程序和方法評定的土地價格，包括：①交易底價;在土地交易之前參與土地交易的各方，政府、購買者、租賃者、抵押者等都要對土地進行評估，形成各自底價。②基準地價;是政府為管理土地市場，由專業部門、專業人員評定的土地等級和區域的平均價格。③課稅價格;是政府為征收有關土地稅收而評定的土地價格。

　　(3)按政府管理手段，地價可以分為：①申報地價;由土地所有人或使用人向有關機關申報的地價。②公告(示)地價;是政府定期公布的地價。它一般是征收土地增值稅和征用土地補償的依據。

　　(4)按土地價格表示方法，地價可分為：土地總價格、單位面積地價、樓面地價等。

　　四、影響土地價格的因素分析

　　影響土地價格的因素，可按照因素與土地的關系及影響范圍分為一般因素、區域因素和個別因素。

　　一般因素

　　一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素。這些因素對土地價格總體水平產生影響，是決定各個地塊土地價格的基礎。

　　1.行政因素

　　行政因素主要是指國家政策對土地價格的干預。

　　影響地價的行政因素有：土地制度、往房制度、城市規劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。

　　(1)土地制度。土地制度包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著土地價格的存在、上漲或下跌。

　　(2)住房制度。一般的房租中不包含地租、地價。

　　(3)城市規劃。在城市規劃中，對用途、容積率和建筑密度的規定，對地價有重要的影響。

　　(4)地價政策。

　　(5)稅收政策。

　　(6)行政隸屬變更。行政隸屬變更通�？煞譃橐韵聝深�，一是級別升格;另一類是級別不變，其管轄權由原地區劃歸另一地區。

　　例題：判斷題：一般的房租中包含地租、地價[w]

　　2.人口因素

　　(1)人口密度; (2)人口素質; (3)家庭人口構成。

　　3.社會因素

　　歸結起來，影響地價的社會因素有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機和城市化進程等四個主要方面。

　　4.國際因素

　　(1)國際經濟狀況; (2)國際政治因素。

　　5.經濟因素

　　(1)經濟發展狀況。

　　(2)儲蓄和投資水平。儲蓄率水平的高低與家庭儲蓄行為的循環過程與房地產市場的波動有密切的關系。

　　(3)財政收支與金融狀況。

　　(4)居民收入和消費水平。從收入水平和消費水平變化中看不動產市場時，會得出以下的結論：一是高收入的家庭將住宅專供居住用的比率較高;二是高收入的家庭使用新建房屋的比率較高;三是高收入者有較高的自有住宅比率，與之相應的是租房者中收入水平略低;四是家庭人均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比。

　　(5)物價變動。房地產越是在物價變動時期越能體現其保值性，因此物價變動對房地產市場的影響成正比.

　　(6)利率水平。

　　(二)區域因素

　　區域因素是指土地所在地區的自然條件與社會、經濟條件。這些條件相互結合所產生的地區特性，對地區內的地產價格水平有決定性的影響。主要包含的內容有地區的繁華程度、交通條件、基礎和公用設施條件、環境質量、城市規劃限制等。

　　例題：影響土地價格的因素的區域因素是指土地所在地區的[]。

　　a.地區內的地產價格水 b.自然條件 c.社會條件 d.經濟條件

　　答案：b c d

　　(三)個別因素

　　個別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素。個別因素是決定同一均質地域內地塊差異性的重要因素，是同一區域內地價差異的重要原因。

　　(1)面積。(2)寬度。(3)深度。

　　(4)形狀。宗地形狀以矩形為佳，其他如三角形、梯形、平形四邊形、不規則形等都不便于利用，從而影響地價。

　　(5)坡度。(6)宗地基礎設施條件。(7)宗地臨街狀況。

　　(8)城市規劃限制。作為個別因素考慮的城市規劃因素，主要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。

　　(9)土地使用年限。

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