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土地登記代理人法律知識：合同的效力
合同生效，是指已經成立的合同在當事人之間產生了一定的法律效力，那么合同的效力具體指的是什么呢?一起來了解一下!
一、合同生效概述
(一)概念
《合同法》第8條規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。我們說合同具有法律效力，并不等于說合同就是法律。合同和法律都是具有約束力的，但是法律的約束力是具有普遍性的，而合同的約束力只發生在合同當事人之間。依法成立的合同，受法律保護，可見，合同雖然是當事人之間的合意，但其法律約束力不是由當事人的意志所決定，而是法律所賦予的。
合同具有法律約束力意味著：合同一經成立，當事人就應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。在合同當事人之間具體的權利義務關系上，權利人享有請求和接受義務人履行合同義務的權利，其中包括請求法院強制執行的權利，在對方違約時獲得補救的權利等。而在義務方面，義務人必須按照約定切實履行自己的義務，如果當事人拒絕履行或不適當履行合同義務，應當承擔違約責任。義務人所承擔的義務和違約責任具有法律的強制，是以國家強制力作為保障的。
合同的法律約束力只發生在合同當事人之間，意味著由合同所產生的權利義務只有合同當事人才能享有和承擔，而合同以外的第三人并不能成為合同的權利人或義務人。除此以外，合同的法律效力還表明其具有對外的對抗效力。根據《合同法》的規定，當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。依法成立的合同，受法律保護。
只有依法成立的合同才能具有法律效力，所謂依法成立，是指合同的成立應符合法律所規定的有效條件，合同的有效條件與民事法律行為的有效條件是基本一致的，有關這方面的詳細內容，見本書第五章第四節民事法律行為的成立與生效條件。
(二)合同生效的時間
《合同法》關于合同的生效時間的規定，主要有三個方面：
1.一般生效時間 《合同法》第44條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。”《合同法》第25條規定：“承諾生效時合同成立。”《合同法》第26條規定：“承諾通知到達要約人時生效。”綜合上述法律規定，可以看出，對于法律沒有其他規定或者當事人沒有其他約定的合同來說，承諾到達要約人的時間是承諾生效的時間，承諾生效的時間就是合同成立的時間，而合同成立的時間就是合同生效的時間。
2.特別生效時間 《合同法》第44條規定：“法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”對于法律、法規規定應當辦理法定手續的合同，在辦理了相關手續后，合同開始生效。
3.附條件、附期限合同的生效時間 《合同法》第45條規定：“當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。”第46條規定：“當事人對合同的效力可以約定附期限。附生效期限的合同，自期限屆至時生效。”可見，當合同附條件或附期限時，合同的成立時間并不是合同生效的時間，合同何時開始生效，取決于該合同所附條件的成就，或所附期限的到來。
二、合同的效力待定
效力待定的合同，是指合同雖已成立，但由于不完全具備法律規定的有效條件，因而其是否能夠生效還須經權利人的承認才能確定的合同。效力待定的合同是自身有瑕疵的合同，而這種瑕疵經權利人的承認是可以彌補的，所以它不同于合同的無效和合同的可撤銷。合同無效屬于確定無效，而且也不能因其他行為使之生效;對于可撤銷的合同來說，在其未被撤銷之前，其效力已經發生。
效力待定的合同主要在下列幾種場合出現：
1.合同的主體不具有相應的民事行為能力 《合同法》第47條規定;“限制民事行為能力人訂立的合同，經法定代理人追認后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應而訂立的合同，不必經法定代理人追認。”可見，限制民事行為能力人所訂立的合同，在經法定代理人追認之前，其效力屬于不確定狀態，只有經過有效確認后，其效力才能發生。
根據《合同法》的規定，合同的相對人享有催告權和撤銷權。限制行為能力人簽訂合同的，相對人可以催告限制民事行為能力人的法定代理人在一個月內予以追認。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被迫認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。
2.無權代理訂立的合同 《合同法》第48條規定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。”應當注意，該規定表明，在無權代理訂立合同的場合，合同本身的效力并不存在問題，只是該合同的效力發生在哪些主體之間要取決于被代理人是否追認，如果被代理人追認的，則該合同對被代理人發生效力;如果被代理人不予以追認，則由行為人與相對人承擔責任。在無權代理訂立合同的情況下，相對人同樣享有催告權和撤銷權。
3.無權處分他人財產而訂立的合同 無權處分的行為是一種事實行為，原則上應屬于無效的民事行為，但根據《合同法》第5l條的規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”可見，對于無權處分行為的效力應作具體的分析。無權處分他人財產的事實發生后，可能會產生兩種后果，①如果權利人追認或者無權處分的人在事后取得處分權的，則合同有效;②如果權利人不予以追認或者無權處分人沒有取得處分權的，則合同無效。這種情況下，應注意物權法關于善意取得制度的適用問題。
三、合同無效
合同無效，是指當事人所訂立的合同因不具備合同的有效條件而不能產生當事人所預期的法律后果的情況。我國《合同法》第52條規定：“有下列情形之一的，合同無效;
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益;
(五)違反法律、行政法規的強制性規定。”該條所列舉的情形，都屬于合同的當然無效，即合同本身無效。詳細內容，請見本書第五章第六節無效的民事行為。合同無效，意味著當事人訂立合同的預期目的不能實現，所訂立的合同不具有有效合同的拘束力，但是并不等于說無效合同不產生任何法律后果。關于無效合同的法律后果將在本節第五個問題中敘述。
四、合同的可撤銷和可變更
(一)概念和特征
1.概念 合同的可撤銷和可變更是指由于當事人在意思表示方面存在瑕疵而可以對已經成立的合同予以撤銷或變更。我國《合同法》第54條規定：“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷： (一)因重大誤解訂立的;(二)在訂立合同時顯失公平的。”“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”
2.可撤銷、可變更的合同的特點
(1)合同的撤銷或變更是合同當事人對合同的撤銷或變更。即是合同的當事人一方依法行使撤銷權或變更權的結果。這一特點表明，即使當事人之間訂立的合同具有可撤銷、可變更的因素，如果當事人沒有提出請求的，人民法院或仲裁機構不能主動予以撤銷或變更。另外，法院或仲裁機構在受理了當事人的請求后，也應根據當事人的具體請求予以處理，即“當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷”。
(2)可撤銷、可變更的合同屬于相對無效的合同。當事人行使撤銷權或變更權所針對的是已經生效的合同，即合同在被撤銷之前或變更之前均為有效合同，只有當撤銷權人行使撤銷權或予以變更時，合同才自始無效或效力發生變化。所以，與確定無效合同有明顯的區別。
(3)可撤銷的合同一經撤銷，合同當事人之間便消滅合同關系，這一效力追溯到合同成立時。而合同經變更后，當事人之間仍然存在著合同關系，只是合同關系的內容發生了變化。變更的效力也追溯到合同成立時。
(二)撤銷權、變更權的行使
撤銷權和變更權一般是由利益受到損害的一方當事人來行使的，該權利的行使可以是直接向合同另一方當事人提出請求，經協商達到撤銷或變更合同的目的。如果雙方協商不成，則可以請求人民法院或仲裁機構予以變更或撤銷。當事人在行使請求權方面，還應符合《合同法》第55條的規定，“有下列情形之一的，撤銷權消滅：(一)具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權;(二)具有撤銷權的當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權。”
(三)可撤銷和可變更合同的種類
根據《合同法》第54條的規定，可撤銷和可變更的合同包括以下幾種： (1)因重大誤解而訂立的合同。 (2)顯失公平的合同。
有關重大誤解和顯失公平的內容，詳見本書第五章第七節的闡述。 (3)因欺詐、脅迫而訂立的合同。 (4)乘人之危訂立的合同。
需要注意的是，在我國《民法通則》第58條的規定中，將一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的行為都列為無效的民事行為。而在新《合同法》中卻對上述情況作出了不同的規定。①將因欺詐、脅迫而訂立的合同加以區分，對于一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同的，以是否損害國家利益為標準，分別按無效合同和可撤銷、可變更合同處理;②將乘人之危訂立的合同列為可撤銷、可變更的合同。
《合同法》之所以如此規定，其理由主要在于：合同的效力一般只發生在合同當事人之間，所涉及的是私權關系，只有當事人才能對各自的利益加以足夠的注意和維護，當有違背當事人真實意思的情況出現時，當事人完全可以通過行使撤銷權或變更權來維護自己的權益。而當所訂立的合同危害國家利益時，該合同應歸于無效，這樣才能有利于維護國家和社會公共利益。
五、合同無效或被撤銷的后果
如前所述，合同被確認無效或被撤銷后，不僅不能產生合同履行的效力，還要產生一定的法律后果，當然，這些法律后果并不是當事人所預期的。具體表現為：
(一)合同被確認無效或被撤銷所產生的效力
1.合同自始無效 我國《合同法》第56條規定：無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。該規定表明，合同被確認無效或者被撤銷所產生的效力是溯及既往的，即從合同成立時開始就沒有法律約束力，而不是從被確認或被撤銷時開始無效。
2.合同部分無效 《合同法》第56條規定，合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。應注意的是，不能將這一規定簡單理解為某一合同中既有無效的條款，又有有效的條款，不能孤立地看某一合同中的有效部分和無效部分。合同法的這一規定所強調的是，合同中無效部分對于合同的其他部分的影響力如何。如果合同部分無效并不影響其他部分效力的，合同的其他部分仍然有效，即此時的合同屬于部分無效的合同。如果無效部分影響到合同的其他部分的效力，或者說合同的無效條款是足以決定合同性質的，那么將導致整個合同的無效，而不屬于合同的部分無效。例如，在一個買賣協議中，雙方明確約定了買賣的數量、價格、交付方式、履行期限等條款，單就這些條款，我們并不能看出其效力如何，然而，在這一買賣協議中的實質性條款是關于人口買賣的，那么，這個協議絕對是一個無效的違法行為，在這種情況下，該協議中的有關數量、價格等條款都將是毫無意義的。
3.不影響解決爭議條款的效力 《合同法》第57條規定：“合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款的效力。”
(二)合同無效或被撤銷的法律后果
《合同法》第58條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”
1.返還財產 返還財產發生在當事人已經有實際交付標的物或價金的場合。在合同被確認無效或撤銷之前，當事人一方取得標的物或價金是以合同為根據的，而當合同被確認無效或撤銷之后，就意味著這一根據消滅了，因此，接受財產的一方負有返還的義務。返還財產的目的是消滅無效合同或被撤銷的合同的效力，使恢復到合同成立前的狀態。
返還財產的具體形式有兩種，①單方返還財產。單方返還發生在當事人一方已經履行了合同，另一方尚未履行的場合。②雙方返還財產。雙方返還是指雙方都負有返還從對方所取得的財產，但是，如果一方沒有違法行為，而另一方有故意違法行為的，無違法行為的一方有權要求對方返還財產，有故意違法行為的一方則無權請求返還財產。
2.折價補償 當財產不能返還或者沒有返還的必要時，應當采取按照所取得的財產的價值進行折算，然后以金錢的方式向對方當事人進行補償的責任形式。
所謂財產的不能返還大致有兩種情況，①法律上的不能返還。根據物權法中的善意取得制度，如果當事人一方將所取得的財產已經轉讓給第三人，而第三人在取得該財產時是符合善意取得的條件的，那么就構成了法律上的返還不能;②事實上的返還不能。當標的物意外滅失且該標的物為不可替代物時，當事人就無法實際返還財產。在這些情況下，當事人就應當采用折價補償的方法，向對方當事人承擔責任。
3.賠償損失 合同被確認無效或者被撤后，如果因此給對方造成損失的，當事人主觀上有過錯的一方應負責賠償對方當事人的損失;當事人雙方都有過錯的，則應各自承擔相應的責任，即受到損害的當事人也有過錯的，也應對自己的過錯負責，而不能要求對方承擔全部責任。
4.追繳財產 《合同法》第59條規定：“當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產收歸國家所有或者返還集體、第三人。”當事人惡意串通屬于當事人雙方(或代理人與相對人)具有共同的故意的行為，即以損害國家、集體或者第三人的利益來使自己獲得非法利益。在無效的民事行為中，惡意串通屬于情節惡劣的違法行為，因此其后果不是相互返還財產或賠償損失，而是要追繳雙方因合同而獲得的財產，收歸國家所有或者返還給集體、第三人。
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