2017年土地登記代理人代理實務模擬試題及答案
一、單選題
1.以下( )不是更名登記申請人應當提交的權屬證明文件。
A.土地登記機關發出的土地證書
B.地上建筑物附著物權屬證明
C.名稱變更證明文什
D.人民政府的審批文件
2.對于自然人，以下( )不是住所構成的三個要件之一。
A.須是自然人的經常居住地
B.須屬固定住所
C.須經法律確認
D.房屋產權證書
3.關于更名更址的申請時限，下列說法正確的是( )。
A.更名的申請時限應在名稱變更之日起30日內，而更址則在15日內
B.二者均在發生變更之日起30日內
C.二者均在發生變更之日起15日內
D.更名的申請時限應在名稱變更之日起15日內，而更址則在30日內
4.關于更名更址的注冊登記，下列說法正確的是( )。
A.更名變更須經人民政府批準后，到土地行政主管部門進行注冊登記。更址變更則不需要人民政府批準，可直接到土地行政主管部門注冊登記
B.更名變更不需要人民政府批準，可直接到土地行政主管部門注冊登記。更址變更需要人民政府的批準后，到土地行政主管部門注冊登記
C.二者都需要人民政府的批準后，方可到土地行政主管部門注冊登記
D.二者都不需要人民政府的批準，由土地行政主管部門審核通過后直接進行注冊登記
5.目前我國的土地用途變更登記主要有( )。(1)國有土地的用途發生變更的土地(2)農村集體所有土地進行農業結構調整涉及地類變化的土地(3)集體建設用地的用途發生變更的土地
A.(1)(2)(3)
B.(1)(2)
C.(2)(3)
D.(1)(3)
6.關于土地用途變更的批準文件，下列說法錯誤的是( )。
A.土地用途變更批準文件是土地權利人向土地登記機關申請土地用途變更的要件
B.土地用途變更批準文件是土地登記機關進行土地用途變更登記的依據
C.土地用途變更批準文件是土地登記人員辦理土地用途變更登記時審核的重點
D.土地用途變更批準文件是土地登記人員辦理土地用途變更登記時審核的一般文件
7.土地用途變更登記時申請人應當提交的權屬文件資料不包括( )。
A.土地登記機關發出的土地證書
B.申請人的身份證明
C.地上建筑物、附著物權屬證明
D.土地用途變更的批準文件
8.以出讓方式取得土地使用權進行開發，超過( )年未開工的，可以無償收回。
A.1
B.3
C.2
D.4
9.土地權利人的( )是確定和區分土地權利歸屬的惟一標識。
A.土地權屬
B.土地權利
C.土地坐落
D.名稱
10.地址變更登記的申請人是地址( )。
A.變更前的土地使用者
B.變更后的土地使用者
C.變更前的土地權利人
D.變更后的土地權利人
答案：1.D 2.D 3.B4.D 5.A 6.D 7.B 8.C 9.D 10.D
二、多選題
1.下列關于土地登記代理合同的敘述中，正確的有()。
A.土地登記代理合同和雙務合同
B.雙方當事人之間存在著互為對等的關系
C.土地登記代理合同是有償合同
D.土地登記代理合同是從合同
E.為更有效地維護雙方權益，土地登記代理合同一般采用書面形式
【答案】ABCE
【解析】D項，土地登記代理合同是主合同。
2.由于書面形式的合同具有()的優點，土地登記代理合同一般應采用書面形式。
A.及時描述
B.可查證
C.可長久保存
D.便于分清責任
E.發生糾紛時容易舉證
【答案】BDE
【解析】《中華人民共和國合同法》第十條規定，當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。由于書面形式的合同具有可查證、發生糾紛時容易舉證、便于分清責任等優點，因此，為了更有效地保護雙方權益，土地登記代理合同一般應采用書面形式。
3.土地登記代理合同的主要內容包括()。
A.土地權屬來源證明材料
B.代理事項、代理成果與質量要求
C.代理權限范圍
D.代理費用的支付標準、方式和時間要求
E.違約責任和糾紛解決方式
【答案】BCDE
【解析】A項，收集、整理土地權屬來源證明材料等與土地登記有關的資料是土地登記代理人主要可從事的登記代理業務之一，并不是土地登記代理合同的主要內容。
4.土地登記代理合同中，委托人的義務有()。
A.承擔局部后果的義務
B.承擔處理事務費用的義務
C.支付代理傭金的義務
D.提供相關資料的義務
E.對代理人的監督管理
【答案】BCD
【解析】土地登記代理合同中，委托人的義務有：
�、俪袚蠊牧x務;
②承擔處理事務費用的義務;
�、壑Ц洞韨蚪鸬牧x務;
④提供相關資料的義務;
�、荽_保提供資料真實性的義務。
5.下列各項中，不屬于土地登記代理委托人主要權利的有()。
A.決定土地登記代理權限
B.規定土地登記代理酬金
C.監督土地登記代理人的代理行為
D.要求土地登記代理人提供相關資料
E.維護土地登記代理人的合法權益
【答案】BDE
【解析】土地登記代理委托人的權利有：
�、贈Q定代理權限的權利。代理人的代理行為來自于委托人的授權，因此委托人有權利規定土地登記代理人的代理事項及權限范圍;
�、诒O督土地登記代理人代理行為的權利。因為土地登記代理人的代理行為后果直接作用于委托人，所以，在不影響土地登記代理人正常開展業務的前提下，委托人有權監督代理人的代理行為及活動狀況。
6.下列關于委托****利和義務的敘述，不正確的有()。
A.委托人有規定代理權限的權利
B.委托人有監督土地登記代理人代理行為的義務
C.委托人有承擔后果的義務
D.委托人有承擔處理事務費用的權利
E.委托人有支付代理傭金的義務
【答案】BD
【解析】B項監督土地登記代理人代理行為是委托人的權利;D項承擔處理事務費用是委托人的義務。
7.示范合同文本可以發揮多重作用，具體包括()。
A.督促合同當事人自覺把握自己的權利義務
B.有利于合同當事人通過比較，改變陋習和不自覺的違規、違法、違約行為
C.可以保護社會的弱勢群體，避免其受到違反合同規則的惡意行為的損害
D.可以保證代理市場沒有不誠信的行為
E.是政府管理機構與行業協會提升行業形象和宣傳政府政策導向的有效手段
【答案】ABCE
【解析】示范合同文本可以發揮多重作用，具體包括：
�、偌炔桓缮娲砘顒拥恼＿\行，又可以將《合同法》的合同規則通過公開的途徑進行示范，鼓勵、督促合同當事人自覺把握自己的權利義務關系;
②示范合同文本的推廣，有利于合同當事人通過比較，改變陋習和不自覺的違規、違法、違約行為;
�、凼痉逗贤谋镜耐茝V，可以保護社會的弱勢群體，避免其受到違反合同規則的惡意行為的損害;
�、苁痉逗贤谋疽彩钦芾頇C構與行業協會提升行業形象、維護消費者利益和宣傳政府政策導向的有效手段。
8.為了避免土地登記代理活動中的糾紛，降低土地登記代理風險。要做好的工作有()。
A.簽訂規范的代理合同
B.深入了解土地產權狀況
C.對已經出現的糾紛，應及時協商或通過法律途徑解決
D.制定服務標準，明確服務內容和要求
E.告知必要的代理活動事項，利于委托人監督
【答案】ACDE
【解析】土地登記代理活動作為經紀活動的一種。為避免土地登記代理活動中產生糾紛，降低土地登記代理風險，應當注意做好的工作有：
①簽訂規范的代理合同;
�、谥朴喎⻊諛藴�，明確服務內容和要求;
③告知必要的代理活動事項，利于委托人監督;
�、軐σ呀洺霈F的糾紛，應及時協商或通過法律途徑解決。
9.土地登記代理當事人發生糾紛時，可以采取的處理方式有()。
A.協商
B.復議
C.調解
D.仲裁
E.申訴
【答案】ACDE
【解析】土地登記代理人一旦發現代理活動中的糾紛，要積極努力地去解決。如果屬于自己工作中的過失，應及早地采取彌補措施，即使是委托人的過失，也應盡可能友好地協商解決。對于無法通過協商達成一致的，可以通過仲裁或申訴等法律途徑來解決。
10.在收集了必需的權屬來源文件等資料后，應及時核實所收集權屬資料的()。
A.真實性
B.連續性
C.合法性
D.完整性
E.現勢性
【答案】ACD
【解析】在收集了必需的權屬來源文件等資料后，土地登記代理人應運用自己的專業知識對所收集權屬資料的真實性、合法性和完整性進行核實，以確定是否符合土地登記申請的基本要求和需要進行地籍調查的內容。
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