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5月買賣二手房要繳增值稅
營業(yè)稅改增值稅在今年5月1日要全面鋪開,這項(xiàng)改革不僅牽涉企業(yè),也牽涉到個(gè)人,比如個(gè)人賣出二手房,就需要按規(guī)定繳納增值稅。增值稅該怎么繳?跟以前的營業(yè)稅相比,納稅人的稅負(fù)是增加還是減少了?
1、國家稅務(wù)總局:“營改增”將首次涉及自然人繳納增值稅征管
國家稅務(wù)總局局長王軍近日在人民大會堂“部長通道”回答媒體提問時(shí)表示,這次“營改增”相比以往有所不同,將首次涉及自然人繳納增值稅征管,比如個(gè)人二手房交易。
2、專家:營改增”后應(yīng)該不會增加購房負(fù)擔(dān)
營業(yè)稅改成了增值稅,會導(dǎo)致老百姓買賣二手房的負(fù)擔(dān)增加嗎?這無疑是很多人都關(guān)心的話題。中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授朱青解釋說,“營改增”之后只是稅種和計(jì)稅方式的替代,并不會增加普通老百姓的購房負(fù)擔(dān)。
按照財(cái)政部網(wǎng)站2015年3月30號發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》,從2015年3月31日起,個(gè)人轉(zhuǎn)賣已購普通住房,免征營業(yè)稅的期限由購房超過5年下調(diào)為超過2年。也就是說,購買超過2年的普通住房免征營業(yè)稅;購買不足2年的住房對外出售則全額征收營業(yè)稅;購買超過2年的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。
朱青表示,營業(yè)稅原來是5%,增值稅法規(guī)定不經(jīng)常發(fā)生增值稅納稅義務(wù)的單位和個(gè)人從事增值稅銷售活動,按小規(guī)模納稅人處理,小規(guī)模納稅人的征收辦法就是3%的征收率。所以老百姓銷售二手房,是稅收負(fù)擔(dān)的下降。
3、為增值稅算筆賬
多位業(yè)內(nèi)人士表示,個(gè)人二手房買賣若改成增值稅,則原來購買住房繳納的增值稅,在該套住房賣出時(shí),已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。
首先是出售購買2年內(nèi)的房屋
以出售價(jià)300萬一套住宅,2年內(nèi)無論是否普宅都要繳納5.5%的稅,即16.5萬。
如果以11%的增值稅計(jì)算,房屋出售價(jià)還是300萬,但最初買入價(jià)是150萬,抵扣掉進(jìn)項(xiàng)稅后大概需要繳納14.7萬元。但獲利越多收的稅就會超過營業(yè)稅。
比如出售價(jià)格為400萬元,按照營業(yè)稅需繳納22萬元;增值稅就需繳納24.77萬元。
另一種是出售購買已滿2年的房屋
對普通住宅而言,售價(jià)300萬計(jì)算,2年外就不需要繳稅了。如果增值稅還是要繳,一繳就是14.7萬元。
對非普通住宅而言,售價(jià)300萬計(jì)算,和2年內(nèi)的情況類似,可能差別不是很大。
值得指出的是,二手房交易稅費(fèi)除了營業(yè)稅還涉及到契稅、個(gè)稅、土地增值稅、印花稅等稅費(fèi)。也就是說,同樣出售一套300萬不滿兩年的住宅,抵扣掉進(jìn)項(xiàng)稅后,大概需要繳納8.7萬元。
4、真正影響較大的群體是誰?
據(jù)報(bào)道,目前房地產(chǎn)的營業(yè)稅主要按5.5%來征收,但是按照此前業(yè)內(nèi)的猜測,房地產(chǎn)納入營改增后適用稅率在11%,這就有了稅負(fù)增加的擔(dān)憂。不過,王軍明確表示,營改增將確保不增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。
王軍表示,第一個(gè)保障,是政策有保障。在實(shí)施方案中已經(jīng)確定原則上延續(xù)過去的優(yōu)惠政策,并且在這個(gè)基礎(chǔ)上,根據(jù)不同行業(yè)的特點(diǎn)和情況,新制定了一些過渡措施,以確保所有行業(yè)的稅負(fù)只減不增。第二是執(zhí)行有保障,80萬國稅、地稅干部,已經(jīng)把依規(guī)減免稅同依法征好稅,作為兩項(xiàng)同等重要的基本職責(zé)之一。
而在前幾天的兩會記者會上,財(cái)政部部長樓繼偉則表示,我們可以做到行業(yè)不增負(fù),但初期不同企業(yè)可能有稅負(fù)的變化,這是一個(gè)消化的過程。
二手房交易稅費(fèi)由誰交?
按國家相關(guān)部門規(guī)定,個(gè)人所得稅、營業(yè)稅及土地增值稅、教育附加費(fèi)均是賣方支付的,前二者是房屋賣出所產(chǎn)生,而賣方就是所得者,所以,這以上稅費(fèi)由賣方支付才是合理的。但這幾個(gè)稅費(fèi)所占比例較大,就成了賣方定價(jià)的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。因此,很多賣家相應(yīng)降低房價(jià),搞一刀切,凈收房價(jià),所有稅費(fèi)由買方負(fù)責(zé)了。不過生意場上,一個(gè)愿打一個(gè)愿挨,當(dāng)各自認(rèn)為物有所值時(shí),買賣就成功了。
但實(shí)際上稅費(fèi)與房價(jià)是相互關(guān)聯(lián)的,如果賣家交稅費(fèi),那么房價(jià)可能就高一些,買家交稅費(fèi),房價(jià)就相對低一些。合同中約定由誰交稅費(fèi)是符合民法上自治原則的,從這個(gè)角度講稅費(fèi)由買家交也是合理的。
二手房交易目前要繳納哪些稅費(fèi)?
1、契稅
(1)符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、 二手房交易稅費(fèi)單套建筑面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7%)、實(shí)際成交價(jià)低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下等三個(gè)條件的,視為普通住宅,征收房屋成交價(jià)或評估價(jià)的1.5%。反之則按3%。
(2)新政下的契稅:
普通住宅:90平米以下:1%;90-140平米:1.5%;
140平米以上或是非普宅:3%;商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán):3%。
2、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)
營業(yè)稅的7%。
3、教育費(fèi)附加
營業(yè)稅的3%。
4、個(gè)人所得稅
(1)普通住宅2年之內(nèi):{售房入—購房總額—(營業(yè)稅+城建稅+教育費(fèi)附加稅+印花稅)}×20%;
(2)2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入—購房總額—印花稅)×20%。出售公房;
(3)5年之內(nèi),(售房收入-經(jīng)濟(jì)房價(jià)款-土地出讓金-合理費(fèi)用)×20%,其中經(jīng)濟(jì)房價(jià)款=建筑面積×4000元/平方米,土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。出售不是家庭唯一住房的個(gè)稅按房價(jià)的1%征收。
5、交易手續(xù)費(fèi)
3元/平方米×建筑面積
6、印花稅
房屋成交總額×0.05%
7、營業(yè)稅
2011 年1月27日新通知規(guī)定:個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。住宅5年內(nèi):房屋評估總額×5.6%;5年或5年以上普通住宅無營業(yè)稅。
8、土地增值稅
普通住宅免征;非普通住宅3年內(nèi):房屋成交總額×0.5%;3年至5年:房屋成交總額×0.25%;5年或5年以上:免征。
9、房屋所有權(quán)登記費(fèi)
80元,共有權(quán)證:20元。
10、買賣合同公證費(fèi)
買賣合同需要公證時(shí)才須繳納,房屋成交總額×0.3%。
11、過戶費(fèi)用
(1)契稅:90平方米以下首次購房的按1%繳納;90-140平方米按房價(jià)1.5%繳納;140平方米以上按房價(jià)3%繳納。(二套房按3%收取)
(2)營業(yè)稅:房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征,未超過五年的按房價(jià)5.6%繳納。
(3)土地增值稅:房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征,未超過五年的按房價(jià)1%繳納。
(4)個(gè)人所得稅:房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征,未超過五年的按房價(jià)1%或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計(jì)算)
(5)房屋交易手續(xù)費(fèi):按房屋建筑面積6元/平方米交納。
(6)房屋所有權(quán)登記費(fèi):80元。
(7)房屋評估費(fèi):按評估額0.5%繳納。
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