房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與方法
房地產(chǎn)置業(yè)投資如果屬于增值型投資即采用“購買一更新改造一出售”模式時，其投資與成本特點與“開發(fā)一銷售”模式相似。如果采用“購買一持有出租”或“購買一裝修改造一持有出租出售”模式時，其投資與成本特點與“開發(fā)持有出租一出售”模式相似。
1.開發(fā)項目總投資
開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)所需投入的各項費用;經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。
2.開發(fā)產(chǎn)品成本
開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項目建成時，按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。
3.營業(yè)成本
營業(yè)成本又稱經(jīng)營成本，是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。
4.期間費用
開發(fā)投資項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。
5.運營費用
運營費用是指用于出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營過程中的成本費用支出，包括期間費用(銷售費用、管理費用、財務(wù)費用)、營業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅、物業(yè)服務(wù)費、大修基金等。
營業(yè)收入、利潤和稅金：
(一)營業(yè)收入
營業(yè)收入又稱經(jīng)營收入，是指向社會出售、出租開發(fā)商品或自營時的貨幣收入，包括銷售收入、出租收入和自營收入。
(二)利潤
利潤是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中表現(xiàn)，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取開發(fā)或投資利潤。房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其營業(yè)收入扣除營業(yè)成本、期間費用和營業(yè)稅金及附加后的盈余部分，稱為投資者的營業(yè)利潤(或稱經(jīng)營利潤)，這是房地產(chǎn)企業(yè)新創(chuàng)造價值的一部分，要在全社會范圍內(nèi)進(jìn)行再分配。
(三)稅金
稅金是國家或地方政府依據(jù)法律對有納稅義務(wù)的單位或個人征收的財政資金。國家或地方政府的這種籌集財政資金的手段叫稅收。
目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有：
1.營業(yè)稅金及附加
2.城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅
3.土地增值稅
4.企業(yè)所得稅
根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點，國家稅務(wù)總局對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅，做出了按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開發(fā)項目竣工后再進(jìn)行所得稅清算的特殊規(guī)定。其主要內(nèi)容包括：
(1)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。
(2)商品房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率，開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%，開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%，開發(fā)項目位于其他地區(qū)的不得低于10%。
(3)開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的.原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。
(4)在年度納稅申報時，開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機構(gòu)對該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報告。
房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式：
(一)置業(yè)投資
對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。租金通常表現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權(quán)增加效果則既可在處置(轉(zhuǎn)讓)物業(yè)時實現(xiàn)，也可在以針對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)(如申請二次抵押貸款)。
置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的好壞受市場狀況和物業(yè)特性變化的影響。個人或企業(yè)進(jìn)行置業(yè)投資的目的是要獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，這些預(yù)期經(jīng)濟(jì)效果在沒有成為到手的現(xiàn)金流量之前，僅僅是一個模糊的期望。因此，置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的三種表現(xiàn)形式僅能說明投資者可獲得的利益類型，在沒有轉(zhuǎn)換為一個特定時間點的現(xiàn)金流量之前，經(jīng)濟(jì)效果是無法定量描述或量測的。
(二)開發(fā)投資
房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標(biāo)來衡量。
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