2017房產(chǎn)估價(jià)師綜合分析練習(xí)題及答案
綜合分析(一)
甲公司依法取得15畝蔬菜生產(chǎn)基地和城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)20畝國(guó)有土地的土地使用權(quán)，用于開發(fā)商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。開發(fā)建發(fā)過程中，甲公司依法取得商品房預(yù)售許可證后，委托乙公司代理預(yù)(銷)售商品房，委托協(xié)議簽訂后，乙公司在媒體發(fā)布商品房預(yù)售廣告，并協(xié)助甲公司為部分購(gòu)房者辦理抵押貸款手續(xù)。該小區(qū)全部竣工后，購(gòu)房者陳某對(duì)所購(gòu)商品房面積提出疑問，乙公司的銷售人員進(jìn)行了解釋。甲公司按規(guī)定與購(gòu)房者各自繳納稅費(fèi)后，為購(gòu)房者辦理了房屋權(quán)屬登記手續(xù)。
第 1 題 征收15畝蔬菜生產(chǎn)基地，應(yīng)當(dāng)( )。
A.由省人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)
B.由省人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，不再另行辦理得地審批
C.由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)
D.由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，不再另行辦理征地審批
答案： C
參考解析： 蔬菜生產(chǎn)基地屬于基本農(nóng)田。《土地管理法》第四十五條征用下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：(一)基本農(nóng)田;(二)基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的;(三)其他土地超過七十公頃的。征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)，直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。征收農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十四條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批。
第 2 題 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)時(shí)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為( )。
A.拆遷公告之日 B.拆遷許可證頒發(fā)之曰
C.拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂之日 D.拆遷動(dòng)員之日
答案： B
參考解析： 拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。
第 3 題 列關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房表述中，正確的為( )。
A.經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)質(zhì)上就是廉租住房
B.低收入家庭可購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房
C.經(jīng)濟(jì)適用住房土地可以劃撥取得
D.經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)實(shí)行申請(qǐng)、審批和公示制度
答案： B,C,D
參考解析： 最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等普通商品住房。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)實(shí)行申請(qǐng)、審批和公示制度。經(jīng)濟(jì)適用住房土地劃撥取得。
第 4 題 下列條件中，甲公司申領(lǐng)建筑工程施工許可證須具備的是( )。
A.有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施
B.施工企業(yè)必須保證按工程設(shè)計(jì)施工
C.建設(shè)資金已落實(shí)
D.已確定施工企業(yè)
答案： A,C,D
參考解析： 施工企業(yè)必須保證按工程設(shè)計(jì)施工，不是建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證應(yīng)當(dāng)具備的條件。
第 5 題 在代理商品房預(yù)(銷)售中，乙公司( )。
A.應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記各案手續(xù)
B.發(fā)布商品房預(yù)售廣告不得涉及裝修內(nèi)容
C.不得收取傭金以外的其他費(fèi)用
D.不必向買受人出具商品房的有關(guān)證件
答案： B,C
參考解析： 開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。因此，A項(xiàng)工作應(yīng)由甲公司來(lái)做。代理商品房預(yù)(銷)售中，乙公司必須向買受人出具商品房的有關(guān)證件。
第 6 題 陳某等人在預(yù)售期間通過抵押貸款方式購(gòu)買了商品房，有關(guān)該抵押貸款不正確的表述為( )。
A.因?yàn)樵撋唐贩窟�在建設(shè)，所以應(yīng)當(dāng)辦理在建工程抵押登記
B.因?yàn)槭穷A(yù)購(gòu)，所以應(yīng)當(dāng)辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押登記 建設(shè)工程教育網(wǎng)提供
C.由于預(yù)購(gòu)商品房風(fēng)險(xiǎn)較大，抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)，由抵押人為抵押房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。在抵押期間，抵押人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒?/p>
D.抵押房地產(chǎn)價(jià)值可以由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估
答案： A,C
參考解析： 答案：AC
解析：在建工程抵押一般是開發(fā)商抵押行為，在建工程抵押登記一般由開發(fā)商辦理。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>
第 7 題 按照現(xiàn)行政策，陳某購(gòu)買商品房應(yīng)繳納的稅為( )。
A.契稅 B.營(yíng)業(yè)稅
C.城市維護(hù)建設(shè)稅 D.印花稅
答案： A,D
參考解析： 按照現(xiàn)行政策，陳某購(gòu)買商品房不用交納城建維護(hù)稅。
第 8 題 甲公司對(duì)陳某所購(gòu)商品房承擔(dān)的維修期從( )之日起計(jì)算。
A.物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)駐小區(qū) B.小區(qū)全部竣工驗(yàn)收合格
C.商品房交付給陳某 D.陳某實(shí)際入住
答案： C
參考解析： 甲公司對(duì)陳某所購(gòu)商品房承擔(dān)的維修期從商品房交付給陳某之日起計(jì)算。
第 9 題 乙公司銷售人員向陳某就房屋建筑面積所作的下列解釋中，正確的是( )。
A.全封閉陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影計(jì)算全部面積
B.有圍護(hù)結(jié)構(gòu)門廊按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影計(jì)算全部面積
C.伸縮縫與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算全部面積
D.室外與室內(nèi)不相通的花架，按花架外圍水平的投影計(jì)算一半而積
答案： A,B,C
參考解析： 有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廓、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫面積計(jì)算建筑面積。與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊，槽廊的建筑，不計(jì)算建筑面積。因此，室外與室內(nèi)不相通的花架不計(jì)算建筑面積。
綜合分析(二)
某房地產(chǎn)開發(fā)公司以1200萬(wàn)元人民幣取得了1hm2綜合用地50年的土地使用權(quán)。該地塊地上容積率為6.0，建筑覆蓋率為50%，可建一幢16層商住綜合樓和一幢5層辦公樓。商住綜合樓第1～4層為建筑面積相同的'商業(yè)用房，第5～16層為建筑面積相同的住宅。辦公樓建筑面積5000m，各層建筑面積相同。該地塊土質(zhì)較差，地下水位較淺，需采取一定措施改善條件方適用于建造，假定該綜合樓單位建筑面積造價(jià)為1800元/m2，土地開發(fā)和房屋建設(shè)的日常成本利潤(rùn)率均為30%，某咨詢公司依法購(gòu)買了該開發(fā)公司辦公用地使用權(quán)進(jìn)行自建，成交價(jià)格為300萬(wàn)元。在建辦公樓時(shí)，該咨詢公司經(jīng)抵押方式向當(dāng)?shù)啬成虡I(yè)銀行貸款200萬(wàn)元，另從私人手中借得部分資金。銀行為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，要求該公司對(duì)所抵押的在建工程辦理保險(xiǎn)，為此該公司委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該抵押物的保險(xiǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，并據(jù)此與某財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司簽訂了保險(xiǎn)合同。
第 10 題 對(duì)該宗土地進(jìn)行城市用地適用性評(píng)價(jià)，凌宗士地屬于( )類建設(shè)用地。
A.一 B.二 C.三 D.四
答案： B
參考解析： 二類用地：即基本上可以修建的用地。這類用地由于受某種或某幾種不利條件的影響，需要采取一定的工程措施改善其條件后，才適于修建的用地。
第 11 題 該綜合樓商業(yè)部分每層的建筑面積為( )m2。
A.3250.00 B.3437.50
C.4000.00 D.5000.00
答案： C
參考解析： 容積率=總建筑面積/土地面積
建筑密度：即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比，通常以上限控制。1公頃=15畝=10000m2�？偨ㄖ娣e=6×10000=60000m2。建筑覆蓋率為50%，建筑基底占地面積=10000X50%=5000m2。辦公樓建筑面積5000m2，辦公樓樓基底占地面積=5000/5=1000m2。商住綜合樓基底占地面積=5000-1000=4000。
第 12 題 該咨詢公司籌集建房資金利用的信用形式有( )。
A.銀行信用 B.商業(yè)信用 C.民間信用 D.國(guó)家信用
答案： A,C
參考解析： 銀行信用是指銀行以貨幣形式向企業(yè)或個(gè)人提供的信用，民間信用是指?jìng)�(gè)人之間相互以貨幣或?qū)嵨锾峁┑男庞谩?/p>
第 13 題 在下列合同中，屬于從合同的有( )。
A.購(gòu)房合同 B.抵押合同
C.保險(xiǎn)合同 D.借款合同
答案： B,C
參考解析： 保險(xiǎn)合同屬于借款合同的從合同。抵押合同是購(gòu)房合同的從合同。
第 14 題 該房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)現(xiàn)綜合樓開發(fā)的正常利潤(rùn)時(shí)，該樓盤平均銷售價(jià)格為( )元/m2。
A.1963.64 B.2000
C.2552.73 D.2600
答案： C
參考解析： 根據(jù)：正常利潤(rùn)被作為成本項(xiàng)目計(jì)入產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)成本之內(nèi)，又被稱為“隱含成本”。它是組織生產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，也可理解為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中使用自有生產(chǎn)要素的機(jī)會(huì)成本。當(dāng)商品的銷售收入正好能補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)成本時(shí)，廠商獲得了正常利潤(rùn)。
經(jīng)濟(jì)成本=會(huì)計(jì)成本(顯見成本)+隱含成本
本例中，某房地產(chǎn)開發(fā)公司以1200萬(wàn)元取得了1公頃綜合用地50年的土地使用權(quán)�？偨ㄖ娣e=6×10000=60000m2，綜合樓建筑面積=60000-5000=55000平米。綜合樓地價(jià)=1200萬(wàn)元-300萬(wàn)元=900萬(wàn)元。綜合樓每平米地價(jià)=900萬(wàn)元/55000=163.64元。而“假定該綜合樓單位造價(jià)為1800元/m2，土地開發(fā)和房屋建設(shè)的正常成本利潤(rùn)率為30%”。該房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)現(xiàn)綜合樓開發(fā)的正常利潤(rùn)時(shí)，該樓盤平均銷售價(jià)格=(1800+163.64)×(1+30%)=2552.73元/平米。
第 15 題 上述保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人有( )。
A.該商業(yè)銀行 B.該財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司
C.該房地產(chǎn)開發(fā)公司 D.該咨詢公詞
答案： B,D
參考解析： 該財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司和該咨詢公司是上述保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人。
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