《新余市物業管理辦法》全文

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《新余市物業管理辦法》全文

　　《新余市物業管理辦法》于2006年4月26日市六屆人民的政府第14次常務會議通過，自2006年6月1日起施行。下面是辦法全文：

　　第一章總則

　　第一條為規范我市物業管理活動，明確業主、物業使用人和物業管理企業、開發建設單位以及與物業管理有關單位的權利和義務，保障物業合理使用，促進物業管理的健康發展，根據國家和省有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條本市規劃區內住宅區和非住宅的物業管理以及對物業管理活動的監督，適用本辦法。

　　第三條本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，按照物業管理服務合同約定，對房屋及配套的設備設施和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　本辦法所稱前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由開發建設單位選聘物業管理企業所進行的物業管理和服務。

　　本辦法所稱物業管理區域,是指業主委托物業管理企業實施物業管理的房屋、設施和相關場地的范圍，具體以物業建設規劃用地為界。

　　本辦法所稱業主，是指物業的所有權人。

　　本辦法所稱使用人，是指物業的承租人或實際使用物業的其他人。

　　本辦法所稱物業管理企業，是指依法成立的并接受業主或者業主大會的委托，根據物業管理服務合同進行管理服務的企業。

　　第四條新建住宅區和共用設施設備齊全的原有住宅區，建筑面積在2萬平方米以上的，應按照本辦法規定的方式實行物業管理;建筑面積在2萬平方米以下的，可以由業主大會決定采取其他方式實行物業管理。

　　第五條物業管理實行業主自治管理與物業管理企業專業化有償服務相結合的原則。

　　第六條新余市房產管理局是全市物業管理的主管部門(以下簡稱物業主管部門)，負責組織實施本辦法并對全市的物業管理活動進行管理。建設、規劃、城管、公安、消防、價格、工商行政等有關部門及市政、綠化、環衛、供水、供氣、供電、電信、有線電視等單位應按照各自的職責配合做好物業管理的有關工作。

　　城市街道辦、居民委員會和基層公安機關依法對物業管理進行指導監督。

　　第二章物業管理分工

　　第七條物業管理區域內共用的道路和排水設施的日常養護和維修管理，由物業管理企業負責;屬于城市道路和公共排水設施的由市政管理單位負責。

　　第八條物業管理區域內綠化建設由開發建設單位負責;物業區共用的綠地、園林設施等日常養護維修管理，由物業管理企業負責并接受園林綠化管理部門的指導監督。

　　第九條物業管理區域規劃用地內道路、樓房周圍及綠地、樓道等公共環境的清掃保潔，由物業管理企業負責。

　　第十條物業管理區域內共用的廁所、化糞池、垃圾站(箱、道)等環境衛生設施的日常養護和維護管理由物業管理企業負責，廁所、化糞池的清掏、清運工作由市容環境衛生管理單位負責;生活垃圾由物業管理企業負責收集到垃圾中轉站，從垃圾中轉站送至垃圾場的清運工作由市容環境衛生管理單位負責。涉及到生活垃圾處理和衛生服務有關費用的事項，按市政府有關規定執行。

　　第十一條高層樓(七層及以上，下同)以樓內供水泵房總計費水表為界，多層樓(七層以下，下同)以樓外自來水表井為界，界限以外(包括計費水表)的供水管線及設備，由供水企業負責維修管理;界限以內(包括水表井至用戶)的供水管線及設備由物業管理企業負責維修管理。

　　第十二條物業管理區域內供電線路、供氣管道、消防設施、照明設施等，屬于共用設施設備的，由物業管理企業負責維修管理;屬于公共部分的，分別由供電、供氣企業和管理消防設施、路燈的單位負責維修管理。

　　第三章物業管理區域劃分

　　第十三條物業管理區域劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，遵循規模經營、方便管理，降低管理成本，提高服務水平的原則。

　　劃定的物業管理區域內不得有市政主干道路、市級規劃道路穿越。

　　第十四條新建住宅小區，包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設的，應當按照小區整體規劃范圍劃分為一個物業管理區域。

　　新建住宅區建筑面積達不到5萬平方米的，可與相鄰住宅整合為一個物業管理區域。

　　新建住宅小區內的非住宅物業應當與住宅小區劃分為一個物業管理區域。

　　第十五條商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業管理區域。

　　第十六條原有住宅建筑規模在1萬平方米以下的，遵循規模經營、方便管理的原則，按照城市主次干道或者其他自然邊界圍合，可以將幾個項目或單位合并為一個物業管理區域。

　　第四章業主和業主大會

　　第十七條建立業主名冊制度。

　　業主名冊，由業主委員會建立和管理。實施前期物業管理的物業，由建設單位建立業主名冊，并在業主委員會產生后移交其管理。

　　業主變更的，新業主應當在業主名冊上進行變更登記。

　　第十八條物業管理區域內的業主通過業主大會行使下列權力：

　�、暹x舉、撤換業主委員會組成人員，監督業主委員會的工作;

　�、鎸徸h通過業主公約和業主委員會章程;

　　㈢決定選聘或解聘物業管理企業;

　�、铔Q定有關業主利益和物業管理的重大事項;

　�、楸O督物業管理企業執行物業管理合同的情況;

　�、暧嘘P法律、法規規定的其他職權。

　　第十九條公有住宅出售建筑面積達到30%以上，或者新建商品住宅出售建筑面積達到50%以上，或者新建商品住宅入住率達到30%以上并且首套房屋辦理入住手續已滿兩年的的居住小區，應當設立業主委員會。

　　第二十條開發建設單位(包括除商品房以外的其他產權單位)應以首任業主的身份，負責(或委托物業管理公司負責)成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會�；I備組成員由開發建設單位代表、業主代表和居民委員會有關人員組成。物業主管部門和街道辦應當指導和協助業主及時召開業主大會。業主委員會成立后，業主大會由業主委員會負責召開。

　　業主大會分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議每年至少召開1次。業主可以提議召開業主大會臨時會議，業主大會臨時會議的召開，應經有20%以上投票權的業主提議，業主委員會在接到提議后15日內應當組織召開。

　　第二十一條召開業主大會應當有過半數以上投票權的業主出席。業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業、專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。決定事項通過后應當在三日內，以書面形式在物業管理區域內予以公布。

　　第二十二條召開業主大會，可以由業主或業主的書面委托代理人直接出席召開，如有過半數以上投票權的業主同意或因物業附近場地條件限制等情況，經召集大會的組織向物業主管部門作出書面報告，取得物業主管部門的同意，業主大會也可以書面方式召開。

　　第二十三條在首次業主大會會議上的投票權數，實行住宅1套1票。非住宅房屋不超過100平方米有單獨房屋所有權證的為1票;超過100平方米的，每超過100平方米計1票;超過部分不足100平方米的不計票。單個業主在業主大會會議上所持的投票權，不得超過全部投票權的30% 。

　　首次業主大會會議后業主投票權的確定由業主大會議事規則約定。

　　第二十四條業主身份以售房合同或產權登記證為準。業主的配偶、親屬或使用人受業主書面委托可參與投票。售房合同或產權證上登記的業主超過1人的，可書面委托1人行使業主權利。

　　第二十五條開發建設單位未售出的空置房，由開發建設單位作為業主參加業主大會，投票權數的確定按本辦法第二十三條的規定執行。

　　第二十六條業主委員會是代表和維護全體業主合法權益的物業管理區域內的群眾性自治組織。業主委員會對業主大會負責，履行下列職責：

　�、逭偌椭鞒謽I主大會或業主代表大會，報告物業管理的實施情況;

　�、娌輸M業主公約、業主委員會章程草案或修訂草案報業主大會通過，監督業主公約的實施;

　�、绱順I主與業主大會選聘的物業管理企業簽定物業管理委托合同，并負責合同的履行;

　�、杪犎I主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動;

　�、閷徸h物業管理企業制訂的年度維護管理計劃和大宗維修項目的維修費用報告;

　�、瓯O督及配合物業管理企業開展日常管理工作。

　　第二十七條首屆業主委員會由首次業主大會選舉產生。一個物業管理區域選舉產生一個業主委員會。業主委員會每屆任期三年。任期屆滿前兩個月由本屆業主委員會主持召開業主大會，選舉下一屆業主委員會。業主委員會成員可連選連任。

　　經依法選舉產生的業主委員會備案時，物業主管部門應當出具備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。

　　第二十八條業主委員會可設置主任、副主任，主任、副主任在全體委員中選舉產生。業主委員會委員數額，根據物業規模大小確定。建筑面積5萬平方米以下的物業，業主委員會成員設5人，建筑面積5萬平方米以上的，每超出2萬平方米可增設1人，最多不超過9人。

　　第二十九條業主委員會候選人人選，由所在街道辦、居委會征求有關各方意見后確定;也可由10名以上的業主聯合提名候選人，但只能一次性推舉一名。

　　第三十條業主委員會會議由主任定期召集，召開會議必須有過半數的委員出席，會議設會議記錄制度，會議作出的決定須經過全體成員的半數以上同意，會議決定的事項應向全體業主公布。

　　第三十一條業主公約是由業主共同訂立的有關物業管理的協議，對全體業主具有約束力。業主公約和業主委員會章程不得與法律、法規和規章相抵觸。

　　第三十二條業主轉讓或出租物業時，應將業主公約作為轉讓合同或租賃合同的附件，對受讓人或承租人具有同等約束力。

　　轉讓人或者出租人應當自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將物業轉讓或者出租的情況書面告知業主委員會和物業管理企業。

　　第五章前期物業管理

　　第三十三條在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由開發建設單位選聘或委托物業管理企業進行前期物業管理。開發建設單位應當與物業管理企業訂立前期物業管理服務合同，該合同至業主、業主大會與其選聘的物業管理企業訂立物業管理服務合同生效時終止。

　　第三十四條開發建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業管理合同約定的內容。

　　第三十五條開發建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　開發建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第三十六條開發建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。開發建設單位未將業主臨時公約向物業買受人明示和說明，由此產生的糾紛由開發建設單位負責。

　　物業買受人在與開發建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

　　第三十七條在前期物業管理期間，前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付(指交接鑰匙)之日的當月發生的的物業服務費用由開發建設單位承擔;出售房屋交付(指交接鑰匙)之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由業主按照物業銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔，物業銷售合同未約定的，由開發建設單位承擔;開發建設單位與業主約定由開發建設單位承擔的，從其約定。

　　第三十八條住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。投標人少于3個或者住宅總建筑面積在2萬平方米以下的物業項目、非住宅總建筑面積在1.5萬平方米以下的物業項目，經物業主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　物業管理招投標的具體辦法由物業主管部門另行制定。

　　第三十九條開發建設單位不得將物業共用部位、共用設施設備的所有權、使用權轉讓。

　　第四十條開發建設單位按照房地產開發項目總建筑面積5‰的比例配置必需的物業管理用房，總建筑面積在2萬平方米以下的應配置不小于100平方米的物業管理用房，總建筑面積超過10萬平方米的，其超過部分按3‰配置。物業管理用房費用列入開發建設成本，產權屬全體業主共有。

　　按比例配置的物業管理用房，應當在業主委員會成立時，交與業主委員會。

　　第四十一條共用設施及物業管理用房應當與房地產開發項目同步規劃、設計、施工、驗收。

　　房產權屬登記機關在核發商品房預售許可證時，應當在相關資料上注明物業管理用房的位置;在辦理房產權屬登記時，應當在房產檔案中載明物業管理用房的權屬。

　　第四十二條物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業承接驗收手續時，開發建設單位應當向物業管理企業移交物業管理用房和下列工程建設資料：

　�、蹇⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備施工圖，地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　㈡設備設施的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　㈢物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　�、栉飿I管理所必需的其他資料。

　　第六章物業管理服務

　　第四十三條業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業按照平等、自愿原則簽訂物業管理服務合同。物業管理服務合同應當包括以下內容：

　　㈠物業的基本情況;

　�、娣⻊帐马�;

　�、缥飿I管理服務質量標準;

　　㈣物業管理服務費用標準、收費方式;

　　㈤物業管理酬金標準及支付方式;

　�、旰贤谙�、合同提前終止的約定;

　�、胛飿I、業主及住戶資料的管理和移交方式;

　�、祀p方的權利義務;

　�、矸韶熑渭敖鉀Q糾紛的途徑;

　�、铍p方約定的其他事項。

　　物業管理服務合同草案應當在物業管理區域內公示，充分聽取業主意見。

　　第四十四條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，并按照國家有關規定取得物業管理資質證書后，方可從事物業管理服務。從事物業管理的人員應當按照有關規定取得職業資格證書后，方可上崗。

　　第四十五條物業管理企業在接受物業管理后，是該物業管理工作的直接責任人，其主要責任包括：

　�、迓男小段飿I管理委托合同》，按本辦法規定的內容、標準管理物業;

　�、姹９芎梦飿I的綜合驗收資料;

　　㈢合理收取和使用物業管理費;

　�、鑼ξ飿I范圍內的違法行為和違反本辦法或業主公約的行為立即進行勸阻和制止，及時向業主委員會和有關行政管理部門報告，并為有關行政管理部門執法提供方便;

　　㈤接受業主、使用人的監督，定期聽取業主、使用人對物業管理的意見;

　�、杲邮芪飿I主管部門的物業管理工作考評。

　　第四十六條業主委員會成立后，由開發建設單位向業主委員會正式移交物業管理權。業主委員會通過業主大會選聘和委托物業管理企業進行管理。

　　第四十七條業主委員會依法提前終止物業管理服務合同的，應經業主大會同意;物業管理企業依法提前終止物業管理服務合同的，應向業主大會報告;雙方均應提前二個月通知對方，并按照合同及有關規定辦理移交手續。

　　第四十八條物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業管理企業移交本辦法第四十二條規定的資料。

　　物業管理企業承接物業時，應當向當地社區居民委員會通報，并支持、配合居民委員會做好相關工作。

　　第四十九條物業管理企業應當在物業管理服務合同終止或者解除后的10日內向業主委員會辦理下列事項，并報物業主管部門備案：

　�、鍖︻A收的物業管理服務費用按實際使用結算，多收的部分予以退還;

　　㈡移交全部物業檔案資料和有關的財務賬冊;

　�、缫平粯I主共有的房屋、場地和其他財物。

　　第七章物業的使用和維護

　　第五十條業主和使用人使用房屋不得有下列行為：

　�、鍝p壞房屋承重結構，改變或破壞房屋外貌，改變房屋用途;

　�、鎸Ψ课莸膬韧獬兄貕Α⒘�、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行鑿、拆、搭、占等;

　�、绱娣乓兹肌⒁妆�、劇毒、放射性等危險物品;

　�、枥梅课輳氖挛：怖婧臀：λ苏敊嘁娴幕顒�;

　�、榉伞⒎ㄒ幗沟钠渌袨�。

　　業主、使用人不按房屋使用說明書使用房屋造成的后果，由其自負。

　　第五十一條物業管理區域內禁止下列行為：

　　㈠踐踏、占用綠地，占用通道等共用場地;

　�、嫔米愿淖兎课菁捌渑涮自O施的用途、結構、外觀，違反規定安裝外墻防護設施，損毀設施、設備，危及房屋安全;

　�、鐏y搭亂建，在房屋公用部位亂堆亂放、隨意占用;

　�、鑱y停亂放車輛;

　　㈤破壞綠化，損毀樹木、園林藝術雕塑，影響景觀;

　�、陙y拋亂堆垃圾雜物，傾倒余土廢渣，堆放排放有毒物質，污染環境，存放易燃、劇毒、放射性等危險物品;

　�、腼曫B禽畜;

　　㈧發生超過國家規定標準的噪音;

　�、碓诮ㄖ�、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

　　㈩法律、法規和規章及業主公約禁止的其他行為。

　　第五十二條業主或物業使用人進行裝修、維修、檢修工程的，應當遵守房屋使用說明書和業主公約，并事先與物業管理企業簽訂協議。協議范本由物業主管部門免費提供，內容應當包括：

　�、逖b修、維修、檢修工程的實施內容和期限;

　�、嬖试S施工的時間;

　�、鐝U棄物的清運與處置;

　�、枳≌饬⒚嬖O施及防盜窗的安裝要求;

　�、榻剐袨楹妥⒁馐马�;

　�、攴⻊召M用與違約責任;

　�、肫渌枰s定的事項。

　　第五十三條有關施工單位在物業管理區域內從事工程建設或檢修工程時，須事先告知物業管理企業，接受物業管理企業監督，確保區內物業完好，工程垃圾應及時清理，工程完工后應清理好施工現場并恢復原狀。

　　供水、供電單位人員及車輛應憑工作證件或車輛標志進入物業管理區域進行有關設施的搶修、檢修、維護工作。

　　第五十四條有關施工單位因施工或檢修，損壞了區內物業的，應給予賠償。

　　第五十五條建筑物的維修責任明確的，由責任人負責維修，其他則按下列規定執行：

　�、宸课葑杂胁糠钟蓸I主或使用人負責維修;

　�、媾B部分，由毗連部分的業主共同負責維修;

　�、缃ㄖ锉倔w共有部分，由該建筑物所有業主共同負責維修;

　�、栉飿I管理區域內共有設施、設備、場地，由全體業主共同負責維修;

　�、榉课菁案綄僭O施影響市容，危及毗鄰房屋安全及公共安全的，由業主或使用人負責維修。業主或使用人拒不維修的，經業主大會同意后，由物業管理公司進行維修，其費用由業主或使用人承擔。

　　第五十六條住宅建設工程招標時，建設單位應當按照國家有關規定在招標文件中明確按照工程價款結算總額5%的比例預留建設工程質量保證金，并與施工單位在合同中對涉及質量保證金的事項進行約定。住宅建設工程竣工結算后，建設單位應當按照合同約定及時向施工單位支付工程結算價款并預留質量保證金。

　　建設工程質量保證金應當專戶儲存，專項用于支付因施工單位原因造成住宅物業出現質量問題而發生的鑒定和維修費用，不得挪作他用。

　　合同約定的質量保證金預留期滿后，建設單位應當及時返還給施工單位。

　　第五十七條設立住宅物業專項維修資金，專項用于物業共有部位、共有設施、設備保修期滿后維修、更新和改造。具體辦法另行制定。

　　開發建設單位在前期物業管理中，不得動用物業專項維修資金。

　　第八章物業服務收費

　　第五十八條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

　　物業管理服務收費包括下列項目：

　�、骞残苑⻊帐召M，實行政府定價，包括物業管理范圍內房屋建筑與裝修管理、公共設施、設備的日常養護與維護、交通管理、消防管理、安全秩序管理、綠化管理、環境衛生管理、公共停車場管理等收費;

　�、鎸ｍ椃⻊帐召M，實行政府指導價，包括電梯、轉供電、二次供水和中央空調等房屋設備運行服務的收費;

　�、缣厥夥⻊帐召M，實行經營者自主定價，用于物業管理企業為業主、使用人個別需求提供的特約服務。

　　第五十九條普通住宅物業服務收費的政府定價和政府指導價由價格主管部門會同物業主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，通過聽證，制定相應的等級基準價和浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主(在成立業主委員會前的前期物業管理由物價部門制定試行收費標準)與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。其他商品住宅和非商品住宅的公共性和專項性物業管理服務收費按控制最高利潤率的形式進行價格管理(普通住宅最高不超過10%，高級公寓、別墅區、寫字樓、商住樓、營業樓和大型商品交易市場不超過15%計取利潤)。

　　實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。

　　物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況進行公示。

　　第六十條業主與物業管理企業可以采取包干制、酬金制等形式約定計費方式。

　　包干制是指業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　第六十一條實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅賦和物業管理企業的合理利潤。

　　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。酬金由雙方在物業服務合同中約定比例或數額。

　　物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分，具體由業主委員會與物業管理企業在物業管理服務合同中約定：

　　㈠管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

　�、嫖飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

　�、缥飿I管理區域清潔衛生費用;

　�、栉飿I管理區域綠化養護費用;

　�、槲飿I管理區域秩序維護費用;

　�、晡飿I管理企業所管物業支付的辦公費用;

　�、胛飿I管理企業所管物業發生的固定資產折舊;

　�、煳飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　㈨經業主同意的其他費用。

　　物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

　　第六十二條實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務費用屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

　　物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每6個月不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

　　業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

　　第六十三條物業服務收費采取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定，聘請具有法定資格的專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

　　第六十四條物業服務收費按產權面積計收。已辦理房產證的，以房產證記載的建筑面積為準，包括套內建筑面積和分攤的共有建筑面積;未辦產權證的，以物業買售合同中建筑面積為準。另有約定的除外。

　　物業服務收費一般按月計收。經物業管理企業與業主、使用人共同約定，可以預收，除業主、使用人自愿外，一次最多可預收三個月的費用。

　　第六十五條裝修、維修、檢修工程產生的垃圾應當按照市有關規定堆放到指定的地點。由業主或物業使用人自行處理的，物業管理企業不得收費;委托物業管理企業處理的，清運費標準由業主與物業管理企業協商確定。

　　第六十六條業主或使用人在辦完購房或租賃手續(指交接鑰匙)后的次月起，物業管理公共性服務費由業主或使用人按月交納;納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

　　未使用或入住的房屋，不交納設備運行專項服務費。

　　前期物業管理期間物業服務收費按照第三十七條執行。

　　第六十七條業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。未結清的費用，由新業主承擔。

　　第六十八條物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可按不超過委托收取總額3‰或按戶定額收取的方式向委托單位收取手續費，具體標準在雙方的委托合同中約定。物業管理企業不得向業主收取手續費等額外費用。

　　物業區域內的走廊、樓梯、公共設施、綠化地等公共用水、用電費用可以并入物業服務費內一并收取。物業區域內的電梯用電、二次供水設備用電按照供電、供水企業規定的辦法合理分攤，另行收取。

　　第六十九條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益主要用于補充物業專項維修資金。

　　第七十條物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

　　第九章責任

　　第七十一條業主大會、業主委員會違法作出的決定，由物業主管部門責令限期改正或者撤銷，并通告全體業主。

　　第七十二條有下列情形之一的，由物業主管部門依照《物業管理條例》、《江西省城市居住小區物業管理條例》等有關規定予以處罰：

　　㈠未取得資質證書從事物業管理的，或以欺騙手段取得資質證書的;

　�、骈_發建設單位不按規定配置物業管理用房的;

　　㈢未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的;

　�、栝_發建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的;

　�、殚_發建設單位未將工程建設資料移交的;

　�、觊_發建設單位未進行前期物業管理的;

　　㈦開發建設單位、公有住房售房單位未設立專項維修資金或者擅自動用專項維修資金的;

　�、煳飿I管理企業不履行服務責任并造成惡劣影響的。

　　第七十三條業主或者使用人不按物業管理服務合同交納物業管理、維修等分攤費用的，物業管理企業可以催繳，責令其限期交付;逾期仍不交付的，按合同約定加收滯納金，合同沒有約定的，可根據國家有關規定按日加收欠繳金額3‰的滯納金;經催收仍不交付的，物業管理企業可以按照業主公約、物業服務合同的約定或通過法律渠道追繳。

　　第七十四條物業管理企業違反價格法律、法規的，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

　　第七十五條違反本辦法第五十條、第五十一條的，由有關行政管理部門按照各自的職責和相關法律、法規的規定處罰。

　　第十章附則

　　第七十六條本辦法所稱物業共用部位，是指一幢房屋內部由整幢房屋的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、己承重結構、室外墻面、屋頂等部位。

　　共用設備，是指一幢房屋內部，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的由整幢房屋的業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、電梯、防雷裝置、消防器具等設備。

　　共用設施，是指物業區域內，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的由業主、使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明設施、消防設施、排水管道、窖井、化糞池、垃圾站(房)、公益性文體設施等。

　　房屋承重結構是指房屋的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂等。

　　第七十七條本辦法“以上”均含本數，“以下”均不含本數。

　　第七十八條本辦法自2006年6月1日起施行。分宜縣物業管理可參照本辦法執行。

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