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《新余市物業(yè)管理辦法》全文
《新余市物業(yè)管理辦法》于2006年4月26日市六屆人民的政府第14次常務(wù)會(huì)議通過，自2006年6月1日起施行。下面是辦法全文：
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理活動(dòng)，明確業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位以及與物業(yè)管理有關(guān)單位的權(quán)利和義務(wù)，保障物業(yè)合理使用，促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展，根據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅區(qū)和非住宅的物業(yè)管理以及對物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
本辦法所稱前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理和服務(wù)。
本辦法所稱物業(yè)管理區(qū)域,是指業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的房屋、設(shè)施和相關(guān)場地的范圍，具體以物業(yè)建設(shè)規(guī)劃用地為界。
本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。
本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或?qū)嶋H使用物業(yè)的其他人。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法成立的并接受業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行管理服務(wù)的企業(yè)。
第四條 新建住宅區(qū)和共用設(shè)施設(shè)備齊全的原有住宅區(qū)，建筑面積在2萬平方米以上的，應(yīng)按照本辦法規(guī)定的方式實(shí)行物業(yè)管理;建筑面積在2萬平方米以下的，可以由業(yè)主大會(huì)決定采取其他方式實(shí)行物業(yè)管理。
第五條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化有償服務(wù)相結(jié)合的原則。
第六條 新余市房產(chǎn)管理局是全市物業(yè)管理的主管部門(以下簡稱物業(yè)主管部門)，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法并對全市的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行管理。建設(shè)、規(guī)劃、城管、公安、消防、價(jià)格、工商行政等有關(guān)部門及市政、綠化、環(huán)衛(wèi)、供水、供氣、供電、電信、有線電視等單位應(yīng)按照各自的職責(zé)配合做好物業(yè)管理的有關(guān)工作。
城市街道辦、居民委員會(huì)和基層公安機(jī)關(guān)依法對物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。
第二章 物業(yè)管理分工
第七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用的道路和排水設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和維修管理，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé);屬于城市道路和公共排水設(shè)施的由市政管理單位負(fù)責(zé)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化建設(shè)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé);物業(yè)區(qū)共用的綠地、園林設(shè)施等日常養(yǎng)護(hù)維修管理，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)并接受園林綠化管理部門的指導(dǎo)監(jiān)督。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃用地內(nèi)道路、樓房周圍及綠地、樓道等公共環(huán)境的清掃保潔，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用的廁所、化糞池、垃圾站(箱、道)等環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和維護(hù)管理由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，廁所、化糞池的清掏、清運(yùn)工作由市容環(huán)境衛(wèi)生管理單位負(fù)責(zé);生活垃圾由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)收集到垃圾中轉(zhuǎn)站，從垃圾中轉(zhuǎn)站送至垃圾場的清運(yùn)工作由市容環(huán)境衛(wèi)生管理單位負(fù)責(zé)。涉及到生活垃圾處理和衛(wèi)生服務(wù)有關(guān)費(fèi)用的事項(xiàng)，按市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十一條 高層樓(七層及以上，下同)以樓內(nèi)供水泵房總計(jì)費(fèi)水表為界，多層樓(七層以下，下同)以樓外自來水表井為界，界限以外(包括計(jì)費(fèi)水表)的供水管線及設(shè)備，由供水企業(yè)負(fù)責(zé)維修管理;界限以內(nèi)(包括水表井至用戶)的供水管線及設(shè)備由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修管理。
第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電線路、供氣管道、消防設(shè)施、照明設(shè)施等，屬于共用設(shè)施設(shè)備的，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修管理;屬于公共部分的，分別由供電、供氣企業(yè)和管理消防設(shè)施、路燈的單位負(fù)責(zé)維修管理。
第三章 物業(yè)管理區(qū)域劃分
第十三條 物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)當(dāng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，遵循規(guī)模經(jīng)營、方便管理，降低管理成本，提高服務(wù)水平的原則。
劃定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有市政主干道路、市級規(guī)劃道路穿越。
第十四條 新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)整體規(guī)劃范圍劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
新建住宅區(qū)建筑面積達(dá)不到5萬平方米的，可與相鄰住宅整合為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
第十五條 商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
第十六條 原有住宅建筑規(guī)模在1萬平方米以下的，遵循規(guī)模經(jīng)營、方便管理的原則，按照城市主次干道或者其他自然邊界圍合，可以將幾個(gè)項(xiàng)目或單位合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
第四章 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)
第十七條 建立業(yè)主名冊制度。
業(yè)主名冊，由業(yè)主委員會(huì)建立和管理。實(shí)施前期物業(yè)管理的物業(yè)，由建設(shè)單位建立業(yè)主名冊，并在業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后移交其管理。
業(yè)主變更的，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)在業(yè)主名冊上進(jìn)行變更登記。
第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)行使下列權(quán)力：
�、暹x舉、撤換業(yè)主委員會(huì)組成人員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
㈡審議通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程;
�、鐩Q定選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè);
�、铔Q定有關(guān)業(yè)主利益和物業(yè)管理的重大事項(xiàng);
㈤監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行物業(yè)管理合同的情況;
�、暧嘘P(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職權(quán)。
第十九條 公有住宅出售建筑面積達(dá)到30%以上，或者新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到50%以上，或者新建商品住宅入住率達(dá)到30%以上并且首套房屋辦理入住手續(xù)已滿兩年的的居住小區(qū)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)。
第二十條 開發(fā)建設(shè)單位(包括除商品房以外的其他產(chǎn)權(quán)單位)應(yīng)以首任業(yè)主的身份，負(fù)責(zé)(或委托物業(yè)管理公司負(fù)責(zé))成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會(huì)�；I備組成員由開發(fā)建設(shè)單位代表、業(yè)主代表和居民委員會(huì)有關(guān)人員組成。物業(yè)主管部門和街道辦應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召開。
業(yè)主大會(huì)分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議每年至少召開1次。業(yè)主可以提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的召開，應(yīng)經(jīng)有20%以上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)在接到提議后15日內(nèi)應(yīng)當(dāng)組織召開。
第二十一條 召開業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。決定事項(xiàng)通過后應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公布。
第二十二條 召開業(yè)主大會(huì)，可以由業(yè)主或業(yè)主的書面委托代理人直接出席召開，如有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意或因物業(yè)附近場地條件限制等情況，經(jīng)召集大會(huì)的組織向物業(yè)主管部門作出書面報(bào)告，取得物業(yè)主管部門的同意，業(yè)主大會(huì)也可以書面方式召開。
第二十三條 在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，實(shí)行住宅1套1票。非住宅房屋不超過100平方米有單獨(dú)房屋所有權(quán)證的為1票;超過100平方米的，每超過100平方米計(jì)1票;超過部分不足100平方米的不計(jì)票。單個(gè)業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上所持的投票權(quán)，不得超過全部投票權(quán)的30% 。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議后業(yè)主投票權(quán)的確定由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。
第二十四條 業(yè)主身份以售房合同或產(chǎn)權(quán)登記證為準(zhǔn)。業(yè)主的配偶、親屬或使用人受業(yè)主書面委托可參與投票。售房合同或產(chǎn)權(quán)證上登記的業(yè)主超過1人的，可書面委托1人行使業(yè)主權(quán)利。
第二十五條 開發(fā)建設(shè)單位未售出的空置房，由開發(fā)建設(shè)單位作為業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)，投票權(quán)數(shù)的確定按本辦法第二十三條的規(guī)定執(zhí)行。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì)是代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的群眾性自治組織。業(yè)主委員會(huì)對業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，履行下列職責(zé)：
�、逭偌椭鞒謽I(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
�、娌輸M業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程草案或修訂草案報(bào)業(yè)主大會(huì)通過，監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;
�、绱順I(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理委托合同，并負(fù)責(zé)合同的履行;
�、杪犎I(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);
�、閷徸h物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度維護(hù)管理計(jì)劃和大宗維修項(xiàng)目的維修費(fèi)用報(bào)告;
�、瓯O(jiān)督及配合物業(yè)管理企業(yè)開展日常管理工作。
第二十七條 首屆業(yè)主委員會(huì)由首次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年。任期屆滿前兩個(gè)月由本屆業(yè)主委員會(huì)主持召開業(yè)主大會(huì)，選舉下一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成員可連選連任。
經(jīng)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)備案時(shí)，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)出具備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì)可設(shè)置主任、副主任，主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員數(shù)額，根據(jù)物業(yè)規(guī)模大小確定。建筑面積5萬平方米以下的物業(yè)，業(yè)主委員會(huì)成員設(shè)5人，建筑面積5萬平方米以上的，每超出2萬平方米可增設(shè)1人，最多不超過9人。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì)候選人人選，由所在街道辦、居委會(huì)征求有關(guān)各方意見后確定;也可由10名以上的業(yè)主聯(lián)合提名候選人，但只能一次性推舉一名。
第三十條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任定期召集，召開會(huì)議必須有過半數(shù)的委員出席，會(huì)議設(shè)會(huì)議記錄制度，會(huì)議作出的決定須經(jīng)過全體成員的半數(shù)以上同意，會(huì)議決定的事項(xiàng)應(yīng)向全體業(yè)主公布。
第三十一條 業(yè)主公約是由業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議，對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。
第三十二條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)將業(yè)主公約作為轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同的附件，對受讓人或承租人具有同等約束力。
轉(zhuǎn)讓人或者出租人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。
第五章 前期物業(yè)管理
第三十三條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由開發(fā)建設(shè)單位選聘或委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同，該合同至業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止。
第三十四條 開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)管理合同約定的內(nèi)容。
第三十五條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
開發(fā)建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第三十六條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。開發(fā)建設(shè)單位未將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示和說明，由此產(chǎn)生的糾紛由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)。
物業(yè)買受人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。
第三十七條 在前期物業(yè)管理期間，前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付(指交接鑰匙)之日的當(dāng)月發(fā)生的的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān);出售房屋交付(指交接鑰匙)之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，物業(yè)銷售合同未約定的，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān);開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主約定由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)的，從其約定。
第三十八條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅總建筑面積在2萬平方米以下的物業(yè)項(xiàng)目、非住宅總建筑面積在1.5萬平方米以下的物業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)管理招投標(biāo)的具體辦法由物業(yè)主管部門另行制定。
第三十九條 開發(fā)建設(shè)單位不得將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。
第四十條 開發(fā)建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積5‰的比例配置必需的物業(yè)管理用房，總建筑面積在2萬平方米以下的應(yīng)配置不小于100平方米的物業(yè)管理用房，總建筑面積超過10萬平方米的，其超過部分按3‰配置。物業(yè)管理用房費(fèi)用列入開發(fā)建設(shè)成本，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。
按比例配置的物業(yè)管理用房，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)，交與業(yè)主委員會(huì)。
第四十一條 共用設(shè)施及物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目同步規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收。
房產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)在相關(guān)資料上注明物業(yè)管理用房的位置;在辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)檔案中載明物業(yè)管理用房的權(quán)屬。
第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列工程建設(shè)資料：
㈠竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備施工圖，地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
㈡設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
�、缥飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
㈣物業(yè)管理所必需的其他資料。
第六章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)按照平等、自愿原則簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
�、逦飿I(yè)的基本情況;
�、娣⻊�(wù)事項(xiàng);
�、缥飿I(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);
㈣物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式;
㈤物業(yè)管理酬金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式;
�、旰贤谙�、合同提前終止的約定;
�、胛飿I(yè)、業(yè)主及住戶資料的管理和移交方式;
㈧雙方的權(quán)利義務(wù);
�、矸韶�(zé)任及解決糾紛的途徑;
�、铍p方約定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)管理服務(wù)合同草案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見。
第四十四條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理資質(zhì)證書后，方可從事物業(yè)管理服務(wù)。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書后，方可上崗。
第四十五條 物業(yè)管理企業(yè)在接受物業(yè)管理后，是該物業(yè)管理工作的直接責(zé)任人，其主要責(zé)任包括：
�、迓男小段飿I(yè)管理委托合同》，按本辦法規(guī)定的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)管理物業(yè);
㈡保管好物業(yè)的綜合驗(yàn)收資料;
�、绾侠硎杖『褪褂梦飿I(yè)管理費(fèi);
�、鑼ξ飿I(yè)范圍內(nèi)的違法行為和違反本辦法或業(yè)主公約的行為立即進(jìn)行勸阻和制止，及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告，并為有關(guān)行政管理部門執(zhí)法提供方便;
�、榻邮軜I(yè)主、使用人的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主、使用人對物業(yè)管理的意見;
�、杲邮芪飿I(yè)主管部門的物業(yè)管理工作考評。
第四十六條 業(yè)主委員會(huì)成立后，由開發(fā)建設(shè)單位向業(yè)主委員會(huì)正式移交物業(yè)管理權(quán)。業(yè)主委員會(huì)通過業(yè)主大會(huì)選聘和委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。
第四十七條 業(yè)主委員會(huì)依法提前終止物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意;物業(yè)管理企業(yè)依法提前終止物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告;雙方均應(yīng)提前二個(gè)月通知對方，并按照合同及有關(guān)規(guī)定辦理移交手續(xù)。
第四十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交本辦法第四十二條規(guī)定的資料。
物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民委員會(huì)通報(bào)，并支持、配合居民委員會(huì)做好相關(guān)工作。
第四十九條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后的10日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)，并報(bào)物業(yè)主管部門備案：
�、鍖︻A(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用按實(shí)際使用結(jié)算，多收的部分予以退還;
�、嬉平蝗课飿I(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)賬冊;
�、缫平粯I(yè)主共有的房屋、場地和其他財(cái)物。
第七章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第五十條 業(yè)主和使用人使用房屋不得有下列行為：
�、鍝p壞房屋承重結(jié)構(gòu)，改變或破壞房屋外貌，改變房屋用途;
㈡對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺(tái)、天臺(tái)、屋面等進(jìn)行鑿、拆、搭、占等;
�、绱娣乓兹肌⒁妆�、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品;
�、枥梅课輳氖挛：怖婧臀：λ苏�(dāng)權(quán)益的活動(dòng);
�、榉�、法規(guī)禁止的其他行為。
業(yè)主、使用人不按房屋使用說明書使用房屋造成的后果，由其自負(fù)。
第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
�、遨`踏、占用綠地，占用通道等共用場地;
�、嫔米愿淖兎课菁捌渑涮自O(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，違反規(guī)定安裝外墻防護(hù)設(shè)施，損毀設(shè)施、設(shè)備，危及房屋安全;
�、鐏y搭亂建，在房屋公用部位亂堆亂放、隨意占用;
�、鑱y停亂放車輛;
�、槠茐木G化，損毀樹木、園林藝術(shù)雕塑，影響景觀;
�、陙y拋亂堆垃圾雜物，傾倒余土廢渣，堆放排放有毒物質(zhì)，污染環(huán)境，存放易燃、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品;
�、腼曫B(yǎng)禽畜;
�、彀l(fā)生超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;
�、碓诮ㄖ铩�(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;
�、罘�、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。
第五十二條 業(yè)主或物業(yè)使用人進(jìn)行裝修、維修、檢修工程的，應(yīng)當(dāng)遵守房屋使用說明書和業(yè)主公約，并事先與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議。協(xié)議范本由物業(yè)主管部門免費(fèi)提供，內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：
�、逖b修、維修、檢修工程的實(shí)施內(nèi)容和期限;
�、嬖试S施工的時(shí)間;
�、鐝U棄物的清運(yùn)與處置;
�、枳≌饬⒚嬖O(shè)施及防盜窗的安裝要求;
㈤禁止行為和注意事項(xiàng);
�、攴⻊�(wù)費(fèi)用與違約責(zé)任;
�、肫渌枰s定的事項(xiàng)。
第五十三條 有關(guān)施工單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事工程建設(shè)或檢修工程時(shí)，須事先告知物業(yè)管理企業(yè)，接受物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督，確保區(qū)內(nèi)物業(yè)完好，工程垃圾應(yīng)及時(shí)清理，工程完工后應(yīng)清理好施工現(xiàn)場并恢復(fù)原狀。
供水、供電單位人員及車輛應(yīng)憑工作證件或車輛標(biāo)志進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行有關(guān)設(shè)施的搶修、檢修、維護(hù)工作。
第五十四條 有關(guān)施工單位因施工或檢修，損壞了區(qū)內(nèi)物業(yè)的，應(yīng)給予賠償。
第五十五條 建筑物的維修責(zé)任明確的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)維修，其他則按下列規(guī)定執(zhí)行：
�、宸课葑杂胁糠钟蓸I(yè)主或使用人負(fù)責(zé)維修;
�、媾B部分，由毗連部分的業(yè)主共同負(fù)責(zé)維修;
㈢建筑物本體共有部分，由該建筑物所有業(yè)主共同負(fù)責(zé)維修;
�、栉飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有設(shè)施、設(shè)備、場地，由全體業(yè)主共同負(fù)責(zé)維修;
�、榉课菁案綄僭O(shè)施影響市容，危及毗鄰房屋安全及公共安全的，由業(yè)主或使用人負(fù)責(zé)維修。業(yè)主或使用人拒不維修的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，由物業(yè)管理公司進(jìn)行維修，其費(fèi)用由業(yè)主或使用人承擔(dān)。
第五十六條 住宅建設(shè)工程招標(biāo)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定在招標(biāo)文件中明確按照工程價(jià)款結(jié)算總額5%的比例預(yù)留建設(shè)工程質(zhì)量保證金，并與施工單位在合同中對涉及質(zhì)量保證金的事項(xiàng)進(jìn)行約定。住宅建設(shè)工程竣工結(jié)算后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照合同約定及時(shí)向施工單位支付工程結(jié)算價(jià)款并預(yù)留質(zhì)量保證金。
建設(shè)工程質(zhì)量保證金應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存，專項(xiàng)用于支付因施工單位原因造成住宅物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題而發(fā)生的鑒定和維修費(fèi)用，不得挪作他用。
合同約定的質(zhì)量保證金預(yù)留期滿后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)返還給施工單位。
第五十七條 設(shè)立住宅物業(yè)專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)用于物業(yè)共有部位、共有設(shè)施、設(shè)備保修期滿后維修、更新和改造。具體辦法另行制定。
開發(fā)建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中，不得動(dòng)用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
第八章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)
第五十八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)包括下列項(xiàng)目：
㈠公共性服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)，包括物業(yè)管理范圍內(nèi)房屋建筑與裝修管理、公共設(shè)施、設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)與維護(hù)、交通管理、消防管理、安全秩序管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、公共停車場管理等收費(fèi);
�、鎸ｍ�(xiàng)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，包括電梯、轉(zhuǎn)供電、二次供水和中央空調(diào)等房屋設(shè)備運(yùn)行服務(wù)的收費(fèi);
�、缣厥夥⻊�(wù)收費(fèi)，實(shí)行經(jīng)營者自主定價(jià)，用于物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù)。
第五十九條 普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)由價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，通過聽證，制定相應(yīng)的等級基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主(在成立業(yè)主委員會(huì)前的前期物業(yè)管理由物價(jià)部門制定試行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn))與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。其他商品住宅和非商品住宅的公共性和專項(xiàng)性物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)按控制最高利潤率的形式進(jìn)行價(jià)格管理(普通住宅最高不超過10%，高級公寓、別墅區(qū)、寫字樓、商住樓、營業(yè)樓和大型商品交易市場不超過15%計(jì)取利潤)。
實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況進(jìn)行公示。
第六十條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制、酬金制等形式約定計(jì)費(fèi)方式。
包干制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
第六十一條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅賦和物業(yè)管理企業(yè)的合理利潤。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。酬金由雙方在物業(yè)服務(wù)合同中約定比例或數(shù)額。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分，具體由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定：
�、骞芾矸⻊�(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
�、嫖飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
�、缥飿I(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
�、栉飿I(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
�、槲飿I(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
�、晡飿I(yè)管理企業(yè)所管物業(yè)支付的辦公費(fèi)用;
�、胛飿I(yè)管理企業(yè)所管物業(yè)發(fā)生的固定資產(chǎn)折舊;
�、煳飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
�、斫�(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第六十二條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每6個(gè)月不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請具有法定資格的專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。
第六十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e;未辦產(chǎn)權(quán)證的，以物業(yè)買售合同中建筑面積為準(zhǔn)。另有約定的除外。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)一般按月計(jì)收。經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、使用人共同約定，可以預(yù)收，除業(yè)主、使用人自愿外，一次最多可預(yù)收三個(gè)月的費(fèi)用。
第六十五條 裝修、維修、檢修工程產(chǎn)生的垃圾應(yīng)當(dāng)按照市有關(guān)規(guī)定堆放到指定的地點(diǎn)。由業(yè)主或物業(yè)使用人自行處理的，物業(yè)管理企業(yè)不得收費(fèi);委托物業(yè)管理企業(yè)處理的，清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
第六十六條 業(yè)主或使用人在辦完購房或租賃手續(xù)(指交接鑰匙)后的次月起，物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人按月交納;納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
未使用或入住的房屋，不交納設(shè)備運(yùn)行專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)。
前期物業(yè)管理期間物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照第三十七條執(zhí)行。
第六十七條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。未結(jié)清的費(fèi)用，由新業(yè)主承擔(dān)。
第六十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可按不超過委托收取總額3‰或按戶定額收取的方式向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)在雙方的委托合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
物業(yè)區(qū)域內(nèi)的走廊、樓梯、公共設(shè)施、綠化地等公共用水、用電費(fèi)用可以并入物業(yè)服務(wù)費(fèi)內(nèi)一并收取。物業(yè)區(qū)域內(nèi)的電梯用電、二次供水設(shè)備用電按照供電、供水企業(yè)規(guī)定的辦法合理分?jǐn)偅硇惺杖 ?/p>
第六十九條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
第七十條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。
第九章 責(zé)任
第七十一條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)違法作出的決定，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正或者撤銷，并通告全體業(yè)主。
第七十二條 有下列情形之一的，由物業(yè)主管部門依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定予以處罰：
�、逦慈〉觅Y質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，或以欺騙手段取得資質(zhì)證書的;
㈡開發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房的;
�、缥唇�(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的;
�、栝_發(fā)建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的;
�、殚_發(fā)建設(shè)單位未將工程建設(shè)資料移交的;
�、觊_發(fā)建設(shè)單位未進(jìn)行前期物業(yè)管理的;
�、腴_發(fā)建設(shè)單位、公有住房售房單位未設(shè)立專項(xiàng)維修資金或者擅自動(dòng)用專項(xiàng)維修資金的;
�、煳飿I(yè)管理企業(yè)不履行服務(wù)責(zé)任并造成惡劣影響的。
第七十三條 業(yè)主或者使用人不按物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理、維修等分?jǐn)傎M(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可以催繳，責(zé)令其限期交付;逾期仍不交付的，按合同約定加收滯納金，合同沒有約定的，可根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定按日加收欠繳金額3‰的滯納金;經(jīng)催收仍不交付的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照業(yè)主公約、物業(yè)服務(wù)合同的約定或通過法律渠道追繳。
第七十四條 物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)的，由政府價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
第七十五條 違反本辦法第五十條、第五十一條的，由有關(guān)行政管理部門按照各自的職責(zé)和相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。
第十章 附則
第七十六條 本辦法所稱物業(yè)共用部位，是指一幢房屋內(nèi)部由整幢房屋的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、己承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋頂?shù)炔课弧?/p>
共用設(shè)備，是指一幢房屋內(nèi)部，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的由整幢房屋的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、電梯、防雷裝置、消防器具等設(shè)備。
共用設(shè)施，是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的由業(yè)主、使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明設(shè)施、消防設(shè)施、排水管道、窖井、化糞池、垃圾站(房)、公益性文體設(shè)施等。
房屋承重結(jié)構(gòu)是指房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)取?/p>
第七十七條 本辦法“以上”均含本數(shù)，“以下”均不含本數(shù)。
第七十八條 本辦法自2006年6月1日起施行。分宜縣物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。
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