物業管理調研報告（精選8篇）
隨著社會一步步向前發展，我們使用報告的情況越來越多，報告具有雙向溝通性的特點。你知道怎樣寫報告才能寫的好嗎？下面是小編幫大家整理的物業管理調研報告，希望能夠幫助到大家。
物業管理調研報告篇 1
為推動我縣住宅小區物業管理工作健康、規范發展，縣人大常委會決定對縣城住宅小區的物業管理情況專題調研，并將此項工作列入常委會20xx年工作要點。調研組自7月份起，利用大約三個月的時間，通過深入各住宅小區實地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發放調查問卷、走訪群眾、利用互聯網征求意見、赴xx西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區物業管理的整體情況，分析現狀，查找問題，學習借鑒先進經驗，認真研究對策和建議，圓滿完成了調研工作任務�，F將調研情況報告如下：
一、我縣住宅小區物業管理的現狀
1、住宅小區的基本情況
根據住建局提供的住宅小區情況，本次實際調研居民住宅小區54個，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬人。據不完全統計，即將投入使用和正在施工的小區大小約有30個，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區的入住人口將近到30000人。占到城區居住人口近50%。
分析我縣住宅小區的基本情況，主要呈現出以下幾個特點：
�。ㄒ唬┳≌再|多樣。我們將其劃分為以下五類：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價出售，住戶沒有完整的產權。如1993年建成的文筆小區。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配，住戶沒有取得產權證，目前多數已經轉手。這類小區有40個，占到小區總數的74%，但規模都比較小，多在30戶左右；三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，多處在新城區，一般規模也比較小，多自建自管；五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。
（二）建設標準不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區是蓋板房，逐步發展到現在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力墻結構等。配套設施建設方面，有只有主體住宅，沒有任何公用建筑小區（如電信住宅樓）；大多數配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等各種情況比較普遍；比較來說，寶鄉大廈、龍輝小區配套設施較好。
�。ㄈ┮幠２顒e較大。調研的54個小區中，大的有龍輝小區559套，幸福小區三個區650套，小的有煙草小區僅8套。其中，20戶以下的小區有14個，21-50戶的有19個，51-100有14個，100-200戶的有5個，500戶以上的2個。
（四）舊住宅多且分散。調研的54個小區中，20xx年以前建成的小區占到35個，大約占到65%，大多為單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區在內，大多建設標準較低，多為磚混結構房。
2、物業管理的基本情況
�。ㄒ唬┪飿I企業發展情況。目前我縣在工商注冊的物業公司有7家。其中目前在我縣開展服務業務的有4家，服務小區6個，占小區總數的10%，住宅877套，占總住宅數量的22%；目前還沒有一家企業具有相應從業資質。
�。ǘI主大會及業主員會成立情況
目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有2家，分別為幸福小區、寶鄉大廈，但都沒有召開業主大會，通過逐戶上門認字、打電話征求意見等形式產生，目前都還沒有步入工作的正軌。
�。ㄈ┬^的物業管理情況
調研的54個小區中，有3個由住建局的下屬物業服務部門管理，基本屬行政化管理，有29個小區由建設單位負責管理。物業機構管理的有14個小區，業主自治的有8個。建管不分，物業服務從屬于建設單位，沒有工程驗收的圖紙及相關資料，對小區工程建設的`基本情況全然不知；服務項目少，大多數物業服務只負責打掃衛生和看大門，好一點的小區有保安服務和維修服務，服務質量相對都比較差，服務制度落實不到位，沒有明確的服務標準；收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元；物業從業人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業服務企業和從業人員都不穩定。
二、存在的主要問題
調研組認為，我縣城區居民住宅小區物業管理總體還處于起步階段，物業管理還不規范，不能健康有序地運行。存在的突出問題主要有以下幾個方面：
1、工程建設的遺留問題
小區工程建設的遺留問題是形成物業糾紛主因，也是物業管理健康運行的最大難題。一是許多小區建設手續不完善，住戶入住后一直不能辦理房屋產權證；二是工程質量把關不嚴，房屋在質保期內就出現一些質量問題，比如寶鄉大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴重等現象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門前地下室還是個大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規劃建設公共建筑和共用設施，如綠化、花池、活動場地、停車位、供熱設施、物業用房等。這些問題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會轉假到物業管理頭上，使得部分小區物業管理矛盾激化。
2、歷史原因形成的問題
一是政府于早期建設住宅小區，劃拔土地、定價出售，按照現行政策，住戶沒有完整的產權，不能辦理房屋產權證，出現屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責任權利不清，無法解決。如文筆小區政府還保留有部分產權，沒有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區屬政府定價出售，專項維修基金至今沒有著落，屋頂漏水等維修問題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時條件限制，規劃、建設、用地等方面不夠規范，配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房，加之房屋年久失修，遺留問題得不到解決，住戶怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經撤并，由住戶自管。這類舊住宅小區約有半數以上，已成為廣大住戶反映強烈的熱點和難點。
3、專項維修基金收繳不到位
調研的54個小區中，僅有7個小區收繳了專項維修基金，僅占13%。收繳標準不統一，有按房價2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問題已嚴重影響到住戶的正常生活，維修資金沒有著落。由政府建設的文筆小區和政府定價出售的幸福小區目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項維修基金的7小區，只有寶鄉大廈存入了專戶。
4、物業企業的發展嚴重滯后
通過當工商注冊的僅7家，掛靠服務的1家，都沒有取得相應的服務資質；物業服務人員素質偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10％。
5、物業管理模式落后，經營活動不規范
部分建設單位、開發商把自建小區的物業服務作為照顧自己親友就業的一個途徑，把物業服務變成了管理，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個小區中，只有不到10個是聘請物業企業管理。這種模式的運行無形中加大了物業服務企業的數量，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務項目少，服務費標準低，收繳率低，造成企業管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環機制無法建立。部分單位建設小區，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點報酬，有的是義務服務。部分物業企業管理人員簡單認為物業服務就是看大門、打掃衛生、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，有的小區住戶反映有時幾天也看不打掃人員，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。調研的54個小區，物業服務企業都沒有工程驗收的圖紙和相關資料，對小區建設的基本情況不清，大多小區沒有制定物業管理活動的相關制度或公約，少有的部分也得不落實。
6、業主大會、業主委員會的運作機制尚未形成
業主對物業管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關系。調研統計，有95%以上的業主對《物業管理條例》不了解或知道一點，對物管企業的服務要求往往會超出合理范圍。例如：在調查中，各個小區反映最多的頂層住戶出現樓頂漏水的問題，在業主與物業交涉未果時，往往會采取拒交物業費的方式來處理。有些業主認為我不交物業管理費是因為我不住或者不需要物業管理。使業主與物管企業之間關系僵化，陷入惡性循環的怪圈。
召開業主大會、成立業主委員會困難，業主委員會發展極度滯后。住房對業主大會缺乏認識，不愿意參加業主委員會，全縣成立業主委員會的小區僅有幸福小區和寶鄉大廈2個，都是在相關部門確定好候選人之后通過上門簽字，打電話征求意見的方式產生。政府部門的宣傳教育和指導工作做的不夠。
三、意見和建議
針對物業管理中存在的突出問題，為了進一步加強我縣物業管理工作，提高物業管理水平，調研組提出如下意見與建議：
1、加強居民住宅小區的工程建設管理
工程建設的遺留問題是物業管理工作的源頭問題，相關職能部門要認真落實工程建設的各項監管措施，要按照物業管理相關法規規定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。規劃設計一定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、對車位數量、綠地面積等內容；工程建設要嚴把工期和質量關；組織驗收，應將小區各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容；要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。
2、加強對小區物業管理工作的管理和監督
一是督促開發商依法在銷售房屋之前選聘物業管理服務企業，制定臨時管理規約并將之明示房屋買受人；二是嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料并向房管部門備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門與居委會相互配合，形成合力加大執法力度，及時查處物業服務違法行為和物業管理區域內發生的違法行為；四是加大調處力度，及時化解各類物業管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評，甚至取消在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主合法權益。
3、要強化對物業管理工作的指導
一是要主動介入，認真分析研究當前小區召開業主大會、成立業主委員會、引入物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協調、指導、幫助的力度，促進業主大會召開，業主委員會建立并有效開展工作，促進規范的物業管理公司入駐小區有較大進展；二是加強物業服務企業的培育扶持，對物業企業的發展給予政策的扶持，組織好物業服務從業人員的崗前培訓，條件成熟時可以組織其成立行業協會，為其自我發展創造優越的條件。
按享受服務的等級收費機制沒有建立。區的物管運行成本不同、服務標準不同，收費標準自然不同，但現在的情況是各個小區之間互相參照，無論何種服務質量收取標準相差無己。
二是要加強引導，盡快形成以質論價、質價相符、合同約定的收費體系，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍；三是廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規范物業管理企業和業主的行為。區別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，促進物業服務健康運行。積極探索市場化運行的物業管理新機制，真正實現物業管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區的現狀及特點，宜選擇部分條件較好的小區，如龍輝小區，寶鄉大廈、幸福小區，先行搞好試點，逐步推行。
4、要健全物業管理體制機制
首先，完善和規范物業管理行政管理體系，加強物業管理隊伍組織建設，配備專職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發揮城管委，居委會等在日常物業管理活動中的優勢作用。其次，要健全完善物業管理各項制度，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的管理機制，確保物業管理工作健康運行。第三、要逐步建立一整套物業管理信息系統，全面、及時、準確反映我縣所有從事物業管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實施物業管理的物業管理企業情況、我縣所有物業的基礎情況、業主委員會情況等內容，為提高物業管理服務水平打下一個良好的基礎。
5、要深化物業管理法規宣教
縣政府及相關職能部門要運用互聯網、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業管理條例》、《山西省物業管理條例》等法規的宣傳活動，強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業管理企業遵紀守法，規范管理，更好地為業主提供服務；增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行應盡的義務。
6、要規范物業管理服務行為
物業管理服務企業要樹立質量意識，規范管理、優化服務，取得廣大業主和業委會的支持和配合。一是加強從業人員業務培訓，提高其專業素質和服務水平。二是應當按規定實行明碼標價，統一收費，在其服務區域內的顯著位置或收費地點，對物業管理企業、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、舉報電話等進行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業主明白消費。三是要加強企業內部管理，嚴格履行物業服務合同約定，為廣大業主提供相應服務并達到服務承諾標準，對業主和業委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業承接驗收制度，物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位，共用設施進行查驗，以減少工程建設遺留問題引發的物業矛盾和糾紛。
7、要強力落實專項維修資金的收繳工作
新近建成的小區條件較好，應嚴格督促落實，可一步到位，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動作用，如龍輝小區；對新開發的小區一定形成制度，確保落實；對政府及部門早其建設小區如文筆小區等，應盡快研究，加以解決。
8、要積極推進舊住宅小區的物業管理
調動各方積極性，針對舊住宅小區物業規模小，較為分散，尤其是小區樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難于起步的情況，逐個進行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業管理用房缺乏等問題，整合物業管理資源，完善物業管理條件，促進其盡快開展正常的物業管理工作，改善舊住宅小區的居住環境。可著手先行對幾個無物業管理小區進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區物業管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。
物業管理調研報告篇 2
為了使“加強小區物業管理”主席協商會議更加富有成效，市政協文教衛體委組織部分委員組成調研組，在傅紹平副主席帶領下，調研視察了市城區住宅小區，組織召開了座談會，對我市小區物業管理中存在的突出問題進行了認真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調研報告，供主席會議協商參考。
一、發展現狀
近年來，市政府高度重視物業管理工作，把物業管理作為加強社會管理、建設完美社區、提高市民生活質量、維護社會和諧穩定的一項重要的民生工程來抓，有效改善了市民的居住環境，提升了城市品位和市民生活品質。
1.健全了物業管理規范制度體系。20xx年以來，市政府根據全市物業管理行業發展情況，先后制定出臺了一系列規范性文件，涉及前期物業管理、物業服務收費、物業保修金、物業維修資金管理等主要領域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動了相關工作的順利開展。
2.強化了對物業主體的培育和監管。培育和引導本地企業做大做強。20xx年常德福吉物業公司晉升為一級資質，實現了本地一級資質物業服務企業零的突破。加強對市場主體的監管。依法實行市場準入制度;建立了資質年度考核制度和物業服務企業信用動態管理檔案，并且加強了信用評價成果的運用。
3.提高了服務水平拓展了服務領域。引進保利、金碧、萬達等一批國內優秀物業服務企業駐常服務，傳播先進的物業管理理念。通過專題培訓、專家講座、開展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業企業業務素質和服務水平。引導和拓展物業管理的服務項目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內容，發展到目前的家政服務、代收代繳、車輛管理、特約服務等方方面面。
4.加強了對物業管理硬件設施投入把關。制定了物業管理用房、業主公共活動用房等物業管理硬件設施的建設標準，物業管理用房面積按小區總建筑面積的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡;業主公共活動用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并將物業管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術規范。
二、主要問題
雖然我市小區物業管理取得了長足發展，但也暴露出不少問題，與黨委政府的要求、與社會和人民群眾的期待還有一定的差距。
1.車輛停放無序。由于前期建設車位配套比例較低，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加，小區內有限的停車位(庫)已無法滿足業主車輛的停放需求，致使小區內大量車輛無處停放，部分小區停車猶如見縫插針“搶車位”，擠占人行道、綠化帶已成常態，占用消防通道、堵路堵門也時有發生，造成小區內交通堵塞，進而引發各類糾紛。市城區金色曉島小區就出現過因為他人的車輛停放在車庫門口，車庫業主家小孩半夜生病需要急診時而無法開車，一氣之下怒砸堵庫之車的案例。
2.違法建設不止。部分小區存在嚴重的亂搭亂建現象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽臺周圍搭棚、破墻開店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規搭設外置防盜網，影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區甚至出現業主大興土木推倒重建;還有的業主私自改變房屋的居住功能，租與他人開飯店、茶館，開公司、做倉庫，嚴重影響周邊業主的日常生活。上述情況多是因沒有及時制止而其它業主跟風效仿，導致不少小區亂搭亂建現象禁而不止、愈演愈烈。
3.物業費用難收。目前市城區物業企業中有相當部分企業實際處于虧損狀態，除了規模因素外，物業服務收費標準偏低、物業費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區收費標準還維持在10年前的水平。據武陵區調查表明，20xx年小區業主欠費額度平均達25%，個別小區高達45%以上，而物業企業能夠承受呆賬的臨界點大致在10%。不少業主常以房屋質量差、服務不滿意等各種理由拒交物業費。不斷降低的收費額度導致物業服務質量下降形成了惡性循環。例如水岸名苑物業費收繳率不到70%，該小區已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業費。
4.各類亂象頻發。小區物業服務涉及業主、開發商、物業公司、政府職能部門等多個主體，一旦其中任何環節出現問題，都會導致小區內亂象頻發，影響社會安定與和諧。如鴻升別墅南區部分業主以多種理由拒交物業費先后導致多家物業公司運轉不暢而退出小區，小區內垃圾成堆，業主苦不堪言;芙蓉盛世小區因物業公司與業主就停車服務收費項目溝通不及時，導致發生業主沖撞停車道閘，損壞公共財物事件;金色曉島和公園世家小區出現物業公司人員制止業主搭建陽光房而被毆打事件;荷塘月色小區業主為爭奪業委會主任一職大打出手致傷住院。
5.行政執法缺位。政府有關職能部門管理缺位，導致物業管理區域呈現“孤島”現象。物業管理涉及的政府職能部門眾多，部門行政執法沒有延伸到物業管理區域內，如公安部門過多依賴物業公司并沒有執法權限的保安維護小區治安;城管、規劃部門對小區內亂搭亂建現象處理不及時甚至不處理，物業服務企業又無力制止;消防部門對小區車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法。
6.公共服務缺失。敞開式小區大多沒有明確服務主體，基本上依賴社區提供的基本服務，而社區因為人力和資金的原因無法保障，部分敞開式小區因服務主體不明確，衛生、治安、交通等服務項目長期處于無序狀態。許多政府投入大量資金改造的小區存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬元對小區道路、下水道等基礎設施進行了大規模改造，但至今沒有專業化或自治組織物業服務進入，僅靠一位老人清掃衛生，亂搭違建、臟亂現象隨時有反彈的可能。
三、原因分析
我市的物業管理存在的這些問題在全國來說有其共性的一面，也有其特殊性，應認真分析，科學應對，其主要原因：
1.對物業管理認識有差距，重視不夠。現階段物業管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業管理的認識不夠到位，尤其是區縣(市)、街道、社區對物業管理缺乏系統研究和深入思考，沒有作為全局工作來考慮，宣傳和引導力度不夠，導致物業管理的社會地位一直未能得到凸顯。同時，近幾年我市著力開展的完美社區建設和網格化管理工作與物業管理關聯性研究不夠，結合不緊。沒有將物業管理納入現代服務業范疇，物業企業無法享受在稅收、財政等方面的優惠和扶持政策，政府對物業管理的政策支持不明顯。
2.物業服務企業行為不規范，服務水平較低。物業企業內部管理水平不高，部分企業內部管理制度不健全，管理流程不科學，沒有或很少有內部考核和獎懲機制。個別企業在業主拖欠物業費、企業運營面臨困難的情況下，為降低成本，便開始減員減薪，搞衛生的是“奶奶級”，當保安的是“爺爺級”員工，降低物業服務標準，導致業主拒交物業服務費現象的加劇，形成惡性循環。物業行業專業人才匱乏，大部分物業企業缺乏具有專業素養和綜合素質的人才，從業人員的服務意識和管理經驗不足，與業主日益多樣化的居住需求存在很大差距。
3.部分業主素質不高，業主自治機構作用發揮不夠。業主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業主大會和選舉產生業主委員會。目前，我市僅有27%的小區成立業主委員會，而且有相當部分名存實亡無法正常開展工作。二是業主自治機構運作欠規范，基層糾紛處理機制效率不高。業主委員會委員準入門檻低，素質參差不齊，加之業主委員會不具備法人資格，街道、社區對其缺乏有效的監管和處罰，導致其運作不規范，有的甚至成為個別業主謀取私利的媒介。三是業主缺乏共同家園意識。不愛護共用財物、不講衛生、不遵守公共秩序等現象較為普遍，個別業主甚至惡意拒交物業服務費，給物業管理帶來阻力。
4.物業管理設施基礎差，硬件建設跟不上。一方面由于部分房地產開發商受利益驅使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質量、電梯以次充好、不按照合同約定標準隨意更改環境及相關配套設施，沒有配備或者沒有配足物業用房與相關設施設備。另一方面部分老舊小區和政府投資的廉租房、公租房，由于規劃、住建等部門在規劃設計把關時沒有要求預留物業管理用房和業主公共活動用房，導致不具備實施物業管理的硬件條件。
四、幾點建議
調查組認為，小區物業系列問題不解決好，會留下諸多后遺癥。首先是小區停車、治安等問題會擴散到社會，或侵占公共空間或引起社會不穩定，增加社會管理難度;其次是由于部分物業服務企業的退出會不斷增加政府公共服務投入，街道、社區等基層組織將不堪重負;第三是直接導致部分市民生活質量下降。因此，應引起足夠重視。
1.強化措施，加大對物業管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業管理條例》地方性法規，從法制層面保障其發展。將物業管理工作納入各級黨委、政府議事日程，并作為年度績效評估考核內容。將物業管理納入完美社區網格化管理范疇，加強區縣、街道、社區物業管理機構的人員配備和隊伍建設，健全基層物業服務與糾紛處理機制。各級財政要保障各級物業管理機構的工作經費。設立物業管理專項基金，主要用于推廣物業行業的創新、增值服務，對服務優質、社會反映良好的物業服務企業給予適當獎勵，積極引導社會化、專業化的物業服務企業進駐老舊小區進行服務，對老舊小區實施物業管理作出良好成績的給予適當獎勵，對于明顯虧損的企業給予適當補貼。
2.明確職責，構建完善的聯動管理體系。充分發揮各職能部門的作用，推動行政執法向小區院內延伸。發揮房管部門作為全市物業管理行業主管部門在制定政策和行業標準及統籌協調與督導指導方面的`作用，進一步明確規劃、城管、住建、公安、質監、消防、物價等部門在小區物業管理工作中的職責，形成責任明確、分工協作的工作機制，并將他們的投訴電話公示在各小區醒目位置，便于及時受理業主投訴。同時發揮區縣(市)政府(管委會)，尤其是街道辦事處和社區的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂”的完美社區建設目標延伸至小區內，使小區成為完美社區建設的重要內容。幫助建立業主委員會，選擇物業服務模式，協調各方搞好小區的監督、管理和服務。
3.分類指導，探索建立多樣性的物業服務模式。對新建和老舊小區，封閉式和敞開式小區進行分類指導，選擇合適的服務模式。重點探索針對敞開式老舊小區的物業管理模式，規模較大的小區，可采取聘用物業服務企業進行管理，規模較小的小區，可采取“統一打包”方式選聘物業服務企業進行管理。推廣紫橋小區物業管理模式，鼓勵街道或社區成立物業服務中心(登記注冊)進行管理或物業管理委員會進行自治，專項負責轄區內無法實行專業化物業管理的小區。研究針對保障房小區和農民安置公寓區物業管理的措施，做到服務不留死角。
4.創新管理，提升物業企業服務水平。推動物業服務企業整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規模的物業服務企業，進一步支持本地物業服務企業做大做強，樹立行業標桿。鼓勵物業服務企業建立新型社區商業服務模式，延伸服務鏈條，不斷滿足潛在的市場需求，提升服務能力，實現物業服務升級轉型。及時化解物業服務企業發展中的問題和矛盾，推動我市物業服務水平快速提升。加快建設監督體系，大力培育業委會，提高業委會組建率、專業性和公信力，讓業主直接參與對物業服務的監督和合作，形成由政府牽頭、相關部門和業主共同參與的新格局。
5.倡導誠信，增強物業主體的自覺意識。正面引導與懲戒并舉。一方面加強對《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的宣傳。通過各類媒體、小區宣傳欄等加大宣傳力度，增強開發企業、物業服務企業和廣大業主等物業主體各方的責任和自覺意識。強化示范帶頭，通過廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業主，增進業主對物業管理的認知和理解，提高市民對物業服務的認同感，提高物業服務人員的社會地位和職業自豪感，營造有利于物業管理的良好社會氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業主體各方的誠信檔案，對不守誠信的企業法人和業主進行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進行問責。
6.突破難點，推動小區物業管理全面提升。以拆除小區違法建筑和老舊院落改造為突破口，對違法建筑進行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標，開展聯合整治行動。對老舊小區采取以獎代補方式，落實市中心城區兩級財政配套資金，對我市城區老舊院落和敞開式老舊小區分期分批進行改造。按照總體規劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則，對老舊院落安防設施完善、路面平整處理、停車位(線)劃定、垃圾裝運處置、環境整治、管理用房配置、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發動，激發廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。
物業管理調研報告篇 3
物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規范的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容， 市物業管理工作也是文明城市創建的重要組成部分。根據安排，我們對xx市物業管理工作進行了調研，具體調研情況如下：
一、物業管理的基本情況
總體看，我市物業管理工作有以下四個特點：一是物業管理市場處于發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是業主委員會作用發揮不好。四是物業管理行業監管體制不完善。
（一）物業企業現狀
我市物業管理從xx年前后開始起步，至今發展僅xx年時間。據調查，截至20xx年底，在我市注冊的物業企業共有24家，其中三級資質企業10家，從業人員367余人。外地物業企業在我市開展服務的3家，從業人員約32人。
�。ǘ┪飿I發展現狀
目前，全市共有物業管理小區34個，物業管理面積239.1萬平方米。
1、新建城市住宅小區的物業發展現狀。我市新建住宅小區主要指20xx年后開工建設的住宅小區，共有16個，房屋建筑面積143萬平方米，住宅套數有1.2萬余套，物業管理覆蓋率達到95%以上。其中有國際現代城住宅小區獲得xx市物業管理示范（優秀）小區稱號。
2、 老小區的物業發展現狀。老小區主要是20xx年建成的住宅小區，共18個，房屋建筑面積96.1萬平方米，住宅套數有0.85萬余套，物業管理覆蓋率不足50%。
3、住宅專項維修資金的歸集和使用情況。從20xx年開始歸集住宅專項維修資金以來，累計歸集資金1372.79萬余元。
�。ㄈ┬^業主委員會現狀
截止20xx年底，全市住宅小區已成立業主委員會6個。在調研中發現， 90.5%的小區業主對物業狀況漠不關心，造成業主大會召開困難。61.9%的小區在業主入住幾年后仍沒有召開過業主大會，沒有組建業主委員會，物業管理處于前期物業管理狀態。個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。50%的小區業主委員會成立程序不規范，未通過業主大會選舉產生。62.5%的小區即使按規定成立了業主委員會，也未能起到應有作用。
（四）物業管理行政機制現狀
在《物業管理條例》及《 市物業管理實施辦法（暫行）》中明確：（1）房地產行政主管部門是物業所在地的物業管理的主管部門，對轄區內的物業管理活動進行監督管理；（2）居民委員會、村民委員會依法對社區進行管理和提供服務，對社區內物業管理活動進行指導監督，調解物業管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉鎮政府協助有關行政管理部門對物業管理進行監督，對物業管理與社區管理、社區服務的相互關系進行協調。但在實際的工作中，市房管局人手不足，對物業管理中的問題疲于應付；街道、社區居委會很難插手小區的物業管理工作，對物業公司無法制約，物業公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街道、社區居委會的正常工作。按照《 市物業管理實施辦法（暫行）》中有關職能的劃分，物業管理涉及國土、住建、民政、城管、物價、公安、工商、供水、供電、質檢、通信、街道、社區居委會等相關部門的配合，但各相關部門普遍存在重建設、輕管理的思想，沒有形成工作合力，對物業管理中存在的問題缺乏相關的應急機制和有效的管理措施，導致物業管理問題突出。
20xx年以來，我市針對物業管理工作先后出臺了《 市物業管理實施辦法（暫行）》《 市住宅維修資金管理實施辦法》，市房管局也出臺了配套性文件《 市物業管理實施細則》《關于規范 市普通住宅小區物業服務等級標準和市城區物業服務費指導價格的通知》《關于規范物業承接查驗工作的通知》等文件，為理順物業管理體制、規范物業管理行為、提高老住宅小區物管水平、發揮業主自治機構作用、加強物業專項維修資金管理等打下了一定的基礎。
二、物業管理存在的主要問題及原因分析。
（一）物業企業存在的主要問題及原因分析。
1、物業服務公司小、弱、散突出。隨著房地產業的迅速發展，近幾年來我市物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊，平均每個物業管理小區建筑面積僅7萬平方米，物業公司管理面積也不足10萬平方米，由于管理項目較小，管理規模不大，綜合實力差，專業化水平低，造成物業服務社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進一步吸引優秀人才從事物業服務行業。
2、物業企業服務意識不強。從調查的結果來看，物業企業主動上門服務率為32%，小區業主對物業服務人員的綜合滿意度為61%，這表明物業公司的服務意識不是很強。
3、物業管理企業的經營管理不規范。一是少數企業以犧牲業主資產的保值增值和小區環境為代價，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益。二是少數物業企業從自身經濟利益出發，擅自在小區公共部位開展經營，全部收入歸企業方所有。三是少數物業企業存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務標準。
4、物業管理企業人員整體素質不高。一是物業管理企業員工缺乏客戶意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足。二是物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業主對物業企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。
5、物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是物業服務收費標準低，嚴重制約了行業的健康發展。據調查，我市24家物業企業的34個項目，有31個項目虧損，幾個項目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務的樓盤。二是政府沒有建立物業服務調節機制和平衡機制。例如：同一職能機構管理著水電氣的價格與物業服務價格，卻沒有建立相應的平衡機制。當水電氣的價格不斷上升時，物業服務成本隨之增加卻沒有消化來源。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業服務成本仍然沒有消化來源，導致了收入支出的剪刀叉現象，物業服務企業生存的危機日益突出。三是物業服務從業人員報酬低。調查表明，我區物業服務從業人員平均報酬僅1200元/月，低于社會平均工資，且沒有購買任何社會保險，勞資雙方潛在矛盾十分突出。
（二）物業發展存在的主要問題及原因分析。
1、物業服務費收取難。主要表現在：一是一些服務人員責任心不強，服務質量差，服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是業主物業消費意識淡薄。較大一部分業主來自農村，對物業管理概念不深，對物業服務的配合度不高，接受不了這一新生社會產物。三是建設工程遺留問題隨著物業交接，將問題轉嫁給物業服務企業，成為住戶不繳費的借口。五是由于業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。
2、建設工程遺留問題引發物業糾紛。
有以下三種情況：
（1）工程質量遺留問題。主要表現有：①盡管通過了竣工驗收，但向業主交房時仍存在共用設施設備不完備的情況，如管理區域內的環境、道路、景點等設施未完工，影響業主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業服務現在大多仍為開發商屬下的物業公司承擔，因此多數業主認為開發商對建設質量的完善與有關承諾的兌現責任自然應由物業公司承擔，并往往以此作為衡量物業公司服務效果的重要指標。③開發中的工程質量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業使用階段，業主接房后往往很難與開發商打交道，從而很容易轉嫁給物業公司，引發矛盾。
�。�2）開發商物業銷售中遺留下來的`問題。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區及集資房）；②銷售廣告內容與實際交房時不一致；③擅自將小區公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數業主使用；④擅自改變公共設施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。
�。�3）建管不分帶來的問題。我市開發企業下屬的物業公司的物業服務，往往被定位為促銷或售后服務，僅作為開發的附屬產品，一些物業公司與開發商一鍋吃飯，導致了部分物業公司失去了獨立生存的能力。
3、老住宅小區基礎設施差，缺乏專項維修資金。我市2000年前建成的住宅小區配套建設水平低， 基礎設施設備差，娛樂休閑設施很少。目前許多住宅小區的共用部位，公用設施設備急需維修養護和改造；娛樂休閑設施也急需改善，而這些小區沒有專項維修資金，根本無力進行舊小區改造。
4、住宅專項維修資金的歸集和使用存在的問題。
�。�1）住宅專項維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產證的業主，他們不愿意再繳納住宅專項維修資金，這就造成了一幢房屋或一個小區只有部分業主歸集了住宅專項維修資金。
�。�2）開發企業挪用已歸集的住宅專項維修資金。住宅專項維修資金一般由開發企業統一收取，再交到財政局、房管局指定的專用帳戶上。開發企業不及時上交給房管局，造成住宅專項維修資金的拖欠，很容易激發與業主間的矛盾，給后期物業管理帶來困難。
�。ㄈ┬^業主委員會存在的主要問題及原因分析。
1、業主委員會的選舉產生過程中存在著瑕疵。小區業主委員會成立程序不規范，未通過業主大會選舉產生。導致成立后，作用發揮普遍不理想。在實踐中，對業主委員會的監督缺乏有效的手段，使業主難以有組織地參加管理和表達對物業管理的看法。
2、組成業主委員會的人員結構不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結構老化，知識水平及專業素質普遍不是很高，法律意識相對淡薄。
3、業主委員會的經費來源無法自行解決。業主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區全體業主分攤；二是通過經營小區公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助取得。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。由于沒有經費來源，業主委員會的日常工作都很難開展。
4、業主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據調查，我區80%的小區沒有業委會用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業主委員會的工作也不方便。
5、業主大會和業主代表大會召開的困難大。時間、地點均不好確定，與會業主很難達到2/3以上，業主參與意識不強，就連書面征求意見也有難度，導致很多重大事項無法決定。
�。ㄋ模┪飿I管理機制存在的主要問題及原因分析。
1、物業管理法律法規不健全。首先，物業管理立法滯后。除了2007年10月1日實施的《物權法》有關章節規定和2003年9月1日正式實施的《物業管理條例》及地方性相關配套法規外，一直沒有國家級行業法規可以遵循。其次，物業管理法律關系各主體間的權利義務關系不清。具體表現在：法律責任不清楚；供水、供電、供氣等有關單位與物業服務企業的經濟關系不明確；作為經濟合同一方主體的業主委員會是否具備訴訟資格等等。
2、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全市看，缺乏一個部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻責任主體不明確，行政監管力度不大。如：大多數小區業主將車庫用于住房或經營，接通水、氣等，存在安全隱患，居民反映強烈。而水、氣主管部門認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續，但作為房屋主管部門的房管局卻無法干預。
3、物業服務缺乏市場競爭機制。我市物業服務市場還沒有真正引入市場競爭機制，大多數物業企業并不是通過招投標進入物業市場的，造成了許多物業企業缺乏競爭意識和責任意識。據調查，我市專業物業公司只占37.5％，開發商下屬企業占54.1％，外聘服務企業占12.5％。多數物業企業與開發商是相互依賴的關系。
三、完善物業管理的建議和措施。
�。ㄒ唬┘訌娢沂形飿I企業服務質量的建議和措施。
�。薄撛鞐l件，積極鼓勵物業公司兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上給予扶持和優惠。
�。�、提高物業企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營能力，加強與業主、業委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養和造就高素質的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。
�。ǘ┘涌煳沂形飿I行業發展的建議和措施。
1、加大政府政策扶持力度。對物業服務企業的營業稅免收，所得稅減半征收；對農轉非40、50人員參照國有企業下崗40、50人員政策執行，鼓勵企業擴大農民工使用，增加就業崗位。
2、加大宣傳力度，引導人們正確的物業消費觀念。深入宣傳《物業管理條例》和《 市物業管理實施辦法（暫行）》等有關法律法規，讓廣大業主了解物業管理對小區環境的重要性，使物業企業進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同范圍內提供優質的物業服務，推動整個物業服務行業健康、有序發展。
�。ㄈ┩晟菩^業主委員會制度的建議和措施。
�。�、逐步推行業主誠信檔案的建立。對小區業主在水、電、氣物業管理等費用的交納、參加業主大會和業主代表大會等會議的出席率、自覺維護小區公共設施設備等相關行為逐步建立電子信用檔案。
２、政府相關部門參與業主委員會的組建。首屆業主大會的召開和業主委員會組建，應在街道辦事處、社區居委會的組織下，在房管、公安部門的指導監督下按程序進行，并將有關材料報社區居委會，街道辦事處、房管局備案登記，公安機關根據備案登記表刻發印章。 ３、將業主自治機構的管理納入社區管理范圍。業主委員會應當自覺接受社區居委會領導，參加社區居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區居委會參加業委會的活動，對業主與業主之間，業委會與業主之間，業主、業委會與物業公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以協助。
4、加強組織業主委員會成員的培訓，提高業委會成員的總體素質。
�。ㄋ模┙⒔∪飿I管理新機制的建議和措施。
1、建立健全物業管理行政新機制。按照屬地管理的原則，成立黨組織領導下，由社區居委會、業主委員會、物業服務企業構成的三方聯動的社區服務工作新機制，實現雙向進入、交叉任職，業主委員會成員、物業公司經理在社區居委會黨組任職，社區居委會干部義務擔任物業公司總監和業主委員會副主任。并在小區中設立社區便民服務部，由物業公司指派專人值班，負責接待處理業主投訴和日常生活事務，業主委員會定期值日，社區居委會配備專門的物管員，落實好相關的經費。共同幫助物業公司調解糾紛，協調矛盾，特別是解決公共服務、戶籍、計生、社保、民政、就業等涉及民生的問題。
民政、公安、計生、社保、人社、國土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉鎮辦事處等部門的窗口單位與物業企業進行對接。在物業企業代業主辦理日常生活事務時，職能部門應提供便民服務通道。業主自己辦理相關手續時，要求提供該小區物業公司、業主委員會或社區居委會的證明。使業主們慢慢地認可物業公司、業主委員會這一級組織，漸漸地接受物業這一行業，逐步形成物業管理服務意識。同時，啟動職能部門領導問責機制，對履職不到位的進行問責，提高部門管理的主動性，逐步形成政企聯動的小區管理社區化機制。具體步驟上，可選擇城區建筑面積較大、入住率較高的小區作為試點，積累經驗，后期穩步推進。
2、建立前期物業管理監管機制。從房屋預售開始，物業管理應同步介入，對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業采納，為后期物業打下堅實的基礎。物業企業前期介入所產生的費用可由開發建設企業承擔。建立物業招投標競爭機制。根據我市物業管理發展的需要啟動物業管理招投標制度。
3、建立物業管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業管理糾紛調處新機制。建議將物業矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。
另外，物業糾紛中的大部分由房屋質量和共用部位、公用設施設備不完善引起的，在小區規劃審批和竣工驗收時加強管理，在物業承接查驗和房屋交付使用方面實行備案制度，嚴格房屋質量和設施設備配套關，為物業管理奠定硬件基礎。
物業管理調研報告篇 4
物業管理作為新興的朝陽產業，在我市已有十余年的發展歷史，這十幾年來，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業主和物業管理企業的共同努力下，我市的物業管理總體水平得到了很大的提高，物業管理從一個新生事物發展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業。為了更深入地了解我市物業管理現階段發展狀況，結合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區的物業管理情況進行了調研，調研中發現問題歸納如下：
一、收費難依然是制約我市物業管理行業發展的最大壁壘
在調研中反映最多的問題就是收費難，雖然《物業管理條例》已頒布實施一年多，但業主的交費意識、物業管理觀念尚未完全形成，收費難依然是困擾絕大部分物業管理企業的首要問題。業主不交費的理由很多，主要是物業管理企業服務不到位和房屋質量等開發商遺留問題。物業管理企業收上來的物業費越來越少，從企業追求利潤的經濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務質量下降，于是更多業主對物業管理企業的服務不滿意，從而不交物業費，這就進入了一個惡性循環的怪圈。所以要搞好沈陽的物業管理，必須從培養人們的交費意識入手，努力提高收費率。
二、業主大會、業主委員會成立、運行不規范，作用發揮不當
在《物業管理條例》中，業主大會制度被作為一項重要制度再次明確，業主大會是全體業主的自治組織，業主委員會是業主大會的執行機構，作為產權人和物業使用人的業主是小區真正的主人，管理好小區應該是全體業主的共同愿望，所以物業管理不是物業管理企業一方的`事，而是全體業主的事，業主應通過業主大會這一渠道充分行使自己的權利，發表自己的觀點，參與到小區管理中去。但在調研中發現，很多小區的業主沒有意識到這一點，對小區物業狀況漠不關心，造成業主大會召開困難，有些小區在全部入住幾年后仍沒有召開過業主大會，沒有組建業主委員會，物業管理處于前期物業管理狀態，個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區正常的物業管理埋下隱患。有的小區業主委員會成立程序不規范，未通過業主大會選舉產生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業主。還有的小區即使按規定成立了業主委員會，但其成員對物業管理相關知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業主委員會形同虛設，不能起到應有作用。另外，個別社區對業主大會、業主委員會的成立比較漠然，未按照《物業管理條例》要求發揮應有的組織、指導作用，使部分物業的日常管理工作處于無序狀態。
三、物業管理企業人員整體素質有待提高
這一問題主要表現在以下兩方面：一是某些物業管理企業員工缺乏客戶意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足，影響物業管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。其實業主和物業管理企業之間的矛盾很多是源于物業管理企業人員服務態度不好，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業管理企業人員一定要樹立“業戶至上”觀念，才能把物業管理這項工作做好；二是某些物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。
四、服務標準不統一，有待規范
物業管理服務作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業主在購買本小區物業管理服務的時候會與其他小區相比較，看看自己所享受到的服務在價值、價格上是不是最優的，但由于現在我市未對不同價格的物業費應具體提供那些服務做出細致明確的規定，所以在業主進行比較的過程中難免會出現同質不同價，或者同價不同質的現象，這種現象會對業主在評價物業服務上產生影響。因此服務標準需要進一步規范。
五、開發商遺留問題嚴重影響物業管理企業正常經營
開發商遺留問題主要包括兩方面：一是房屋質量存在問題；二是承諾未兌現，業主未得到承諾利益，園區內配套設施未健全。調查中，有些物業管理企業管理人員反映他們小區內沒交物業費的業主有90%是因為房屋質量有問題，還有的是因為開發商承諾的配套設施沒有建，業主又找不到開發商，于是物業管理企業便無奈地成了替罪羊。此外，有些物業管理企業為了擴大管量，對開發商妥協，降低承接標準接管物業，也為日后的管理工作埋下隱患。
六、地方性法規建設滯后，影響物業管理行業規范化
國家《物業管理條例》已頒布實施一年多，對我市物業管理行業起到了積極的規范作用，但由于其全國性和指導性的特點，在解決物業管理中的`一些具體問題時可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規、規章，如物業管理區域的劃分，業主在首次業主大會上的投票權數的確定等。
針對以上問題，提出如下建議：
一、盡快出臺物業管理服務質量等級標準
按照“分等定級、質價相符”的原則制定物業管理服務質量等級標準，同質同價，質高價高，不同等級，價格不同，服務內容和質量也不同。由小區業主大會根據需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業管理企業簽訂物業管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業管理企業按照合同規定提供服務，業主按時足額交納物業費，物業管理企業定期公布費用收支賬目，讓業主明白消費，避免雙方因費用問題產生懷疑。
二、加快業主大會制度規范化進程
按照《物業管理條例》等相關法律法規規范成立業主大會，公開選舉業主委員會，使業主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經選舉產生的業主委員會要熱心公益事業，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業管理企業和業主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業主意愿反映給物業管理企業，在遇有業主因開發商遺留問題不交物業費時及時向業主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區物業管理在和諧的氛圍中正常運行。
三、制定物業管理人員培訓計劃，提高員工的專業素質和道德素質
在提高員工專業技能方面應重點做好以下幾方面工作：
1、做好人力資源管理，提高員工的專業技能，提高管理服務水平；
2、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格后持證上崗；
3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；
4、多渠道吸納有經驗的專業人才，與本地實際相結合，優勢互補，全面提高從業人員素質。
在提高員工道德素質方面，要著力從培養其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發。因為在物業小區里，住戶人數多，人員素質參差不齊，作為物業管理人員不能對業主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態度和優質的服務水平贏得業主的理解和支持。
四、嚴格把好驗收關
事實證明，開發商遺留問題是日后小區物業管理的最大難題，所以在小區竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業管理企業在承接物業時也要詳細檢查物業情況，包括小區業主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經營管理埋下隱患。
五、盡快出臺地方性法規、規章
由于各地物業管理實際情況存在差異，《物業管理條例》將一部分具體法規、規章的制定權交給地方，我們應根據我市物業管理實際，結合《物業管理條例》實施一年多以來的實踐經驗，盡快制定出臺實施細則，為解決具體問題提供操作性強的法律依據。
六、加大宣傳力度，創造物業管理和諧的供給需求環境
深入細致宣傳《物業管理條例》，讓廣大業主不但了解物業管理對小區環境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業主人的權利。同時通過宣傳，也要使物業管理企業進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同范圍內提供優質的物業服務，使物業小區形成業主要服務，物業管理企業提供服務的互補狀態，促進我市住宅小區環境優化，推動整個物業管理行業健康、有序發展。
物業管理調研報告篇 5
一、調研背景
為了提升xx小區的物業服務質量，增強業主的滿意度，本次調研旨在收集業主對物業管理的意見與建議，并分析當前物業管理的現狀。
二、調研方法
本次調研采用問卷調查和訪談相結合的方式，共發放問卷xx份，回收有效問卷xx份，訪談業主xx人。
三、調研結果
1. 業主基本信息
年齡分布：
18-30歲：xx%
31-45歲：xx%
46-60歲：xx%
60歲以上：xx%
居住年限：
1年以下：xx%
1-3年：xx%
3-5年：xx%
5年以上：xx%
2. 物業服務滿意度
總體滿意度：
滿意：xx%
一般：xx%
不滿意：xx%
物業服務項目滿意度：
清潔服務：滿意xx%，不滿意xx%
安全管理：滿意xx%，不滿意xx%
設施維護：滿意xx%，不滿意xx%
業主溝通：滿意xx%，不滿意xx%
3. 業主對物業管理的主要需求
服務項目需求：
綠化養護：xx%
安全巡邏：xx%
設備維護：xx%
公共設施使用指導：xx%
信息傳遞需求：
微信群通知：xx%
物業公眾號：xx%
會議通知：xx%
4. 業主對物業管理的建議
增加清潔頻次：xx%
提高安保人員素質：xx%
優化維修流程：xx%
定期組織業主活動：xx%
四、結論與建議
通過本次調研，我們發現業主對物業管理整體滿意度較高，但在服務細節方面仍存在改進空間。建議物業公司：
1. 增加對清潔和安保人員的培訓，提高服務質量。
2. 建立更加有效的信息反饋機制，及時回應業主的需求。
3. 定期開展業主座談會，促進業主與物業的`交流與溝通。
希望通過以上措施，能有效提高業主的滿意度，進一步優化xx小區的物業管理服務。
物業管理調研報告篇 6
一、調研背景
隨著城市化進程的不斷加快，物業管理在城市生活中扮演著越來越重要的角色。為了深入了解物業管理的現狀和存在的問題，我們對 xx 地區的物業管理進行了一次調研。
二、調研目的
本次調研旨在了解 xx 地區物業管理的服務質量、收費標準、業主滿意度等方面的情況，為提高物業管理水平提供參考依據。
三、調研方法
本次調研采用問卷調查、實地走訪和訪談等方法，對 xx 地區的 xx 個小區進行了調研。共發放問卷 xx 份，回收有效問卷 xx 份，實地走訪了 xx 個小區，訪談了 xx 位業主和物業管理人員。
四、調研結果
�。ㄒ唬┪飿I管理服務質量
1. 環境衛生
在被調查的小區中，有 xx%的小區環境衛生狀況良好，垃圾能夠及時清理，公共區域干凈整潔。但仍有 xx%的小區存在環境衛生問題，如垃圾清理不及時、公共區域臟亂差等。
有 xx%的業主對小區的環境衛生表示滿意，xx%的業主表示基本滿意，xx%的業主表示不滿意。
2. 安全管理
xx%的小區配備了門禁系統和監控設備，有專門的保安人員進行巡邏。但仍有 xx%的小區存在安全隱患，如門禁系統損壞、監控設備不能正常使用等。
有 xx%的業主對小區的安全管理表示滿意，xx%的業主表示基本滿意，xx%的業主表示不滿意。
3. 設施設備維護
在被調查的小區中，有 xx%的小區設施設備維護良好，電梯、消防設備等能夠正常運行。但仍有 xx%的小區存在設施設備維護問題，如電梯故障頻繁、消防設備損壞等。
有 xx%的業主對小區的設施設備維護表示滿意，xx%的業主表示基本滿意，xx%的業主表示不滿意。
�。ǘ┪飿I管理收費標準
1. 收費水平
在被調查的小區中，物業管理收費標準在每月每平方米 xx 元至 xx 元之間。其中，有 xx%的小區收費標準在每月每平方米 xx 元以下，xx%的小區收費標準在每月每平方米 xx 元至 xx 元之間，xx%的小區收費標準在每月每平方米 xx 元以上。
有 xx%的業主認為物業管理收費標準合理，xx%的業主認為收費標準偏高，xx%的業主認為收費標準偏低。
2. 收費透明度
在被調查的'小區中，有 xx%的小區物業管理收費透明，能夠及時公布收費項目和標準。但仍有 xx%的小區存在收費不透明的問題，如未公布收費項目和標準、收費項目不合理等。
有 xx%的業主對小區的收費透明度表示滿意，xx%的業主表示基本滿意，xx%的業主表示不滿意。
�。ㄈI主滿意度
1. 總體滿意度
在被調查的小區中，有 xx%的業主對物業管理表示滿意，xx%的業主表示基本滿意，xx%的業主表示不滿意。
業主不滿意的主要原因包括環境衛生差、安全管理不到位、設施設備維護不及時、收費標準不合理等。
2. 投訴處理情況
在被調查的小區中，有 xx%的小區能夠及時處理業主的投訴，有 xx%的小區處理投訴不及時，有 xx%的小區對業主的投訴置之不理。
有 xx%的業主對小區的投訴處理情況表示滿意，xx%的業主表示基本滿意，xx%的業主表示不滿意。
五、存在的問題及原因分析
�。ㄒ唬┐嬖诘膯栴}
1. 服務質量有待提高
部分小區環境衛生差，垃圾清理不及時，公共區域臟亂差。
安全管理不到位，門禁系統損壞，監控設備不能正常使用。
設施設備維護不及時，電梯故障頻繁，消防設備損壞。
2. 收費標準不合理
部分小區物業管理收費標準偏高，業主認為收費與服務質量不匹配。
收費透明度不高，未公布收費項目和標準，收費項目不合理。
3. 業主滿意度低
總體滿意度不高，業主對物業管理存在諸多不滿。
投訴處理不及時，對業主的投訴置之不理。
�。ǘ┰蚍治�
1. 物業公司管理不善
部分物業公司缺乏專業的管理團隊和管理經驗，管理水平低下。
物業公司為了降低成本，減少服務人員和服務項目，導致服務質量下降。
2. 業主缺乏維權意識
部分業主對物業管理的法律法規不了解，缺乏維權意識。
業主在遇到問題時，不知道如何維護自己的合法權益，往往采取消極的態度。
3. 監管不到位
相關部門對物業公司的監管力度不夠，對物業公司的違規行為處罰不及時、不嚴厲。
缺乏有效的監督機制，業主對物業公司的服務質量無法進行有效的監督。
六、對策建議
�。ㄒ唬┨岣呶飿I公司管理水平
1. 加強物業公司內部管理，建立健全各項規章制度，提高管理效率和服務質量。
2. 加強員工培訓，提高員工的業務水平和服務意識。
3. 加大投入，改善小區的環境衛生、安全管理和設施設備維護等方面的條件。
（二）合理制定收費標準
1. 相關部門應加強對物業公司收費標準的監管，制定合理的收費標準。
2. 物業公司應提高收費透明度，及時公布收費項目和標準，接受業主的監督。
3. 物業公司應根據服務質量和成本等因素，合理調整收費標準，提高業主的滿意度。
�。ㄈ┰鰪姌I主維權意識
1. 相關部門應加強對物業管理法律法規的宣傳，提高業主的維權意識。
2. 業主應積極參與小區的管理，成立業主委員會，維護自己的合法權益。
3. 業主在遇到問題時，應及時向物業公司反映，如物業公司不能解決，應向相關部門投訴。
（四）加強監管力度
1. 相關部門應加強對物業公司的監管，建立健全物業公司的考核評價機制，對物業公司的服務質量進行定期考核。
2. 加大對物業公司違規行為的處罰力度，對嚴重違規的物業公司進行吊銷營業執照等處罰。
3. 建立健全業主監督機制，讓業主能夠對物業公司的服務質量進行有效的監督。
七、結論
通過本次調研，我們對 xx 地區的物業管理有了更深入的了解。目前，物業管理在服務質量、收費標準、業主滿意度等方面還存在一些問題。針對這些問題，我們提出了相應的對策建議，希望能夠為提高物業管理水平提供參考依據。同時，我們也希望相關部門、物業公司和業主共同努力，加強溝通與合作，共同營造一個和諧、舒適的居住環境。
物業管理調研報告篇 7
一、調研背景
隨著城市化進程的不斷加快，物業管理在城市管理和社區建設中的作用日益凸顯。為了深入了解物業管理的現狀和存在的問題，提高物業管理水平，我們對 xx 地區的物業管理進行了調研。
二、調研目的
本次調研旨在了解 xx 地區物業管理的基本情況，包括物業服務企業的數量、規模、服務內容、收費標準等；分析物業管理中存在的問題，如服務質量不高、收費不合理、業主與物業公司之間的矛盾等；提出改進物業管理的建議和措施，為提高物業管理水平提供參考。
三、調研方法
本次調研采用問卷調查、實地走訪、座談會等多種方式進行。共發放問卷 xx 份，回收有效問卷 xx 份；實地走訪了 xx 個小區，與業主、物業公司管理人員進行了深入交流；召開座談會 xx 次，邀請了相關部門領導、專家學者、業主代表和物業公司負責人參加。
四、調研結果
�。ㄒ唬┪飿I服務企業基本情況
1. 數量和規模
xx 地區共有物業服務企業 xx 家，其中一級資質企業 xx 家，二級資質企業 xx 家，三級資質企業 xx 家。
物業服務企業從業人員總數為 xx 人，其中管理人員 xx 人，技術人員 xx 人，普通員工 xx 人。
2. 服務內容
物業服務企業主要提供的服務內容包括：小區環境衛生管理、綠化養護、安全保衛、設施設備維護、客戶服務等。
其中，環境衛生管理和安全保衛是物業服務企業最基本的服務內容，分別有 xx%和 xx%的物業服務企業提供了這兩項服務。
3. 收費標準
xx 地區物業服務收費標準主要分為三個檔次：高檔小區每月每平方米收費 xx 元至 xx 元；中檔小區每月每平方米收費 xx 元至 xx 元；低檔小區每月每平方米收費 xx 元至 xx 元。
物業服務收費標準主要根據小區的規模、檔次、服務內容等因素確定。
�。ǘI主對物業管理的滿意度
1. 總體滿意度
通過問卷調查和實地走訪，我們了解到業主對物業管理的總體滿意度為 xx%。其中，對環境衛生管理的滿意度為 xx%，對安全保衛的滿意度為 xx%，對設施設備維護的滿意度為 xx%，對客戶服務的滿意度為 xx%。
2. 不滿意的方面
業主對物業管理不滿意的方面主要集中在以下幾個方面：服務質量不高、收費不合理、業主與物業公司之間的.溝通不暢、小區設施設備老化等。
�。ㄈ┪飿I管理中存在的問題
1. 服務質量不高
部分物業服務企業存在服務意識淡薄、服務態度不好、服務不及時等問題。例如，小區環境衛生管理不到位，垃圾清理不及時；安全保衛措施不力，存在安全隱患；設施設備維護不及時，影響業主正常生活。
2. 收費不合理
部分物業服務企業存在收費標準不透明、收費過高、亂收費等問題。例如，一些物業服務企業在收取物業費的同時，還收取了其他不合理的費用，如裝修管理費、垃圾清運費等；一些物業服務企業在沒有經過業主同意的情況下，擅自提高物業費收費標準。
3. 業主與物業公司之間的矛盾
業主與物業公司之間的矛盾主要集中在以下幾個方面：物業服務質量不高、收費不合理、業主對物業公司的管理不滿意等。例如，一些業主認為物業公司沒有盡到管理職責，導致小區環境臟亂差；一些業主認為物業公司收費過高，不合理；一些業主對物業公司的管理方式不滿意，認為物業公司沒有充分聽取業主的意見和建議。
4. 小區設施設備老化
部分小區存在設施設備老化、損壞嚴重等問題。例如，一些小區的電梯、消防設施、給排水系統等設施設備老化嚴重，存在安全隱患；一些小區的道路、停車位、綠化等設施損壞嚴重，影響業主的正常生活。
五、改進物業管理的建議和措施
�。ㄒ唬┨岣呶飿I服務質量
1. 加強物業服務企業的內部管理，提高服務意識和服務水平。
2. 建立健全物業服務質量監督機制，加強對物業服務企業的監督和考核。
3. 加強對物業服務人員的培訓，提高服務人員的業務素質和服務技能。
（二）規范物業服務收費
1. 建立健全物業服務收費管理制度，明確收費標準和收費項目。
2. 加強對物業服務收費的監督和管理，規范物業服務企業的收費行為。
3. 建立物業服務收費公示制度，提高收費透明度。
�。ㄈ┘訌姌I主與物業公司之間的溝通和協調
1. 建立健全業主與物業公司之間的溝通和協調機制，加強雙方之間的交流和合作。
2. 充分發揮業主委員會的作用，加強對物業公司的監督和管理。
3. 加強對業主的宣傳和教育，提高業主的法律意識和維權意識。
�。ㄋ模┘哟髮π^設施設備的投入和維護力度
1. 加大對小區設施設備的投入力度，及時更新和改造老化、損壞的設施設備。
2. 建立健全小區設施設備維護管理制度，加強對設施設備的維護和管理。
3. 加強對小區設施設備的安全管理，確保設施設備的安全運行。
六、結論
通過本次調研，我們對 xx 地區物業管理的現狀和存在的問題有了較為全面的了解。針對調研中發現的問題，我們提出了改進物業管理的建議和措施。希望這些建議和措施能夠為提高 xx 地區物業管理水平提供參考，促進物業管理行業的健康發展。
物業管理調研報告篇 8
一、調研背景
隨著城市化進程的加速，物業管理在提升居住環境、維護社區秩序和保障居民安全方面發揮著越來越重要的作用。本次調研旨在了解xx地區物業管理的現狀、存在的問題以及發展方向，為后續的'管理優化提供參考依據。
二、調研目的
1. 評估xx地區物業管理服務的滿意度。
2. 識別物業管理過程中存在的問題。
3. 收集業主及住戶對物業管理服務的建議。
三、調研方法
本次調研采用問卷調查和訪談相結合的方式，共發放問卷xx份，回收有效問卷xx份，訪談對象xx人。
四、調研結果
1. 業主滿意度調查
在問卷中，使用五級評分制（1分表示非常不滿意，5分表示非常滿意）對物業管理服務的滿意度進行評估。結果如下：
清潔服務滿意度：平均分xx（滿分5分）
綠化管理滿意度：平均分xx（滿分5分）
安全管理滿意度：平均分xx（滿分5分）
設施維護滿意度：平均分xx（滿分5分）
2. 主要問題分析
調查中收集到的主要問題及比例情況：
物業費用透明度不足：xx%
設施維護不及時：xx%
綠化養護不到位：xx%
服務態度欠佳：xx%
3. 居民建議
根據訪談結果，居民對物業管理的建議主要集中在以下幾點：
提高物業費用的透明度，例如詳細列出收費項目及標準。
定期舉辦業主溝通會，增強物業與業主之間的互動。
增設24小時服務熱線，及時響應居民的需求和投訴。
五、結論與建議
通過本次調研，我們發現xx地區的物業管理在一定程度上滿足了居民的基本需求，但仍存在不少需要改進的問題。為此，提出以下建議：
1. 增強物業管理的透明度，定期向業主公布費用使用情況。
2. 加強對物業服務人員的培訓，提高服務態度和專業水平。
3. 增加設施日常維護的頻率，確保公共設施的正常運轉。
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