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物業(yè)管理市場調(diào)研工作報(bào)告
在當(dāng)下這個(gè)社會(huì)中,接觸并使用報(bào)告的人越來越多,報(bào)告根據(jù)用途的不同也有著不同的類型。那么報(bào)告應(yīng)該怎么寫才合適呢?以下是小編為大家收集的物業(yè)管理市場調(diào)研工作報(bào)告,歡迎閱讀,希望大家能夠喜歡。
物業(yè)管理問題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè),構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。
綜合市長公開電話每年受理情況看,物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下,年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年,我辦就接到此類投訴890余件,主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強(qiáng)制指定消費(fèi)太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此,我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研。
一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況。
我市物業(yè)管理自1998年起步,現(xiàn)已有物管企業(yè)61家,其中二級資質(zhì)企業(yè)3家,三級資質(zhì)企業(yè)48家,暫定級企業(yè)10家,從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目118個(gè),總建筑面積668.69萬平方米,其中已成立業(yè)主委員會(huì)的有81個(gè)小區(qū);在建住宅物業(yè)管理項(xiàng)目(實(shí)施前期物業(yè)管理)27個(gè),總建筑面積480萬平方米。這些管理項(xiàng)目中,榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號的1個(gè),省優(yōu)稱號的20多個(gè)。
二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因。
隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高,小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出,其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題,也有客觀環(huán)境制約帶來的問題;既有歷史遺留的老問題,也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面:
(一)業(yè)主對權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識不對稱。
隨著住房商品化、私有化程度的提高,業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強(qiáng),對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求,但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識不強(qiáng),“產(chǎn)權(quán)歸己,維修自理”的觀念沒有樹立;二是不服從管理,亂裝修、亂搭建屢禁不止,自律意識淡漠;三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi),尤其是老舊小區(qū)。不交費(fèi)的理由多種多樣,物業(yè)服務(wù)不到位自不必說,房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。如此惡性循環(huán),直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降,干脆關(guān)門走人,廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛,最終兩敗俱傷。據(jù)了解,目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難,物業(yè)管理工作難以為繼,無奈撤出,涉及13個(gè)小區(qū),50多萬平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強(qiáng),放棄物業(yè)管理自主權(quán),對成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開難,作用發(fā)揮不夠,業(yè)主委員會(huì)并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決,為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
。ǘ┢髽I(yè)對管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低,素質(zhì)不高,很難樹立科學(xué)的管理和服務(wù)理念,加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。
主要表現(xiàn)在:
一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識,服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語不文明,服務(wù)行為不規(guī)范,對業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足,更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時(shí)解決,直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。
二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)重要工作,維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,甚至出現(xiàn)矛盾。
三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā),出租車棚、地下室等,用于經(jīng)營謀利,產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
。ㄈ├吓f小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類:
一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū),占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40;
二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū),占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21;
三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū),占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39。
其中,老舊住宅區(qū)面廣量大,建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高,歷史欠賬多,硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。
具體表現(xiàn)在:
一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車庫配套設(shè)施數(shù)量低,無法建立市場化管理運(yùn)作機(jī)制。
二是安全防范設(shè)施匱乏,大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū),無法實(shí)行封閉管理,小區(qū)環(huán)境秩序混亂,治安案件時(shí)有發(fā)生。
三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損,小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。
四是地下管網(wǎng)不暢,經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。
五是小區(qū)綠化布局不合理,常年失養(yǎng),地被植物逐年減少。
六是收費(fèi)率低,每月每戶在4—10元,且只能收到50,物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進(jìn)行維持型管理。
。ㄋ模╅_發(fā)商遺留問題的解決不到位開發(fā)商遺留問題突出,相關(guān)部門沒有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收,嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。
一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確,對交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督,一些項(xiàng)目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善,業(yè)主未得到承諾利益,引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾,也制約了物業(yè)管理的順利開展。
二是有些公建配套設(shè)施,如:車庫、地下室、架空層、活動(dòng)中心、會(huì)所等權(quán)屬界定不清,易引發(fā)糾紛。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”,侵害了業(yè)主利益,留下了隱患,加大了后期管理難度。
三是房屋質(zhì)量問題。新區(qū)交付使用一段時(shí)間后,房屋質(zhì)量問題陸續(xù)暴露出來,物業(yè)公司難逃其咎。此外,物業(yè)管理市場競爭機(jī)制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量,對開發(fā)商妥協(xié),降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè),也為日后的管理工作埋下隱患。
(五)熱難點(diǎn)問題影響物業(yè)管理正常運(yùn)作。
1、供水、供電設(shè)施移交不到位。
一些開發(fā)建設(shè)單位沒有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專業(yè)部門,而是交由其子公司,即屬下的物業(yè)企業(yè)管理,留下隱患:一是水、電是專業(yè)設(shè)施,物業(yè)企業(yè)維護(hù)能力不足;二是出了故障后,與專業(yè)部門相互推諉扯皮;三是開發(fā)企業(yè)一旦改制,先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔(dān)不了相關(guān)責(zé)任。
2、新建高層住宅供水困難。
高層用水難問題一直是投訴熱點(diǎn),涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設(shè)時(shí),內(nèi)部管道口徑小,且部分地區(qū)地勢高。近幾年,我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū),管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案,只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決,而其所需資金卻又難以落實(shí)。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生,物業(yè)公司有畏難情緒,也苦于沒有處罰權(quán),無法盡責(zé),只得放任自流。
4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證。
一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費(fèi)和維修標(biāo)準(zhǔn)偏低,調(diào)整艱難,嚴(yán)重影響了正常使用;二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責(zé)任心不強(qiáng),主動(dòng)維護(hù)小區(qū)照明設(shè)施的意識淡漠,只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動(dòng)維修。
(六)現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。
1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé),但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管,責(zé)任主體不明確。
2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住,租戶接水、氣,存在安全隱患,居民反映強(qiáng)烈。而港華燃?xì)夤竞褪讋?chuàng)水務(wù)公司認(rèn)為只要用戶申請,符合安裝條件,就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預(yù)。
3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定,脫離了我市市情,難以操作。
4、成立業(yè)主大會(huì)的規(guī)定過于繁雜,又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。
三、解決物業(yè)管理問題的幾點(diǎn)建議:
1、加強(qiáng)政府管理和引導(dǎo),完善物業(yè)管理法制建設(shè)。
在已制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上,進(jìn)一步出臺(tái)更加完善可操作性的實(shí)施細(xì)則,明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù);深入宣傳相關(guān)法律法規(guī),讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性,履行相關(guān)義務(wù),積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作,同時(shí)也要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益;進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式,完善招投標(biāo)制度建設(shè),引入競爭機(jī)制,把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來,以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差,服務(wù)不規(guī)范,專業(yè)性不強(qiáng),企業(yè)運(yùn)作透明度不夠的落后狀況。
2、提高業(yè)主意識,加快業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)范化。
相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作,能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用,建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同,仔細(xì)斟酌條款,確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格,并定期召開業(yè)主大會(huì),監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況,受理業(yè)主投訴。對于熱難點(diǎn)問題,物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí),要與業(yè)主簽訂公約,對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章,共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。
3、嚴(yán)格把好小區(qū)驗(yàn)收關(guān),努力推進(jìn)老舊小區(qū)改造。
開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點(diǎn)。小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí),相關(guān)部門要嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān);要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序,堅(jiān)決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴(kuò)大管量而草率接管,為日后正常運(yùn)轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門要加大對老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度,努力提高車棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè);物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合,加強(qiáng)對弱勢居民的扶助。
4、實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告制度,積極探索新的管理方式。
上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報(bào)告制度》和應(yīng)急預(yù)案,明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對這類事件時(shí)應(yīng)付的職責(zé),還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報(bào)告重大突發(fā)事件特服電話,24小時(shí)受理物業(yè)管理重大事件報(bào)告,各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報(bào)告專線電話,落實(shí)專人值班。將重大事件報(bào)告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局,物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容,對未按規(guī)定報(bào)送通報(bào),公布有關(guān)突發(fā)事件信息,不服從管理部門統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時(shí)應(yīng)急處置的單位和直接責(zé)任人將依法查處。我市有關(guān)部門要積極創(chuàng)造條件,借鑒上海市和全國其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗(yàn)和做法,積極探索多樣化物業(yè)管理方式,不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作,努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會(huì)環(huán)境。
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