普通住宅物業管理調研報告
物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。物業含有多種業態如：辦公樓宇、商業大廈、住宅小區、別墅、工業園區、酒店、廠房倉庫等多種物業形式。下面是YJBYS小編為您推薦的普通住宅物業管理調研報告，請參考。
為了規范市區內普通住宅小區物業管理，根據地區領導安排，20**年8月5日—10日，地區建設局組織專題調研組，對XX市市域內住宅小區建設情況、物業管理情況進行了調研，并與多家物業服務企業進行了座談，就做好物業服務工作聽取了物業服務企業建設性的意見，同時深入住宅小區走訪了業主，召開了業主代表座談會，認真聽取了業主對物業管理及服務的意見和建議，現將調研情況匯總報告如下：
一、XX市住宅小區建設及物業管理的基本情況
截止20**年7月底，XX市建成180個普通住宅小區，共有物業服務企業47家，其中二級資質1家，三級資質31家，三級(暫定)資質15家，從業人員近4000人，管理普通住宅小區140個，小區總建筑面積408.8萬㎡，住戶總數36210戶，居住人口11萬余，物業覆蓋率達70%，未實行物業管理的小區有40個。
二、存在的主要問題
在此次調研中，我們總體感覺是：地區內物業管理水平仍處于初始階段，存在諸多矛盾、困難和問題，急待整頓和規范。
(一)物業管理收費偏低
地區內物業管理收費自1998年出臺收費標準(封閉管理的住宅小區物業管理費為15元/戶、月，未封閉管理的住宅小區物業管理費為10元/戶、月)一直延續到2015年，2015年XX市出臺了按等級收費的規定，由于多數物業公司服務質量難以達到分級收費服務標準，業主普遍不接受，所以，除個別小區外，依然按封閉管理的住宅小區物業管理費為15元/戶、月，未封閉管理的住宅小區物業管理費為10元/戶、月收取，此收費在1998年是合適的，目前仍按這個標準執行，物業服務收費明顯偏低。這次調研中，我們對各類物業公司服務成本進行了測算，按照目前物價指數和收費標準，物業公司只能維持低標準、低水平、低檔次服務，要想企業不虧損，只能缺位服務，由此，派生出一系列問題：
一是員工工資低(地區內股份制和個體物業服務企業員工工資平均600元左右;麗園小區物業服務企業員工平均工資650元;阿牙小區物業服務企業員工平均工資700元，屬最高)，高質量管理人才和服務人員難以引進(地區內物業管理企業吸納的勞動力中大部分來自企事業單位下崗分流人員、農村剩余勞動力和社會40、50人員等)，低素質管理人員只能履行低標準服務，造成服務錯位或不到位。
二是難實施規范化管理標準化服務，造成扯皮多、投訴多、上訪多，給地區社會穩定帶來不和諧因素。
三是企業負債運行，造成水費、電費拖欠，導致小區路燈不亮，道路不平，綠地荒蕪，樹木死亡、共用基礎設施破損等情況連續發生。
四是業主拖欠物業費情況嚴重，經統計，XX市城市物業住宅公司累計債務249萬元，安雅物業公司累計債務307.6萬元，業主欠費嚴重影響物業公司的生存。
(二)物業管理中各方主體行為不規范
地區內實行物業管理的140個普通住宅小區，只有37家成立了業主管理委員會，占25%，且大多數業主委員會不能規范運作(主要原因是業主委員會缺乏正常經費來源)。未成立業主委員會的住宅小區，物業管理屬于“跛足”運作，業主權利、義務不清楚，物業公司與業主委員會之間關系不明確，出現問題后無法追究相關責任方的責任，大量的矛盾糾紛得不到及時解決，不利于物業管理市場的規范，削弱了物業管理行業的發展。
(三)落實住房專項維修資金制度不到位
一是沒有按照規定從房改售房款中提取專項維修資金，或者提取了但被挪用。
二是政府主導建設的安居房、經濟適用住房未按國家規定標準留用專項維修資金(麗園小區安居房、阿牙小區安居房和經濟適用住房專項維修資金按工程造價1%留成，未達到國家當時規定的2%標準)。
三是2015年前建設的商品房維修金沒有足額歸集到位，無法正常提取使用。
由于專項維修資金不到位，住房公用部位、公用設備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了購房人的合法權益，也影響了小區的整潔和完整。
(四)老舊小區開發建設中遺留問題多，物業公司無力解決。
具體表現為：小區規劃與實際建設不符，沒有物業管理設施;小區環境與售房承諾有差異;文化娛樂、健身場所等配套設施不完善;房地產開發商擅自改變物業管理設施用途或縮減綠地或在綠化用地、公共用地上修建房屋;有的房屋建筑和附屬設備質量差，返修率高，引起業主不滿;有的小區設施老化，影響到管理質量。
三、出現問題的原因(對存在的問題進行定量分析
(一)物業管理市場體制欠完善，缺乏競爭機制
XX市目前實行物業管理住宅小區分四種情況，一是由市房地產部門直管的物業企業，對政府先期開發的安居住宅小區實施物業管理;二是由中央、自治區駐哈企業直管的物業企業，對單位開發的住宅小區實施物業管理;三是由開發商組建的物業公司，對自行開發的住宅小區實施物業管理;四是由股份制或私人組成的物業企業，對市區內其他住宅小區和零星散戶樓棟實施物業管理。從總體上講，XX市物業管理仍然處于計劃經濟時代的條塊割居管理模式，這種模式不利于競爭，按照國家《物業管理條例》規定，業主通過市場競爭機制選擇物業服務企業，只有通過競爭，才能形成新的管理機制，促進物業服務企業衍生、發展、做大做強。
(二)業主大會和業主委員會體制不健全，未形成有效的運行機制
隨著住房體制改革的不斷深化，房屋主要由國家或者單位擁有單一產權的格局發生根本改變，居民住房自有化率越來越高。隨之而來的，單幢建筑物內有多個產權人(即多個業主)的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設施設備和相關場地是密不可分的整體，對房屋共用部位、共用設施設備進行使用、維護、管理和對決定業主共同事務等事項，涉及全體業主的共同利益，單個業主無法完成，只能由全體業主形成共同意志，才能對此類共同事務作出決定。必須建立一種機制，保證對業主共同事務作出的決定代表全體業主的共同意志，符合全體業主的共同利益。業主大會就是這樣一種代表和維護全體業主共同利益的有效的機制。業主委員會是業主大會選出的決策機構，在業主大會閉幕后，行使業主大會的權利。由于XX市住宅小區業主委員會組織機構不健全，業主委員會的成立、組成、運作缺乏監督和制約，業主委員會未發揮應有的作用，物業公司缺乏業主監督。業主與物業公司出現的爭議問題多、扯皮多，存在一定的對立情緒。
(三)物業服務企業行為不規范
市區內物業服務企業普遍對自身定位不準確、服務意識不明確、服務與被服務的關系不清楚，在實踐中存在服務不到位、擅自處分本該由業主處分的事項、收費與服務不相符等不規范的行為。
(四)開發建設質量問題對物業管理造成不利影響
普通住宅物業管理調研報告普通住宅物業管理調研報告市區內部分住宅小區由于開發質量問題，使得物業服務企業承擔了本應由開發商承擔的一部分責任，加大了物業服務企業管理成本，造成了物業服務企業虧損。
(五)無物業小區陷入治理困境
XX市區內無物業小區主要有三類：一是一些機關事業單位和國有企業早期建設的單位公房因機關合并或企業改制不復存在，造成無物業管理;二是城鄉結合部個人興建的私房群;三是因原有物業服務企業倒閉或退出造成沒有人管理的住宅小區。這些小區因缺乏比較優勢，對物業吸引力不足，小區管理支出多，收入少，繳費低，虧損大，因此，物業服務公司不愿介入。由于缺乏物業管理，這些小區普遍存在臟亂差問題和治安問題，給社會帶來不穩定因素。
四、措施與建議
(一)物業管理要從源頭抓起，切實抓好新開發住宅小區前期物業管理和竣工綜合驗收工作
1、全面實行前期物業管理。按照國家《物業管理條例》及自治區、地區和XX市實施國家物業管理條例的有關規定和要求，今后，市區內新建住宅3萬平方米以下的開發小區，在工程開工前，建設開發單位必須將物業管理規劃、設計方案及與擬選聘的物業服務企業簽訂的委托合同，一并報市房地產主管部門審查，審查同意后備案并辦理相關手續，工程開工后物業服務企業介入管理，直到小區竣工交付使用后，業主委員會成立并召開業主大會，選聘物業公司接受為止。開發建設單位選聘的物業企業前期物業費由開發建設單位支付。市區內新建住宅3萬平方米以上的小區應全面推行前期物業管理招投標制度，由市房地產主管部門監督，開發建設單位組織招投標，按照政府指導價格標準合理確定服務內容和物業收費標準，對通過招標選擇的物業公司，開發建設單位支付前期物業管理費。
2、嚴格執行住宅小區竣工綜合驗收制度。今后，市區內新建住宅小區竣工后應先進行各專項驗收，由相關部門對小區園林綠化、供熱、供排水、電子監控設施等工程進行驗收，驗收合格后方可進行綜合驗收，綜合驗收由發改部門牽頭，組織市規劃、房地產主管部門、建設、環衛、教育、物業所在區街道辦事處及居民委員會等相關部門參加，驗收合格后，幼兒園移交教育部門統一管理、使用和維護，公廁#from 本文來自高考資源網http://www.gkstk.com end#移交環衛部門統一管理、使用和維護，按《公共服務設施專項規劃》要求配建的社區級辦公用房和服務設施(含社區醫療服務站及文體活動設施)移交居委會管理、使用和維護，物業管理用房(含物業辦公室、業主委員會辦公室、治安聯防室、警衛室、文化活動室、健身活動場所及器材)移交居委會管理，待業主委員會成立后移交給業主委員會，供全體委員所有和使用。
物業管理用房按《XX市城市規劃管理若干規定》第八條配建，分期開發建設的物業，建設單位應當在先期開發的區域按照不少于先期開發房屋建筑面積千分之四的比例配置物業管理用房及健身場地。
物業服務用房應為地面以上的獨立建設的裝修房屋，具有水電功能，沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于三層。
城市規劃行政主管部門應當在審批建設工程規劃許可證時明確物業服務用房的位置和面積，房地產行政主管部門在核發商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時，應當注明物業服務用房面積和房號。
(二)全面建立業主委員會制度
鑒于業主大會、業主委員會的重要性，應進一步完善住宅小區業主大會、業主委員會制度，一是住宅小區綜合驗收后，具備召開業主大會條件時，建設單位應當在30日內向物業所在地街道辦事處提出召開業主大會書面報告，街道辦事處應在接到書面報告30日內組織業主代表、建設單位代表、居委會代表在房產局和街道辦指導下成立籌備組。組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會，業主委員會成立后籌備組自行解散;二是對已建立的住宅小區業主委員會難以履行職責的，轄區、街道辦事處要通過不斷調整、充實，提高其履職能力，對已交付使用、未召開業主大會、成立業主委會的住宅小區，要分清情況，查清原因，按條例要求及時召開業主大會，成立業主委員會;三是隨著社區建設的進一步發展和物業管理的進一步規范，隨著居民和業主身份的逐漸同質化，由廣大居民或者業主直接選舉產生的居委會和業主委員會可能會出現趨同的情況，從有利于調動居委會和業主委員會兩個方面的積極性出發，今后，新成立的住宅小區業主委員會主任可由居委會委員通過選舉兼任，業主委員會應在居委會指導下開展工作，以利于整合管理資源，發揮社區的作用，加強社區穩定與和諧建設;四是全面落實由業主委員會選聘，解聘物業公司的規定，建立良好物業管理市場競爭制，通過競爭促進物業企業依靠良好的經營、優質的服務、合理的收費擠進和占領市場，從根本上促使其服務態度的改變，服務水平的'提高。
(三)創造寬松條件，進一步加大對物業管理企業支持力度
1、建立“質價相符”的物業服務收費機制
物業服務收費是確保物業服務正常運行的必要前提。業主在享受物業服務企業提供服務的同時，必須按時繳納物業服務費。鑒于市域內物業管理收費偏低的情況，為了進一步提高市域物業企業服務水平，督促物業服務企業提供質價相符的服務，引導業主正確評判物業服務企業服務質量，樹立等價有償的消費觀念，規范物業管理行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，依據國務院《物業管理條例》，國家發改委、建設部印發的《物業服務收費管理辦法》(發改價格[2003]1864號)和中國物業管理協會《普通住宅小區物業管理服務等級標準》(試行)的通知(中物協(2004)1號)文精神和《自治區普通住宅物業管理服務等級標準(試行)》新建房[2004]4號規定，結合地區當前物價消費指數，群眾承受能力，建議市政府適當調整物業收費標準，并盡快下文執行。
普通住宅物業管理調研報告文章普通住宅物業管理調研報告出自http://www.gkstk.com/article/1428741425406.html，轉載請保留此鏈接!(1)市區內開放式住宅小區，現行每戶按月收取的10元物業管理費自制定實施以來，十年未變，低收費直接影響物業管理企業的生存。在此次調研中，經我們測算和征求物業管理部門及住宅小區業主意見，將開放式住宅小區物業管理費由現在的10元/戶、月，調整為0.25元/月、平方米為宜。
(2)對封閉式住宅小區，應按《自治區普通住宅物業管理服務等級標準(施行)》(新建房[2004]4號)文件規定執行，即：
2、安排專項財政補貼資金，解決目前業主委員會缺乏管理資金的實際困難
市區內住宅小區已建立的業主委員會因無資金來源，多半處于癱瘓和半癱瘓狀態，無法正常運作。為此，建議市財政按照3000人以下的住宅小區，每年給小區業主委員會補貼3000元的標準，3000～5000人的住宅小區，每年給小區業主委員會補貼5000元的標準，5000人以上的住宅小區，每年給小區業主委員會補貼8000元的標準，解決小區業主委員會的辦公費用，使業主委員會能夠開展正常工作，行使正常管理職責。
3、完善住房專項維修資金制度
住房專項維修資金是住宅小區共用部位、共用設施維護費，是延長小區使用的保命金，必須規范歸集、規范運作，鑒于地區住房專項資金歸集運作中存在的問題，建議市政府盡快完善《XX市住房專項維修資金歸集使用和管理辦法》。
普通住宅物業管理調研報告各類報告——對以房改優惠價格向職工出售的公有住房，原產權單位應按向職工出售價的20%，現產權所有者應按原購房款的2%向房地產主管部門繳交維修基金，未交納的要補交。
——安居房、經濟適用住房由原建設單位按工程總造價2%的比例補交維修基金，此問題僅限于麗園小區和阿牙小區。據我們了解，兩小區建設完工后，維修基金按1%留成，現維修基金已全部用完，兩小區又面臨老化維護期。而兩小區建設節余款尚有280萬元，在地區住房公積金管理中心暫存，應啟動此款，補足兩小區維修基金)。
——商品住房的維修基金按購房款2%的比例收繳，未按規定繳納的建設購房戶要盡快補繳，否則由房產管理部門按有關規定處罰。
住房專項維修基金均應按照業主所有，專戶專儲，按幢立賬，按戶核算，政府監督的原則實施管理。
4、下放物業管理企業資質審批權限
將目前由地區建設局行使的物業企業資質等級審批權下放到縣(市)房地產(建設主管部門)主管部門，由地區建設局備案，以便事權統一，屬地管理，市房地產主管部門應加大對物業服務企業的監督檢查力度，建立街道、居委會、住戶滿意度評價機制。
5、發揮職能部門作用，上下聯動，綜合治理
住宅小區物業管理從“條”上看，涉及民政、房管、公安、消防、園林、建設、城管、司法、國土、環保等多個部門，從“塊”上看，涉及市、街道辦事處、社區三個層級。要管好住宅小區，必須上下聯動，綜合治理。為此，①建議市政府應當建立住宅小區綜合管理工作制度，組織相關行政管理部門和單位，部署、推進和協調轄區內物業管理工作;街道辦事處應牽頭成立轄區內物業管理聯席會議，由市房產局、轄區派出所、社區居委會、業主委員會、物業服務企業等參加，協調解決物業管理中的重大問題，指導監督業主大會、業主委員會的組建及日常運作;社區居委會負責協調和處理本轄區物業管理事務和糾紛。②供水、供電、供氣等專業單位應當承擔分戶計量表和分戶計量表前管線設施設備的維修養護責任，建議市政府將小區供、排水管網維修費用按住戶供排水用量攤入水費，由哈密水務公司和市排水管理中心進行統一維修和管理。③建議聘用小區生活困難人員和老年志愿者組成巡邏隊，由民政或公安部門補助一定的費用，協助管片民警和小區保安做好群防群治工作。④建議成立社區物業管理工作站或在社區綜治辦下設住宅小區物業督查員，加強社區與住宅小區物業管理溝通、協調工作。
(四)加強對無物業小區的管理
無物業小區管理難度大，容易引發各種社會問題，為此，必須加強無物業小區的綜合治理，確保社會長治久安，首先對無物業小區要分清情況，按照片區治理的原則，由各區街道辦牽頭，房產局指導，以片劃分管理小區，組建片區物業管理機構，納入物業管理范疇，其次對接管無物業小區管理的片區物業公司要實施優惠政策，市政府要按照管理面積補貼一定數額的資金，第三，要把物業管理的關注點放在無物業小區的治理上，社區要把物業管理的重心移向無物業小區，特別是要抓好無物業小區的治安管理。
(五)機關事業單位和國有企業早期建設的既有老舊小區，因機關合并或企業改制，原建設單位已不復存在的，政府應做出規劃并列入年度建設計劃設立專項資金，對其市政基礎設施及公共服務設施逐年完善。
(六)加強物業管理人員的上崗培訓工作
市房地產主管部門要做出規劃，對物業公司管理及工作人員要采取“走出去，請進來”的方式進行業務培訓，努力提高物業管理人員的素質和服務水平。堅持物業管理人員戴證上崗，把好物業管理人員的進入關，徹底解決當前市區內物業管理低水平、低素質、管理無序和自生自滅的狀態。
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