二手房營業稅由誰承擔

二手房營業稅由誰承擔

　　營業稅說明凡是房產證或者稅務部門出具的契稅稅票填發時間不足2年的，需要交納成交價格5.5%的營業稅，滿5年后，屬于普通住宅的免交。二手房營業稅應該由誰承擔呢?

　　手房交易稅費是指在二手房交易中，稅務部門向賣方征收交易所產生的差價獲得的收入。

　　各類稅收共有8種，包括：營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。

　　營業稅：營業稅(Business tax)，是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額征收的一種稅。營業稅屬于流轉稅制中的一個主要稅種。

　　2年以上房屋不再區分普通住宅與非普通住宅。個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業稅。目前，國家對銷售不動產的營業稅征收標準是銷售額的5%，加上城市建設維護稅、教育費附加、地方教育附加，一共是銷售額的5.6%。

　　(稅率5.55% 賣方繳納)根據2015年房產新政，轉讓出售購買時間不足2年的非普通住宅或普通住宅按照全額征收營業稅，轉讓出售購買時間超過2年的非普通住宅按照兩次交易差價征收營業稅，轉讓出售購買時間超過2年的普通住宅免征營業稅。這里有兩個要點：

　　①購買時間超過2年這里首先看產權證，其次看契稅發票，再次看票據(房改房看國有住房出售收入專用票據)這三種證件按照時間最早的計算。一般地說票據早于契稅發票，契稅發票早于產權證，房改房中時間最早的是房改所收的定金的票據。

　　②所售房產是普通住宅還是非普通住宅。另：如果所售房產是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過2年都需要全額征收營業稅。

　　根據增值稅的算法，需要先計算出銷售額，銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)，應納稅額=銷售額×征收率，比如一套售價150萬(含稅、購買不足兩年)的房子，最終增值稅應納稅額為(150÷1.05)×0.05=7.14萬。當前營業稅下是總價按照5%的稅率征收，按現行政策，營業稅應納稅額為150×0.05=7.5萬。

　　二手房房屋買賣雙方分別負擔哪些費用?

　　買方：

　　1、契稅：銷售價或評估價(高者)×1.5%

　　2、交易服務費：建筑面積(平方米)×3元

　　3、交易印花稅：銷售價或評估價(高者)×0. 05%

　　4、產權轉移登記費：普通住宅辦理不動產證需80元，若有房屋抵押登記另需繳納80元辦理不動產登記證明(相當于原來的他項權證)。

　　賣方

　　1、交易服務費：建筑面積(平方米)×3元

　　2、交易印花稅：銷售價或評估價(高者)×0. 05%

　　3、個人所得稅：銷售價或評估價(高者)×1%(房改房自用滿五年，且是少有生活用房的免征)

　　4、營業稅及附加稅：銷售價或評估價(高者)×5.6% (房產證或購買時契稅完稅證未滿五年)

　　5、土地增值稅：普通住宅免征;非普通住宅3年內：房屋銷售總額×0.5% ，3年至5年：房屋銷售總額×0.25%，5年或5年以上：免征。

　　二手房營業稅：

　　1、房產證未滿五年的，都需要繳納總房價的5.5%;

　　2、房產證滿5年的，并且面積在144以上的需要繳納房產交易盈利部分的5.5%;

　　3、房產證滿5年的，并且面積在144以下的不需要繳納。

　　二手房的營業稅是否以房產證上的日期為準?

　　根據《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發[2005]89號)的規定：

　　(一)“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發日期。

　　(二)納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

　　(三)個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關規定。其購買時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購買時間確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務部門辦理相關手續。

　　(四)根據國家房改政策購買的公有住房，以購買合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

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