新形勢下房地產行業企業所得稅匯算清繳

新形勢下房地產行業企業所得稅匯算清繳

　　每年1至5月份，房地產企業異常忙碌，因為一年一度的企業所得稅匯算清繳又開始了!較其他行業來說，房地產行業有其特殊性，其所得稅匯算清繳也相對繁瑣。為了方便納稅人掌握房地產企業所得稅匯算清繳的相關問題，YJBYS創業網結合實例對房地產開發企業所得稅匯算清繳的相關政策進行解析。

　　新報表解讀及匯算清繳操作實務

　　2014年11月，國家稅務總局關于發布《中華人民共和國企業所得稅年度納稅申報表(A類，2014年版)》的公告(國家稅務總局公告2014年第63號)出臺。對企業所得稅報表進行了全面修訂與調整。自2015年1月1日起，該報表正式施行，并于2016年1月18日對“所得稅年度納稅申報表”中的部分申報表進行了修改。修訂后的申報表主要體現出以下特點：

　　1、報表由原來的16張增加到41張，數量增多，信息量加大，整體內容更加復雜;

　　2、報表結構變化明顯，表中各項指標內容變化較大，需要進行全新的定義與理解;

　　3、報表填寫的彈性原則加大，合理選擇填寫報表有助于提高清繳工作的效率。

　　為了使廣大房地產行業納稅人對新報表能夠正確理解、準確填報，順利完成2015年度的企業所得稅匯算清繳工作，特開設此次培訓課程。

　　此次課程，將選取一部分與房地產行業關系密切的報表進行解讀與分析，并采取“輔導說明、政策分析、實務操作”相結合的教學方式來進行。能夠充分滿足廣大房地產行業納稅人回避稅收風險，維護自身合法權益的需要。

　　適合房地產行業老板、財務總監以及各個階層的領導和專門從事財務、稅收工作的人員學習與參考。同時，此課程除了在收入、成本處理上以房地產行業政策為主、稅收優惠部分(根據房地產企業需要)稍有省略以外(此部分可以根據需要適當調整)，其他部分全部按照企業所得稅通用政策講解，對房地產行業以外的其他行業照樣有較強的參考和指導價值，因此，它也是一門通用課程。

　　1、報表修改說明及其注意事項

　　2、報表填寫及其相關政策解析

　　《企業基礎信息表》

　　報表解讀：報表填寫事項、報表填寫原則和技巧。

　　《中華人民共和國企業所得稅年度納稅申報表(A類)》

　　新報表解讀：報表適用范圍、報表結構內容、報表信息來源、差異處理原則、直接填列項目。

　　《一般企業收入明細表》

　　(1)新報表解讀：非貨幣性資產交換業務應視不同情況分別處理。(2)稅收政策分析：完工產品確認的條件、開發產品銷售收入的組成、開發產品銷售收入確認的時間和方法、買一贈一的稅務處理。(3)案例分析：

　　【案例1】按揭貸款收入的稅務處理及報表填寫

　　【案例2】四種代銷模式的會計核算、稅務處理及報表填寫

　　【案例3】買一贈一業務銷售收入的計算與合理分配及報表填寫

　　《一般企業成本支出明細表》

　　(1)新報表解讀：與《一般企業收入明細表》相匹配。(2)稅收政策分析：房地產業成本與費用的劃分、開發產品計稅成本的計算。(3)案例分析：

　　【案例4】六項原則、四種方法在計稅成本確認與分配中的合理應用與報表填寫。

　　【案例5】以兩種不同的非貨幣交易方式取得土地，土地成本的不同處理及報表填寫。

　　【案例6】“會計成本對象”與“計稅成本對象”區別在哪里，計稅成本如何讓確認，報表如何填寫。

　　《期間費用明細表》

　　新報表解讀：本報表的出現可能會改變企業會計核算的習慣。

　　【案例7】期間費用的確認及報表填寫。

　　《納稅調整項目明細表》

　　(1)新報表解讀：①根據其他附表填列的納稅調整事項。②需要直接填列的納稅調整事項：按權益法核算長期股權投資對初始投資成本調整確認收益、交易性金融資產初始投資調整、公允價值變動損益、不征稅收入、銷售折扣折讓和退回、業務招待費支出、與未實現融資收益相關在當期確認的財務費用……。(2)稅收政策分析：歷史成本原則;不征稅收入的界定;銷售折扣的處置;籌建期業務招待費的處理;統借統還利息、關聯方利息、非金融機構及個人借款利息的處置、(3)案例分析：

　　【案例8】“按權益法核算長期股權投資對初始投資成本調整確認收益”的會計核算、納稅調整及報表填寫。

　　【案例9】與金融資產、金融負債相關的交易費用的會計處理、納稅調整及報表填寫。

　　【案例10】公允價值變動的會計核算、納稅調整與報表填寫。

　　【案例11】關聯方權益性投資、債權性投資的會計核算與借款費用的計算扣除、納稅調整及報表填寫。

　　【案例12】以售后回購、售后回租方式銷售開發產品，融資費用的會計核算與納稅調整及報表填寫。

　　《視同銷售和房地產開發企業特定業務納稅調整明細表》

　　(1)新報表解讀：填報視同銷售行為、銷售未完工產品、未完工產品轉完工產品特定業務;廣告費、業務宣傳費、業務招待費計算依據=主表第1行+A105010第1行+A105010第23行-A105010第27行.(2)稅收政策解析：視同銷售收入的確認、預售收入的所得稅處理。(3)案例分析：

　　【案例13】“本年新增預售收入”與“結轉至本年完工產品收入的以前年度預售收入”的納稅調整與報表填寫。

　　《未按權責發生制原則確認收入納稅調整明細表》

　　(1)新報表解讀：填報會計上按照權責發生制處理、稅收上不按照權責發生制處理形成的差異;符合不征稅條件的政府補助本表不調整，在《專項用途財政性資金》(A105040)中調整。(2)稅收政策解析：權益性投資收益收入確認時間、利息收入確認時間、租金收入確認時間、特許權使用費收入確認時間、分期收款方式銷售貨物收入確認時間、政府補助收入確認時間。(3)案例分析：

　　【案例14】取得政府“土地返還款”的會計核算與納稅調整及報表填寫。

　　《投資收益納稅調整明細表》

　　(1)新報表解讀：本表只反映稅會差異，不反應稅收優惠，優惠在“稅收優惠”報表反映;只反映投資收益，不反應投資損失，損失在《資產損失》報表反映。(2)稅收政策解析：投資資產的計稅基礎、投資持有收益的確認、投資處置收益的確認。(3)案例分析：

　　【案例15】投資持有期間，被投資單位實現利潤、宣告發放股利，投資單位的會計核算、納稅調整與報表填寫。

　　【案例16】投資轉讓所得、取得被投資企業清算所得的會計核算、納稅調整及報表填寫。

　　《專項用途財政資金納稅調整明細表》

　　(1)新報表解讀：資本化支出形成的資產折舊、攤銷不在本表中反映，在A1050800中調整。(2)稅收政策解析：一般財政性資金的稅務處理，符合不征稅條件的財政性資金的稅務處理。

　　【案例17】取得符合不征稅條件的與收益相關的政府補助資金，到期前、到期后的會計核算、納稅調整及報表填寫。

　　《職工薪酬納稅調整明細表》

　　(1)新報表解讀：填列所有薪酬類支出及其調整情況。(2)稅收政策解析：合理的工資薪金、工資薪金總額由哪些元素組成、職工福利費的列支范圍、補充養老保險補充醫療保險的扣除、臨時工工資的處理。

　　《廣告費和業務宣傳費快年度納稅調整明細表》

　　(1)新報表解讀：標題格式變化說明。(2)稅收政策解析：廣告費業務宣傳費扣除依據的新變化、籌建期間廣告費業務宣傳費應如何扣除、關聯企業分攤的廣告費業務宣傳費是否允許扣除、廣告費業務宣傳費支出包括哪些內容、廣告費業務宣傳費應取得社么票據。(3)案例分析：

　　【案例18】企業“當年”和“以前年度”發生的廣告費業務宣傳費的何計算扣除、納稅調整及報表填寫。

　　《捐贈支出納稅調整明細表》

　　(1)新報表解讀：稅法規定予以全額扣除的公益性捐贈不在本表填報。(2)稅收政策解析：公益性捐贈的范圍、公益性捐贈的標準、什么是公益事業、什么是公益性群眾團體。

　　《資產折舊、攤銷情況及納稅調整明細表》

　　(1)新報表解讀：第41張表是哪張表。(2)稅收政策解析：企業資產的計稅基礎、融資資產的稅務處理、搬遷資產的稅務處理、劃入資產的稅務處理、無形資產攤銷年限的特殊規定、政策性搬遷置換土地的稅務處理、長期待攤費的種類及攤銷年限的確定、開辦費的稅務處理

　　《資產損失稅前扣除及納稅調整明細表》、《資產損失(專項損失)稅前扣除及納稅調整明細表》

　　(1)新報表解讀：投資損失屬于資產損失的一部分。(2)稅收政策解析：清單申報資產損失、轉向申報資產損失、貨幣資產損失、非貨幣資產損失、投資損失、其他其資產損失。

　　《企業重組納稅調整明細表》

　　(1)新報表解讀：發生債務業務且選擇特殊性稅務處理的納稅人，重組日所屬納稅年度的以后納稅年度，也在本表進行債務重組的納稅調整;除上述債務重組所得可以分期確認應納稅所得額的企業重組外，其他涉及資產計稅基礎與會計核算成本差異調整的企業重組，本表不作調整，在《折舊、攤銷》(A105080)中調整。(2)稅收政策解析：企業重組的一般性稅務處理、企業重組的特殊性稅務處理、一般性處理與特殊性處理在適用中的區別、特殊性企業重組條件的新變化。(3)案例分析：

　　【案例19】企業以“債轉股“的形式進行債務清償，應如何進行會計核算、納稅調整及報表填寫。

　　《政策性搬遷納稅調整明細表》

　　(1)新報表解讀：在班前完成年度及以后對損失分期扣除的年度填報。(2)稅收政策解析：政策性搬遷的適用范圍、政策性搬遷收入的確認、政策性搬遷支出的確認、政策性搬遷資產的處置、政策性搬遷所得(損失)的處理。(3)案例分析：

　　【案例20】取得政策性搬收入、發生政策性搬遷支出，在搬遷完成、未完成年度應怎樣進行會計核算、納稅調整及報表填寫。

　　《企業所得稅彌補虧損明細表》

　　(1)新報表解讀：表中概念名稱有所調整。(2)稅收政策解析：可彌補虧損額的確認、彌補年限的確認、查增所得額彌補虧損的確認、企業重組中虧損彌補的確認、政策性搬遷彌補虧損的稅務處理。(3)案例分析：

　　【案例21】企業以前年度發生正常虧損，在以后年度應如何確認并及時彌補，應如何進行納稅調整及報表填寫。

　　《免稅、減計收入及加計扣除優惠明細表》、《符合條件的居民企業之間的股息、紅利等權益性投資收益優惠明細表》(針對其他行業學員的需要，此處可以擴充到其他“稅收優惠”明細表)

　　(1)新報表解讀：房地產企業涉及的免稅項目不多。 (2)稅收政策解析：①國債利息收入的稅務處理：國債利息收入的計算、國債利息收入確認的時間、國債利息收入的免稅規定;②國債轉讓收入的稅務處理：國債轉收益(損失)的計算、國債轉讓收入確認的時間、國債轉讓成本的確定、國債轉讓損益的稅務處理;③取得地方政府債券的稅務處理;④殘疾人工資加計扣除;⑤免稅的權益性投資收益;⑥企業清算、撤回或者減少投資取得被投資單位資產的稅務處理;⑦以股權溢價轉增股本的稅務處理。

　　《境外所得稅收抵免明細表》、《境外所得納稅調整后所得明細表》、《境外分支機構彌補虧損明細表》、《跨年度結轉抵免境外所得稅明細表》

　　(1)新報表解讀：表中各項的含義。(2)稅收政策解析：境外所得、已在境外繳納的所得稅稅額、抵免限額、直接抵免、間接抵免、實際虧損額的計算、非實際虧損額的計算、境外所得稅抵免建議計算方法。(3)案例分析：

　　【案例22】境外長期股權投資虧損彌補、所得稅抵免計算，以及納稅調整和報表填寫操作實務。

　　《跨地區經營匯總納稅企業年度分攤企業所得稅明細表》、《企業所得稅匯總納稅分支機構所得稅分配表》

　　(1)新報表解讀：匯總納稅申報的作用。 (2)稅收政策解析： 跨地區經營匯總納稅企業的范圍;跨地區經營匯總納稅企業的所得稅管理辦法;就地預繳企業所得稅的企業;不就地預繳企業所得稅的企業;總機構分攤所得稅額、財政集中分配所得稅額、總機構所屬分支機構分攤所得稅額的計算比例和計算方法。(3)案例分析：

　　【案例23】匯總納稅企業分攤預繳稅款、分攤匯算清繳稅款計算與報表填寫操作實務。

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