什么是房產稅，征收依據是什么，如何計稅

什么是房產稅，征收依據是什么，如何計稅

　　房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租賃收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。下面是小編為大家整理的什么是房產稅，征收依據是什么，如何計稅，僅供參考，歡迎大家閱讀。

　　什么是房產稅，征收依據是什么，如何計稅

　　房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。現行的房產稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務院正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施。

　　房產稅的特點：

　　1、房產稅屬于財產稅中的個別財產稅，其征稅對象只是房屋；

　　2、征收范圍限于城鎮的經營性房屋；

　　3、區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法，對于只用的按房產計稅余值征收，對于出租、出典的房屋按租金收入征稅。

　　一、房產稅的征收范圍

　　房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收。

　　二、房產稅的納稅人

　　房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。

　　產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納稅義務人。

　　三、房產稅的計稅依據

　　房產稅采用從價計稅。計稅依據分為按計稅余值計稅和按租金收入計稅兩種。

　　四、房產稅的稅率

　　依照房產余值計算繳納的，稅率為１.２％；

　　依照房產租金收入計算繳納的，稅率為１２％。

　　五、應納稅額的計算

　　依照房產余值計算繳納的應納稅額＝房產計稅余值×1.2%

　　依照房產租金收入計算繳納的應納稅額＝租金收入×12%

　　六、若干具體規定

　　1、新建房屋的納稅義務發生時間是建成之日或辦理驗收手續之日的次月

　　2、投資聯營房產的，公擔風險的按房產余值；不擔風險的按租金

　　3、融資租賃房屋的按房產余值征稅

　　4、納稅單位和個人無租使用房產部門、免稅單位及納稅單位的房產，由使用人代交

　　5、納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分劃分，分別征收或免征房產稅

　　七、房產稅的納稅申報

　　納稅人應根據稅法的規定，將現有房屋的坐落地點、結構、面積、原值、出租收入等情況，據實向當地稅務機關辦理納稅申報。

　　八、房產稅的納稅期限和納稅地點

　　房產稅實行按年征收，分期繳納。納稅期限一般規定按季或按半年征收一次。

　　房產稅在房產所在地繳納。房產不在同一地方的納稅人，應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關繳納。

　　九、房產稅的稅收優惠

　　下列房產免納房產稅：

　　一、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產；

　　二、由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產；

　　三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產；

　　四、個人所有非營業用的房產；

　　五、經財政部批準免稅的其他房產。

　　房產稅的計稅依據有哪些

　　1、對經營自用的房屋，以房產的計稅余值作為計稅依據。

　　所謂計稅余值，是指依照稅法規定按房產原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。其中：

　　(1)房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。因此，凡按會計制度規定在賬簿中記載有房屋原價11，應以房屋原價按規定減除一定比例后的房產余值計征房產稅;沒有記載房屋原價11，按照上述原則，并參照同類房屋，確定房產原值，按規定計征房產稅。

　　(2)房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備;各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線;電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應從最近的探視井或三通管起，計算原值;電燈網、照明線從進線盒聯結管起，計算原值。

　　(3)納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

　　(4)對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞，需要經常更換的零配件，更新后不再計人房產原值，原零配件的原值也不扣除。

　　(5)自2006年1月1日起，凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。

　　(6)在確定計稅余值時，房產原值的具體減除比例，由省、自治區、直轄市人民政府在稅法規定的減除幅度內自行確定。這樣規定，既有利于各地區根據本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利于平衡各地稅收負擔，簡化計算手續，提高征管效率。

　　2、對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據。

　　房屋的租金收入，是房屋產權所有人出租房屋使用權所取得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對以勞務或其他形式作為報酬抵付房租收入的，應根據當地同類房屋的租金水平，確定租金標準，依率計征。

　　如果納稅人對個人出租房屋的租金收入申報不實或申報數與同一地段同類房屋的租金收入相比明顯不合理的，稅務部門可以按照《稅收征管法》的有關規定，采取科學合理的方法核定其應納稅款。具體辦法由各省級地方稅務機關結合當地實際情況制定。

　　3、投資聯營及融資租賃房產的計稅依據。

　　(1)對投資聯營的房產，在計征房產稅時應予以區別對待。對于以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產的計稅余值作為計稅依據計征房產稅;對以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，實際是以聯營名義取得房產租金，應根據《房產稅暫行條例》的有關規定，由出租方按租金收入計算繳納房產稅。

　　(2)對融資租賃房屋的情況，由于租賃費包括購進房屋的價款、手續費、借款利息等，與一般房屋出租的“租金”內涵不同，且租賃期滿后，當承租方償還最后一筆租賃費時，房屋產權一般都轉移到承租方，實際上是一種變相的分期付款購買固定資產的形式，所以在計征房產稅時應以房產余值計算征收。至于租賃期內房產稅的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。

　　4、居民住宅區內業主共有的經營性房產的計稅依據。

　　對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減出10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將共有住房劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值;出租的，依照租金計征。

　　房產稅怎么交

　　一、房產稅納稅時間

　　1.納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅;

　　2.納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起，繳納房產稅;

　　3.納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起，繳納房產稅。

　　4、納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產稅;

　　5.納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起，繳納房產稅;

　　6.納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納房產稅;

　　7.房地產開發企業自用、出租、出借該企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產稅。

　　二、房產稅納稅期限

　　房產稅實行按年計算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。

　　三、房產稅納稅地點

　　房產稅在房產所在地繳納。房產不在同一地方的納稅人，應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關納稅。

　　四、房產稅納稅申報

　　房產稅的納稅人應按照條例的有關規定，及時辦理納稅申報，并如實填寫《房產稅納稅申報表》。

　　五、房產稅繳費途徑

　　1、納稅人可以到住房所在區縣的房地產交易中心稅務窗口申報繳納個人住房房產稅。稅務機關將開設個人住房房產稅申報納稅綠色通道，專窗受理納稅人申報繳納稅款。納稅人用帶有銀聯標志的銀行卡通過pos機當場繳納稅款并取得《通用繳款書》;

　　2、第一個是辦稅服務廳。納稅人可以到住房所在區縣稅務局辦稅服務廳的申報納稅專窗，用帶有銀聯標志的銀行卡通過pos機當場繳稅;

　　3、第二個是銀行。納稅人也可到就近的上海銀行、上海農村商業銀行、中國郵政儲蓄銀行(自營)在本市辦理個人業務的營業網點使用銀行卡或現金繳稅;

　　4、第三個是付費通網站。納稅人還可以登錄付費通網站按照網上流程繳稅。

　　兩種房產稅的計算方法：

　　根據稅法規定，房產稅的計算方法有以下兩種：

　　(1)按房產原值一次減除30%后的余值計算。其計算公式為：

　　年應納稅額=房產賬面原值×(1-30%)×1.2%

　　(2)按租金收入計算，其計算公式為：

　　年應納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%)

　　以上方法是按年計征的，如分期繳納，比如按半年繳納，則以年應納稅額除以2;按季繳納，則以年應納稅額除以4;按月繳納，則以年應納稅額除以12。

　　新房產稅如何征收

　　(一)房產稅的征稅對象

　　房產稅的征收對象為房產。所謂房產是指以房屋形態表現的財產，包括其附屬的設備，但不包括獨立的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔等。房屋是指有屋面和圍護結構(有墻或兩邊有柱)、能遮擋風雨，可供人在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲存物資的場所。

　　由于房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅;但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

　　(二)房產稅的征收范圍

　　房產稅征收的范圍包括城市、縣城、建制鎮和工礦區。這里的城市是指經國務院批準設立的市，其征稅范圍包括市區、郊區和市轄的縣縣城，不包括農村�？h城，是指未設立建制鎮的縣人民政府所在地，征收范圍為縣人民政府所在的城鎮。建制鎮是指鎮人民政府所在地，不包括所轄的行政村。工礦區是指工商業比較發達，人口比較集中，符合國務院規定的建制標準，但尚未設立鎮建制的大中型工礦企業所在地。開征房產稅的工礦區，須經省、自治區、直轄市人民政府批準。座落于上述地區以外的房屋不征收房產稅。

　　什么情況下房屋可免征20%個稅

　　房產稅的納稅人為房產的產權所有人。如果產權屬國有，其經營管理的單位為納稅人;產權出典的，承典人為納稅人;產權所有人、承典人不在當地或產權未確定以及租典糾紛未解決的，其代管人或使用人為納稅人。

　　“國五條”細則出臺，“對出售自有住房應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”這條內容在樓市激起千層浪，地方版細則暫未實施，不少購房者和售房者心中都有不少疑惑。

　　問：我要買的二手房現在的售價反而低于房主入手時的買價，這就不用征收個稅了嗎？

　　業內人士回復：按照現有政策，二手房交易的個人所得稅有兩種方式可選，差額的20%或總房款的1%。目前市場上成交的房源大部分選擇總房價的1%，但房主2010年之后買入的房子再次出售時，一般選擇差額的20%，因為這兩年受調控影響，房價不漲反跌，理論上無須繳納個稅。

　　問：二手房出售總價看似比買入時高了，但其中包含了各種稅費、貸款利息還有裝修費用，這些成本怎么算？

　　業內人士回復：地方政府制定實施細則時會考慮附加成本，比如貸款情況可以從銀行打印記錄、裝修可以提交裝修收據等，初步估計這些成本會從差額中減去。

　　問：回遷房、房改房等房源怎么判定原價？

　　業內人士回復：如果按照統一差額20%的方式征收，對這部分房源，地方版細則一定會有特殊規定。

　　問：什么情況下可以免征個稅？

　　業內人士回復：現行政策，免征個稅的前提是5年以上住房且家庭唯一住宅。如果新政仍保留這一前提，5年以上房源或許通過賣家“假離婚”來規避。

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