我國房地產開發的成本控制策略論文
［提要］在我國房地產是一個十分熱門的產業，人們對它的需求度及受歡迎程度是有目共睹的。而在其獲得飛速發展的同時也面臨激烈的市場競爭，成本控制作為房地產中的重要組成部分，成本的開發管理影響著房產企業的生存與發展。因此，作為企業管理者如何在成本管理上實現經濟與社會兩種效益的有機統一，以提高企業的市場競爭力。本文就現階段我國房地產業在成本控制方面存在的問題進行研究，并提出解決策略。
關鍵詞：房地產開發；成本控制；問題；策略
在國民經濟獲得快速發展及人們生活水平不斷提高的大背景下，我國的房地產產業也獲得了飛速的發展并逐漸發展為我國的一項支柱性產業。因此，要想使房地產行業能更好地帶動并促進我國經濟的發展，我們必須認識到一個大前提那就是：房產企業自身必須要有一個很好的發展。而衡量一個房地產企業發展程度的關鍵因素就是這個企業獲取的利潤，獲得的利潤越多，說明企業發展也越好。然而在現實生活中影響房產企業利潤的因素有很多，在這諸多因素中能夠受企業控制的便是成本因素。但是目前在我國不少房地產企業有關成本控制方面的制度還不夠完善，并存在一系列的問題。只有有效地解決了這些問題，才能大大地促進房地產業的發展，最終才能帶動整個國民經濟獲得更好的發展。
一、房地產開發成本控制的必要性
房地產開發既是一種經濟行為，同時也是一種社會行為。作為經濟行為，其開發過程的運行、發展及變化的一系列情況，對其他產業部門能否發展運行有著直接的影響。而作為社會行為，它關系著廣大老百姓“住”的問題，可以說已經滲透到我們每一個人的生活之中。因此，房地產開發是從經濟和社會兩個層面影響著整個國民經濟的發展及社會的穩定。開發商從事房地產開發都是以追求利潤為目的，因此在這一過程中房產開發商都是盡可能地制定較高的房價。但是房價一高又會在一定程度上抑制人們的購買行為，從而使房子的銷售量減少。因此，作為房產開發商來說應該在房子價格及所得利潤之間找到一種平衡，這樣才能實現利潤最大化。近年來，我國房地產市場出現了異常火暴的現象，但對于許多房地產企業而言，由于其對企業自身開發成本控制不力，使得企業的成本升高利潤降低。因此，對一個房產企業來說對開發成本進行分析及控制已經成為當務之急。
二、我國房地產開發成本控制存在的問題
（一）開發前期的成本控制意識不高。在項目的成本控制過程中決策階段是一個十分重要的環節，在成本控制中發揮著重要的作用。在現實生活中不少房產企業對施工階段的成本管理十分重視，往往容易忽略掉對前期設計階段進行有效的成本控制。同時，在不少房地產企業中普遍存在缺乏設計階段成本控制的有關規章制度，最終導致當設計費用超額時房產企業無法采取相應的應對策略。這一問題也容易出現權責和利益不明確的現象，使得企業的管理人員失去了對于成本控制的積極性。再加上不少公司里的設計人員不具備預算概念和知識，更不了解市場上建材價格及預算價格，這些都會使得他們無法對項目做出有效的具有參考價值的預算。（二）項目建設階段成本控制機制不完善。由于房地產項目具有建設周期長、不可逆等一系列的特點，使得在項目建設過程中會常常出現諸如返工、停工等增加項目成本的事件發生。同時，由于我國大部分房產企業缺乏一套完整的關于項目變更的申請、測量及審核制度，使得在項目的變更上容易出現權責不清、執行不力、變更隨意性大等一系列的問題。最終導致在現實工作中雖然不少的房產企業都非常重視項目建設成本，但他們都是重視監控項目質量以及材料使用方面，而在很大程度忽略了關于項目變更方面的成本控制。這些都是引發房地產項目施工階段的成本難以控制、支出經常超出預算的最關鍵因素。（三）缺乏規范的成本控制體系。目前，在我國不少房產企業內部還缺少一套較為規范的成本控制體系，使得在實際工作中的成本控制缺乏科學性和全面性，同時還缺乏一個行之有效的責任考核機制。盡管不少房產企業認識到了成本控制這一環節的關鍵性，不少企業也在企業內部設立了專門負責成本控制的部門，但是由于缺乏規范化的成本控制體系，使得不少企業的成本控制水平仍處于粗放型管理的階段。
三、解決策略
（一）科學的策劃設計。房產企業要對本企業的成本控制實行科學的策劃設計，這一工作主要包含以下四個方面的內容：首先，要實行限額設計。目前，在不少房產企業都普遍存在著項目開發周期緊迫，設計過程中能夠投入的時間相對較少，使得最終的設計成果缺乏精準性，繼而給工程預算編制等環節增加了一些不穩定的因素。同時，在設計過程中如果出現頻繁的設計變更，也會使得項目的造價成本不斷地增加。因此，在項目的開發過程中，一定要要求設計方提供與設計相符的設計概算，以盡可能做到限額設計的精準，并且要綜合考慮多方面的因素，諸如：結構、材料設備、建筑裝飾等。還要保持與設計人員的充分溝通，只有這樣才能把限額設計工作做到最優水平；其次，房產企業可以實行設計招標制度。如土地規劃、項目方案設計以及最終的工程設計，最好都采取招投標的方式進行，通過這個渠道選擇達到單位要求、性價比最高的設計；再次，在對圖紙進行審核這一環節也要做到嚴謹。在設計出圖的時候，要嚴格審核充分溝通，多比較多修改，使最終的設計成果更加經濟合理，減少設計變更的發生；最后，要選擇合理的策劃營銷手段。也就是說在項目的推廣階段，企業要能夠在廣告、活動策劃、銷售推廣等環節進行合理的費用分配。要善于挖掘項目所具備的區位、交通及配套等優勢，并放大這些優勢效應，建立規范的預算制度，合理地分配日常銷售支出。
（二）嚴格規范招投標制度。要對招投標進行嚴格的規范，必須做好以下三個方面的工作：首先，要科學準確地編制項目招標文件。客觀分析各指標，將工程標底控制在一個合理的下限水平。并對招標過程中涉及到的一切關于費用方面的條款進行反復推敲，從而使得招標文件更為合理；其次，在項目進行招投標時要堅持公平公正的原則。通過有序的市場競爭選擇出具備相當資質、業績、技術實力等方面最優的施工單位；最后，認真履行合同。項目的承包合同中要明確甲乙雙方的權責義務。為防止雙方權益受到侵害，我們要在費用結算等一系列的問題上做出一個明確的約束，避免項目決算過程中容易出現的糾紛。
（三）加強施工管理。在項目的施工環節，作為企業一定要重視對整個施工過程進行嚴格的管理。首先，要對人工、材料和設備的市場價格進行詳細的了解。尤其是材料和設備，它們在施工過程中占據著十分重要的地位。因此，作為房產企業一定要密切關注材料和設備在市場上的價格變化，客觀地評價二者的性價比，這是控制施工成本的關鍵。另外，在對現場進行管理時，要時刻嚴格控制設計變更。避免由于反復修改設計所造成的成本浪費；其次，要不斷加強對工程簽證的管理。作為企業的專業技術人員必須要做到據圖核實、現場簽證，只有這樣才能有效地防止偷工減料以及浪費材料的情況發生，才能最終實現減少相關費用的目標；最后，企業要認真地做好項目的審核工作，隨著工程項目的開展，一定要對工程的進程和賬目進行定期審核，并及時反饋，只有這樣才能對項目進行有效地調整，幫助企業減少不必要的開支。
（四）強化竣工驗收。竣工驗收是工程施工的最后階段，要嚴格按照國家政策以及合同的規定，去進行工程結算復審和工程尾款會簽，以保證整個工程按期竣工。與此同時，還要重視項目的掃尾工作，最大限度降低財務成本，確保結算質量和投資收益。
四、結語
綜上所述，對房地產項目實施成本管理控制，是一個涉及到多個環節的復雜過程。作為房地產企業要想做好項目管理與成本控制這兩個方面的工作，最關鍵的一點就是必須要樹立起成本意識，并在項目的開發過程中對每個環節都要做好相應的管理控制工作，并且要構建出一個科學合理的成本運行體系，房產企業只有做到了這一點才能夠在激烈的市場競爭中取得成功，才能獲取到一個較大的利潤空間。
主要參考文獻：
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