農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程的論文
改革開放后，城市與農(nóng)村的發(fā)展日益拉開差距，因此農(nóng)村的發(fā)展一直是眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。土地作為農(nóng)村發(fā)展的重要因素，也逐漸被重視起來(lái)。下面是小編整理的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程的論文，歡迎來(lái)參考！
摘要:
在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，評(píng)估環(huán)節(jié)是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。我國(guó)實(shí)施農(nóng)地流轉(zhuǎn)，不僅是是應(yīng)新時(shí)期農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)代化需求的基本方式，而且還是促進(jìn)小農(nóng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變和發(fā)展的重要措施。在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)中，應(yīng)注意的問(wèn)題較多，才能更好地確保評(píng)估的科學(xué)性和全面性。
關(guān)鍵詞:農(nóng)村土地流轉(zhuǎn);評(píng)估環(huán)節(jié);注意問(wèn)題
1市場(chǎng)比較法在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)評(píng)估中的注意問(wèn)題分析
一是在采用這一方法對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)評(píng)估時(shí)，應(yīng)緊密結(jié)合其交易情況和日期以及區(qū)域因素和個(gè)別因素等進(jìn)行修正，由于其比較基準(zhǔn)不同，主要將其分成直接比較法和間接比較法。其中，直接比較法，主要是:待估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×情況修正×期日修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正。而間接比較法，主要是根據(jù)可比實(shí)例價(jià)格、正常交易情況、估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格、同一區(qū)域價(jià)格、相同條件價(jià)格等對(duì)待估對(duì)象價(jià)格。二是在選擇比較案例時(shí)，應(yīng)始終堅(jiān)持以下原則:(1)確保首選耕作制度和地區(qū)相同，再次選類似的地區(qū);(2)土地的利用類型相同;(3)價(jià)格類型相同，亦或是具有可比性;(4)成交日期和估價(jià)期日相近，但是必須在3年之內(nèi);(5)正常交易，或者可修正交易屬于正常交易;(6)比較實(shí)例必須大于等于3個(gè)。三是在比較案例調(diào)查時(shí)，其成交價(jià)格應(yīng)結(jié)合其價(jià)格類型與計(jì)量單位來(lái)確定，在交易過(guò)程中，需要結(jié)合農(nóng)地定級(jí)估價(jià)成果資料以及自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)、特殊條件等帶來(lái)的影響，最終確定交易合同，并在交易合同中對(duì)付款的方式和付款的時(shí)間進(jìn)行確定。
2收益還原法在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)評(píng)估中的注意問(wèn)題分析
一是在收益原則方面，主要是堅(jiān)持客觀性、全面性、地域分異的原則。就客觀性原則來(lái)看，其產(chǎn)出主要是在耕作制度確定的前提下，結(jié)合復(fù)種指數(shù)條件，得出的正常使用和經(jīng)營(yíng)以及持續(xù)穩(wěn)定前提下得出的產(chǎn)量。就費(fèi)用來(lái)看，主要是年平均的客觀總費(fèi)用。就全面性原則來(lái)看，其產(chǎn)出主要是主產(chǎn)品與副產(chǎn)品。其成本主要農(nóng)地維護(hù)費(fèi)與生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品費(fèi)用。就地域分異原則來(lái)看，主要是在收集評(píng)估地塊的產(chǎn)出成本和生產(chǎn)成本。二是在收集內(nèi)容上，主要包含農(nóng)產(chǎn)品的總量、價(jià)格以及生產(chǎn)成本。在收集時(shí)，至少要有三年以上的數(shù)據(jù)，對(duì)類似地塊產(chǎn)出以及產(chǎn)量修正。收集近三年的市場(chǎng)批發(fā)價(jià)格和收購(gòu)價(jià)格的'平均值。并按照年份確定耕作制度。三是在年總收益計(jì)算時(shí)，就生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地而言，主要是結(jié)合主副產(chǎn)品以及旅游收入。在租賃經(jīng)營(yíng)用地上，主要包含租金收入和保證金的利息。四是在確定土地還原利率時(shí)，主要是采用租價(jià)比方法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法。在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)值進(jìn)行分析，由于地域風(fēng)險(xiǎn)存在較大的差異，加上自然風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的雙重性，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格波動(dòng)較大，所以需要對(duì)其參考值進(jìn)行合理的確定。五是在計(jì)算收益價(jià)格時(shí)，由于生產(chǎn)成本難以控制和把控，除了自然因素之外，收益受到經(jīng)營(yíng)者自身的資金和知識(shí)以及勞務(wù)程度等方面帶來(lái)的影響較大，所以需要采用客觀收益。當(dāng)收益不足，或者市場(chǎng)價(jià)格變化影響較大時(shí)，應(yīng)采取多年平均收益來(lái)計(jì)算收益價(jià)格。
3成本逼近法在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)評(píng)估中的注意問(wèn)題分析
一是在土地取得費(fèi)確定時(shí)，對(duì)于農(nóng)田四荒地使用權(quán)的取得，主要是采取承包和拍賣以及招標(biāo)和公開協(xié)商的方式來(lái)取得，而土地取得費(fèi)則需要采取競(jìng)標(biāo)和競(jìng)價(jià)與雙方協(xié)議的方式來(lái)確定。而針對(duì)農(nóng)村的集體組織、大型國(guó)有農(nóng)場(chǎng)尚未開發(fā)或者擱荒農(nóng)地取得時(shí)，主要是采空區(qū)對(duì)外出租的方式來(lái)確定，而承租人則需要支付一定的租金作為土地的取得費(fèi)。而在二次轉(zhuǎn)包時(shí)，主要是將剩余年限土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)包給后續(xù)承包人，并支付相應(yīng)租金獲得土地取得費(fèi)。二是在對(duì)農(nóng)地開發(fā)費(fèi)用確定時(shí)，主要是采取工程預(yù)算、類似工程費(fèi)用比較的方式來(lái)確定。也可以根據(jù)國(guó)土管理的農(nóng)地開發(fā)整理項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)等作為參考。而在確定稅費(fèi)時(shí)，主要是對(duì)營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加稅等進(jìn)行確定。而在確定開發(fā)利息時(shí)，主要是對(duì)計(jì)息項(xiàng)目、周期、方式、利率等。在確定開發(fā)利潤(rùn)，主要是對(duì)計(jì)算方式、利潤(rùn)率進(jìn)行確定。在確定增值收益時(shí)，應(yīng)對(duì)增值收益的構(gòu)成進(jìn)行明確，結(jié)合增值收益率，對(duì)計(jì)算價(jià)格進(jìn)行確定，并對(duì)年期、區(qū)位進(jìn)行修正。
4剩余法在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)評(píng)估中的注意問(wèn)題分析
一是對(duì)待評(píng)估流轉(zhuǎn)農(nóng)地進(jìn)行調(diào)查，主要是結(jié)合其自然因素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)以及特殊因素帶來(lái)的影響，并對(duì)農(nóng)地權(quán)利狀況進(jìn)行確定。而對(duì)其最有效的利用方式進(jìn)行確定時(shí)，主要是對(duì)其農(nóng)地投產(chǎn)比進(jìn)行評(píng)價(jià)，結(jié)合其自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)以及區(qū)域情況等，對(duì)其最有效的利用方式進(jìn)行確定。也可以通過(guò)對(duì)待估流轉(zhuǎn)農(nóng)地所在區(qū)域的產(chǎn)投比，對(duì)其最終的利用方式進(jìn)行確定。二是對(duì)流轉(zhuǎn)農(nóng)地開發(fā)之后對(duì)其價(jià)格進(jìn)行估算時(shí)，主要生長(zhǎng)期市場(chǎng)比較和收益還原以及長(zhǎng)期趨勢(shì)等方法進(jìn)行確定。在采用長(zhǎng)期趨勢(shì)法，主要是及時(shí)的獲取數(shù)據(jù)資料，并強(qiáng)化對(duì)其的處理，選擇農(nóng)地價(jià)格的影響因素以及價(jià)格影響因素的量化，并建立和應(yīng)用預(yù)測(cè)模型。三是對(duì)流轉(zhuǎn)土地的開發(fā)成本進(jìn)行確定，主要包含農(nóng)地基本設(shè)施費(fèi)用、土地熟化費(fèi)用、稅費(fèi)和利息以及利潤(rùn)等。待估流轉(zhuǎn)農(nóng)地的價(jià)格=開發(fā)之后的農(nóng)地價(jià)格－開發(fā)成本－開發(fā)利潤(rùn)。
5結(jié)語(yǔ)
綜上所述，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中評(píng)估環(huán)節(jié)注意的問(wèn)題較多，市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法和剩余法是最為常見的評(píng)估方法，在實(shí)際應(yīng)用中，需要注意的問(wèn)題較多，因而必須引起我們的重視，才能更好地對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。
參考文獻(xiàn):
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