法學(xué)論文：試析房屋買賣居間合同中居間人報酬請求權(quán)的保護
[摘要]房屋買賣居間合同中居間人的報酬請求權(quán)具有附條件性和不確定性，在居間合同目的未成就前僅屬一種期待性質(zhì)的利益。我國現(xiàn)行民事立法就居間合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系僅規(guī)定了居間人的如實報告義務(wù)和報酬請求權(quán)，未細化規(guī)定委托人的義務(wù)，這對居間人報酬請求權(quán)的保護極為不利。實踐中，房屋買賣居間關(guān)系中的委托人也往往通過擴大《合同法》第四百二十七條的適用范圍來限制居間人的報酬請求權(quán)。本文就針對居間人報酬請求權(quán)的性質(zhì)、實現(xiàn)條件、限制等問題做具體分析，以求在實踐中為更好的保護居間人的報酬請求權(quán)發(fā)揮指導(dǎo)作用。
關(guān)鍵字： 居間人報酬請求權(quán)不確定性合同成立
房屋買賣居間合同是居間合同的一種，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)按照委托人的要求，在房地產(chǎn)買賣領(lǐng)域向其報告訂立合同的機會或者為其提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同，其中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)稱為居間人，支付報酬的一方為委托人。在居間合同中委托人之所以承擔(dān)給付報酬的義務(wù)，其目的就在于使居間人負擔(dān)對待給付的義務(wù)，該對待給付的義務(wù)即為居間人提供的中介服務(wù)。該類合同最典型的法律特征是委托人給付居間報酬的義務(wù)具有不確定性。居間人報酬請求權(quán)的形成以實現(xiàn)居間合同的目的為前提，而居間人能否實現(xiàn)合同目的具有不確定性，因此委托人的給付報酬義務(wù)是否需履行也具有不確定性。
一、居間人報酬請求權(quán)的基本原理
(一)居間人報酬請求權(quán)的性質(zhì)
與委托人依約或依法負擔(dān)的支付報酬的義務(wù)相對應(yīng)的即為居間人的報酬請求權(quán)。在房屋買賣合同成立之前，居間人的報酬請求權(quán)并不是一項完全、具體的權(quán)利，而只是將來取得報酬的一種可能性或資格，但該期待權(quán)的成立要件將來完全具備是須具備可能性的，否則該項權(quán)利下居間人所追求的利益將無法得以實現(xiàn)。
居間合同目的實現(xiàn)后，該項期待利益即轉(zhuǎn)化為實體權(quán)利。實體報酬請求權(quán)作為請求給付金錢的權(quán)利，具備請求權(quán)所共有的相對性、攻擊性，即請求委托人為支付報酬的特定行為，并有權(quán)受領(lǐng)該給付，但在此之前，居間人不得請求委托人支付報酬，即使委托人預(yù)先支付了報酬，也會因沒有法律依據(jù)而構(gòu)成不當(dāng)?shù)美�，適法的在委托人與居間人之間產(chǎn)生不當(dāng)?shù)美畟?/p>
(二)居間人取得報酬必須具備的要件
1.促成所介紹的合同成立。但也有學(xué)者認為房屋買賣合同的簽訂不代表交易最終能夠完成，居間人的義務(wù)范圍可不局限于促成買賣合同的成立，還應(yīng)當(dāng)擴及到買賣合同的履行。
2.房屋買賣合同的成立，與居間人的介紹有因果關(guān)系。即合同的成立，是因居間人全面、適當(dāng)?shù)穆男辛司娱g義務(wù)。
只有兩者同時具備，委托人才負有支付報酬的義務(wù)。
(三)居間人報酬請求權(quán)的法律特征
1.附條件性。我國《合同法》明確規(guī)定，居間人報酬請求權(quán)的取得和實現(xiàn)以居間人促成合同成立為基礎(chǔ)，促進合同成立同為居間合同的目的。脫離了促成合同成立的事實要件，居間人無法將請求支付報酬的期待利益轉(zhuǎn)化為一種實在的、具備權(quán)利功效的既得請求權(quán)。
2.不確定性。報酬請求權(quán)的實現(xiàn)如前所述，必須以居間人通過履行約定義務(wù)促成委托人與第三人訂立房地產(chǎn)買賣合同為前提。但買賣合同的成立僅具有潛在可能性而非絕對性。居間人能否促成合同成立的關(guān)鍵因素不在于居間人本人是否如約無瑕疵的履行了居間義務(wù)，而關(guān)鍵取決于委托人能否與第三人就房地產(chǎn)交易達成合意，基于委托人對交易相對人資質(zhì)、資信的選擇性以及合同是否訂立的不確定性，居間人報酬請求權(quán)的取得和實現(xiàn)實質(zhì)上具有不確定性。
二、《合同法》第四百二十七條對居間人報酬請求權(quán)的限制
我國《合同法》第四百二十七條規(guī)定：居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間合同的必要費用。對該條款的理解與適用，可通過以下三個方面來具體闡述。
(一)條款的適用范圍
該條款解決的是在居間合同目的落空的情形下，居間人能否主張報酬請求權(quán)的問題。以下為闡述簡潔，如無特別說明，“合同”是指居間人促成訂立的、委托人與相對人為合同當(dāng)事人的“房屋買賣合同”。分四個方面具體闡述之：
1.居間人促成訂立的合同被確認無效、被撤銷時居間人的報酬請求權(quán)。居間人促成合同訂立的，其所實施的民事行為包含三方當(dāng)事人，當(dāng)該合同被確認絕對無效、被撤銷或確定不發(fā)生效力時，屬于《合同法》第四百二十七條所規(guī)定的“未促成合同成立”的范疇，認定了居間人促成訂立的合同被確認無效、被撤銷不屬于“未促成合同成立”的范疇，也并非意味著居間人就當(dāng)然的享有無瑕疵的報酬請求權(quán)。合同被確認無效、被撤銷對居間人的報酬請求權(quán)到底有無影響或是有何影響?解決該問題，應(yīng)當(dāng)根據(jù)造成合同效力有瑕疵的過錯歸屬來分別認定。
如果該特定事由是因可歸責(zé)于委托人的事由發(fā)生的，即僅委托人對合同效力存在欠缺有過錯、居間人沒有過錯的，委托人應(yīng)當(dāng)支付居間報酬;如果該特定事由是因可歸責(zé)于相對人的事由發(fā)生的，委托人仍應(yīng)支付居間人的居間報酬，委托人支付報酬后對于因相對人過錯造成合同無效或被撤銷的，委托人可以將已給付的居間報酬作為直接損失請求相對人賠償。
2.居間人促成訂立的合同事后被依法解除時居間人的報酬請求權(quán)。合同的解除包括單方解除與協(xié)議解除、法定解除與約定解除。依據(jù)《合同法》的規(guī)定，因不可抗力致使合同目的無法實現(xiàn)、遲延履行、不完全履行、履行不能等情況下，合同一方當(dāng)事人享有單方的解除權(quán)，可因當(dāng)事人解除權(quán)的行使而使合同向?qū)淼膯适ЯΓ蚴请p方當(dāng)事人協(xié)商一致也可解除合同。但需注意的是，無論哪種類型的合同解除，都必須以有效存在的合同為前提，也就表明居間人已成功的促成了房屋買賣合同的成立，此時居間人當(dāng)然享有報酬請求權(quán)。
3.相對人或委托人未適當(dāng)、全面履行房屋買賣合同時居間人的報酬請求權(quán)。這也就是司法實踐中，大多數(shù)委托人混淆的地方，認為“促成合同成立”意味著最終必須“辦理房地產(chǎn)過戶登記”。如前所述，合同成立僅是相對人與委托人意思表示一致的結(jié)果，最終能夠辦理房地產(chǎn)過戶登記是房屋買賣合同全面、適當(dāng)履行的結(jié)果，兩者并非同一。
4.由于委托人的不當(dāng)行為導(dǎo)致合同不能成立時的報酬給付問題。前述三項情形均為合同雖成立，但因可歸責(zé)或不可歸責(zé)于委托人、相對人的事由導(dǎo)致合同目的未實現(xiàn)時對居間人報酬請求權(quán)的影響�？芍娱g人促成合同成立并不必然意味著居間人享有報酬請求權(quán)，那未促成合同成立是否必然導(dǎo)致居間人喪失報酬請求權(quán)呢?答案仍是否定的。這也就是在居間人未促成合同成立的情形下不適用《合同法》第四百二十七條規(guī)定的唯一例外情形——由于委托人的不當(dāng)行為導(dǎo)致合同的不能成立。司法實踐中，最為常見的就是“跳單”現(xiàn)象。
所謂“跳單”，又稱“跳中介”，是指委托人與房產(chǎn)中介機構(gòu)訂立居間合同后，為逃避支付報酬的義務(wù)，私下與居間人介紹的買方達成房屋買賣協(xié)議或另行委托他人提供居間買賣服務(wù)的行為。就此情況，居間人已全面履行了居間義務(wù)，未促成房屋買賣合同的成立純系委托人的過錯，居間人并不因此而喪失報酬請求權(quán)，一旦認定 “跳中介”行為成立，委托人不僅要履行支付報酬的義務(wù)，還需視情況承擔(dān)適當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任。
故一般認為，由于委托人的不當(dāng)行為導(dǎo)致合同不能訂立的，應(yīng)認為居間人已促成合同的成立。
(二)必要費用的范疇
必要費用取決于居間事務(wù)的范疇，一般認為居間事務(wù)是居間人在居間合同存續(xù)期間所實施的一切涉及“為促成合同成立”的事務(wù)。通常包括：(1)居間人為促成合同的成立必然會積極尋找適宜的相對人，尋找相對人過程中支出的刊登廣告、印刷宣傳資料等宣傳費用;(2)居間人在相對人與委托人就房屋買賣合同的訂立進行協(xié)商的過程中，所支付的交通費、文印費、通訊費、場地使用費等直接費用。
(三)當(dāng)事人另有約定的是否除外
現(xiàn)行民事立法主張，居間人僅能就勞務(wù)成果請求報酬，未促成合同成立，未實現(xiàn)勞務(wù)成果的，由此提供的服務(wù)、付出的勞務(wù)居間人不得主張任何勞務(wù)費用，僅能就償付的必要費用請求清償。這樣的規(guī)定對居間人是否公平，是否符合民法“等價有償”的基本理念，是否有利于權(quán)衡居間法律關(guān)系雙方當(dāng)事人的權(quán)益，這個問題值得商榷。
如果委托人與居間人在合同中約定，在居間人未促成房屋買賣合同成立的情形下，也可因其付出了勞務(wù)而享有報酬請求權(quán)，該約定能否排除《合同法》第四百二十七條的適用?依據(jù)我國《合同法》的合同自由與鼓勵交易基本原則，民事主體有權(quán)依其自由意志為自身設(shè)定權(quán)利或負擔(dān)義務(wù)，因此，若委托人自愿在居間人未促成合同成立的情形下支付居間報酬的也并不為法律所禁止和反對。
三、居間人自我保護的合法途徑
(一)在居間合同中專門設(shè)立規(guī)避跳單的條款
居間人為制止委托人的跳單行為，保護自身擁有的信息資源和維持自己付出的居間勞務(wù)，可以在與委托人訂立居間合同時約定“禁止委托人利用居間人提供的房源信息，繞開居間人與相對人簽訂房屋買賣合同。”以規(guī)避“跳單”行為。
大多數(shù)學(xué)者認為基于目前房屋交易市場尚不規(guī)范，交易中委托人常違背誠實信用原則，為追求自己利益最大化而損害居間人的利益，因而有承認該類條款效力的必要性，以保護中介公司的正當(dāng)利益，調(diào)動中介行業(yè)的積極性，促進中介服務(wù)市場健康發(fā)展，維護市場交易誠信。
(二)在居間合同中專門設(shè)立“后續(xù)期”條款
在實踐中，委托人除通過隱瞞與相對人訂立了房屋買賣合同的方式來規(guī)避向居間人支付報酬的義務(wù)外，還可能通過“事后跳單”的方式。為避免這一現(xiàn)象的發(fā)生，居間人可以在合同中訂立如下條款:“居間人為委托人提供的訂立合同的機會，委托人在該居間合同期限內(nèi)通過該機會與相對人訂立房屋買賣合同的，或者在該居間合同期限終止后的兩個月內(nèi)(或雙方約定的其他期間內(nèi))直接或間接地與最初居間人所物色的相對人訂立房屋買賣合同的情形下，委托人仍應(yīng)向居間人支付協(xié)議中約定的居間報酬。”這就是房地產(chǎn)買賣居間合同中的“后效期”條款。
在《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》中“后續(xù)期”條款得到了確認，該合同第九條明確規(guī)定。“在本合同終止后的一定期限內(nèi)，如果委托人直接或間接地與經(jīng)紀(jì)人最初物色的客戶成交，那么經(jīng)紀(jì)人有權(quán)獲得經(jīng)紀(jì)合同中訂立的傭金。”這為雙方當(dāng)事人設(shè)置居間合同的“后續(xù)期”提供了法律依據(jù)。“后續(xù)期”的設(shè)定，可以有效地防止居間人被“甩”，更有力地保護房地產(chǎn)居間人的合法權(quán)益。
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