共有人優先購買權若干問題探究
摘要：共有關系中的優先購買權處于物權法中十分重要的位置，優先購買權是解決利益沖突、實現利益平衡的主要解決依據的權利，在享有優先購買權的共有人優先購買權受到侵害時，如何明確優先購買權、優先購買權的效力如何實現等問題，在審判實踐中尚存爭議。本文就共有關系中的優先購買權的概念特征、適用效力，以及優先購買權競合等若干法律問題進行探析。關鍵詞： 共有 優先購買權 效力
一、共有人優先購買權概念和特征的界定
（一）共有關系中優先購買權的概念
共有可分為按份共有和共同共有，共有關系中優先購買的權利在我國《民法通則》、《民通意見》和《物權法》中均可見其規定，民法通則第78條第3款規定按份共有人出讓其共有財產份額時，其他共有人在同等條件下有優先購買權；物權法第101條規定了按份共有人對轉讓的動產和不動產份額，其他共有人也享有優先購買權；民通意見則規定了共同共有人出賣自己分割的共有財產時，對于其他共有人的主張購買時，在同等條件下享有優先權。上述規定明確了共有關系優先購買權的法律適用。
對于共有關系中優先購買權的定義，一種觀點認為，優先購買權是指共有人在其他共有人有償轉讓其共有份額或者已經分割的應有部分時，所享有的在同等條件下優先于其他第三人購買的權利。○1而另一種觀點認為，優先承買權云者，謂特定人約定或法律規定，于所有人（義務人）出賣動產或不動產時，有依同樣條件優先購買之權利。○2這兩種觀點的不同之處在于共有人之間是否僅限于動產和不動產，其他的概念基本相同，結合上面的物權法條款中只規定了動產和不動產，而物權法相對于民法通則來說是特別法，根據特別法由于一般法的原則，可以得出共有人的優先購買權利的標的財產是動產和不動產，因此，筆者認為，共有人優先購買權是指共有人就轉讓共有財產的不動產或動產的份額時，其他共有人享有同等條件下優先購買的權利。
（二）共有人優先購買權的特征
綜合分析以上優先購買權的法律條文，以及優先購買權的基本概念，從優先購買權的主體、范圍和具體的內容看，其特征應當是：
1.共有人優先購買權的權利主體是共有關系中特定的共有人，即除了出賣人之外的其他共有人，而相對于共有人之外的第三人，在同等條件下不能作為優先購買權的權利主體。
2.共有人優先購買權的權利標應當是民法上的物和共有關系中的特定財產，至于權利是否能作為標的，物權法上沒有規定。此外，特定財產僅為動產和不動產，但是在實踐中主要是不動產交易。
3.共有人優先購買權行使條件要求是同等條件，只有規定了其他共有人只能在與第三人購買的條件是同等的時候，才能存在優先購買的問題，這樣嚴格的限定條件，才能夠體現利益公平公正，否則不利于交易的公平安全。
4.共有人優先購買權效力特征是優先于第三人購買的權利，即排除他人購買的權利，這是優先購買權的主要作用，也是法律規定優先購買權的主要立法的目的。
二、共有人優先購買權的性質和效力分析
（一）共有人優先購買權的性質
有關優先購買權的性質，學者們有著不同的看法，例如有的主張“期待權”說，有的主張“物權”或“債權”說，還有的主張“形成權”說，具體的觀點如下：
1.優先購買權是一種期待權
主張“期待權”說的學者認為，標的物所有人即共有人、出租人等未將標的物出賣，則優先購買權人的權利尚未實現化。○3只有在出賣人出賣標的物這一特定法律事實出現時，優先購買權人才能行使優先購買權，使此權利由可能性變為現實性。因此說，優先購買權為一種期待權。
2.優先購買權是物權或者債權
而持“債權”說學者認為，優先購買權具有物權的效力，可以對抗第三人，屬于物權范疇，具有物權性。其理由是優先購買權是由法律明文規定的，經過不動產的登記具有公示效力，具備公信力。最后優先購買權具有對抗第三人的效力，即十分明顯的物權效力，又說優先購買權為債權者認為，它是一種債權請求權，是相對于出賣人的請求權，并且優先于第三人的效力。
3.優先購買權是形成權
“形成權”說在我國得到了大多數學者的認同，如江平教授認為：優先購買權性質為形成權。按份共有人主張優先購買權的，在該按份共有人與出賣人之間即按照出賣人與第三人之間的交易條件成立的買賣合同。○4當優先購買權人行使優先購買權即可依法排除出賣人將標的物出賣給第三人的可能，使其與出賣人形成買賣標的物合同的權利義務關系。因此，優先購買權是一種形成權。
筆者同意上述第三種形成權的觀點，因為共有人主張優先購買權，就是依照其一方的意思表示，和出賣人形成一種合同的權利義務關系，但是這種關系必須依據同等的條件為前提，因此可以說是一種附條件的形成權。（二）共有人優先購買權的適用效力
優先購買權具有對抗其他一般約定的效力，出賣人如果與其他第三人簽訂了買賣合同，除非共有人放棄行使優先購買權的，這種約定對于共有人應當是無效的。其次優先購買權具有及于轉讓財產的權利，就是對于處分的動產和不動產份額，其效力及于特定財產的全部。
但也有的學者主張，優先購買權的效力除了上述的一般效力以外，還具有債權和物權的特殊效力，債權效力即優先購買權具有債的效力，不能影響出賣人和第三人的買賣合同的效力。物權的效力是指優先購買權具有對世性效力，可以對抗任何人，即使出賣人有和第三人買賣合同，對于共有人仍不具效力。
三、優先購買權競合問題探析
（一）共有人優先購買權和債權優先購買權的競合
民通意見第118條規定了出租人出賣出租房屋的，承租人在同等條件下享有優先購買權；而合同法第230條也規定了出租人租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。這就產生了共有人優先購買權與承租人優先購買權競合的情形，在這種情況下，筆者認為處理的原則應該是，在同等的價格條件下，共有人優先于承租人的優先購買權，其理由有：其一，共有人本來就是共有財產的所有人，與共有財產的聯系較為密切，有利于其他共有人對接受者的信任，其二，共有關系先于租賃關系的發生，即是先發生的物權相對于承租人的物權較先，根據國外立法的一般規則—物權優于債權的原則，共有關系的購買權屬于物權范疇，而承租人的購買權屬于債權范疇，可見共有人的優先購買權優于債權的優先購買權；其三，依“買賣不破租賃”的原則，承租人不會因沒有行使優先購買權而使原有租賃合同受到影響，其權利也不會受到影響和損害。
（二）對共有人的優先購買權立法上的檢討完善
我國對于共有的優先購買權的立法規定，只是在諸部法律的若干條文中規定了優先購買的權利，特別是物權法僅以一條法律條文規定了共有關系中按份共有的動產和不動產的優先購買權利，而物權法對于共同共有的優先購買權沒有規定，因此物權法未能夠形成一個統一完整的體系，如上面闡述的與承租人優先購買權的分歧問題，以及對于優先購買權的具體范圍、效力和順序以及行使權利的條件期限、違反這一制度的救濟等沒有詳細的規定。這樣會增加在實務操作中的實行的困難度，對于規范交易秩序沒有強有力的作用。
針對于上述不足，筆者認為，在立法和實踐之中應當進一步完善優先共有關系的優先購買權制度，特別是統一按份共有和共同共有的規定，盡量克服制度上的缺陷，避免法律條文之間的沖突，建立具體的優先購買權制度，通過對優先購買權制度的范圍、效力、行使的條件，地點，期限、競合的優先順序、解決沖突的途徑等方面制定優先購買權制度。
綜上所述，共有人優先購買權是指共有人在共有財產被轉讓時，就可以轉讓的不動產或動產份額，作為共有人享有同等條件下優先購買的權利。優先購買權和其他優先購買權競合時具有較強的效力。雖然對于我國法律規定的優先購買權利不夠完善，但是我國法律將來亦會制定優先購買權制度，使它有利于共有財產的管理，以實現物盡其用。
注釋
○1楊立新：《共有權研究》，高等教育出版社2003年版，第405頁.
○2王澤鑒：《民法學說與判例研究》（第一冊），中國政法大學出版社1998年版，第505頁.
○3張新榮：《試論“優先購買權”及其法律保護》，法學1989年第9期.
○4江平：《中國物權法教程》，知識產權出版社2007年版，第224頁.
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