論述蕪湖市居住用地的核心開發強度控制指標研究
【論文摘要】在市場體制條件下，土地開發容量至關重要，它不僅與土地的投入產出和開發收益直接相關，而且與公眾利益，與社會效益、經濟效益和環境效益的統一密不可分。對開發強度控制核心指標——容積率和建筑密度進行相關研究，對于控規編制的性、公平性以及地域性特色的體現具有積極深遠的意義。
【論文關鍵詞】居住用地；開發強度；容積率；建筑密度
1 研究背景和范圍
1.1 研究背景
在蕪湖已編控規編制過程中，存在主觀臆斷確定控制指標的現象，地塊的指標確定具有較大的隨意性，控制指標之間甚至存在一定的矛盾。設計單位容易將規定性指標與引導性指標混淆，指標選擇缺乏針對性、剛性和彈性。已編成果中相同性質地塊多采取相同指標，實際上，因、區位、地塊大小和形狀的不同，地塊的合理開發強度應有明顯的差異。
1.2 研究的范圍
研究的范圍為蕪湖市居住用地，重點對開發強度控制核心指標——容積率和建筑密度進行相關研究。
2 研究方法和技術路線 1 研究方法
影響土地使用強度的主要因素有：用地性質、城市土地級差、建造方式和形體規劃設計、城市設計要求、城市交通與基礎設施容量。控規主要指標的確定可采取以下方法：形體布局模擬、經驗歸納統計、現狀調查分析對比、環境容量推算和典型實驗法等。
基于蕪湖市實際情況，擬采用經驗歸納統計與形體布局模擬兩種方法為主，結合其它方法進行綜合研究。 2 技術路線
以研究并提供科學合理的核心控制指標為目的，首先以國家《城市居住區規劃設計規范》主要指標為基礎，分析規范指標存在問題，其次采用經驗歸納統計與形體布局模擬兩種方法進行不同規模用地的指標測算，同時借鑒周邊城市相關技術經驗，對指標研究進行匯總與分析，最后推薦研究結論并提出相關建議。
3 現行國家相關規范解讀
《城市居住區規劃設計規范》重點對住宅面積凈密度最大值進行控制，蕪湖市屬建筑氣候區劃Ⅲ類地區，其住宅面積凈密度最大值控制指標分別為：低層1.20、多層1.80、高層3.50。根據居住區用地平衡控制指標規定，住宅用地占居住區用地的比例分別為：小區55～65%、組團60～75%。同時依據該規范中公共服務設施控制指標表與居住區用地平衡控制指標表，可推算出每公頃居住區用地公共服務設施建筑面積為：小區0.15～0.20萬m2，組團0.08～0.12萬m2，進而得出小區與組團容積率最大值控制指標：低層小區為0.93，組團為0.98；多層小區為1.32，組團為1.43；高層小區為2.48，組團為2.75。
4 已建用地指標調查分析
由規劃管理部門信息檔案管理中心提供了蕪湖市區近五年共計三十六例規劃與建設案例，規劃進行研究與分析。 1 多層住宅用地
用地容積率最大值為1.82，最小值為1.13。根據實際調研分析可知：多層住宅的容積率應控制在1.60以下；當規模超過2公頃時，應控制在1.50以下；達到小區級規模時，其數值應進一步下調，其合理數值將采取其它方法進行測算。 2 高層住宅用地
容積率最大值為5.26，最小值為2.49。根據實際日照效果分析可知：當用地面積大于2公頃時，合理案例的容積率可達到2.40～2.80，當用地面積小于2公頃時，容積率可以適當提高，但合理值應控制在4.0以下為宜。 3 混合住宅用地
混合住宅用地的開發強度參照前兩種類型住宅的合理開發強度確定：當高層住宅所占比例大時，其開發強度應略低于高層住宅用地指標；當高層住宅所占比例小時，其開發強度應略高于多層住宅用地指標。
5 模擬布局研究
規劃通過規劃模擬布局，研究不同用地合適的空間容量，反推控制指標。為了更好提高模擬方案結論的全面性與準確性，研究組選取四種不同規模用地，公共建筑的配置均按照《城市居住區規劃設計規范》要求。
根據以上原則，抽取有相關經驗的設計人員按照不同的規劃風格進行模擬布局，并在指標前組織專家進行方案優化，最終得出模擬布局研究結論。
6 相關技術經驗借鑒
規劃搜集了與蕪湖在同一建筑氣候區的上海、長沙、深圳的技術規定進行分析與研究。以上三市確定的開發強度控制指標內容各有不同，上海市較為強調地段差異，并創新了小地塊（三公頃以下）根據面積折減的辦法，而長沙與深圳則與《城市居住區規劃設計規范》結合緊密，根據小區和組團來進行區分，我們認為后者參照意義較大，但上海的很多控制指標可作。
7 指標研究結論
從模擬布局研究及經驗歸納統計結果中分析可知，當用地面積小于2ha時，其容積率值會相應偏大，如果取較高值將失去指導其它規模組團級居住用地的意義，所以按照小區、組團（＞2.0ha）、組團（≤2.0ha）三種規模推薦指標。將多層組團建筑密度指標由≤32%細化調整為：大于2.0ha的組團≤30%，小于2.0ha的組團≤35%；高層組團指標由≤22%細化調整為：大于2.0ha的組團≤22%，小于2.0ha的組團≤28%。
推薦蕪湖市居住用地核心開發強度控制指標如下表：
注：①各種住宅類型混合的居住小區和組團取兩者的指標值作為控制指標的上、下限值；
�、诒颈碇懈邔又笜诉m于28層以下住宅，住宅超過28層時指標需適當調整；
�、酃ㄅ涮讟藴蕬暇幼^設計規范，若配套設施單獨劃地塊設置，應對用地開發強度進行適當調整。
8 研究體會與建議
8.1 近實遠虛，適應時代潮流
控規應從嚴控制和明確規劃強制性內容，對近期需要開發與建設的地塊規劃應具體、深入，體現規劃的剛性與指導性；對于遠期開發與建設的地塊規劃則應留有彈性空間，不必將指標按照目前的開發模式和技術水平確定得過低。
8.2 建立數據庫，定期分析與
建立化數據庫，將各項目的主要指標錄入，尤其以開發強度核心指標為重點，以此為基礎作定期的分析與總結。對于近期已建居住小區，應在大寒日組織相關技術人員進行有針對性的日照調查，以便于掌握最為的技術數據。
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