談公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用

談公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用

摘 要： 文章從公允價(jià)值計(jì)量在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的具體應(yīng)用出發(fā)，以會(huì)計(jì)分錄的形式對(duì)具體準(zhǔn)則做了實(shí)際賬務(wù)處理，并分析了公允價(jià)值法對(duì)投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和計(jì)量的影響。

關(guān)鍵詞： 公允價(jià)值計(jì)量； 投資性房地產(chǎn)； 運(yùn)用
　　
　　考慮到會(huì)計(jì)國(guó)際趨同的要求，我國(guó)新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》明確地將公允價(jià)值作為會(huì)計(jì)計(jì)量屬性之一，在38項(xiàng)新具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有17項(xiàng)不同程度地運(yùn)用了公允價(jià)值，同時(shí)結(jié)合我國(guó)的現(xiàn)實(shí)會(huì)計(jì)環(huán)境，在具體運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量屬性時(shí)增設(shè)了一些限定條件，保持了應(yīng)有的謹(jǐn)慎。我國(guó)運(yùn)用公允價(jià)值的具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則較多，主要集中在投資性房地產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)交換、資產(chǎn)減值、債務(wù)重組、企業(yè)合并、金融工具等。下面就公允價(jià)值法對(duì)投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和計(jì)量等的影響作詳細(xì)闡述。
　　
　　一、公允價(jià)值的概念
　　
　　美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（FASB）的定義是：“在當(dāng)前的非強(qiáng)迫或非清算的交易中，雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)（或負(fù)債）的買賣（或發(fā)生與清償）的金額。”國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASC）的定義是：“在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債清償?shù)慕痤~�！蔽覈�(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的定義與后者基本相同：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。”而且，“在公平交易中，交易雙方應(yīng)當(dāng)是持續(xù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，不打算或不需要進(jìn)行清算、重大縮減經(jīng)營(yíng)規(guī)模，或在不利條件下仍進(jìn)行交易�！�
　　從定義中可以看出，公允價(jià)值強(qiáng)調(diào)“公平”、“自愿”的交易價(jià)格，它最大的特征就是來自于公平交易市場(chǎng)的確認(rèn)，是基于活躍市場(chǎng)的理性雙方對(duì)資產(chǎn)或負(fù)債價(jià)值的公平認(rèn)定和計(jì)量，不是某個(gè)特定主體的估計(jì)；它的確定并不在于業(yè)務(wù)是否真正發(fā)生，而在于雙方一致性而形成的價(jià)值，是一種具有明顯可觀察性和決策相關(guān)性的會(huì)計(jì)信息。
　　
　　二、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》具體規(guī)定
　　
　　按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)和采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。第三章“后續(xù)計(jì)量”中指出：有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同時(shí)又指出：采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。
　　采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，而應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。
　　同時(shí)，為了防止上市公司在采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)其持有的房地產(chǎn)溢價(jià)在賬面上集中體現(xiàn)，導(dǎo)致賬面利潤(rùn)大幅增加，新準(zhǔn)則還規(guī)定：“自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益�！边@基本排除了上市公司利用公允價(jià)值確認(rèn)投資性房地產(chǎn)而產(chǎn)生巨額賬面利潤(rùn)的可能性，充分體現(xiàn)了我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值應(yīng)用的謹(jǐn)慎性。
　　企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，視為會(huì)計(jì)政策變更；已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
　　
　　三、采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的主要賬務(wù)處理
　　
　　企業(yè)應(yīng)按照投資性房地產(chǎn)類別和項(xiàng)目分別對(duì)“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”進(jìn)行明細(xì)核算。期末借方余額反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。
　�。ㄒ唬┢髽I(yè)外購(gòu)、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)
　　借：投資性房地產(chǎn)—成本（購(gòu)買價(jià)款 相關(guān)稅費(fèi) 其他支出）
　　 貸：銀行存款（或在建工程）
　　（二）將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)：
　　借：投資性房地產(chǎn)—成本（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）
　　存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 （已計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備）
　　 貸：庫(kù)存商品（賬面余額）
　　資本公積—其他資本公積（或借：營(yíng)業(yè)外支出）
　�。ㄈ�）將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
　　借：投資性房地產(chǎn)—成本 （轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）
　　累計(jì)攤銷（累計(jì)折舊） （已計(jì)提的累計(jì)攤銷或累計(jì)折舊）
　　無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）（已計(jì)提的減值準(zhǔn)備）
　　 貸：無形資產(chǎn)（或固定資產(chǎn)） （賬面余額）
　　 資本公積—其他資本公積（或借：營(yíng)業(yè)外支出）
　　（四）投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改良或裝修
　　借：在建工程（投資性房地產(chǎn)的賬面余額）
　　 貸：投資性房地產(chǎn)—成本
　　 貸（或借）：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)
　�。ㄎ澹┵Y產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值＞其賬面余額： （或者公允價(jià)值＜其賬面余額做相反的會(huì)計(jì)分錄）
　　借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)（公允價(jià)值一其賬面余額）
　　 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益
　�。�六）將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)
　　借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）
　　 貸：投資性房地產(chǎn)—成本 （賬面余額）
　　 貸（或借）：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)（賬面余額）
　　 貸（或借）：公允價(jià)值變動(dòng)損益
　　（七）出售投資性房地產(chǎn)時(shí)
　　借：銀行存款 （實(shí)際收到的金額）
　　 貸：投資性房地產(chǎn)—成本 （賬面余額）
　　 貸（或借）：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)（賬面余額）
　　 貸（或借）：投資收益
　　同時(shí)，借（或貸）：公允價(jià)值變動(dòng)損益（該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)）；貸（或借）：投資收益。
　　
　　四、公允價(jià)值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)的影響
　　
　　公允價(jià)值計(jì)量對(duì)相關(guān)公司投資性房地產(chǎn)核算提供了一種新的模式，但公司是否利用或怎樣利用這種模式仍需要深入研究。
　�。ㄒ唬┱�式確立重估凈資產(chǎn)值法（NAV）作為房地產(chǎn)上市公司估值的中心地位
　　現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：只有企業(yè)在股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化或者對(duì)外投資這兩種情況下，才允許使用重估凈資產(chǎn)值法作為記賬依據(jù)。公允價(jià)值計(jì)量模式的引入使得相關(guān)企業(yè)在更大的范圍內(nèi)使用此法，提供的賬面價(jià)值更能真實(shí)地反映該企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格。隨著投資性房地產(chǎn)物業(yè)的增多，特別是在我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展及人民幣升值的狀況下，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的采用，必將引導(dǎo)市場(chǎng)更多地關(guān)注各項(xiàng)投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值，并使重估凈資產(chǎn)值法成為評(píng)估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。即使對(duì)以開發(fā)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)企業(yè)來說，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)行也將導(dǎo)致投資者以更為穩(wěn)健和客觀的估值標(biāo)準(zhǔn)來衡量公司的

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