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經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用探討論文
1、經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較的概念
經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較屬于技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的范疇。技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)是研究技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系的學(xué)科,它通過技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評價(jià),尋求技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的最佳結(jié)合,確定技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理的最優(yōu)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。技術(shù)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生與西方的管理科學(xué)和工程經(jīng)濟(jì)、蘇聯(lián)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的發(fā)展有密切的關(guān)系。 二十世紀(jì)30年代以來,在西方工業(yè)發(fā)達(dá)國家曾先后產(chǎn)生了對工程項(xiàng)目和生產(chǎn)經(jīng)營決策進(jìn)行分析計(jì)算的一些方法,如可行性研究、價(jià)值工程等。
2、經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較的目的
技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的主要目的是將技術(shù)更好地應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)建設(shè),包括新技術(shù)和新產(chǎn)品的開發(fā)研制、各種資源的綜合利用、發(fā)展生產(chǎn)力的綜合論證。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)把研究的技術(shù)問題置于經(jīng)濟(jì)建設(shè)的大系統(tǒng)之中,用系統(tǒng)的觀點(diǎn),系統(tǒng)的方法進(jìn)行各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題的研究。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)把定性研究和定量研究結(jié)合起來,并采用各種數(shù)學(xué)公式、數(shù)學(xué)模型進(jìn)行分析評價(jià)。
技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的不是純技術(shù),也不是純經(jīng)濟(jì),而是把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來進(jìn)行研究,以選擇最佳技術(shù)方案。經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較在實(shí)踐中通常采用兩種以上的技術(shù)方案進(jìn)行分析比較,并在分析比較中選擇經(jīng)濟(jì)效果最好的方案。
3、經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較涉及的內(nèi)容
經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較的內(nèi)容涉及生產(chǎn)、分配、交換、消費(fèi)各個(gè)領(lǐng)域和國民經(jīng)濟(jì)各個(gè)部門、各個(gè)方面,也涉及生產(chǎn)和建設(shè)的各個(gè)階段。 從全局的范圍來看,經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較用于研究技術(shù)進(jìn)步對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度、比例、效果、結(jié)構(gòu)的影響,以及它們之間的最佳關(guān)系問題;生產(chǎn)力的合理布局、合理轉(zhuǎn)移問題;投資方向、項(xiàng)目選擇問題;能源的開源與節(jié)流、生產(chǎn)與供應(yīng)、開發(fā)與運(yùn)輸?shù)淖顑?yōu)選擇問題;技術(shù)引進(jìn)方案的論證問題;外資的利用與償還,引進(jìn)前的可行性研究與引進(jìn)后的經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)問題;技術(shù)政策的論證、物資流通方式與渠道的選擇問題;等等。 從部門和企業(yè)范圍看,經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較用于廠址選擇的論證,企業(yè)規(guī)模的分析,產(chǎn)品方向的確定,技術(shù)設(shè)備的選擇、使用與更新的分析,原材料路線的選擇,新技術(shù)、新工藝的經(jīng)濟(jì)效果分析,新產(chǎn)品開發(fā)的論證與評價(jià),等等。 從生產(chǎn)與建設(shè)的各個(gè)階段看,經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較用于試驗(yàn)研究、勘測考察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、生產(chǎn)運(yùn)行等各個(gè)階段的技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題的研究,綜合發(fā)展規(guī)劃和工程建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證與評價(jià),等等。
4、經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較的基本方法
經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較的基本研究方法有系統(tǒng)綜合和方案論證。系統(tǒng)綜合即采用系統(tǒng)分析、綜合分析的研究方法和思維方法,對技術(shù)的研制、應(yīng)用與發(fā)展進(jìn)行預(yù)測與分析。
方案論證是技術(shù)經(jīng)濟(jì)普遍采用的傳統(tǒng)方法,主要是通過一套經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)體系 ,對完成同一目標(biāo)的不同技術(shù)方案的計(jì)算、分析、比較;效果分析是通過勞動成果與勞動消耗的對比分析,效益與費(fèi)用的對比分析等方法,對技術(shù)方案的經(jīng)濟(jì)效果和社會效果進(jìn)行評價(jià),評價(jià)的原則是效果最大原則。
5、方案論證的主要類型
項(xiàng)目實(shí)踐中,常常遇到兩種情況:一種是單方案論證,即只有一種技術(shù)方案可供選擇,對候選方案是否可行進(jìn)行論證就可以決定方案的取舍;一種是多方案論證,即有多個(gè)技術(shù)方案可供選擇,這是就需要對進(jìn)行多方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較以選擇技術(shù)上先進(jìn)使用、經(jīng)濟(jì)上合理有力、社會效益大的最優(yōu)方案。多方案論證主要有以下幾種類型:
(1)互斥型,即在多個(gè)方案中只能選擇一個(gè),其余方案必須放棄。多個(gè)方案不能同時(shí)存在,方案之間的關(guān)系具有互相排斥性質(zhì)。
(2)獨(dú)立型,作為評價(jià)對象的各個(gè)方案是獨(dú)立的,不具有相關(guān)性,且任一方案的采用與否都不影響其他方案的是否采用的決策。即方案之間不具有排斥性,采納一方案并不要求放棄另外的方案。如果決策對象是單一方案,則可以認(rèn)為是獨(dú)立方案的特例。
(3)混合型,在方案群內(nèi)包括的各個(gè)方案之間既有獨(dú)立關(guān)系,又有互斥關(guān)系。
在具體的住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目中,項(xiàng)目的單一性決定經(jīng)常遇到的是互斥型方案比較。
互斥型方案進(jìn)行比較時(shí),必須具備以下的可比性條件:
① 被比較方案的費(fèi)用與效益計(jì)算口徑一致;
�、� 被比較方案具有相同的計(jì)算期;
�、� 被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時(shí)間單位。
在住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目中,上述條件表現(xiàn)為:滿足功能需要可比,產(chǎn)生效益可比,投入成本可比,使用壽命可比。
6、經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較在住宅小區(qū)道路設(shè)計(jì)方案比較中的應(yīng)用
下面以住宅小區(qū)道路設(shè)計(jì)方案比選為例,探討經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較在住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用。
住宅小區(qū)中具體路段的道路設(shè)計(jì)方案是比較典型的互斥型方案比較。上海泗涇頤景園二期小區(qū)主干道路寬7米,可選設(shè)計(jì)方案有水泥混凝土道路、瀝青混凝土道路、天然石材鋪裝道路、砂磚鋪裝道路。
上述方案各有優(yōu)缺點(diǎn):
水泥混凝土路面強(qiáng)度高,穩(wěn)定性好,使用壽命長,適用于繁重交通道路。但需設(shè)置許多接縫,這些接縫增加了施工的復(fù)雜性,并且影響行車的舒適性,接縫又是路面的薄弱點(diǎn),應(yīng)合理設(shè)計(jì)、認(rèn)真施工,否則,容易出現(xiàn)唧泥、錯(cuò)臺等危害。
瀝青道路路面表面平整無接縫,行車振動小,噪音低,開放交通快,養(yǎng)護(hù)簡便,適宜于路面分期修建。瀝青路面的缺點(diǎn)是溫度敏感性較高。夏季強(qiáng)度下降,若控制不好會使路面發(fā)軟泛油或推移剪切破壞。低溫時(shí)瀝青材料變脆可能引起路面開裂。
天然石材鋪裝道路景觀性好,檔次感高,造價(jià)也高。選用花崗巖等材料,厚度達(dá)到5cm或以上,能作住宅小區(qū)主干道路面,承載力沒有沒有問題,維修時(shí)需采用同規(guī)格、型號、顏色的面層石材,可能會比較困難,維修需保證必要的水泥砂漿結(jié)合層的養(yǎng)護(hù)時(shí)間。
砂磚鋪裝道路景觀性好,造價(jià)比天然石材鋪裝道路低,燒結(jié)砂磚本身強(qiáng)度較低,導(dǎo)致路面承載力較低,平時(shí)通過小型車輛沒問題,搬家、裝修送貨等車輛通過易損壞路面,維修時(shí)需采用同規(guī)格、型號、顏色的燒結(jié)磚,隨著使用時(shí)間的推延,可能會比較困難,維修需保證必要的水泥砂漿結(jié)合層的養(yǎng)護(hù)時(shí)間。
無論是從技術(shù)方面分析,還是從成本方面比較,很難通過簡單分析,從上述互斥方案中選出一個(gè)綜合最優(yōu)的方案。采用經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較的方法則能合理選出綜合最優(yōu)方案,具體操作如下:
1）、根據(jù)各方案的特點(diǎn)及泗涇頤景園的項(xiàng)目需求,對方案的滿足功能需要、投入成本、使用壽命、維護(hù)保養(yǎng)等作評價(jià)描述或計(jì)算;
2）、根據(jù)評價(jià)描述,采用強(qiáng)制評分法對評價(jià)描述的對象進(jìn)行打分;
3）、計(jì)算各方案的綜合得分,綜合得分最高的方案為最優(yōu)方案。
根據(jù)上述步驟,各方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)評價(jià)得分如下表:
方案二的綜合得分最高。經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較,瀝青混凝土道路是上海泗涇頤景園二期小區(qū)主干道最優(yōu)方案。
經(jīng)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各方主體各負(fù)其責(zé),嚴(yán)格把關(guān),泗涇頤景園二期小區(qū)主干道瀝青路面基本沒有出現(xiàn)波浪、壅包、坑槽、局部沉陷、松散、車轍等早期破壞現(xiàn)象,使用情況良好,有利于延長道路使用壽命。
5、結(jié)語
多方案比選是項(xiàng)目實(shí)踐中經(jīng)常遇到的決策事項(xiàng),大多數(shù)比選方案難以簡單地從技術(shù)上或經(jīng)濟(jì)上予以取舍。經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較通過經(jīng)濟(jì)分析和技術(shù)分析的有機(jī)結(jié)合、綜合比較,有助于我們選出綜合最優(yōu)的方案,做出合理的選擇。
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