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望城住宅市場需求預測分析
【摘要】住宅市場是關系到國計民生的基礎性物質資料市場，科學合理地預測住宅市場的需求，對住宅市場的發展能起到一定的指導作用。文章通過定量分析與經驗估計相結合的方法，預測出湖南望城的住宅市場需求呈現總量需求不斷攀升，市場需求面更加廣闊，分區差異顯著以及中低檔次住宅增量潛力巨大的發展趨勢。
【關鍵詞】望城 住宅市場 需求 預測
一、望城概況
望城地處湘中東北境，濱湘江下游兩岸，隸屬湖南省省會長沙市�，F轄16個鄉鎮，總人口72萬人。地理位置上東與長沙市區岳麓區、開福區、長沙縣交界，南抵湘潭縣，西及西南接寧鄉縣，西北鄰資陽區，北接湘陰縣，東北一隅界汨羅市。望城縣位于京廣經濟走廊和長江經濟帶的大十字交匯區域，地處長沙產業開發的腹地和湖南省“一點一線”的重要位置，是大長沙快速北拓的前沿，是城市郊區化與郊區城市化相互交錯的地帶�？h域內有長常高速、319國道和長石鐵路橫跨東西，又有京廣鐵路南北向穿過境內。湘江縱貫南北，北連洞庭湖入長江。在全省社會經濟發展中，望城縣起著聯南接北，承東啟西的重要作用，地緣優勢相當突出。
近年來，長沙市綜合實力的不斷提升，使得望城經濟也取得了長足的進步。2005年全縣實現國內生產總值100億元，工業總產值103億元，財政總收入7.7億元，GDP增長率近4年來始終保持在10％以上。隨著長沙市擴容強市戰略的實施和望城融城建設的進行，望城將在長沙市乃至整個“3+5”城市群中的戰略地位將得到進一步提升，望城各產業的發展面臨著一個新的機遇。
二、望城房地產業發展狀況
望城房地產業發展起步較晚，存在著開發企業規模不大、實力不強、房地產市場還不夠完善、住房保障尚不到位、物業管理市場有待健全等一系列問題。“十五”以來這種狀況有了很大的改觀�！笆濉睍r期是望城縣房地產業較快發展的五年，累計完成房地產投資15億元，已逐步發展成為望城縣經濟發展的朝陽產業。特別是在2004年后伴隨著突飛猛進的縣域經濟發展大環境，憑借著得天獨厚的地理區位和環境優勢，房地產開發呈現快速發展態勢，房地產投資占固定資產投資的比例不斷加大，土地開發面積也不斷增長，房屋的施工和竣工面積保持高位狀態，行業規模迅速擴大，房地產市場日趨活躍和成熟。隨著城市化進程的加速，居民購買力的逐漸增強，居民住房消費需求保持旺盛勢頭，住房條件不斷改善。房地產市場呈現出供需兩旺的局面，商品房交易價格也不斷攀升，二手房市場日趨活躍，整個房地產業呈現活躍繁榮的局面。
截止2006年底，進駐望城縣的房地產開發企業已有52家，其中已動工的21家。這些企業中不乏“和記黃埔”、“廣東玫瑰園”、“武漢高科”、“深圳南山”等知名房地產企業。當前，望城縣房地產占GDP的比重已超過5%，帶動了建筑、建材、裝飾及運輸等相關產業發展。隨著長沙“擴容提質”和望城縣“融城”步伐的加快，預計“十一五”期間，望城縣房地產業仍將保持強勁的增長態勢。
三、望城住宅市場需求預測
國內外城市建設實踐證明，房地產業對建筑業和商貿物流業等其他產業具有巨大的乘數效應，能帶動其他相關產業的快速發展，國內外也不乏房地產帶動新城或開發區建設的成功案例。望城充分重視房地產業對經濟社會發展的作用，在“十一五”規劃中將房地產業定位在支柱產業和融城重點項目。房地產市場是一個關系到國計民生的基礎性物質資料市場，對于房地產市場科學合理的宏觀需求預測，將對實行宏觀調控，克服房地產市場固有的“盲目性”、“投機性”有重大意義。
從2006年望城房地產市場銷售情況看，住宅銷售量約占到商品房銷售量的97％左右，因此，通過對住宅市場需求的預測，可大致反映出房地產市場需求情況。住宅市場總體需求受政策導向、經濟發展水平、城市人口數量等多種因素的影響，對于其預測須采用經驗估計與定量分析相結合的方法。
式中P為預測人口數，P0為預測基期人口數，K為人口自然增長率，△P為人口機械增長量，N為預測年限。
根據望城十一五規劃要求，十一五期間望城人口自然增長率要控制在5‰以內，故本預測將K取值為5‰；同時，人口機械增長按10％的速度遞增，以2005年為基年預測，可得到望城2010年人口總數為75.007萬人。該預測結果與其他單位預測值相比，差距不大，可用于住宅市場需求預測。
2、城市化水平預測
采用國際上通用的等差變動預測方法，數學模型為：
T為預測年距第二次人口資料年的年數。
代入數據可得到：2010年望城城市化水平將達到41.26％，即2010年望城城鎮人口將達到30.95萬人。
3、住宅需求預測
以2005年望城人均居住面積29.65平米/人的標準計算，2005年末住房存量為741.25萬平米。按照十一五期末城鎮人均居住面積32平米/人的標準，預計到2010年望城住宅面積總量要達到990.4萬平米。十一五期間需增加住宅面積249.15萬平米，平均每年增加住宅面積49.83萬平米（由于望城房地產業發展起步較晚，預測期間房屋拆遷面積較小，故本預測未將拆遷面積考慮在內）。
四、望城住宅市場發展預測
通過以上對望城住宅市場需求的預測，以及望城“十一五”規劃的要求，預測望城住宅市場需求將有以下發展趨勢：
1、總量需求不斷攀升
房地產在任何一個國家都是國民經濟的重要支柱，它與GDP及人均國民收入的增長速度同步。當一個國家或地區的人均國內生產總值達到1000－3000美元時，是解決居民住房問題的關鍵時期，這一時期房地產業是最活躍的產業。2005年望城人均國內生產總值達到11906元，初步邁入了房地產業飛速發展的門檻。根據望城“十一五”規劃，到2010年望城人均GDP將達到28000元，城市化水平將達到41.26％，這意味著“十一五”期間將有20萬人口約6萬戶居民的住房問題需要妥善解決；城市化的發展，城市人口的爆增，城市人口對購買力日益增強，老城區內可供拆遷和開發的土地相繼枯竭，迫使開發商將目光轉向郊外，長沙面臨著同樣的問題，住宅郊區化正成為許多人的選擇；另一方面，隨著融城戰略的進行，融城后望城整體地位的提升，望城對人口吸引力的加大和居民對生態住宅的需求，越來越多的人口選擇望城定居；同時，由于經濟的發展，居民生活水平的提高，必然會使居民改善居住條件的需求加強，因此，望城住宅市場需求將有大幅度的提升。
2、市場需求面更加廣闊
目前望城住宅市場的發展處于剛起步階段，發展前景良好，逐漸成為長沙住宅市場一支不可小覷的力量。與主城區相比，望城住宅質量絲毫不比市區遜色，在住宅建設風格上注意到了多種文化的融合，住宅銷售價格也比市區低很多，更重要的是望城住宅注重與自然的良好結合，充分注重發揮望城生態環境的優勢，所有這些說明望城住宅市場有能力參與到整個長沙市住宅市場的競爭，望城住宅市場的潛在消費者逐步拓展到整個長沙范圍。
3、分區差異顯著
影響住宅消費的因素主要有人口、經濟發展水平、居民可支配收入以及政策等，此外區位條件也十分重要。隨著望城經濟的發展，對住宅市場需求大幅增加，但是，區內各組團的需求則存在很大差距。由于望城境內各組團之間處于一種非均衡的發展狀態，其中以高星組團和雷鋒組團的經濟發展水平較高，人口密集，同時也是融城重點區域，這些條件對于望城縣內購房者有一定吸引力，此二地是縣內住宅消費者的首選購房地；融城干道雷鋒大道、金星大道的貫通，使得道路兩側的區位優勢得以充分發揮，進一步縮短了該地與長沙的時間距離，雷鋒大道兩側、金星大道兩側成為長沙城區市民到望城購房的首選地；含坪組團靠近岳麓大學城，正準備建設成望城的科教產業基地，基于各大高校進駐含坪組團所產生的文化氛圍和高校商業區的商機，該組團將成為教育工作者和有志于投資高校商業區的購房者的首選購房地�？偟恼f來，高星組團、雷鋒組團、含坪組團、金星大道兩側、雷鋒大道兩側是望城住宅市場需求的重點地區。
4、中低檔次住宅增量潛力巨大
現狀望城住宅市場開發以高檔住宅為主，住宅市場上大戶型住宅大約占到70％左右，這說明望城住宅市場結構存在一定問題。根據九部委頒布的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，中小套型建筑面積必須達到開發建設總面積的70％的政策出臺，預示著望城中低檔次住宅市場將有較大的提升空間，不但房地產開發商將會對中小戶型住宅投入更多精力和資金，一些無力購買高檔住宅的市民也將參與到購房大軍中，進一步增加望城的住宅市場需求。
望城縣住宅市場目前供銷兩旺，而且還有巨大的挖掘潛力，這不僅表現在消費者對住宅數量不斷增大的需求，更表現在消費者對住宅品位及住宅質量需求的不斷提高上。因而投資商應充分了解消費需求動向，切實把握不同層次消費者的不同需求，精心策劃，分析論證，準確定位，推出設計新穎、功能布局合理的適銷樓盤，在實現社會效益、環境效益的同時，追求最佳經濟效益。
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