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“專項(xiàng)維修資金”與“專項(xiàng)維修基金”的理解與適用
一、“專項(xiàng)維修資金”及＂專項(xiàng)維修基金＂的規(guī)定
�。ㄒ唬⿲ｍ�(xiàng)維修維修資金的規(guī)定
《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2003年9月1日施行）第54條規(guī)定：＂ 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門制定。＂
（二）專項(xiàng)維修基金的規(guī)定
1、建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（1999年1月1日實(shí)行）第4條規(guī)定：＂凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡(jiǎn)稱“維修基金”）。
維修基金的使用執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)政部財(cái)基字［1998］7號(hào)），專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。＂
2、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)政部財(cái)基字［1998］7號(hào)）第3條規(guī)定：＂代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。
房屋共用部位維修基金是指專項(xiàng)用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)存車庫(kù)等。
共用設(shè)施設(shè)備維修基金是指專項(xiàng)用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修理的資金。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等。＂
3、國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（2004年1月1日起執(zhí)行）第11條第4款規(guī)定：＂物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。＂
二、“專項(xiàng)維修資金”與＂專項(xiàng)維修基金＂的比較
兩者的區(qū)別
1、前者是《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的概念；后者則是《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定的概念。
2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》屬于行政法規(guī)，因此，前者屬于行政法規(guī)規(guī)定的概念；《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》屬于部門規(guī)章，因此，后者是部門規(guī)章規(guī)定的概念。
3、前者適用于住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)；而后者則主要適用于商品住房和公有住房出售后的物業(yè)，也適用于非住宅商品房（《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第22條）。
4、前者交納的主體是業(yè)主；后者則又區(qū)分商品住房與公有住房出售兩種情形，商品住房的交納主體是購(gòu)房者（《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第5條第1款）；公有住房出售后的交納主體有二，其一是售房單位，其二是購(gòu)房者（《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第6條第1款第1項(xiàng)、第2項(xiàng)）。
5、前者專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造；后者則用于房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修。
6、前者屬于業(yè)主所有；后者則根據(jù)適用范圍的不同具體區(qū)分為商品住房與公有住房出售兩種情形，商品住房由購(gòu)房者交納的基金屬于全體業(yè)主共同共有（《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第5條第1款）；公有住房出售時(shí)售房單位提取的基金屬于屬售房單位所有，購(gòu)房者交納的基金屬于全體業(yè)主共同共有（《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第6條第1款第1項(xiàng)、第2項(xiàng)）。
7、前者收取、使用、管理的辦法，《物業(yè)管理?xiàng)l例》授權(quán)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門制定，而至今兩部門沒(méi)有制定具體的收取、使用、管理的辦法；后者則是由建設(shè)部制定的，由具體收取、使用、管理的規(guī)定。
由此可見，兩者之間存在著明顯的區(qū)別，因此，不能得出＂專項(xiàng)維修基金＂就是＂專項(xiàng)維修資金＂的結(jié)論。
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另外，兩者之間也有一些相似之處，如適用的范圍、交納的主體、權(quán)屬等方面。
三、關(guān)于兩者之間的適用關(guān)系
對(duì)此有兩種截然不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為自2003年9月1日《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行后只能收�。ｍ�(xiàng)維修資金＂，不能收�。ｍ�(xiàng)維修基金＂。而＂專項(xiàng)維修資金＂只能按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納，而至今沒(méi)有國(guó)家有關(guān)規(guī)定，因此，業(yè)主勿須交納＂專項(xiàng)維修資金＂。此其一。其二，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》作為部門規(guī)章，在其上位法《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒(méi)有具體規(guī)定專項(xiàng)維修資金的收取、使用、管理的情況下，規(guī)定了專項(xiàng)維修基金的收取、使用、管理規(guī)定，違反了《立法法》的規(guī)定。根據(jù)《規(guī)章制定程序條例》第37條第1款的規(guī)定，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的制定機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)與新公布的法律、行政法規(guī)或者其他上位法的規(guī)定不一致的，或者與法律、行政法規(guī)或者其他上位法相抵觸的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)修改或者廢止。因此，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行后，應(yīng)適用《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，而不能適用《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定。
另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》施行在先，《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行在后�！蹲≌灿貌课还灿迷O(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定與《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定不沖突。在不沖突的情況下，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》可以制定具體的適用規(guī)則。因此，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》并沒(méi)有違反《立法法》的規(guī)定。此其一。其二，前一種觀點(diǎn)只適用《規(guī)章制定程序條例》第37條第1款的規(guī)定，但卻忽視了該條第2款的規(guī)定，即修改、廢止規(guī)章的程序，參照本條例的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。《試行辦法》的制定機(jī)關(guān)在沒(méi)有修改、廢止《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的情形下，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》仍是有效的。因此，適用《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》沒(méi)有問(wèn)題。
筆者傾向于第一種意見。但須對(duì)第一種意見的理由進(jìn)行兩點(diǎn)補(bǔ)充，其一是＂專項(xiàng)維修資金＂與＂專項(xiàng)維修基金會(huì)＂存在著重大的區(qū)別。其二是在實(shí)務(wù)中對(duì)＂專項(xiàng)維修基金＂還沒(méi)有建立起符合《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》要求的機(jī)制，更不用說(shuō)＂專項(xiàng)維修資金＂這種機(jī)制了。
四、對(duì)當(dāng)前收�。ｍ�(xiàng)維修資金＂的解決辦法
在實(shí)務(wù)中，有些房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在出售
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