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淺談居住權
一、居住權的基本概念（一）居住權的歷史沿革
居住權制度源于羅馬法。在羅馬法中，居住權的性質為人役權。人役權是指為了特定人的利益而使用他人之物的權利，包括用益權、使用權、居住權和奴畜使用權四種。居住權制度在其他人役權如用益權和使用權中也有所反映。
用益權，指無償地使用、收益他人之物而不損壞或變更物的本質的權利。享有用益權的人被稱為用益權人，物的所有人則被稱為虛所有人。它產生發展的最初目的，是被家長用來作為處分遺產的一種手段，通過遺囑將某項遺產的使用、收益權遺贈給需要照顧的人，使某些有繼續權的家庭成員，特別是繼續權被剝奪的寡婦或者未婚女兒有可能取得一種供養。由于用益權的目的在于維持用益權人的日常生活需要，故無論動產還是不動產，包括房屋，都可以成為用益權的標的物。
使用權，是權利人在個人需要的范圍內，對他人的物按照其性質加以利用的權利。假如此時使用權的標的物為房屋，則可供使用權人居住，也涉及居住權。使用權人的權利和義務與用益權人基本相同。不同之處在于，用益權包括使用和收益兩種權能，而使用權的行使，則在供個人需要的限度內，使用標的物而已，故用益權中的收益的確定，于使用權并不適用。
居住權，是指因居住而使用他人房屋的權利。居住權是一種獨立的人役權，在其范圍上要比使用權廣，比用益權窄�？梢姡_馬法上三種獨立的人役權中都涉及居住權這一題目，這種立法體例為很多大陸法系國家所采納，并在此基礎上有所發展。
法國民法基本承襲了羅馬法的規定，在《法國民法典》中規定了用益權制度。該法典第578條對用益權下了定義：“用益權是指，如同本人是所有權人，享用所有屬于他人之物的權利，但享用人應負責保管物之本體�！庇靡鏅喟擞靡鏅嗳艘愿鞣N方式對于包括房屋在內的物進行使用和收益的權利，從該法典的結構來看，使用權為用益權的一種，而居住權則為使用權的一種，這一點與羅馬法不同。在此條件下，居住權較用益權、使用權，顯示出限制逐步增多的特點。因而從性質上講，使用權與居住權是在效力上減弱了的用益權。
《德國民法典》在物權篇中同時規定了用益權、限制的人役權和居住權三項制度，為他人居住、使用房屋這一目的提供了多種法律方式。此法典從1030條至1089條用了60個條文來規定用益權，并且分為物上用益權、權利用益權、財產用益權三種用益權類型，其中的物上用益權包括了對于他們房屋予以使用、收益的權利。限制人役權，指的是為特定人設定的物權性質的不動產使用權，其是介于地役權和用益權之間的權利。這一權利的主要形態為居住權，可以說，在限制的人役權中，包括了居住權。而德國民法中的居住權，是指對他人的房屋以居住為目的而加以使用的權利。由于《德國民法典》對用益權規定得較為具體，此種權利與居住權較為類似，居住權的很多方面要適用用益權的規定。
（二）居住權的法律特征
根據我國的《物權法（草案）》第180條規定，居住權，是指居住權人對他人享有所有權的住房及其附屬設施享有的占有、使用的權利。從此定義，我們可以看出：（1）居住權是一種用益物權。用益物權，是指非所有權人對他人所有之物所享有的占有、使用和收益的權利。由于居住權須經過登記程序才具有對世性和盡對性，故而居住權具有物權的效力，屬于用益物權的一種。（2）居住權既然是一種用益物權，那它肯定有一定的期限。具體期限通常由當事人在合同中特別約定或根據遺囑、遺贈來確定，并應當在登記機關登記。（3）居住權的主體是自然人，不可以是法人。這是由于居住權主要是基于婚姻、家庭關系而產生的，是源于贍養、扶養等現實目的而設立的。（4）居住權具有不可轉讓性，不能與權利人相分離，權利人死亡，居住權消滅。這是有設立居住權的目的所決定的。（5）居住權的設立通常是無償的。物權法草案第182條規定，居住權人“可以不支付住房使用費，不承擔重大維修用度，但遺囑、遺贈另有表示或者合同另有約定的除外”。
（三）居住權的內容
1、居住權人的權利
（1）房屋占有和使用權。居住權人有權占有、使用他人所有的房屋，這是居住權人最重要、最基本的權利。居住權人既可以使用他人的全部房屋，也可以使用房屋的一部分，房屋的面積應當根據合同、遺囑或登記記載的面積加以確定。如無特別規定，則原則上應當以保證居住權人正常居住、生活為限。當然，居住權人在使用該房屋時，可以基于生活上照顧等正當理由，而答應他人共同使用。（2）出租的權利。從《物權法（草案）》第180條的規定來看，居住權人一般不享有對房屋的收益權。但對此應當有例外的規定，一定條件下的租賃權就是一個例外。根據《物權法（草案）》第183條的規定，在一般情況下，居住權人不可將房屋出租給他人以收取租金，這是由居住權作為人役權的基本性質和設置居住權的法律目的所限定的。但是當事人可以以約定排除這一規定。比如，在作為養老計劃的居住權中，房屋所有權人在讓與所有權而自己保存居住權時，也大多會考慮同受讓人約定，用出租部分房屋來使自己獲得更多收益。當然，在居住權有期限時，租賃的期限不得超過居住權的期限或其剩余期限。（3）物上請求權。居住權人享有排除所有權人和第三人妨害的權利。這是根據居住權的立法體系得出的解釋。由于居住權是物權，居住權人為排除他人妨害可以行使物上請求權，包括請求侵權人停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還占有、恢復原狀等。此外，《物權法（草案）》第185條還規定了居住權的追及效力，即所有權人的變更不影響居住權的效力，這也是居住權作為物權而具有的強勢效力的體現。
2、居住權人的義務
（1）公道使用的義務。我國《物權法（草案）》規定，居住權人應當公道使用住房（第182條）。居住權人應以善良治理人的原則性要求享受其權利，并以權利取得人及其家庭居住所必要為限。居住權人行使使用權時，須依房屋的居住用途，在不毀損房屋本體或變更其性質的情形下對房屋加以利用，以供生活的需要。居住權人不得將房屋用于經營用途。當然投資性居住權，不在此限�！。�2）承擔房屋日常用度的義務。我國《物權法（草案）》規定，居住權人應當承擔居住房屋的日常用度（第181條）。我國可以鑒戒法國和羅馬法上的做法，房屋的大修一般應當由房屋所有權人承擔，但所有權人并沒有維護房屋以供居住權人使用的義務，因此大修是房屋所有權人基于其所有權的享有而發生的自愿行為；但其他正常維修和房屋稅費應由居住權人負擔。正常維修用度包括保存、治理和正常修繕房屋的用度，由于居住權人未履行正常修繕義務，導致必須對房屋進行大修，此時的大修用度也應由居住權人支付。房屋的稅費，指在居住權存續期間，定期年負擔，例如稅金、租金、不動產年金，以及其他由于收益而產生的負擔。（3）返還房屋的義務。在居住權消滅時，居住權人有返還房屋的義務。假如居住權是由于居住權人死亡而消滅的，則其繼續人有返還房屋的義務。但是，對于房屋在正常情況下使用所產生的折舊，居住權人不負有返還義務。該義務在我國《物權法（草案）》條文中沒有直接規定，建議未來物權法對此加以明確，即單設一條明確規定，“居住權消滅后，居住權人負有返還住房給所有權人的義務�！�
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