房屋設施管理制度

房屋設施管理制度

　　在我們平凡的日常里，我們都跟制度有著直接或間接的聯系，制度是一種要求大家共同遵守的規章或準則。大家知道制度的格式嗎？以下是小編整理的房屋設施管理制度，歡迎閱讀與收藏。

房屋設施管理制度1

　　小區房屋設施養護維修管理規程

　　1、工作目標

　　定期對房屋進行養護和修繕,保持或恢復其使用功能。

　　2、工作職責

　　3、工作指引

　　3.1一般性的修繕

　　3.1.1更換水表

　　a)關上水表前第一個閥門,排空管內的殘余水后拆下水表。檢查水表的接頭膠圈,如已經斷裂或變形時應選同一型號、規格的具有合格證的水表安裝上去;

　　b)安裝時注意水表的水流方向與供水方向保持一致;

　　c)維修結束后,打開閥門檢查有無滲漏,表針轉動是否正常;

　　d)維修人員會同大廈事務部做好用戶新啟用水表底數記錄。

　　3.1.2更換電表

　　a)斷開電源拆下電表,確認電表已經失靈時,可選用具有檢驗合格證的同一型號電表進行安裝,安裝時注意進出線接法正確;

　　b)安裝結束后合閘試電,保證用戶用電設備使用正常,電表轉動正常;

　　c)維修人員會同大廈事務部做好用戶新啟用電表底數記錄。

　　3.1.3維修開關

　　a)分析造成低壓開關跳閘或燒壞的原因;

　　b)如果是短路故障,首先將空氣開關置于'off'位置,用萬用表(兆歐表)檢查線路,查出故障點后給予排除。

　　c)經試電后如確認需要更換空氣開關或熔斷器時,必須采用同一技術規格的合格配件進行調換安裝。

　　d)如果是由于線路過載造成的開關跳閘或燒壞,在更換損壞元件后應將該線路負荷減少。

　　3.1.4燈管、白熾燈的維修

　　a)切斷電源、取出白熾燈,如果燈絲已經燒壞斷,可更換同一型號的卡口或螺旋頭燈泡安裝上去,試電查看是否正常;

　　b)燈管不亮可先檢查啟輝器,如損壞可更換新的;試電檢查如不亮時,取出燈管并更換同規格、同型號的燈管,再次試電檢查,如仍不亮時可檢查接線和鎮流器,查出故障立即排除,恢復正常照明;

　　c)其他情況造成的`燈不亮情況,可參見3.1.3、3.1.5進行處理。

　　3.1.5線路檢測

　　a)線路停電檢修應及時通知用戶;

　　b)用戶開關燒壞的處理根據3.1.3維修開關進行處理;

　　c)電表損壞的維修根據3.1.2更換電表進行處理;

　　d)進戶接線端子接觸不良可先切斷電源,將接頭緊固;

　　e)線路短路時可用萬用表對線路逐一檢查,找出故障原因并及時處理;

　　f)當確認故障排除后方可送電。

　　3.1.6門鈴維修

　　a)無電情況時可更換新電池;

　　b)電極板腐蝕或接觸不良可進行除銹、緊固處理;

　　c)因線路短路問題造成的故障,用萬用表(兆歐表)檢查線路找出故障點并及時處理。

　　3.1.7插座無電

　　a)由于市政停電或線路維修造成的停電應通知用戶;

　　b)插座接線端子松動,可拆開插座板緊固接線頭后重新安裝,檢查試電情況;

　　c)線路短路造成的停電根據3.1.6e)進行處理。

　　3.1.8水龍頭漏水

　　a)關閉戶內水閥門,拆卸下水龍頭并檢查出故障點;

　　b)根據用戶需要,更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭;如因水龍頭有砂眼漏水的,必須更換新的水龍頭;

　　c)打開水閥門檢查水龍頭是否有滲漏,使用時切勿過度擰緊。

　　3.1.9馬桶不通

　　檢查堵塞的原因,用馬桶抽子或疏通機進行疏通,使其排水暢通。

　　3.1.10洗臉(菜)盆堵塞、漏水

　　a)檢查存水彎管,取出雜物。如仍不通暢,可用竹篾,鐵絲或疏通機對下水管道進行疏通,排除故障后試驗排水情況,使其排水暢通;

　　b)檢查盆體與下水管接口,查出漏水處用玻璃膠封閉漏水處,待膠干后試水檢查,保證無漏水現象。

　　3.1.11浴缸堵塞、漏水

　　a)如管道堵塞根據3.1.10a)進行處理;

　　b)浴缸缸體漏水應建議用戶更換,如檢查是接口漏水應征得用戶同意打開修理,待修理部位干燥后試水,檢查有無再漏現象。

　　3.1.12部分樓層停水

　　a)查明停水的樓層后先關總閥,拆開支閥,并將濾網清洗后重新裝上;

　　b)市政或其他維修造成的停水應通知用戶,并作解釋。

　　3.1.13疏通地漏

　　同3.1.9處理辦法。

　　3.1.14修門窗

　　a)檢查門窗附件有無損壞、不全,進行更新或補裝;

　　b)清除門角和窗軌道的雜物,對門合頁和窗軌道注油;

　　c)更換破損玻璃時注意防止玻璃碎片跌下傷人。

　　3.1.15換鎖

　　拆下壞鎖后先檢查是何處壞,如能修理及時修理,無法修理好的可通知用戶更換新鎖。

　　3.2非一般性的維修

　　委托專業維修公司進行。

　　3.3時間要求

　　a)接到《維修單》后立即安排人員進行處理,無特殊情況時不超過25分鐘,一般性維修不超過7小時,較困難復雜的維修要求72小時完成(工藝技術要求特殊的除外);同時應向用戶解釋原因;

　　b)能性維修,以恢復其原有功能為準,外觀性維修要求與原有部位相比較表面應無色差,高低不平現象;

　　c)維修時應盡量滿足用戶的合理要求。

　　3.3維修工作的檢查

　　a)機電主管每周將《維修單》整理一次,以檢查服務的及時性和用戶的反映,對服務過程中發現的不合格和發現的隱患應立即查找原因,并采取糾正措施。

　　b)大廈事務部根據《維修單》對用戶進行回訪,收集用戶對維修人員服務態度及維修工作的反饋信息,管理處經理對維修工作進行相應檢查。

　　4、質量記錄

　　4.1《回訪工作規程》

　　4.2《房屋(設施)養護計劃》qr/gr-057

　　4.3《房屋(設施)養護記錄表》qr/gr-057

　　4.4《不合格/糾正預防措施報告》qr/gr-101-1

　　4.5《維修單》qr/gr-064

　　5、參閱文件、資料

房屋設施管理制度2

　　小區房屋設施設備維修保養管理制度

　　(1)工程部負責每月對小區房屋與道路、共用設施、設備進行抽查一次,將結果記錄于《房屋建筑設施抽查記錄表》內;每年進行一次普查,鑒定房屋完好度、危險點的結果,記錄于《房屋完好程度鑒定表》內。

　　(2)房屋、設備發生異常,及時報告工程部主管,并在主管協同下排除異常。

　　(3)按《房屋建筑設施抽查記錄表》、《房屋設施設備維修保養計劃表》《設備設施維修養護流程(見附錄1)》要求進行維修保養,將維修保養情況記錄于《房屋設施養護修繕記錄表》、《設備維修記錄》內。

　　(4)工程部主管負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集,負責零星材料的采購計劃的編制,委托維修的聯系工作。

　　(5)工程部主管負責每年12月制訂下一年度《房屋設施設備維修保養計劃表》,并按巡查情況制訂中、大修計劃報告,經管理處主任審批后報公司。

　　(6)因施工、維修、養護作業原因封閉道路和公共設施場所,由工程部提前24小時通知有關業戶。

　　(7)房屋設施修繕一般不超過48小時,若無法修繕解決的重要部位,應將原因、解決方案、解決時間書面上報管理處,限期解決。

　　(8)工程部主管對日常房屋設施維修保養工作進行監督和檢查。

　　(9)管理處主任負責每月對維修保養工作的監督和檢查。

房屋設施管理制度3

　　某小區房屋、共用設施、設備維護與管理

　　我公司對房屋建筑本體、公共部位、公共配套設備和設施加強日常養護和維修管理,并定期記錄在相應表格中。

　　1、房屋建筑本體及公共部位:

　　每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次,掌握房屋設施設備完損狀況,對完損程度做出評價;

　　每半年檢查巡視1次房屋主體結構,發現質量問題及時向業主或有關部門報告與建議;根據業主或有關部門的委托,組織維修工作;

　　在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視,對質量較差,易出問題的部位重點檢查;每半年檢查清除1次屋面、檐溝內落葉雜物樹葉等,疏通雨水口、落水管等;

　　每日巡視1次小區樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等;每年秋季對共用部位門窗做專項檢修1次;

　　業主已委托管理的空置房,每周戶外巡視1次,發現門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時通知業主,并采取必要的緊急處理措施;

　　巡檢有記錄;

　　巡檢結束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業主或者業主委員會。

　　2、供配電系統

　　建立和完善有關規章制度,包括電氣設備運行操作規程、安全操作規程、事故處理規程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度;

　　值班人員具備變配電運行知識和技能,具備上崗資格,持有上崗證書;

　　保持配電房清潔衛生,每周清掃地面及擦拭配電柜表面,要求地面干燥無積灰,配電柜表面無污漬;

　　每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統的運行狀況,并定時抄表做好記錄,出現異常及時處理;

　　每年委托專業單位對變壓器進行1次測試、試驗等項目的維修保養;每年對變壓器外部、低壓配電柜進行2次清潔、保養;保證正常電力供應,限電、停電按規定時間通知業主(使用人);每年檢測1次保安接地電阻;每年檢測1次配電房主要電器設備的絕緣強度;每年檢測2次配電房內消防器材,保持消防器材完好;妥善保管高壓操作工具,并每年送供電部門檢測1次;

　　潮濕天氣時,采用安全有效措施,保持配電房內主要電器設備干燥;

　　每月檢測1次配電房內有無蛙、鼠、蟻等蟲害,如發現馬上采取措施杜絕;

　　每日填寫運行記錄,建檔備查。

　　3、弱電系統

　　操作人員受過專業培訓,持證上崗;

　　工作時認真負責,精神集中,對異常情況能及時識別;發現異常,及時處理;

　　有切實可行的維修保養計劃;保養、檢修及時;

　　對相關設備、設施定期進行調試,使系統處于最佳工作狀態;

　　工作、維修、養護有記錄,特殊系統、設備的進入經過授權,密碼有有效保護;

　　分系統定時檢查和記錄各部分、各監控點的工作及運行狀態,定期對各類信息、數據進行統計分析,形成日、月報表。

　　4、給排水系統及其配套設施

　　給水設施

　　飲用水水池(箱)半年消毒1次,操作人員具有相應操作資格,按照程序操作,清洗時無二次污染,有嚴密的管理設施;水質每6個月化驗1次,有供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證,保持箱體完好,池體內清潔,沒有對水質構成污染的因素;保持水池(箱)結構完好,無滲漏,表面和支架不銹蝕,漆膜脫落處及時修補。經常檢查保養水箱人孔、進水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門;冬季水箱有可靠的保溫措施,且不得對水質產生污染;

　　保持泵房清潔衛生,良好的通風、照明和采暖,地面排水暢通,每3個月(結合清洗水池)清洗1次泵房;水泵運行正常,每2小時巡查泵房1次,以防低位水池液壓閥(浮球閥)失靈,各種儀表指示穩定正常,閥門開關靈活,發現滴漏及時維修;消防泵、噴淋泵、污水泵等不經常啟動的水泵,每月啟動1次,保持水泵能正常運行,每月檢查1次消防泵及管道閥門,使之處于完好和正常開啟狀態;水泵運轉部件經常加油,保持潤滑靈活;每年對水泵機組清潔保養1次;泵房內設備2年后,每年翻新1次,并標明各種標志;每日填寫水泵運行記錄,建檔備查;

　　每半年對共用明裝給水管道進行1次全面檢查維修,對輕度銹蝕應將脫皮清理干凈,在管道干燥的情況下,涂刷防銹漆兩遍,然后再刷兩遍面漆。各類閥門定期開關,對出現故障的閥門及時修復,閥門應開關靈活;

　　專業人員專人巡視,每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況,定期保養、維護,出現問題隨時處理。

　　排水設施

　　樓面落水管落水口等保持完好,開裂、破損等及時更換,定期檢查,每3年全面更換1次;

　　每周清掃1次以上排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾,拔出溝內生長的雜草;達到目視基本干凈無污漬、無雜草,排水暢通,無積水、臭味;

　　每2個月對地下管井清理1次,撈起井內泥沙和懸浮物;每季度對地下管井徹底疏通1次,清理結束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌,必要時加護攔。清理后達到目視管道內壁無粘附物,井底無沉淀物,水面無漂浮物,水流暢通,井蓋上無污漬、污物。

　　5、智能化安保系統

　　每日進行系統檢查,確保系統始終處于正常、安全運行狀態。

　　日檢:系統外觀:前端、終端傳輸線路信號日常檢查記錄;軟件測試。

　　例檢:系統外觀:前端、終端傳輸線路信號傳輸階段性檢查、記錄;軟件測試。

　　監檢:對日常維護工作、例檢工作進行監督,對其工作成果進行測評。

　　制定維護計劃

　　小修計劃:根據日常維護記錄、月檢記錄及報告,制定每季一次的小修計劃。

　　中修計劃;根據季檢記錄及報告,年檢記錄及報告制定每年一次的中修計劃。

　　大修計劃:根據年檢記錄及報告,制定每三年一次的大修計劃。

　　保安人員負責監控中心設備的日常運行操作,每班清潔中央監控室及設備表面;每次交接班時檢查監控設備系統,發現異常情況立即報告管理服務中心并迅速聯系專業維修保養單位處理,同時立即采取人工保安補救措施。

　　6、電梯運行與管理

　　a、電梯及其安全設施每周不少于1次進行清潔、潤滑、調整和檢查等例行保養;每年對小區所有電梯進行1次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試;年度檢測由維修保養企業的注冊安全檢測員實施并簽署檢測報告;每臺電梯每隔2-3年必須進行1次負荷校調試驗,負荷校調試驗由注冊安全檢測員實施并簽署試驗報告。試驗報告副本應送有關行政主管部門備案。

　　保持電梯機房清潔,每周1次清掃地面和擦拭控制柜、

　　主機表面,地面無積灰,控制柜、主機表面無污漬;保持電梯機房消防設施完好;每年檢查2次電梯井底,清除垃圾雜物。

　　確定合理的電梯運行時間,隨時監督電梯運行狀況,加強日常維修保養,適時降溫、通風、防雨,做好運行服務,經常巡查樓層,防止地面水流入電梯井,值班監督,防止違章使用電梯;記錄每日電梯運行情況,建檔備案。

　　電梯維護保養提前一天通知業主(使用人),并盡可能減少對業主(使用人)正常生活的影響。建立電梯運行檔案,記錄電梯運行情況和維修保養工作內容;住宅電梯年故障率低于5%。

　　制定緊急救援方案和操作程序,在接到報警信號20分鐘解救乘客、排除設備故障。

　　使用有關行政主管部門統一制定的《起重機械安全技術檔案(電梯類)》,對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。

　　按照國家有關制度組織辦理電梯年檢和電梯準用證。

　　b、工作程序

　　電梯維修保養管理:

　　電梯主管工程師和電梯公司根據電梯安全維護操作規范,確定《電梯維修工崗位職責》。

　　電梯例行保養:

　　①電梯公司維修組組長每月初填寫該月《電梯保養時間安排》。

　�、趯γ織濍娞莅凑债斣隆峨娞荼ｐB時間安排表》中時間安排及《住宅區電梯定期保養與檢查記錄》的檢查項目,進行例行保養工作。

　�、勖看伪ｐB完畢填寫機房內的《住宅區電梯定期保養與檢查記錄》表。

　　電梯維修管理

　　①電梯公司維修人員按照《電梯維修工崗位職責》的規定,參照《電梯維修保養工藝細則》中操作規范,對照《電梯季檢報告書》中對應項目的要求對電梯進行維修。

　　②電梯的大、中、小修和急修的定義及項目分類按照《電梯維修質量檢驗制度》確定。

　　③電梯的小修工作由電梯公司駐點維修組進行,組長對維修質量負責。電梯維修過程中需停梯時應通知中央值班調度室,經中央值班調度室同意后方可停梯維修。

　�、茈娞莸闹行薰ぷ饔呻娞莨�司駐點維修組組長根據電梯狀況提出書面申請報主管工程師和電梯公司審查,由電梯公司調配技術力量和人員配合實施。

　　⑤電梯的大修工作由電梯公司實施。

　　⑥由主管工程師及質檢員進行維修質量檢查,對維修質量不符合國際(gb10060-93)和《電梯季檢報告書》中要求時,應限期兩周內整改完畢。驗收合格后電梯方可正常運行。

　�、呷魏坞娞菥S修完畢后由維修組填寫《電梯維修記錄表》。

　　7、道路、停車場(車棚、車庫)及配套設施

　　加強道路維修與養護,制定詳細的道路維修養護計劃,按照合同約定實施;

　　保持居住區道路暢通,路面平坦整齊,排水暢通;

　　設立報修渠道,并有巡查制度,專人負責,發現損壞及時修補;

　　按照業主公約的約定,勸阻人為損壞路面,制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物;

　　停車場、棚、房完好無損,有大、中、小修計劃;

　　停車場內照明設施完好,通道暢通無阻,配備必要的消防設備,符合停車場規范要求,便于管理和車主停放車輛。

　　標準與要求

　　維修人員在上門為業主提供維修服務之前,應做到'五個準備'和'三個統一',即:準備一雙鞋套、一塊抹布、一塊施工布、一把刷子和一個塑料袋(裝施工垃圾);服裝統一、標識統一和收費標準統一;

　　雨水井、污水井完好率99%;

　　路燈完好率99%;

　　報修處理及時率達到100%;

　　維修質量合格率100%;

　　道路完好率99%;

　　業主基本滿意率達到95%;

　　急修服務注意,在最短時間內修復。若不能,要有緊急處理措施,并對業主(使用人)做出合理解釋,做出限時承諾。小修原則上2日內修復,特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節假日和休息時間順延。(居民預約、雨天筑漏可不受2日限制);

　　維修作業人員崗前崗中培訓率達到100%;

　　管理區域內房屋外觀完好、整潔。房屋完好率99%;

　　管理區域內幢號、單元號有明顯標志,有完善的區域指示標識;

　　管理區域內無亂搭、亂建現象,無違章裝修;

　　房屋檔案齊全,管理完善;

　　公共設施、設備良好,運行正常,無事故隱患;

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