房地產(chǎn)公司施工環(huán)節(jié)成本控制制度
在社會一步步向前發(fā)展的今天，制度在生活中的使用越來越廣泛，制度是維護公平、公正的有效手段，是我們做事的底線要求。想學(xué)習(xí)擬定制度卻不知道該請教誰？下面是小編收集整理的房地產(chǎn)公司施工環(huán)節(jié)成本控制制度，僅供參考，大家一起來看看吧。
一、前期環(huán)節(jié)的成本控制
1.進行市場調(diào)研，對市場走勢做出分析、判斷，并及時提供、反饋給集團公司管理層作決策參考。
2.根據(jù)集團公司業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和面臨的市場情況，確定項目開發(fā)計劃;組織各方面專業(yè)人士對擬建項目進行實地考察，進行立項調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設(shè)想。
3.新項目立項時向集團公司提交詳細的《可行性研究報告》，并經(jīng)集團公司立項聽證會討論通過�！犊尚行匝芯繄蟾妗烦龖�(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：
(1)成本費用估算、控制目標(biāo)及措施;
(2)投資及效益的測算、利潤的體現(xiàn)及安排;
(3)稅務(wù)環(huán)境及其影響;
(4)資金計劃;
(5)《競投方案》(僅限招標(biāo)、拍賣項目);
(6)投資風(fēng)險評估及相應(yīng)的對策;
(7)項目綜合評價意見。
4.若項目立項后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利影響時，應(yīng)重新立項。
5.招標(biāo)或拍賣項目的競價不得突破集團公司批準(zhǔn)的最高限價;合作建房項目要充分考慮地價款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。
6.招標(biāo)、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團公司法律部門審核后正式簽署。
二、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制
1.規(guī)劃設(shè)計單位的選擇由集團建筑研究院統(tǒng)一負責(zé)，同時遵循以下原則：
(1)能由集團內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)由集團內(nèi)部自行完成;
(2)需委托設(shè)計院進行的規(guī)劃設(shè)計工作，原則上應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。
2.總體規(guī)劃設(shè)計方案(必須包括建造成本控制總體目標(biāo))，應(yīng)首先上報“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設(shè)計階段(如初步設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計)。每一階段都必須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概(預(yù))算》，并在與上一階段的概(預(yù))算進行認真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制項目的《建造成本概(預(yù))算》，確定各成本單項的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計。
3.施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。
4.設(shè)計單位在設(shè)計時，若無特殊技術(shù)要求，不得指定施工或材料供應(yīng)單位。
5.設(shè)計、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性(包括建成后的.物業(yè)管理成本)等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。
三、施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制
1.除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。
2.主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標(biāo)方式進行。
3.應(yīng)組織設(shè)計、工程、預(yù)算、成本四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動;對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見;對投標(biāo)情況進行評估，提出書面評估意見。
4.同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。
5.零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報價等進行擇優(yōu)選擇。
6.為防止投標(biāo)過程中個別投標(biāo)單位串標(biāo)，集團監(jiān)察部門，有權(quán)酌情否決個別單位參與投標(biāo);為保證投標(biāo)過程中充分體現(xiàn)市場競爭，集團成本部門有權(quán)推薦一家符合投標(biāo)資格要求的單位參與投標(biāo)。
7.壟斷性質(zhì)的工程項目(如水、電、氣等)應(yīng)盡力進行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。
8.施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。
9.集團應(yīng)建立健全施工隊伍檔案庫，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量。
10.出包工程應(yīng)嚴禁擅自轉(zhuǎn)包。
四、施工過程的成本控制
(一)現(xiàn)場簽證
1.現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。
2.現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及現(xiàn)場監(jiān)理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對工程量、單價、用工量負責(zé)把關(guān)�，F(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，由集團成本控制中心統(tǒng)一制定。
3.現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。
4.凡實行造價大包干的工程項目，取費系數(shù)中已計取預(yù)算包干費或不可預(yù)見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。
5.需要變更設(shè)計的，應(yīng)填寫《設(shè)計變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理和甲方有關(guān)負責(zé)人批準(zhǔn)后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟責(zé)任，杜絕盲目簽證。有關(guān)設(shè)計變更的審批權(quán)限由集團公司建筑研究院統(tǒng)一制定。
(二)工程質(zhì)量與監(jiān)理
1.項目監(jiān)理由集團監(jiān)理部統(tǒng)一派人員負責(zé)，若確需要委托監(jiān)理單位的，應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。
2.工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報告及防止再發(fā)生事故的措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照集團公司認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。
3.應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術(shù)檔案。
(三)工程進度款
1.原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預(yù)付備料款。
2.工程進度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：
(1)施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表;
(2)工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內(nèi)容和完工部位(主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片)、工程質(zhì)量證明等資料;
(3)預(yù)算合同部整理復(fù)核工程價值量;
(4)按集團公司有關(guān)資金支出審批制度規(guī)定的程序批準(zhǔn)后予以付款并登記付款臺帳。
3.應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算賬戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利。
4.工程進度款支付達到工程造價85%時，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。
五、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制
1.單項工程和項目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交。
2.設(shè)計、工程、預(yù)算、銷售和物業(yè)管理公司必須參加工程結(jié)構(gòu)驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。
3.凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟損失的，要按合同追究其責(zé)任。
4.工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任(包括驗收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定)及處罰措施等。
5.采取一次性扣留保修金、自行保修的，應(yīng)對保修事項及其費用有充分的預(yù)計，留足保修費用。
6.甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍內(nèi)的費用，應(yīng)在工程承包合同中明確由乙方承擔(dān)，并及時取得乙方的確認簽章。
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