南京市物業管理辦法

南京市物業管理辦法

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　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護當事人的合法權益，推動物業管理行業健康發展，根據國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》等有關法律、法規和規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內的物業管理活動適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱業主，是指房屋的所有權人，即房產權屬登記冊記載的權利人(含商品房預售登記的權利人)。

　　本辦法所稱使用人，是指房屋的實際使用人或承租人。

　　本辦法所稱物業管理企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質、從事物業服務的企業。

　　第四條 南京市房產管理局是本市物業管理活動的行政主管部門，負責本市物業管理活動的監督管理工作，各區(縣)房產管理部門具體負責本轄區物業管理活動的監督管理工作。

　　建設、規劃、市政公用、市容、環保、園林、工商行政、物價、建工、公安、民政等部門按照各自職責，協同實施本辦法。

　　各區(縣)人民的政府和街道辦事處(鎮人民的政府)負責協調物業管理與社區建設之間的關系。

　　第五條 各級政府應當積極推進物業管理專業化、社會化、市場化的進程，建立完善的物業管理市場機制，提高物業服務水平。

　　物業管理企業按照有關規定享受第三產業的優惠政策。

　　第二章 物業管理區域

　　第六條 建設項目為相關聯的項目批文、宗地、規劃設計總平面圖的，為一個物業管理區域。若該區域內由道路、圍墻或其他明顯標識分割成多個自然小區，配套設施設備管理責任明確，且建筑面積在五萬平方米以上的，可以劃分為多個獨立的物業管理區域。

　　單幢非住宅樓及商住樓，具有相對獨立配套設施設備并能夠封閉管理的，可以為一個物業管理區域;在道路等自然邊界圍合的區域內，有多個物業區域的，可以合并為一個物業管理區域。

　　零散建設的不封閉區域，可由居(村)民委員會結合社區管理劃分物業管理范圍，協助組織物業服務活動。

　　第七條 業主要求調整物業管理區域的，應當向區(縣)物業管理行政主管部門提出，區(縣)物業管理行政主管部門應當會同街道辦事處(鎮人民的政府)，按照第六條的規定，結合當地居(村)民委員會的布局實際，在15日內予以答復。

　　第三章 業主及業主大會

　　第八條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主人數少于五人的，物業管理的組織形式可以由業主自主決定。

　　物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十，或者物業交付使用已超過一年，且交付使用物業的建筑面積達到百分之三十的，應當召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

　　第九條 成立業主大會條件成熟的，建設單位應當書面告知區(縣)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民的政府)，并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間等文件資料。建設單位未及時書面告知，業主可以向區(縣)物業管理行政主管部門提出召開首次業主大會的書面要求。

　　區(縣)物業管理行政主管部門應當在接到建設單位書面告知或業主的書面要求的15日內，會同街道辦事處(鎮人民的政府)，組織建設單位和業主推薦業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)成員。籌備組由建設單位代表和業主代表組成，其成員應為不超過15人的單數，成員名單應當自成立之日起在物業管理區域內公示7日。推薦不成的，由街道辦事處(鎮人民的政府)會同區(縣)物業管理行政主管部門指定籌備組成員。

　　第十條 籌備組應當在三個月內召開首次業主大會。

　　籌備組應當事先將會議的內容和召開方式告知區(縣)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民的政府)，區(縣)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民的政府)可以根據實際情況派代表參加。

　　籌備組負責起草業主公約和業主大會議事規則交大會討論，并負責確認業主身份及其在首次業主大會上的投票權，業主應當向業主大會籌備組提供相關身份證明、聯系地址、通訊方式。籌備組對業主投票的真實性負責。

　　第十一條 業主在首次業主大會上的投票權，住宅物業區域按其擁有的住宅套數計算，每套計一票;其他物業區域可以根據業主產權證書記載的物業建筑面積計算，每一平方米計一票，不足一平方米不計票。

　　第十二條 業主大會會議應當由物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。業主可以以幢、單元、樓層為單位成立業主小組，并可推選小組代表出席業主大會。

　　業主大會會議可以采用集體討論的方式，也可以采用書面征求意見的方式。凡需投票表決的，應當經業主本人簽字，業主本人不簽字的視為棄權。

　　第十三條 業主大會首次會議應當制定業主公約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會。業主大會議事規則的內容，應當包括業主大會的議事方式，表決程序;業主投票權的確定方法;業主委員會的組成和換屆選舉;委員資格、義務和任期;業主大會臨時會議的召開等事項。

　　第十四條 業主大會作出的決定，應當經與會業主所持投票權二分之一以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業、擬定和修改的物業服務合同條款、專項維修資金使用和續籌方案，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。處分區域內共有財產的決定需經全體業主同意。

　　業主大會、業主委員會決定的事項不得違反有關法律、法規和規章的規定。

　　第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，依法履行職責。

　　業主委員會委員的人數應當是5至15名的單數，委員的產生應當兼顧物業的不同類型和不同樓幢，其組成人員不得在本物業管理區域內實施管理的物業管理企業中兼職。業主委員會成員每屆任期三年，可以連選連任。

　　分期開發的物業區域可以先期成立業主委員會。先期成立的業主委員會應當在物業區域新的一期業主入住百分之五十以后，重新補選或改選業主委員會。

　　業主委員會可以選舉產生主任一名和副主任若干名，召開會議必須有過半數委員出席，所作決定必須經業主委員會全體委員半數以上同意。

　　第十六條 入選業主委員會的成員應當符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力的本物業管理區域內的業主;

　　(二)遵守國家有關法律、法規;

　　(三)遵守業主公約、業主大會議事規則，履行業主義務;

　　(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

　　(五)具有一定的組織能力;

　　(六)具備必要的工作時間。

　　第十七條 業主委員會應當在任期屆滿前三個月，召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

　　業主委員會的換屆選舉，應由業主委員會籌備組織。業主委員會怠于籌備組織的或者在任期內怠于履行職責的，經百分之二十以上的業主書面提議，區(縣)物業管理行政主管部門會同街道辦事處(鎮人民的政府)可以指導召開業主大會臨時會議，重新選舉或者改選業主委員會。

　　新一屆業主委員會選舉成立之日起的十日內，原業主委員會成員應當將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業主大會所有的資料、用房和財物等移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。

　　第十八條 選舉、換屆、改選、補選業主委員會的，應自選舉產生之日起的30日內，向區(縣)物業管理行政主管部門備案，并將選舉結果告知所在地街道辦事處(鎮人民的政府)。

　　業主委員會備案時應當提交以下資料：業主大會記錄和會議決定;業主大會議事規則;業主公約;業主委員會成員名單和基本情況。

　　第十九條 兩個或者兩個以上物業管理區域共用非市政道路或者其他配套設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。業主委員會聯席會議由區(縣)物業管理行政主管部門會同街道辦事處(鎮人民的政府)組織召開。

　　第二十條 業主大會、業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔;費用的籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定;工作經費的使用情況應當由業主委員會定期在物業管理區域內公示，接受業主的監督。

　　第四章 物業管理服務

　　第二十一條 住宅物業出售前，建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。投標人少于三人或者物業管理區域的總建筑面積低于三萬平方米，或者別墅總建筑面積低于一萬平方米的，經區(縣)物業管理行政主管部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業，并簽訂前期物業服務合同。

　　前期物業管理項目以招投標方式確定的，建設單位應當按照有關規定向物業管理行政主管部門備案。

　　第二十二條 建設單位應在物業管理區域內首份房屋銷售合同簽訂前，制定業主臨時公約和住宅使用說明書，并作為房屋銷售合同的附件。

　　業主臨時公約的內容應當包括：物業的使用和維護管理、業主的權利和義務、違反業主臨時公約應當承擔的責任等事項。業主臨時公約的內容不得侵害物業買受人的合法權益和社會公共利益。

　　住宅使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、詳細的房屋結構圖(注明房屋承重結構)和共用能耗計量部位及費用分攤辦法，不得占用共用部位、共用場地，不得移裝共用設備和擅自改變經營用房用途，以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。

　　建設單位與物業買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容，以及建設工程規劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套設施設備。

　　建設單位不得將物業共用部分的所有權或者使用權單獨轉讓。

　　第二十三條 建設單位應當在項目交付時按規定無償提供具有產權的物業管理用房，在業主大會成立后移交產權，移交后的房屋產權屬全體業主共有。設備用房不能作為物業管理用房移交。

　　分期建設的項目在首期交付時的物業管理用房面積，應當不低于全部項目應交面積的百分之五十。物業管理區域內房屋交付使用過半的，應將物業管理用房全部交付。物業管理用房按規劃要求在末期建設的，建設單位應當事先交付符合要求的物業管理臨時用房。

　　建設單位未按規定提供物業管理用房的，由物業管理行政主管部門責令其限期補建;逾期不補建的，應當按該項目銷售時的平均售價的95%的標準乘以應交面積，向業主大會交納補建價款。該補建價款專項用于承租、購置物業管理用房。

　　建設單位申請商品房預售許可證或商品房所有權初始登記時，屬于全體業主的物業管理用房等配套房屋應予以明確。

　　第二十四條 建設單位按照規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位可以委托物業管理企業保修，也可以自行組織維修。

　　第二十五條 物業服務合同期限屆滿前三個月，物業管理企業應與業主委員會協商續約事宜;業主委員會應在合同期限屆滿前二個月，組織全體業主對是否續聘物業管理企業進行表決。雙方續約的應當重新簽訂物業服務合同;不再續約的，業主大會應當及時選聘其他物業管理企業。原物業管理企業應當在合同終止之日起10日內向業主委員會移交物業管理區域、資料和財物，不得以合同糾紛等理由拒絕移交。

　　第二十六條 物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。價格主管部門和物業管理行政主管部門應當加強對實行市場調節價的物業服務收費行為的規范和引導，行業協會可定期公布實行市場調節價的各類物業公共服務費收費水平。物業管理企業的物業服務收費項目和收費標準應當實行明碼標價。

　　第二十七條 建設單位和業主應當按照房屋銷售合同約定的前期物業服務收費的有關條款支付物業服務費用。合同未約定或約定不明的，前期物業服務合同生效當月至出售房屋交付當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔，房屋交付之日的次月起發生的物業服務費用由業主承擔。

　　第五章 物業的使用和維護

　　第二十八條 物業管理區域內的下列共用附屬房屋歸全體業主所有：

　　(一)規劃核準圖上標注的自行車庫;

　　(二)規劃核準圖上標注的底層架空層;

　　(三)規劃核準圖上標注的避難層(間);

　　(四)規劃核準圖上標注的共用設施設備用房;

　　(五)建設單位移交給全體業主的物業管理用房;

　　(六)建設單位承諾歸全體業主共有的房屋;

　　(七)層高2.2米以下的房屋;

　　(八)其他依法歸全體業主所有的房屋。

　　第二十九條 物業管理區域內禁止下列損害公共利益的行為：

　　(一)擅自拆改房屋承重結構，改變房屋用途;

　　(二)占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備;

　　(三)侵占綠地、毀壞綠化;

　　(四)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;

　　(五)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排污或者發出超標準的噪聲和振動;

　　(六)未經批準擺攤設點;

　　(七)在建筑物或者構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

　　(八)利用物業從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動;

　　(九)違法搭建建筑物、構筑物;

　　(十)擅自改變房屋外貌;

　　(十一)法律、法規、規章和業主公約禁止的其他行為。

　　第三十條 物業管理企業發現在物業使用、裝飾裝修過程中有違反有關規定以及業主(臨時)公約行為的，應當予以勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告業主委員會和有關行政管理部門。

　　業主、使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、使用人。

　　第三十一條 業主、使用人應當按照規劃管理部門批準的設計用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。

　　第三十二條 業主共用車庫(位)的管理等事項，由業主大會決定。車主要求物業管理企業保管機動車的，應當另行與物業管理企業簽訂車輛保管合同。

　　第三十三條 物業管理區域內的共用停車庫(位)，應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人有償使用，任何單位和個人不得出售。建設單位可銷售的業主專用停車庫(位)不得向本物業管理區域以外的業主出售。

　　第三十四條 住宅物業、住宅小區內非住宅物業、與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業，被兩個以上的業主區分所有的，業主應當按照規定繳納專項維修資金。

　　專項維修資金應按幢建帳，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　根據物業管理合同約定，應當由物業管理企業從物業服務費用或者物業服務資金中支出的住房共用部位、共用設施設備的維修養護費用，不得從住房專項維修資金中列支。

　　第三十五條 專項維修資金管理實行統一繳存、專戶存儲、�？顚Ｓ�、業主決策、政府監管的原則。

　　專項維修資金繳存、管理和使用的具體辦法由市物業管理行政主管部門制定，報市人民的政府批準執行。

　　第三十六條 物業發生危及人身安全的緊急情況時，物業管理企業應當立即組織排險，并及時通知業主委員會，排險維修費用由相關責任人承擔。符合專項維修資金使用條件和范圍的，排險維修費用可以從專項維修資金中支出。

　　物業管理區域內的供水、供電、供氣、市容、環衛、電信、綠化、消防、交通、有線電視、郵政等共用設施設備，按照規定應當由提供該項服務的單位維修養護的，不得要求物業管理企業維修養護。相關單位向最終用戶收取的費用，不得強制物業管理企業代收代繳。

　　第六章 罰則

　　第三十七條 違反本辦法，有關法律、法規或規章已設定處罰的，從其規定。

　　第三十八條 業主大會、業主委員會的行為違反有關法律、法規或規章的規定的，由區(縣)物業管理行政主管部門責令限期改正，并通告全體業主。

　　第三十九條 建設單位違反第九條的規定，未將物業管理區域符合業主大會成立條件的情況書面告知物業管理行政主管部門，或者未按照規定提交有關資料的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，逾期仍不改正的，可以處以一萬元以下的罰款。

　　第四十條 物業管理企業違反第二十五的規定，未按時移交物業管理區域、資料和財物的，由物業管理行政主管部門責令其限期改正，逾期仍不改正的，可以處以五百元以上一萬元以下罰款。

　　第四十一條 物業管理行政主管部門應當按照規定建立投訴受理制度。

　　區(縣)物業管理行政主管部門接到投訴后，應當在5日內作出是否受理的答復。決定受理的，應當進行調查、核實、并按規定時間將處理結果回復投訴人。

　　投訴人對區(縣)物業管理行政主管部門的處理結果有異議的，可以向市物業管理行政主管部門提出書面復核要求。市物業管理行政主管部門應當自收到書面復核要求之日起30日內，將復核意見回復投訴人。

　　第四十二條 物業管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫權、徇私或截留、挪用、侵占物業專項維修基金的，由其所在單位或上級機關給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七章 附則

　　第四十三條 本規定自2006年2月1日起施行。

　　2002年4月1日起施行的《南京市物業管理辦法》同時廢止。

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