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保監(jiān)會：以房養(yǎng)老“有保險”
試點近兩年的“以房養(yǎng)老”保險將有新的進展了!中國有60歲以上老年人1.78億，養(yǎng)老的經(jīng)濟模式主要是子女贍養(yǎng)、退休金、社保金。下面就一起看看以房養(yǎng)老“有保險”的最新消息吧!
日前，在中國保監(jiān)會召開的老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點工作座談會上，保監(jiān)會副主席黃洪表示，2016年要在現(xiàn)有4個試點城市的基礎(chǔ)上，選擇經(jīng)濟條件較好、房地產(chǎn)市場較為規(guī)范、當(dāng)?shù)卣С值某鞘泻偷貐^(qū)納入試點范圍，通過擴大業(yè)務(wù)經(jīng)營區(qū)域，在發(fā)展中解決問題，使更多的老年人享受到這項政策福利。
什么是老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險?如何購買?有無風(fēng)險?
老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險，俗稱“以房養(yǎng)老”保險，是一種將住房抵押與終身年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)。在該模式下，擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;老人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。
相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年，我國60歲以上老人達到2.16億人，占總?cè)丝诘?6.7%，其中80歲以上的高齡老人達到2400萬人，失能半失能老人約3300萬人。預(yù)計2020年老年撫養(yǎng)比達1:3，2030年將達1:2.5。“以房養(yǎng)老”理念的提出，可以為部分老人提供一種新的養(yǎng)老方式，是現(xiàn)有養(yǎng)老模式的一個補充。
2014年7月1日起，“以房養(yǎng)老”保險開始在北京、上海、廣州、武漢4地進行為期兩年的試點。2015年3月，幸福人壽首款“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品獲批上市銷售，試點進入實質(zhì)性運作階段。截至2015年底，幸福人壽已與45戶家庭62位老人簽訂了投保意向書，完成承保手續(xù)的29戶38位老人，已開始領(lǐng)取養(yǎng)老金的老人29位;參保老人平均年齡70.5歲，平均每戶月領(lǐng)養(yǎng)老金8465元，月領(lǐng)金額最高的是上海一位76歲的單身女性老人，月領(lǐng)金額達到19003元。
“該試點為有房產(chǎn)但養(yǎng)老資金不足的老年人增加了一種養(yǎng)老選擇。”黃洪表示，它滿足了老年人希望“居家養(yǎng)老”和“增加養(yǎng)老收入”的兩大核心養(yǎng)老需求。同時，有效提高了老年人的可支配收入，顯著改善了退休生活質(zhì)量。
以幸福人壽推出的“幸福房來寶”為例，屬于非參與型“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，即幸福人壽不參與分享房產(chǎn)增值收益，但承擔(dān)房屋下跌風(fēng)險和長壽給付風(fēng)險，在投保后老年人即可終身領(lǐng)取固定養(yǎng)老金，不受房價下跌的影響。該產(chǎn)品設(shè)計透明，公平守信，充分保障老年人的知情權(quán)。同時，產(chǎn)品設(shè)計靈活，客戶可隨時退保贖回房屋，終止保險合同。除此之外，可以“一房兩保”，老頭老太兩人分別領(lǐng)取養(yǎng)老金，一人去世不影響另一人養(yǎng)老金的領(lǐng)取。
不過，購買之后也不是沒有任何風(fēng)險。專家提醒，特別是由于該項業(yè)務(wù)是一項將反向抵押和養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型業(yè)務(wù)，除傳統(tǒng)保險業(yè)務(wù)所需面對的長壽風(fēng)險和利率風(fēng)險外，還需要應(yīng)對房地產(chǎn)市場波動、房產(chǎn)處置等風(fēng)險挑戰(zhàn)，每單業(yè)務(wù)的成本和承保周期都遠超過傳統(tǒng)保險業(yè)務(wù)，購買者要根據(jù)自己的實際情況來決定最終是否購買。
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以房養(yǎng)老表現(xiàn)形式
以房養(yǎng)老模式多。據(jù)我們大致歸納可包容30種。
(1)“倒按揭”養(yǎng)老。以房養(yǎng)老中最為人所知也最復(fù)雜的一種。
(2)售房養(yǎng)老。簡單而言，售房養(yǎng)老就是“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”。大家在60歲之前，通過儲蓄存款、按揭貸款的形式，購買住宅，并在60歲之前還清所有房款的本息，取得該住宅的全部產(chǎn)權(quán)。再在60歲退休養(yǎng)老之時，將該住宅的產(chǎn)權(quán)予以出售，依靠出售該住宅的余值來養(yǎng)度自己的余生，達到養(yǎng)老保障的目的。
(3)家內(nèi)售房養(yǎng)老。家庭內(nèi)部父母與子女兩代人之間的一種房產(chǎn)繼承與贍養(yǎng)的特殊方式，父母在世時用擁有房產(chǎn)向子女出售，以換取養(yǎng)老用的款項。
(4)投房養(yǎng)老。用錢投資第二套或更多套房產(chǎn)，賺取錢財用于晚年養(yǎng)老，或用出租住宅的租金收益養(yǎng)老。
(5)投資返本入住。開發(fā)商將住房出售給老年住戶后，又在一定期限內(nèi)將售房款項逐年向老年住戶全部返還，帶老年住戶去世后，開發(fā)商重新將住房收回。對住戶來說可稱為“投資返本入住”。
(6)合資購房。老年人需要購買適合養(yǎng)老的住房，但在資金不敷使用時，聯(lián)合其他機構(gòu)或個人合資購房，房屋購買到到收受，老年人率先使用，帶老年人身故后，將該住房移交給合資對方享用或自主支配。
(7)購房返款養(yǎng)老。房產(chǎn)營銷機構(gòu)從大規(guī)模營銷房地產(chǎn)中，獲得的超額營銷費用中結(jié)余部分資金，返還給購房客戶并投入金融機構(gòu)積累理財，并于客戶年老后作為養(yǎng)老資金。
(8)父子合資購房養(yǎng)老。父母與子女合資購買住房后，與子女共享房屋產(chǎn)權(quán)，父母首先居住該住房，身故后將住房遺留給子女繼承。
(9)父子接力貸款購房養(yǎng)老。老年父母希望貸款購買新房居住，限于資金不足，向銀行貸款已超出年齡，故此與子女一起向銀行申請貸款買房，將來貸款本息也由父子接力合作歸還。
(10)異地養(yǎng)老。異地養(yǎng)老是離開自己的家鄉(xiāng)，到其他更適合的地域，或更為節(jié)約合理地度過自己的晚年生活，如城市到鄉(xiāng)村，鄉(xiāng)村到城市，如旅游養(yǎng)老、海外養(yǎng)老等等。
(11)基地養(yǎng)老。在大城市周邊的生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的地域，大量建造養(yǎng)老基地，并附設(shè)以完備的設(shè)施服務(wù)，將城市中的老年人自愿移入基地養(yǎng)老，將老人原居住的住宅價值通過價值轉(zhuǎn)換，便換位老人養(yǎng)老所需要的現(xiàn)金流入。
(12)老年公寓養(yǎng)老。老年人到老年公寓居住養(yǎng)老，將原來居住住宅的價值搞活，支付公寓的各式用費。
(13)老年社區(qū)養(yǎng)老。老年人將自有住宅做其他處置，自己入住大型老年社區(qū)養(yǎng)老，用房產(chǎn)處置的收入彌補老年社區(qū)的房租和生活護理用費。
(14)農(nóng)家養(yǎng)老。城市的老年人到生態(tài)環(huán)境較為優(yōu)越、交通便利或有親緣瓜葛的農(nóng)村，購買或租住住房，在農(nóng)村養(yǎng)老生活。
(15)集資合作養(yǎng)老。富裕起來的老年人動用自己的財力，合資建造自己需要的養(yǎng)老機構(gòu)，并在機構(gòu)中自我管理運營，舒適養(yǎng)老度過晚年生活。
(16)住房置換養(yǎng)老。通過住房資源的置換，將住房的價值搞活或居住場所發(fā)生變更，以期更符合養(yǎng)老生活的實際情形。
(17)售房入院養(yǎng)老。老年人將自有住宅出售，自己住到養(yǎng)老院或養(yǎng)老基地中，作舒適養(yǎng)老。
(18)售房入院+養(yǎng)老壽險養(yǎng)老。本模式是在售房入院的基礎(chǔ)上產(chǎn)生，老年人將住房出售后自己居住到養(yǎng)老院舒適養(yǎng)老，房款則躉交與壽險公司，辦理終生型的養(yǎng)老壽險產(chǎn)品，以保障終生生活無憂。
(19)租房入院養(yǎng)老。老年人將住房對外出租，自己用租金居住到養(yǎng)老機構(gòu)，將來自己身故后將住房移交子女繼承。
(20)宅基地換養(yǎng)老。老年農(nóng)民集中居住養(yǎng)老公寓，用宅基地換去養(yǎng)老保障。
(21)農(nóng)房換市區(qū)房養(yǎng)老。以農(nóng)村宅基地置換市區(qū)公寓房，以農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)置換生活保障。
(22)招徠房客養(yǎng)老。老年人空有較大住宅，卻空落落少人居住，現(xiàn)將部分空置房間對外出租，收取租金養(yǎng)老。
(23)購養(yǎng)老房養(yǎng)老。老年人購買適合養(yǎng)老的住宅，長期居住安心養(yǎng)老，度過晚年生活。
(24)合居共住養(yǎng)老。若干志同道合的老年人將住房資源予以重新配置后，合居共住一起養(yǎng)老。
(25)托付贍養(yǎng)養(yǎng)老。兒女整日工作忙碌，故此將自己應(yīng)對父母盡到的贍養(yǎng)義務(wù)，有償委托他人代為履行。
(26)遺贈扶養(yǎng)養(yǎng)老。如某孤寡老人無兒無女可做晚年依靠，也無過多現(xiàn)金可資養(yǎng)老運用，卻有一套可觀的房產(chǎn)，這就可以同某位可靠人士簽約，由對方負責(zé)自己有生之年生活贍養(yǎng)的義務(wù)，到自己壽終正寢之時，所遺留房產(chǎn)和其他財產(chǎn)都留贈給該扶養(yǎng)人員作為補償。
(27)以房換養(yǎng)養(yǎng)老。“給我你的房子，我為你養(yǎng)老送終”，可稱為我國民間社會長期來就有的遺贈扶養(yǎng)的“現(xiàn)代版”，發(fā)達國家倒按揭房產(chǎn)養(yǎng)老模式的“修訂版”。
(28)住房出典養(yǎng)老。老人可以選擇住宅出典，取得整筆款項用于投資，獲得投資收益后再將房屋重新贖回，余剩部分用作養(yǎng)老支出。
(29)以房自助養(yǎng)老。2007年4月21日《新京報》報道，“上海將試點以房自助養(yǎng)老，公積金管理中心做房東”。與反向抵押貸款不同的是，它從一開始就變更了房屋的產(chǎn)權(quán)人。
(30)法國的VIAGER養(yǎng)老。在法國房地產(chǎn)交易市場出現(xiàn)的一種新的購房付款形式，即用支付養(yǎng)老金的方式購買房屋。這就是頗有盛名的法國的Viager系統(tǒng)，也可稱為一種以房養(yǎng)老的新模式。
以上第1-9種為以房養(yǎng)老的金融養(yǎng)老模式，第10-15種為以房養(yǎng)老的集中養(yǎng)老模式，第16-24種為以房養(yǎng)老的換房養(yǎng)老模式，第25-30種為以房養(yǎng)老的托付養(yǎng)老模式。以上以房養(yǎng)老模式都是基于不同的背景假設(shè)，詳細內(nèi)容可參見浙江大學(xué)柴效武教授的著作《以房養(yǎng)老》、《以房養(yǎng)老漫談》、《以房養(yǎng)老30法》等。
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